Qu'est-ce qu'un fonds d'amortissement de copropriété lors de l'achat d'un condominium à Phuket?

Si vous n'avez jamais été propriétaire d'un condo auparavant, vous n'avez probablement pas entendu le terme «fonds d'amortissement». Mais si vous décidez d'acheter un condo à Phuket, vous apprendrez sans aucun doute le terme, et en tant que propriétaire deviendra très probablement un contributeur à ce fonds.

Cet article vise à vous donner un aperçu des fonds d’amortissement et de leur objectif.

Alors, quel est un fonds d'amortissement?

Le terme fonds d'amortissement, en ce qui concerne les biens immobiliers, est un fonds de réserve créé par les propriétaires au sein d'un développement, généralement des unités d'appartements ou de condominiums.

Il s'agit essentiellement d'un compte d'épargne, mis de côté pour un jour de pluie. Un fonds d'amortissement n'est généralement sollicité qu'en cas d'urgence, ou pour tout travail de réparation majeur sur la structure du bâtiment, les allées, les bordures, la toiture, les ascenseurs ou encore la piscine.

Chaque propriétaire verse un versement unique dans le fonds d’amortissement, généralement au moment de l’achat. Il n’est pas versé au développeur, mais à la société de gestion ou au Personne juridique de copropriété (CJP).

Bien que le promoteur de nouveaux projets collecte le fonds d’amortissement, l’argent est entièrement remis au CJP lorsque le complexe est terminé.

S'il y a des unités invendues à la fin de la station, le développeur est responsable du transfert de fonds supplémentaires du fonds d'amortissement au CJP au fur et à mesure de leur vente.

Pourquoi est-ce nécessaire?

Les frais d’entretien courant des zones communes (CAM) servent aux frais de fonctionnement quotidiens du complexe, c’est-à-dire à l’entretien des jardins, aux réparations mineures, au nettoyage de la piscine et au maintien propre du développement.

Veuillez consulter notre article sur les frais relatifs aux aires communes des copropriétés et aux aires communes:

Qu'est-ce que les frais relatifs aux aires communes et aux aires communes?

Le fonds d’amortissement, en revanche, est requis lorsque des dépenses extraordinaires se produisent, qui sont en dehors des coûts budgétés habituels pour le condo.

Certaines dépenses ne sont pas planifiées, mais elles ne sont pas non plus suffisamment importantes pour nécessiter une contribution au fonds d'amortissement. Par exemple, le coût de remplacement de quelques carreaux dans la piscine serait payé à même les frais de CAM. Mais si toute la piscine avait besoin d'un nouveau revêtement, ou si la pompe à eau se cassait, cela serait couvert par le fonds d'amortissement.

Certes, sous les tropiques, l’humidité signifie que les choses doivent parfois être réparées, peintes ou remplacées. C'est à ce moment que le fonds d'amortissement est nécessaire.

Plutôt que d'essayer de collecter l'argent des propriétaires lorsque des travaux de réparation importants sont nécessaires, le fonds d'amortissement garantit que le capital est toujours disponible.

Comment cela profite et vous protège en tant que propriétaire

Un fonds d'amortissement est absolument essentiel pour protéger votre investissement dans un condominium et pour que votre logement conserve sa valeur.

Regardez de cette façon. Si le condominium n'a jamais été réparé ou peint, vous ne pourrez jamais le vendre. Le fonds d'amortissement prend en charge ces dépenses, assurant ainsi la sécurité de votre investissement.

Pourquoi appelle-t-on cela un fonds d'amortissement?

Personne ne sait vraiment pourquoi le fonds d’amortissement à long terme a été appliqué à un fonds de copropriété ou d’immeuble. À l'origine, il faisait référence à un fonds créé par les gouvernements pour rembourser la dette publique.

La première utilisation enregistrée d'un tel fonds remonte à l'Italie du 14ème siècle, pour rembourser la dette d'une ville. Le terme lui-même a été inventé au début du 18^th siècle en Grande-Bretagne par le Premier ministre Robert Walpole. M. Walpole n'avait probablement aucune idée de ce que son terme serait utilisé dans le monde entier quelques centaines d'années plus tard comme une manière courante de décrire la structure juridique d'une maison.

Comment le montant que vous contribuez est-il calculé?

Presque toutes les contributions au fonds d’amortissement sont calculées en prenant la taille de l’unité (en m²) et multiplié par le taux du fonds d’amortissement fixe.

Les taux varient à Phuket, mais la moyenne tend à se situer autour de 500 Baht par mètre carré pour un nouveau développement standard. Cela peut être beaucoup plus élevé pour les condominiums de luxe.

Ainsi, en utilisant 500 Baht comme taux du fonds d’amortissement, si votre unité correspond à des mètres carrés en 50, vous multiplieriez 50 par le taux de 500 Baht, pour une contribution totale de 25,000 Baht au fonds d’amortissement.

Le montant dû par chaque propriétaire dans le développement doit être enregistré auprès du bureau foncier local.

La plupart des gens s'accorderaient pour dire qu'il s'agit d'un montant relativement peu élevé pour que le condominium reste attrayant et en bon état.

Le fonds d'amortissement devra-t-il à nouveau payer?

Heureusement non. Mais il est parfois demandé aux propriétaires de reconstituer le fonds d’amortissement.

Cela se produit après de nombreuses années et les propriétaires comprendront généralement la nécessité d'un paiement supplémentaire.

Mais comme les coûts sont partagés entre tous les propriétaires, il est plus facile à gérer. Nous avons vu de nouveaux courts de tennis, de nouvelles piscines, la modernisation de salles de sport et d’autres améliorations qui améliorent la station et la valeur des investissements.

Quand je vends, puis-je récupérer mon fonds d'amortissement?

Nous n'avons jamais entendu parler de quelqu'un qui pourrait récupérer ses contributions au fonds d'amortissement.

Dans la plupart des cas, le bureau de gestion retient les sommes nécessaires pour couvrir l’usure ou les réparations devenues nécessaires au cours de votre séjour dans le condominium.

Cependant, il est assez courant que les acheteurs des unités existantes ne soient pas obligés de verser des cotisations au fonds d’amortissement, car le propriétaire initial avait déjà versé des contributions.

Ce n'est pas toujours le cas. On demande parfois aux nouveaux acheteurs de faire une contribution, ou peut-être de compléter l'allocation du propriétaire précédent. Cela varie d'un développement à l'autre.

Où se trouve le fonds d'amortissement?

Dans de nombreux pays, le fonds d'amortissement est conservé sur un compte cantonné afin de ne pas être mélangé avec les sommes utilisées pour le fonctionnement quotidien de la station. Dans certains cas, il est également détenu en fiducie pour empêcher toute utilisation illicite des fonds.

Cela est parfaitement logique, mais la loi thaïlandaise ne prescrit pas de compte séparé. La loi sur les condominiums ne stipule rien non plus à ce sujet.

Dans un condominium bien géré ou avec un comité de propriétaires actif et un CJP professionnel, les propriétaires et la direction peuvent insister pour que les fonds destinés au fonds d'amortissement soient détenus séparément.

Certaines stations mentionnent cela comme une condition préalable dans leurs règles et règlements. Et il existe des sociétés de gestion professionnelles / personnes juridiques en copropriété qui veillent déjà à ce que cela soit fait. Mais ce n'est certainement pas une pratique standard.

L'argent du fonds d'amortissement ne devrait jamais être libéré qu'avec l'approbation du comité des propriétaires lors de l'assemblée générale annuelle (AGA).

Dans de rares cas en Thaïlande, des personnes sans scrupules ont disparu avec l'argent du fonds d'amortissement, laissant la CJP et les propriétaires dans l'embarras.

C'est pourquoi un bon avocat doit être utilisé lors de l'achat d'un logement en copropriété. Ils pourront vous conseiller sur le risque que cela se produise et comment vous protéger contre un tel événement.

Si vous achetez sur le plan, il est également sage de poser des questions sur qui sera la société de gestion.

Résumé

Un fonds d’amortissement est nécessaire pour couvrir toutes les réparations et améliorations majeures futures. Ces coûts ne surviennent généralement qu'après plusieurs années et constituent des dépenses ponctuelles, mais leur prise en charge est essentielle pour protéger les investissements de tous.

Imaginez un toit qui fuit ou qui s'effondre qui ne peut pas être réparé. Imaginez une piscine vide (ou une avec de l'eau verte), résultat d'une pompe cassée. Imaginez un gymnase dans lequel tout le matériel est en panne.

Si vous pouvez imaginer ce qui précède, vous comprendrez pourquoi la direction de copropriété / CJP doit disposer d’un fonds d’amortissement sur lequel elle peut compter.