Acquisto o locazione di terreni in Tailandia

Molti stranieri arrivano in Thailandia e sono attratti dalla sua gente e dalla sua cultura. Anche a prima vista, lo trovano un luogo ideale per acquistare un po 'di terra e costruire la casa dei sogni perfetta.

Ma se stai pensando di acquistare o affittare terreni in Thailandia, ecco alcune cose importanti che devi sapere.

La terra è un buon investimento?

Oggi può sembrare troppo difficile da capire per noi, ma un tempo la terra a Phuket era incredibilmente economica. Ma quando un'isola nella baia di Phang Nga è stata messa in risalto come nascondiglio di un cattivo di James Bond nel 1974, quasi nessuno al mondo aveva mai sentito parlare di Phuket.

Un vecchio esperto sappiamo che una Rai di terra costava circa lo stesso prezzo di un cappellino da baseball quando arrivò sull'isola 40 anni fa.

È sicuro dire che la terra è un po 'più costosa di quella di oggi, e certamente gli ultimi anni di 20 hanno visto aumentare sensibilmente i prezzi dei terreni. Ma a Phuket c'è ancora un grande valore.

La costa occidentale ha la terra più costosa perché qui dove si trovano i tramonti, e anche alcune delle migliori spiagge sono qui. Non sorprende che vi sia anche una forte concentrazione di servizi a supporto dei residenti e del turismo da questa parte dell'isola.

In generale, più ti allontani dalla costa occidentale, diventa la terra più economica.

Acquisto di terreni legalmente

È possibile per uno straniero acquistare terreni tramite una società thailandese e farlo perfettamente legalmente. I problemi sorgono quando le persone tagliano gli angoli e accettano consigli egoistici da persone interessate solo a fare una vendita, senza assicurarsi che l'acquirente stia seguendo la legge.

L'uso di una holding e / o degli azionisti nominati è entrambi palesemente illegali, ma queste sono troppo spesso le raccomandazioni che vengono date agli ignari investitori stranieri nel settore immobiliare tailandese.

Quindi come si possono fare le cose correttamente?

Per cominciare, lo straniero deve riconoscere due punti chiave:

La terra non sarà intitolata a proprio nome, ma piuttosto nel nome dell'azienda, e
Inoltre, non avranno la proprietà 100% della società perché la legge thailandese limita la proprietà azionaria straniera a 49%.

Se stabilisci una Thai Company Ltd., questa deve essere gestita come un'attività legittima. Una volta trovati gli azionisti, puoi avviare un'attività di affitto di proprietà, con la tua casa utilizzata come sede della tua azienda. E l'azienda può possedere e affittare la casa o la villa (o più ville).

A condizione che tu aderisca a tutte le leggi societarie applicabili in Thailandia, inclusi la presentazione di conti, il pagamento delle tasse e il risarcimento dei tuoi amministratori e azionisti, puoi continuare a occupare la proprietà di proprietà della tua azienda. E se la tua azienda possiede più proprietà, potresti guadagnare un buon ritorno dalla tua legittima struttura aziendale.

Leasing Land in Thailandia

Se l'attrazione di vivere in una lussuosa villa tailandese è troppo forte per essere ignorata, ma non hai l'energia per gestire una società thailandese legittima per ottenerne una, puoi scegliere di affittare la terra per un periodo di 30. Questo è perfettamente legale.

Ci sono tentativi in Thailandia di trasformare il contratto di locazione di 30 anni come "proprietà su beni di terzi", ma questo non è del tutto vero. In molti paesi europei, ad esempio, un contratto di locazione potrebbe durare 999 anni, un lasso di tempo che potrebbe legittimamente offrire un senso di proprietà. Difficilmente la sensazione che si ottiene da un contratto di 30 anni.

In Thailandia, un locatario sta effettivamente affittando il terreno per 30 anni. Quindi, per evitare qualsiasi confusione, dovrebbe essere semplicemente indicato come un "contratto di locazione", piuttosto che un contratto di locazione.

Per chiunque sia interessato a un contratto di locazione di 30 anni, è consigliabile avvalersi dell'aiuto dei migliori avvocati. Sebbene i diritti del locatario siano piuttosto chiari, ci sono elementi di un accordo ben strutturato che possono rafforzare ulteriormente la posizione dello straniero.

Purtroppo, gli accordi di locazione che offrono un'estensione automatica, promettendo efficacemente al locatario di poter vivere nella villa per gli anni 60 o 90, sono stati abbattuti dai tribunali. Pertanto, qualsiasi clausola di estensione garantita è tecnicamente illegale.

Le estensioni del contratto di locazione scritte su carta sono attualmente oggetto di un severo esame. I tribunali hanno già stabilito, in diverse occasioni, che le estensioni di locazione violano lo "Spirito della legge thailandese". Peggio ancora per i locatari, se un contratto di locazione “30 + 30” dovesse venire a conoscenza delle autorità, potrebbe anche invalidare il contratto di locazione originario di 30 anni, nel qual caso il locatario straniero perderebbe tutto.

L'opzione di rinnovo, d'altra parte, è qualcosa che ogni contratto di locazione dovrebbe avere. Un contratto di locazione dovrebbe essere strutturato in modo tale che sia possibile un rinnovo dopo la scadenza del contratto di locazione iniziale.

Ciò è particolarmente importante se uno straniero ha costruito la propria casa su terreni in affitto. È anche possibile che il valore aggiunto alla proprietà (cioè la bella villa) possa essere visto favorevolmente come pagamento per far rispettare un nuovo contratto di locazione 30. (Questo si chiama Contratto reciproco speciale e puoi leggere di più qui -LINK).

Comprare nel nome di un coniuge thailandese

Se hai una moglie thailandese, puoi acquistare qualsiasi terreno, villa o casa a nome di tua moglie. Vent'anni fa, una donna thailandese sposata con uno straniero non poteva possedere la terra. Da allora tale legge è stata modificata, ma il coniuge straniero deve rinunciare a qualsiasi diritto sulla proprietà. A uno straniero non è nemmeno permesso di co-possedere una proprietà fondiaria con il suo coniuge thailandese.

Quando oggi si acquista un terreno o una villa a nome di un coniuge thailandese, è necessario firmare una dichiarazione congiunta in cui si afferma che i fondi utilizzati per acquistare la proprietà erano di esclusivo possesso del coniuge thailandese e che lo straniero rinuncia a qualsiasi pretesa futura a quei soldi. Ciò significa che la proprietà può essere venduta o ipotecata dal coniuge thailandese senza il permesso o il consenso del coniuge straniero.

Titoli di terra in Tailandia

Il riconoscimento della proprietà terriera privata in Thailandia risale al 1872 durante il regno del re Chulalongkorn. Ma non è stato fino a quando 30 anni dopo, in 1901, è stato creato un sistema di titoli di terra e un Dipartimento del catasto è stato istituito per sovrintendere e amministrare la proprietà privata della terra.

Negli ultimi 100 anni, il dipartimento ha subito alcuni cambiamenti di nome e subordinazione. In origine rientrava nel Dipartimento dell'Agricoltura, fu trasferito al Dipartimento degli Interni nel 1932 e il nome fu abbreviato in Dipartimento delle terre, che mantiene il nome oggi (nonostante alcune modifiche tra 1932 e 1941).

La base della maggior parte delle leggi attuali che regolano la proprietà della terra si trova nel Codice Civile e Commerciale (che è stato emanato per la prima volta nel 1923), così come nel più recente Codice della Terra (1954). Ma anche le persone che girano intorno alla legge sono spesso confuse dall'enorme numero di designazioni di titoli fondiari che si trovano nel Regno.

Se non conosci la Thailandia, i diversi tipi di titoli di terra, come le unità di misurazione del territorio, possono creare confusione. Non è saggio provare ad acquistare un pezzo di terra se tu o il tuo coniuge thailandese non avete familiarità con i vari titoli esistenti.

Se sei determinato ad acquistare un terreno in Thailandia, almeno devi sapere esattamente cosa ti viene offerto. In tutta la Thailandia, una grande quantità di terra potrebbe non essere mai stata esaminata correttamente perché è stata detenuta dai proprietari di terreni privati per anni (a volte generazioni) prima che un membro della famiglia decidesse di vendere.

Gli aspiranti proprietari terrieri non dovrebbero rimanere impantanati nella complessità dei vari titoli. Non è necessario avere una conoscenza approfondita del mercato fondiario perché l'unico obiettivo dovrebbe essere trovare terreni con un titolo completo di Chanote.

Come sempre, è necessario ottenere la migliore consulenza legale e fare la dovuta diligenza al momento dell'acquisto di qualsiasi proprietà in Thailandia. Ciò è particolarmente vero quando si acquista un terreno perché è necessario intraprendere una ricerca dettagliata del titolo per garantire la vera storia della proprietà e che non ci sono privilegi o ipoteche contro la terra.

Titoli Chanote

Come straniero, dovresti guardare solo un titolo Chanote, comunemente indicato come un vero e proprio atto di proprietà, che è la forma più sicura di proprietà terriera.

Il nome ufficiale è Nor Sor 4 Jor ed è un certificato emesso dall'Ufficio del Land per confermare la proprietà libera del terreno in questione.

Una cosa che separa un Chanote da altri titoli di proprietà è il fatto che il terreno è stato correttamente e ufficialmente rilevato, ed è stato tracciato su una griglia di rilevamento nazionale utilizzando le coordinate GPS. Anche la terra designata sotto un Chanote è “picchettata” utilizzando pali numerati in cemento.

I titoli Chanote sono stampati su carta gialla e portano il familiare emblema rosso Garuda in alto, che si trova su quasi tutti i documenti ufficiali del governo thailandese. Questo documento conterrà anche una mappa del territorio e confermerà se è mai stato suddiviso. Dichiarerà anche eventuali prestiti, ipoteche o gravami contro la terra.

Tranne in circostanze estremamente rare, uno straniero non sarà autorizzato a registrare un titolo Chanote a proprio nome, né può essere registrato congiuntamente con un cittadino tailandese (ad esempio un coniuge).

Altri titoli

Alcuni stranieri potrebbero anche avere interesse per i titoli a buon prezzo Nor Sor 3 o Nor Sor 3 Gor, sebbene nessuno dei due sia solido come un titolo Chanote. Questi titoli sono anche emessi dal Land Office e, sebbene documenti legali, i confini del terreno non sono stati rilevati accuratamente come con un titolo Chanote. (Ci sono altri titoli che stabiliscono semplicemente una rivendicazione di utilizzo del terreno, ma non confermano l'effettiva proprietà del terreno. Non li consigliamo a nessun acquirente straniero.)

Trasferimento della proprietà di costruzione

La proprietà dell'edificio, a differenza della proprietà del terreno su cui sorge l'edificio, non ha o richiede l'uso di un titolo. Tuttavia, qualsiasi vendita o locazione a lungo termine può essere registrata presso il Land Office. Poiché gli stranieri possono possedere un edificio indipendentemente dal terreno, possono (e dovrebbero) registrare questa proprietà.

Se sono stati coinvolti nella costruzione dell'edificio, la prova di costruzione è sufficiente per la registrazione, altrimenti l'Ufficio del Territorio vorrà vedere accordi di vendita e documenti dall'acquisto dell'edificio.

Hai il miglior avvocato?

Concluderemo con l'ovvio, e un motivo regolarmente ignorato per cui la gente finisce per commettere grandi errori: hanno scelto l'avvocato sbagliato.

Come sempre, ti consigliamo di utilizzare solo il miglior avvocato. Se il tuo avvocato ti sta dicendo di creare una compagnia thailandese, e loro si prenderanno cura degli azionisti, e non ti preoccupare di nulla, e nulla potrà mai andare storto, allora probabilmente sono non il miglior avvocato.

Le autorità conoscono ogni trucco nel libro che è stato utilizzato in passato per nascondere la proprietà straniera. Trova un avvocato che spieghi tutte le insidie in modo chiaro e conciso in modo da conoscere i rischi che stai correndo. Sarà un avvocato affidabile a farlo.