Nous avons assisté à une tendance au cours des dernières années, selon laquelle les développeurs offrent aux investisseurs une option de «rachat». Mais est-ce que ces promesses de racheter l’unité sont immuables, ou faut-il les prendre avec une pincée de sel?
Dans cet article, nous essayons d'expliquer pourquoi les développeurs pourraient proposer de telles conditions aux acheteurs, et nous explorons à quel point ces rachats sont attrayants.
Le secteur immobilier à Phuket reste assez dynamique, ce qui a conduit plus de promoteurs à s'installer ici et plus de propriétés commercialisées auprès de ressortissants étrangers. Une augmentation notable de la concurrence entre les développeurs a vu chaque entreprise offrir ses propres incitations pour attirer les investisseurs.
Là où autrefois un revenu locatif garanti était utilisé pour attirer des acheteurs potentiels, il s'agit maintenant d'un programme de rachat garanti. Bien que les conditions varient légèrement avec chaque projet, le nœud de l'offre reste le même: les développeurs acceptent de racheter l'unité du propriétaire après un certain nombre d'années (normalement 5, 10 ou 15).
La plupart de ces développements offrent également un rendement locatif garanti, ce qui signifie que, du moins sur le papier, ce type d'investissement semble assez attrayant.
En quoi consiste exactement un rachat garanti?
Un rachat garanti est un contrat entre le développeur d'un nouveau projet et toute personne qui achète une unité dans ce développement déclarant que le développeur rachètera l'unité du propriétaire après une période de temps déterminée.
Le contrat confirmera le délai et garantira le prix qu'un développeur s'engage à payer pour l'unité à la fin de la période préétablie. Le prix garanti peut être soit un remboursement de la dépense initiale de l'acheteur, soit une appréciation du capital (par exemple un profit).
Les conditions de chaque rachat varient d’un développeur à l’autre, voire d’un projet à l’autre, mais elles impliquent généralement les éléments suivants:
- Le terme: généralement années 5, 10 ou 15 (ou même années 6, 7, 8, etc.)
- L'Offre: va d'un rachat au prix d'achat à un 30% de profit pour l'acheteur (cela dépendra du délai du contrat)
- Structures de propriété: disponibles sur des condos en pleine propriété ou à bail, des appartements à bail et occasionnellement sur un projet de villa en pleine propriété ou à bail
- Emplacements: les développements ont tendance à être situés dans des emplacements de choix sur la côte ouest ou avec une vue sur la côte est.
- Retours de location: la plupart des projets de rachat offrent également des retours garantis tout au long de la période de possession
Quelle est la qualité d'un son de rachat garanti pour les propriétaires potentiels?
De prime abord, les rachats semblent plutôt intéressants pour les investisseurs. Si le rachat se déroule comme prévu, vous ne gagnerez rien sur votre investissement.
Prenons l'exemple d'un investisseur achetant un condo de 5 millions de bahts thaïlandais, avec un revenu garanti de 7% par an pour les 15 prochaines années. Étant donné que la location représenterait (sur papier) un rendement de 105% sur leur investissement initial, cet investisseur doublerait essentiellement son argent après 15 ans avec le rachat.
Mais tout au long de cette période, ils recevraient également un hébergement de vacances gratuit, avec une indemnité de séjour gratuite pouvant aller jusqu’à 30 par an.
Après des années 15 de revenus de location sains et de vacances à Phuket chaque année, les investisseurs peuvent ensuite revendre l'unité au promoteur pour le million de bahts 5 qu'ils avaient initialement investi.
Le bénéfice total serait donc:
- 105% retour sur investissement
- Autant que 450 jours de séjour gratuit
- Restitution du capital initial
- Potentiel de gain en capital sur le rachat
Bien que cela semble aller de soi, les investisseurs doivent également poser un certain nombre de questions pertinentes.
Voici quelques exemples pour commencer:
- Pourquoi l'offriraient-ils en premier lieu?
- Comment peuvent-ils se permettre de faire cela dans les années 15?
- Est-ce que cette promesse de racheter l'unité reviendrait devant un tribunal?
- Le propriétaire peut-il vendre l'appareil au cours de cette année-là 15?
- Le développeur sera-t-il même présent dans les années 15?
- La propriété est-elle un bail ou une pleine propriété?
- Que se passe-t-il si le propriétaire décède pendant la période de garantie?
Pourquoi offriraient-ils ces rachats en premier lieu?
Il y a quelques années, le concept de rachat a été introduit en Thaïlande. Il a peut-être été emprunté à d’autres marchés immobiliers dynamiques à travers le monde, où cet arrangement est devenu monnaie courante.
Lorsqu'un développeur en Thaïlande a commencé à l'utiliser pour promouvoir les ventes de son développement, d'autres ont rapidement reconnu l'excellent pouvoir marketing d'un système de rachat.
Le marché immobilier est particulièrement dynamique en ce moment, mais la concurrence est également extrêmement vive. L'utilisation de ce type de stratégie de vente peut leur donner une longueur d'avance sur la concurrence.
Cela est particulièrement vrai des développements qui comptent sur des agents pour vendre leurs propriétés à leur place. Un agent immobilier est toujours attiré par les développements qui sont faciles à vendre, et la plupart des agents n'aborderont pas les points négatifs (ou négatifs potentiels) lors de la vente d'une propriété. Les vendeurs doivent garder un état d'esprit positif, et il est facile d'être positif lors de la présentation d'une propriété avec toute sorte de garantie.
Personne ne semble se demander pourquoi, sinon à des fins de marketing, un développeur proposerait cette offre. Comment le rachat de quelque chose dont vous avez déjà profité peut-il être une proposition lucrative? Peut-être que le seul moyen d'obtenir cette réponse serait de demander au développeur après quelques verres.
Cela ne semble pas logique du point de vue d'un développeur lorsque l'on considère le montant d'argent nécessaire pour racheter des unités sur la station qu'ils ont achevé il y a seulement quelques années.
Ils croient peut-être que l’inflation des prix de l’immobilier sera telle qu’après les années 5, 10 ou 15, ils pourront essentiellement «retourner» les unités pour obtenir un profit immédiat après les avoir rachetées.
Cela semble bien en théorie, mais rien ne garantit que le développeur sera en mesure de faire une telle mise de fonds aussi importante le moment venu.
Il est également possible, lorsque la période garantie est atteinte, qu'un développeur soit décédé, ait connu des moments difficiles ou qu'il soit passé à des pâturages plus verts dans un autre pays. Si la société existe toujours, il pourrait y avoir eu un changement complet du nombre d’actionnaires qui ne feraient que rejeter les promesses faites par les administrateurs précédents.
Et lorsque les développeurs vendent un projet, ils ont tendance à passer au suivant et à laisser la gestion de la station à une société de gestion ou au CJP. Essentiellement, cela signifie qu'ils n'ont pas grand-chose, ou dans la plupart des cas, rien à voir avec la station une fois qu'ils ont vendu toutes les unités.
Bien sûr, il se pourrait aussi que les développeurs croient simplement que personne ne va les accepter. Cela semble être la prémisse la plus logique.
Quoi qu’il en soit, les acheteurs se voient offrir un moyen apparemment sans risque de capitaliser sur le secteur immobilier florissant de Phuket, mais avec une «clause de sortie» incluse.
Mais il se peut que les acheteurs se voient offrir un faux sentiment de sécurité. Ils envisagent peu de risques car ils peuvent simplement disposer de la copropriété le moment venu. Cela est extrêmement intéressant si le rachat garanti a lieu dans un délai plus court, comme une période de 5 ans ou 10 ans.
Alors, comment peuvent-ils se permettre de le faire?
La construction de condos peut être une profession très lucrative, surtout dans un marché immobilier porteur. Ainsi, plutôt que d'être une promesse marketing vide, il y a toujours la possibilité qu'un développeur ait l'intention de remplir cette obligation. il convient également de souligner que certains développeurs n'offrent qu'un nombre limité d'unités dans le cadre du «programme de rachat» pour lequel ils peuvent très bien avoir budgété. Mais même la budgétisation de, disons, 30% du total des unités qu'ils vendent est toujours un énorme paiement qu'ils devront faire au moment d'honorer cette proposition.
Mais calculons combien il faudrait au développeur pour racheter tout un projet de copropriété 100. Peu importe que ce soit après les années 5, 10 ou 15, les chiffres sont toujours effrayants.
Quels que soient les bénéfices réalisés par un développeur sur un projet, il faudra très probablement de bonnes ventes rapides pour obtenir le financement nécessaire à une telle dépense.
Le rachat d’unités 100 à 5 Millions de Baht par unité représente un stupéfiant Million de Bahts, qui s’élève actuellement à environ millions de 500 USD.
Disons qu'ils n'offrent des rachats que sur la moitié des parts qu'ils vendent, c'est toujours 8.5 millions de dollars américains. Même s'ils offrent cela sur un tiers (5.7 millions de dollars), un cinquième (3.4 millions de dollars) ou un dixième (1.7 million de dollars), c'est une somme d'argent importante pour le développeur.
Et cet exemple n'est qu'un développement de 100 unités. Certains projets ont 200 unités ou plus, de sorte que le fardeau financier d'un rachat pourrait être astronomique si un pourcentage important de propriétaires les acceptait.
L'attraction d'un contrat de rachat d'unités locatives
Parfois, le rachat est disponible sur une unité de condo à bail de Phuket. Seulement 49% de la superficie unitaire d'un condo donné est disponible en pleine propriété pour les étrangers. Les ressortissants thaïlandais peuvent détenir les 51% restants, mais les développeurs ont souvent plus de mal à vendre aux Thaïlandais. Cette allocation de 51% peut à la place être offerte sur une base locative aux investisseurs étrangers, ce qui se fait généralement via un Contrat de location à bail 30 + 30 + 30, ce qui est techniquement illégal.
L'attrait d'un rachat sur un terrain à bail est donc évident. Bien avant l'expiration de la période de location initiale de 30 ans, le propriétaire peut simplement renvoyer l'unité sur le développeur.
Étant donné que les contrats de location sont généralement moins onéreux que les propriétés franches (car ils coûtent moins cher à enregistrer), un retour locatif garanti sur une période de temps déterminée peut rendre un contrat de location aussi attrayant qu'une propriété franche si les acheteurs reçoivent des conditions identiques sur les deux structures.
Les baux deviennent encore plus attrayants pour les acheteurs potentiels si le développeur n'offre que l'option de rachat sur leurs unités à bail. En fait, c’est un excellent moyen pour les développeurs de décharger leur inventaire d’unités non louées.
Mais tous les centres de villégiature ne sont pas structurés comme un condominium, avec des unités en pleine propriété et à bail disponibles. Au lieu de cela, tout le complexe est composé d'appartements qui, en Thaïlande, ne sont disponibles qu'en location, quelle que soit la nationalité de l'acheteur.
Ces projets ne seront pas régis par la Loi sur les condominiums. Par conséquent, n'ayez pas les mêmes protections que les projets de condominiums. Mais l'attrait d'un rachat dans le cadre d'un tel projet reste un argument de vente fort pour attirer les acheteurs.
La plupart des étrangers qui achètent un appartement, par opposition à un appartement, ne réalisent même pas qu'il y a une différence et ne se soucient pas d'obtenir des conseils juridiques adéquats, ce qui est une grave erreur.
La plupart des avocats compétents déconseilleraient vraisemblablement un tel achat, mais si l’acheteur tenait absolument à aller de l’avant, ils feraient preuve d’une diligence raisonnable à l’égard du développeur. Et le contrat entre l'acheteur et le vendeur serait scruté pour s'assurer qu'il était aussi étanche que légalement possible en faveur de l'acheteur étranger.
Des clauses de rachat ont-elles été honorées jusqu'à présent?
Nous connaissons un développeur qui a honoré un rachat. Cependant, il est possible que les fonds utilisés pour racheter les unités aux propriétaires proviennent de l'argent collecté pour d'autres projets en cours de développement.
En d'autres termes, il peut s'agir de voler Pierre pour payer Paul. De tels arrangements où les fonds utilisés ne proviennent pas du même développement (y compris, dans certains cas, le paiement de rendements garantis) peuvent presque ressembler à un système de Ponzi.
Bien que ce soit une possibilité, nous ne sommes pas certains que ce soit le cas à aucun développement. Il s'agit cependant d'un risque légitime qui doit être pris en compte. Nous invitons tous les développeurs qui ont honoré des rachats par le passé à nous contacter, afin que nous puissions rétablir les faits sur la fréquence des programmes de rachat réussis.
Ce retour d'information serait particulièrement utile si les fonds utilisés pour garantir les rachats ne mettent pas en péril d'autres projets.
Un rachat peut-il être légalement contraint?
Quelles seraient les conséquences si un développeur décidait qu'il ne pouvait pas respecter son obligation de racheter une unité au propriétaire? Existe-t-il un recours légal si l'accord n'est pas respecté?
C'est une question difficile, car toute action en justice nécessiterait avant tout que le développeur reste proche des années 5, 10 ou 15 à partir de maintenant.
Cela dépendra également beaucoup du fait que le contrat soit conclu entre la société mère du développeur ou la société spécifiquement créée pour construire, commercialiser et vendre le projet en question.
Bien entendu, et cela va sans dire, le libellé du contrat doit également être examiné de près. Nous nous retrouvons souvent à le dire, mais c'est une autre de ces raisons pour lesquelles un avocat fiable est essentiel lorsque vous achetez une propriété en Thaïlande.
Qu'en est-il de l'inflation des prix immobiliers réels? Ne vaut-il pas mieux voir votre propriété prendre de la valeur?
C'est une autre question pertinente à vous poser. Si vous avez acheté judicieusement en achetant un développement dans une zone très demandée de l'île, il y a de fortes chances que vous puissiez vendre votre condo relativement facilement.
Les deux graphiques suivants montrent l'indice des prix de l'immobilier en Thaïlande (en bleu) et l'indice des prix en copropriété (en violet) au cours des dix dernières années.
Comme vous pouvez le constater, les prix des maisons à l’échelle nationale ont atteint un nouveau sommet, tandis que les prix des copropriétés ont légèrement diminué en 2019. Ces deux indices témoignent de la vigueur du marché immobilier thaïlandais au cours de la dernière décennie. Toutefois, en termes de tendances à court terme, ils ont également un biais inhérent à la région métropolitaine de Bangkok, qui a vu le marché de l'immobilier sous pression cette année.
Le marché de Phuket est moins dépendant de la situation économique de la capitale car il est davantage porté par des investisseurs étrangers que le marché de Bangkok. À Phuket, les améliorations des infrastructures sont en cours depuis deux décennies, en phase avec la croissance du marché immobilier.
C’est l’un des grands attraits des investisseurs étrangers et des résidents potentiels et il joue certainement un rôle dans le maintien de la vigueur du marché.
Le plus grand obstacle à la revente à Phuket est souvent que les propriétaires sont un peu gourmands dans leur évaluation personnelle de la valeur de leur propriété. Les unités proposées à des prix attractifs et réalistes sont généralement achetées rapidement.
Selon les perspectives pour la zone en question, il peut être plus prudent d’opter pour une propriété avec un rendement locatif garanti ou un pool locatif, dans le but de capitaliser sur l’appréciation du prix unitaire sur une période de 5, 10 ou 15.
Bien sûr, un rachat garanti, s'il se produit, élimine tous les tracas liés à la vente d'une propriété. Pas besoin d'annoncer votre propriété à vendre, d'employer un agent ou de payer une commission à quiconque.
Cela signifie également que vous n'avez pas à vous soucier des cycles du marché. Dans un marché en plein essor, vous souhaiteriez peut-être obtenir une plus grande plus-value, mais dans un marché mou, vous serez satisfait du rendement de votre investissement.
Conclusion
Le concept de rachat garanti est une proposition très attrayante pour quiconque envisage un achat immobilier en Thaïlande.
Mais ces acheteurs potentiels doivent comprendre que sur le marché immobilier thaïlandais, le mot «garantie» est souvent utilisé de manière assez libérale. En réalité, un rachat ne peut être garanti à 100%.
Bien que la promesse soit attrayante, les investisseurs doivent comprendre qu’il n’existe aucun moyen infaillible de s’assurer que le rachat a bien lieu au moment indiqué dans l’accord.
Bien qu'il s'agisse d'un bien locatif lucratif et d'un excellent investissement, les acheteurs doivent accepter dès le départ que la garantie d'un rachat puisse être aussi fine que le papier sur lequel elle est imprimée.
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