Pourquoi la réputation des développeurs est-elle importante lors de l'achat d'une propriété à Phuket?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le choix du bon développeur est évidemment l’un des facteurs les plus importants qui déterminent votre degré de satisfaction du produit final.

Phuket compte un certain nombre de développeurs réputés, tant des sociétés thaïlandaises locales que des sociétés étrangères, chacune offrant sa propre expertise du marché.

Mais pas de compagnie est sans faille.

S'il y a une si petite secousse sur le marché, toute entreprise, même une grande entreprise, peut avoir des problèmes. Malheureusement, si cela se produit et que quelque chose ne va pas avec un développeur, chaque acheteur assume un risque personnel parallèle.

Qu'est-ce qui peut mal se passer avec un développeur à Phuket?

Il n'est certainement pas rare d'entendre parler de développeurs en difficulté financière. Certains doivent emprunter lourdement, tandis que d'autres survivent à peine d'une vente à l'autre. Il y a même des développeurs qui ont des arriérés de paiement de commissions aux agents avant même qu'un développement ne soit terminé.

Toute forme de difficulté financière inquiète évidemment les investisseurs potentiels. Mais plus les problèmes financiers sont importants et plus les erreurs commises sont graves, plus il y a de risques de perte financière pour les acheteurs.

Dans la mesure du possible, il est préférable d'éviter tout problème en évitant les développeurs aux risques élevés.

Petite locale ou grande multinationale?

Les développeurs à Phuket peuvent aller de petites entreprises étrangères ou petites entreprises locales à de grandes entreprises étrangères, en passant par de grandes entreprises thaïlandaises bien connues.

Parmi ces promoteurs locaux, il y en a qui sont même cotés en bourse en Thaïlande. Certaines des sociétés de développement international sont également cotées en bourse dans le pays d'où elles proviennent.

Le bilan d'une société cotée peut être plus facile à obtenir. Mais ce n'est pas parce qu'une société a un bilan solide dans son pays d'origine qu'elle continuera à financer un projet en Thaïlande qui s'est heurté à des difficultés.

Les finances des entreprises privées sont un peu plus opaques, mais cela ne les disqualifie pas nécessairement. Si une entreprise privée fait vérifier correctement ses comptes, elle ne cache probablement rien. Si les comptes s'additionnent, l'entreprise est probablement bien gérée.

Pour les acheteurs locaux en Thaïlande, cependant, la taille compte. Les grandes entreprises thaïlandaises voient leurs projets vendre chaque unité très rapidement uniquement en raison de la réputation du développeur. La forte demande de tels projets signifie que ces entreprises sont peu susceptibles de négocier avec vous sur les prix.

Étant donné que la propriété thaïlandaise de 51% est requise dans tous les condominiums, cela revêt une certaine pertinence pour tout acheteur étranger. Parce que ces projets de développeurs thaïlandais établis sont très demandés et qu'ils ne sont généralement pas disposés à baisser leurs prix, cela offre aux investisseurs étrangers une certaine confiance et une certaine stabilité.

Société cotée en bourse ou One Man Band?

Les acheteurs qui traitent avec des entreprises établies s'exposent à moins de risques que ceux qui traitent avec un petit développeur. Cela est particulièrement vrai si le projet est le premier qu'un développeur ait jamais lancé.

Lors de la mise sur le marché de nouveaux développements, la réputation d'un développeur peut généralement être invoquée pour attirer de nouveaux acheteurs. Un développeur qui a acquis une solide réputation mérite d'être félicité pour son succès continu.

Mais des erreurs peuvent arriver même aux meilleurs développeurs. Ils peuvent être imprudents ou enclins à des erreurs auto-infligées; ils peuvent résulter de circonstances imprévues; ou ils peuvent être tout simplement malchanceux.

La société a peut-être mal géré un développement, ou a trop de dettes, ou peut-être que ses propriétaires financent des habitudes personnelles coûteuses.

Mais ils pourraient aussi être un bon développeur dont le choix d’emplacement n’était pas une chance, et ont été confrontés à des changements de réglementation ou de zonage qui ont arrêté la construction de leur projet.

Comment éviter les développeurs risqués?

Un avocat expérimenté serait en mesure de découvrir des actes répréhensibles antérieurs, d'identifier les erreurs ou problèmes actuels concernant le territoire ou la structure juridique, et peut même être conscient des difficultés financières auxquelles le développeur peut être confronté.

Exécution de la diligence raisonnable nécessaire lors de l'achat d'un bien immobilier à Phuket

En fait, une représentation juridique solide est l’un de vos meilleurs moyens de défense contre un développeur potentiellement suspect.

L'importance des conseils juridiques judicieux lors de l'achat d'une propriété à Phuket

Vais-je récupérer mon argent?

Les acheteurs qui ont versé des dépôts ou une partie importante du prix d'achat pensent souvent qu'ils seront les premiers à être remboursés en cas de problème avec le développeur.

Cependant, il est probable que plusieurs parties attendent toutes d'être payées en cas de problème. De toute évidence, la meilleure stratégie consiste à éviter les développeurs qui pourraient être surexposés au risque.

Qu'advient-il de mon investissement si le développeur décède?

Un autre risque auquel les acheteurs pourraient être confrontés lorsqu'ils travaillent avec une petite entreprise est le «risque de l'homme clé». Les gens ne posent pas souvent des questions sur la planification d'urgence en cas de décès d'un propriétaire, d'un associé principal ou d'un directeur général.

Il est regrettable que ces personnes clés ne prennent pratiquement jamais les dispositions nécessaires pour assurer la protection de la société ou des investisseurs en cas de décès.

Lorsque vous traitez avec une entreprise privée, vous devez vous assurer que celle-ci a souscrit une assurance pour se protéger contre le décès de quelqu'un qui est essentiel pour l'organisation (c'est-à-dire un «homme clé»).

Résumé

En résumé, les développements antérieurs et la réputation ne doivent pas être les seuls critères utilisés lors de la sélection d'une propriété.

Les promoteurs privés peuvent potentiellement exposer les acheteurs à des risques plus importants, mais cela ne signifie pas qu'ils devraient être escomptés.

Si une diligence raisonnable est exercée sur un développeur, le risque d'erreur est considérablement réduit.

Si une enquête sur le développeur vous laisse toujours incertaine, un vieil adage sur l'investissement s'applique: «En cas de doute, restez en dehors."

Ceci est un extrait du guide des propriétés résidentielles thaïlandaises de Phuket 2019/20. Pour télécharger votre copie gratuite, veuillez cliquer sur ici.