Les risques associés à l'achat d'une propriété à Phuket

Tout type d'investissement comporte des risques, qu'il s'agisse d'actions, d'or ou de contrats à terme sur la poitrine de porc. Un investissement dans Thai Property n'est pas différent, et il serait ridicule pour quiconque de suggérer le contraire.

Les risques existent partout dans la vie. Parfois, ils causent du tort à notre personne, parfois de la santé, et parfois, à notre portefeuille. En fait, il existe d'innombrables types de risques auxquels nous devons faire face au quotidien.

Nos investissements comportent généralement un risque financier (le portefeuille), plutôt que tout risque physique pour notre personne. (Bien sûr, si vous avez emprunté pour faire l'investissement et que vous devez maintenant beaucoup d'argent à la mauvaise personne, il peut aussi y avoir un risque physique.)

Mais quels que soient les risques, nous ne pouvons pas y faire face si nous ne savons pas qu’ils existent. La maîtrise des risques est primordiale, mais ce n’est possible que si nous savons d’abord quels sont ces risques.

C'est là que réside le problème de l'immobilier à Phuket.

Beaucoup d'acheteurs de biens immobiliers à Phuket n'ont aucune idée qu'il existe des risques. Ils sont au pays du sourire. Ils investissent dans la propriété. Ils ne comprennent tout simplement pas comment un investissement de brique et de mortier dans un pays aussi extraordinaire que la Thaïlande peut poser problème.

Ils souffrent également du syndrome de la sécurité dans les nombres. Il s’agit de l’hypothèse relativement inexacte et trompeuse selon laquelle il ne peut y avoir de risque si autant de personnes achètent en même temps.

Tous ces gens ne pouvaient pas prendre de risque, alors il ne doit y avoir aucun risque à surveiller.

Cet état d'esprit rend les choses difficiles. Parce que les risques potentiels ne peuvent être traités, éliminés - ou à tout le moins atténués - que s'ils sont d'abord identifiés.

Et bien sûr, tous les risques ne sont pas créés égaux. Chacun a une probabilité différente ou probable de se produire. Il peut y avoir un petit risque qu'une chose ne tourne pas rond ou une certitude presque absolue que quelque chose ne tourne pas rond.

Il y a également de grandes différences dans les ramifications si les signes avant-coureurs de risque ne sont pas ignorés. Nos erreurs peuvent ne devenir rien d’autre qu’une gêne ou bien elles peuvent coûter beaucoup plus cher.

Certaines pertes peuvent ne nous nuire que temporairement, mais parfois les erreurs que nous commettons peuvent avoir des conséquences bouleversantes sur nos finances, nos projets futurs ou même nos mariages.

Il est donc essentiel, lors de tout investissement (surtout majeur), de contrôler chaque type de risque.

Voici quelques éléments que les acheteurs d’immobilier de Phuket doivent connaître:

Il n'y a pas de protection réglementaire pour les étrangers en Thaïlande lors de l'achat d'une propriété

Quel que soit le pays, vous pouvez presque toujours compter sur la protection des régulateurs lorsque vous effectuez tout type d'investissement. L'industrie immobilière en Thaïlande, cependant, est pour la plupart non réglementée. Pour cette raison, les conseillers / agents immobiliers étrangers ont essentiellement carte blanche en ce qui concerne leurs pratiques commerciales.

Les conseillers immobiliers peuvent dire à peu près tout ce qu'ils veulent pour vous vendre une propriété. S'ils pensent que vous mentir les aidera à obtenir la vente, beaucoup le feront. Même si cela vous expose à des risques pouvant impliquer une perte totale de votre investissement, il n’ya pas de véritable retour à la réglementation pour eux.

On pourrait même dire que les agents immobiliers représentent le plus grand risque pour les acheteurs à Phuket. En effet, la relation qu’ils entretiennent avec les acheteurs repose sur les relations et la confiance, à tel point que les acheteurs croiront tout ce que leur dit leur nouvel ami.

On sait également que certains agents immobiliers travaillent en étroite collaboration avec des promoteurs (et même des avocats), qui peuvent également jouer un rôle dans toute déception.

Il est donc de la plus haute importance que les acheteurs d’immobilier en Thaïlande, en particulier à Phuket, soient pleinement conscients des risques liés à l’utilisation du mauvais agent immobilier à Phuket ou à la non-sollicitation de conseils professionnels par un avocat expérimenté (et indépendant).

Ne chercher que la meilleure représentation légale

Conseils juridiques judicieux et avoir la meilleure représentation juridique est impératif si vous voulez éviter certains écueils potentiellement risqués. Il s'agit de la première étape pour vous assurer que votre investissement est solide.

Un avocat éthique et expérimenté sera en mesure de vous avertir des agents immobiliers qui peuvent ne pas avoir à cœur vos meilleurs intérêts. Ils découvriront également toutes les irrégularités avec votre achat potentiel.

Ils le feront par faire une vérification approfondie de la propriété Dans la question.

Si vous ne connaissez pas le terme «diligence raisonnable» et souhaitez en savoir plus sur son contenu et son importance, l'article suivant pourrait vous être utile:

Comprendre l'importance de la diligence raisonnable et exactement ce qu'est la diligence raisonnable lors de l'achat d'un bien immobilier à Phuket

Les risques liés à l'achat hors plan

Lors de l'achat d'une propriété achevée, que ce soit une villa, une maison ou une copropriété, vous savez évidemment que la propriété a été construite. Pouvoir voir et toucher les briques tangibles et les finitions d'un bâtiment achevé est rassurant.

L'achat de biens immobiliers à Phuket sur plan, en revanche, n'offre aucune garantie de ce type. Les choses peuvent mal tourner et vont mal.

Il y a beaucoup de choses qui peuvent mal tourner avant qu'une propriété ne soit terminée, ce qui explique pourquoi l'achat sur plan est l'approche la plus risquée pour l'achat d'une propriété à Phuket.

Indépendamment de la tranquillité d'esprit que la revente ou la finalisation des propriétés donnent, certaines personnes sont heureuses de prendre le risque d'acheter hors-plan.

Heureusement, les choses ne vont pas souvent mal, mais le risque est toujours là. Heureusement, dans la plupart des cas, de nombreux risques potentiels peuvent être évités.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les risques liés à l'achat sur plan, l'article suivant peut vous être utile:

Les risques de l'achat d'un condominium à Phuket sur plan

Qu'en est-il des risques associés au développeur?

La plupart des problèmes qui découlent d'un investissement immobilier viennent du promoteur: soit des erreurs qu'il commet, soit des actes répréhensibles occasionnels de sa part, soit de sa mise en faillite.

Pourquoi la réputation des développeurs est importante lors de l’achat de biens immobiliers à Phuket

Les développeurs peuvent également commettre des erreurs (voire être malchanceux) en obtenant la permission nécessaire des autorités pour construire le projet.

L'évaluation de l'impact sur l'environnement (EIE) c'est ce que ça sonne. Il s'agit d'une évaluation de l'impact du projet de construction sur l'environnement.

L'évaluation examine à la fois les conséquences positives et négatives du projet, principalement pour que les ressources naturelles du Royaume soient utilisées de manière à favoriser les avantages économiques et le développement continu de la Thaïlande.

Incroyablement, certains projets ont commencé la construction avant d'obtenir l'approbation EIE ou même un permis de construire.

Quelle que soit la raison pour laquelle un projet rencontre des difficultés, qu'elle soit réglementaire ou financière, cela entraînerait probablement des problèmes pour les acheteurs. Les investisseurs devraient se préparer à une longue et longue affaire judiciaire, à des frais juridiques élevés et à la perte de tout ou partie de leur investissement.

Les problèmes de titres fonciers

Malheureusement, il y a eu des problèmes dans le passé avec des développeurs construisant sur des terrains douteux.

Certains développements à Phuket (villas et condominiums) ont en fait été construits sur des terrains que le promoteur ne possédait pas légalement. Une partie de la terre a été à l'origine de scandales de corruption remontant à plus de 30 ans. Que cela ait été fait sans le savoir ou intentionnellement, les «terres sales» (comme on les appelle) seront inévitablement restituées au gouvernement.

Ces terres sont souvent des forêts nationales (et appartiennent au Département des forêts) ou, si elles se trouvent près de la mer, il peut s'agir d'un simple empiétement sur des terres relevant de la compétence de la Royal Navy.

La remise en état des terres contrôlées par le gouvernement n'est soumise à aucun délai de prescription. Il y a une forte possibilité que les terres empiétées et les terres sales soient tôt ou tard récupérées.

Lorsque le gouvernement saisira une terre sale, elle sera très rapidement remise à la nature. Nous l'avons déjà vu se produire: des structures illégales démolies, des bulldozers amenés pour aplatir ce qui reste, et enfin de nouvelles plantes et arbres sont plantés. Et lorsque cela se produira, quiconque a acheté dans le cadre d'un développement illégal verra probablement une perte de son investissement.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les risques liés à l'achat dans un développement construit sur un terrain sale, l'article suivant peut vous être utile:

Le problème des titres de propriété fonciers et illégaux - Les escroqueries foncières et les risques pour les acheteurs de biens immobiliers à Phuket

Obtenez-vous votre dépôt remboursé si vous changez d'avis ou trouvez quelque chose de fâcheux dans le contrat de vente?

Placer un dépôt sans demander au préalable un avis juridique comporte des risques.

Il est logique d’être absolument sûr que vous souhaitez acheter une propriété avant de verser le dépôt. De nombreux acheteurs se plaignent d'être victimes de tactiques de vente sous pression et d'être contraints de déposer un acompte, mais seulement après avoir obtenu le "remords de l'acheteur" et demandant l'annulation de l'achat.

Il est conseillé aux autres d’annuler leur contrat après avoir engagé un avocat qui trouve dans le contrat des éléments que l’acheteur estime ne leur ont pas été signalés auparavant.

Malheureusement, dans la plupart des cas, les dépôts ne sont pas restitués.

Si un acheteur a engagé un avocat avant de prendre une décision, mais a encore un changement de cœur, le soutien juridique le mettrait sans aucun doute dans une bien meilleure position.

Les acheteurs doivent être conscients de ce qui suit:

Il n'y a pas de protection réglementaire pour les étrangers en Thaïlande
Vous devez comprendre que les risques sont très réels
Tous les développeurs ne sont pas dignes de confiance et / ou honnêtes
Tous les agents ne sont pas honnêtes. En fait, certains agents immobiliers constituent la plus grande menace pour les acheteurs de biens immobiliers à Phuket.
L'achat sur plan est la façon la plus risquée d'acheter, surtout si vous ne faites pas preuve de diligence raisonnable
Peu importe votre nationalité, vous devriez toujours faire appel à un avocat.
De nombreux développeurs sont réputés pour ne pas restituer leurs dépôts si vous avez un changement de cœur.
De nombreux développeurs sont connus pour conserver des dépôts même si votre avocat révèle quelque chose dans le processus de diligence raisonnable
Phuket a connu de nombreux problèmes avec les titres de propriété. Les acheteurs doivent faire preuve de prudence et demander à un avocat de faire preuve de diligence raisonnable

Résumé

Les choses peuvent mal se passer et parfois elles le font. Il est extrêmement important, si vous investissez dans l'immobilier à Phuket, que vous compreniez que ces risques sont bien réels.

En fait, ils ne doivent pas être sous-estimés.

En portant une attention particulière et en faisant preuve de diligence raisonnable pour chaque investissement, ces risques peuvent souvent être évités, ou du moins atténués.