Договоры аренды 30 + 30 + 30 признаны судами Пхукета незаконными

Договоры аренды в Таиланде были широко приняты иностранцами в качестве альтернативного средства для покупки домов, вилл, городских домов, земли или даже небольших островов. Даже единицы «тайского безусловного владения» на курортах-кондоминиумах, доступные только иностранцам в качестве аренды, по-прежнему пользуются спросом.

Но действительно ли аренда в Таиланде - лучшее решение, которое вы можете принять?

Большинство людей, побывавших в Таиланде, и, конечно же, все, кто здесь живет, знают, что иностранные граждане не могут владеть землей в Королевстве.

Ассоциация Закон об обнародовании земельного кодекса, в разделах BE 2497 86 – 96 разъясняются законы Таиланда об иностранцах (иностранцах), владеющих недвижимым имуществом в Таиланде.

Поскольку здание технически возможно переместить, разобрав его или снеся, «недвижимое имущество »относится к земле. Земельный участок не может быть поднят и перенесен в другое место.

Закон очень четко (как косвенно, так и явно) гласит, что земля не может принадлежать иностранцу. Вилла или дом, который находится на этой земле, это совсем другое дело. Они являются движимыми, и иностранцы могут владеть движимым имуществом.

Понимание Freehold против Leasehold в Таиланде

Право собственности является простой концепцией для большинства людей. Вы получаете правоустанавливающий документ на свое имя, зарегистрированный в местном Земельном офисе. Он принадлежит вам навсегда, и вы можете передать его своим детям или даже внукам.

Фрихолд - это простая форма собственности без какой-либо двусмысленности. Арендная плата, с другой стороны, варьируется от страны к стране в ее интерпретации.

В некоторых странах, например в Великобритании, срок аренды может составлять до 999 лет, что большинство людей считает постоянным. Когда срок аренды истекает, продлить его обычно просто и с минимальными затратами. Например, ожидается, что правительство Китая просто продлит 70-летнюю аренду по истечении срока ее действия.

В Таиланде все немного иначе. Фактически, технически это просто аренда, а не «аренда». Здесь арендатор арендует у собственника на срок не более 30 лет.

Что такое арендованное имущество в Таиланде?

Арендатор в Таиланде никогда не владеет землей. Хотя договор аренды в Таиланде расширяет право «исключительного владения», он не дает того чувства собственности, которое имеет место в Великобритании или Китае.

В Таиланде вы просто арендатор, сдающий землю в аренду у владельца. Так же, как арендатор, платящий ежемесячную арендную плату за квартиру, вы имеете нулевые права собственности.

30 + 30 + 30 Период аренды для вилл в Таиланде?

Если кто-то обдумывает покупку виллы в Таиланде, у него есть выбор, как поступить.

Некоторые люди создают тайскую компанию для покупки земли, но если это не будет сделано правильно, иностранец будет привлечен к уголовной ответственности.

Они также могли владеть зданием (движимым имуществом) и сдавать землю в аренду (недвижимое имущество). Но максимальный срок аренды земли - 30 лет.

Чтобы преодолеть этот относительно короткий период времени, виллы предлагают покупателям дополнительные периоды обновления, обычно два периода 30 лет каждый. Эти периоды предоплаты, и, следовательно, включены в цену продажи.

Но хотя продление на срок до 60 лет является предоплатой, это далеко не гарантировано. Вероятно, было бы разумнее, если бы цена продажи виллы была основана на 30-летнем периоде. В этом случае цены будут составлять одну треть от текущей стоимости, и когда вилла возвращается застройщику / владельцу после окончания 30-летней аренды, арендатор может приобрести новую аренду, если пожелает.

Но за последние 20-30 лет для разработчиков стало обычным предлагать предоплаченную аренду 30 + 30 + 30 по полной цене продажи. Сейчас общепризнано, что с этим методом все честно.

Хотя дополнительные 30 лет не гарантируются, стоит отметить, что есть способ, которым продление виллы может быть юридически обеспечено посредством «специальных взаимных договоров». Но это возможно только при существенном улучшении собственности, например, когда вилла была построена на участке земли, который был сдан в аренду сроком на 30 лет. Есть даже много постановлений Верховного суда по этому поводу, в которых говорится, что такие улучшения или обновления на указанной собственности могут помочь в обеспечении выполнения дальнейших обновлений.

А как насчет 30 + 30 + 30 для таиландских кондоминиумов Leasehold?

В кондоминиумах иностранные покупатели на Пхукете имеют возможность выбрать право собственности, которое, как упоминалось выше, является бессрочной собственностью и простой для понимания концепцией.

Тем не менее, в соответствии с Законом о кондоминиуме, только 49% любого проекта кондоминиума может быть продан иностранцам в качестве собственности. Остальные 51% площади каждого кондоминиума в Таиланде должны принадлежать гражданам Таиланда.

На протяжении многих лет разработчики использовали различные подходы для использования или продажи квоты 51%, предназначенной для тайцев.

Некоторые просто сохранили собственность на эти единицы и сдали их в аренду отдыхающим, чтобы получить доход. (Они могут сделать это, потому что девелоперская компания обязательно является тайским юридическим лицом.) Это было хорошей стратегией для многих разработчиков из-за быстро растущего туристического сектора на Пхукете.

В некоторых проектах, особенно от известных тайских разработчиков, они смогли продать все устройства тайским гражданам. В Таиланде растет средний класс, и многие тайцы покупают квартиры для инвестиционных целей. Но по большей части, тайцы покупают только у тайских разработчиков, которые являются признанными и уважаемыми брендами в Таиланде.

С другой стороны, большинство иностранных разработчиков изо всех сил пытались переложить «51%» на тайских граждан. Вместо этого они выбрали другой подход. Самый простой способ продать часть единиц в Таиланде - это найти другие способы продать их иностранцам.

Некоторые иностранцы приобрели единицы «Тайская собственность», используя Тайскую компанию с ограниченной ответственностью. Это может иметь смысл, особенно если покупатель имеет законный бизнес в Таиланде. Поскольку они покупают тайское владение недвижимостью, это означает, что компания может бесконечно владеть квартирой точно так же, как и гражданин Таиланда.

Но есть и другая альтернатива. Гражданский и коммерческий кодекс (CCC) разрешает продажу этих единиц иностранцам в качестве договора аренды.

Это приемлемо, потому что, как упоминалось выше, разработчик должен быть Thai Company Limited. Будучи тайским юридическим лицом, они могут продать аренду иностранцу, фактически сохраняя за собой право собственности. Они по-прежнему удовлетворяют требованию 51% / 49% для кондоминиума, при этом монетизируя 51%, который они не смогли продать тайским частным лицам.

И точно так же, как покупателям вилл предлагается автоматическое продление по истечении первых лет 30, покупателям квартир в аренду предлагается такая же сделка.

Опять же, как и при продаже вилл, эти договоры аренды 30 + 30 + 30 стали общепризнанным средством привлечения иностранных покупателей.

Но является ли законным право аренды 30 + 30 + 30 в Таиланде?

Покупатели договоров аренды должны знать, что максимальный срок аренды в Таиланде составляет 30 лет, и любое продление после 30 лет остается на усмотрение землевладельца / владельца.

Обновления - это не что иное, как обещание землевладельца, и они не могут быть оговорены в договоре купли-продажи. И хотя готовность арендодателя возобновить договор аренды может быть записана в добавлении, она не гарантируется договором или финансово с помощью предварительной оплаты.

Таким образом, когда иностранец покупает виллу или кондоминиум в аренду, оплата по закону покрывает только первые 30 лет аренды. Предоплаченная аренда 30 + 30 + 30 - даже если есть 3 равных платежа, представляющих 3 разных условия аренды - вряд ли будет выдержана перед судьей.

Так что, если ваше дело закончится в суде?

К сожалению, более чем в одном случае провинциальный суд Пхукета постановил, что Контракты 30 + 30 + 30 не только неосуществимы, но и незаконны.

Кроме того, в решениях Верховного суда в Бангкоке указано, что продление аренды может быть осуществлено только в течение 3-лет после истечения периода 30-года.

Судьи неоднократно заявляли, что автоматическое продление нарушает закон и что такие контракты сродни иностранному владению, что является незаконным. Недавние постановления также подтвердили, что, поскольку контрактное продление является незаконным, контракт на начальные годы 30 также является недействительным.

Даже если 30-летний договор аренды был должным образом зарегистрирован в Земельном управлении, после того, как он был объявлен недействительным, создается впечатление, что аренды вообще никогда не существовало. Арендатор, который думает, что он купил дом на 90 лет, оказывается ни с чем.

Следует еще раз подчеркнуть, что решения, принимаемые в залах судебных заседаний, зависят от рассматриваемого дела, политических ветров, дующих в то время, и от конкретного судьи, рассматривающего дело.

Однако, исходя из судебных решений за последние несколько лет, представляется совершенно очевидным, что, если судья усматривает, что существует какое-либо договорное соглашение или, возможно, даже в добавлении, предусматривающем продление аренды еще на один срок, он также сочтет это Фактически право собственности и может аннулировать весь договор аренды.

Заключение

Это явно крайне беспокоит иностранцев, которые приобрели недвижимость в Таиланде и заключили долгосрочный договор аренды. Эти владельцы (арендаторы) должны сделать все возможное, чтобы избежать недоразумений или конфликтов с застройщиком, которые могут на каком-то этапе оказаться в суде и перед судьей.

Одним из способов решения этой проблемы было бы обеспечение того, чтобы любые договоры купли-продажи включали в себя арбитражную оговорку. Это позволило бы разрешать любые споры через арбитраж, а не в местном суде, при условии, что разработчики остаются теми же, когда возникает этот спор.

Новым покупателям нужно очень хорошо подумать, прежде чем заключать договор аренды 30 + 30 + 30. Если вы покупаете кондоминиум, рекомендуется выбрать иностранную единицу без права аренды. Несмотря на то, что за безусловное право собственности взимается надбавка, это стоит того, чтобы избежать судебных разбирательств.

Если вас интересует только покупка дома или виллы, вы можете рассмотреть возможность создания Thai Co. Ltd., чтобы владеть им. Но вы должны убедиться, что ваша компания на 100% соответствует законам, то есть она работает как бизнес, соблюдает все корпоративные законы Таиланда, генерирует доход и платит налоги.

Любой, кто заключает договор аренды в Таиланде, должен понимать, что ему ничего не принадлежит. Они фактически только арендуют.

Любая попытка превратить договор аренды в форму незаконного владения нарушает дух закона. А когда возникает угроза духу закона, судьи в Таиланде выносят такие же приговоры. Каждый раз.