Perché la reputazione dello sviluppatore è importante quando si acquista proprietà a Phuket

Quando si acquista un immobile, scegliere lo sviluppatore giusto è ovviamente uno dei fattori più importanti che determinano quanto sei contento del prodotto finale.

Phuket ha un certo numero di sviluppatori stimabili, sia aziende locali tailandesi che straniere, ognuna delle quali offre la propria esperienza di mercato.

Ma nessuna compagnia è impeccabile.

Se c'è un tremito minore nel mercato, qualsiasi azienda, anche un'importante società, può trovarsi nei guai. Sfortunatamente, se ciò accade e qualcosa va storto con uno sviluppatore, ogni acquirente assume un rischio personale parallelo.

Cosa può andare storto con uno sviluppatore a Phuket?

Non è certamente insolito sentire di sviluppatori in difficoltà finanziarie. Alcuni devono prendere in prestito pesantemente, mentre altri sopravvivono a malapena da una vendita all'altra. Ci sono persino sviluppatori che sono in ritardo con i pagamenti delle commissioni agli agenti prima ancora che uno sviluppo sia finito.

Qualsiasi forma di difficoltà finanziaria è ovviamente preoccupante per i potenziali investitori. Ma più grandi sono i problemi finanziari e più gravi sono gli errori commessi, maggiori sono le possibilità di perdite finanziarie per gli acquirenti.

Se possibile, è meglio evitare del tutto gli inconvenienti stando alla larga dagli sviluppatori più rischiosi.

Piccola multinazionale locale o grande?

Gli sviluppatori di Phuket possono spaziare da piccole aziende straniere o di piccole dimensioni a grandi compagnie straniere e grandi note società thailandesi di grandi dimensioni.

Tra questi sviluppatori locali ce ne sono alcuni addirittura quotati in borsa in Thailandia. Alcune delle società di sviluppo internazionale sono anche quotate in borsa nel paese da cui provengono.

Il bilancio di una società quotata può essere più facile da ottenere. Ma solo perché una società ha un solido bilancio in patria, ciò non garantisce che continuerà a finanziare un progetto in Thailandia che ha avuto difficoltà.

Le finanze delle società private sono un po 'più opache, ma ciò non le esclude necessariamente dalla considerazione. Se una società privata ha i propri conti adeguatamente controllati, probabilmente non stanno nascondendo nulla. Se i conti si sommano, è molto probabile che la società funzioni bene.

Per gli acquirenti locali in Thailandia, tuttavia, le dimensioni contano. Le principali aziende thailandesi vedono i loro progetti vendere ogni unità molto rapidamente semplicemente a causa della reputazione dello sviluppatore. L'elevata domanda di tali progetti significa che è improbabile che queste aziende negozino con te sul prezzo.

Poiché il 51% di proprietà thailandese è richiesto in tutti i condomini, ciò ha una certa rilevanza per qualsiasi acquirente straniero. Poiché questi progetti di sviluppatori thailandesi affermati sono molto richiesti e poiché in genere non sono disposti a ridurre i prezzi, offre agli investitori stranieri una certa dose di fiducia e stabilità.

Società quotata in borsa o band One Man?

Gli acquirenti che trattano con società consolidate si espongono a rischi inferiori rispetto a chi ha a che fare con un piccolo sviluppatore. Ciò è particolarmente vero se il progetto è il primo che uno sviluppatore abbia mai lanciato.

Quando si introducono nuovi sviluppi sul mercato, di solito si può fare affidamento sulla reputazione di uno sviluppatore per attirare nuovi acquirenti. Uno sviluppatore che si è guadagnato una solida reputazione merita di essere lodato per il suo continuo successo.

Ma possono capitare errori anche ai migliori sviluppatori. Possono essere negligenti o inclini a commettere errori autoinflitti; possono essere il risultato di circostanze impreviste; o possono essere semplicemente sfortunati.

La società potrebbe aver gestito male uno sviluppo, o essere gravata da troppi debiti, o forse i proprietari stanno finanziando abitudini personali costose.

Ma potrebbero anche essere un buon sviluppatore la cui scelta di posizione è stata sfortunata, e si è trovata di fronte a cambiamenti normativi o di zonizzazione che hanno fermato la costruzione del loro progetto.

Come evitare gli sviluppatori rischiosi?

Un avvocato esperto sarebbe in grado di scoprire errori precedenti, identificare errori o problemi attuali nella terra o nella struttura legale e potrebbe anche essere a conoscenza delle difficoltà finanziarie che lo sviluppatore potrebbe incontrare.

Condurre la dovuta diligenza necessaria quando si acquista un immobile a Phuket

In effetti, una buona rappresentazione legale è una delle migliori difese contro uno sviluppatore potenzialmente sospetto.

L'importanza del suono Consulenza legale quando si acquista proprietà a Phuket

Riceverò i miei soldi indietro?

Gli acquirenti che hanno pagato depositi o una parte significativa del prezzo di acquisto spesso pensano che saranno i primi a essere rimborsati nel caso in cui lo sviluppatore si trovi nei guai.

Tuttavia, è probabile che più parti stiano aspettando di essere pagate se qualcosa va storto. Ovviamente la strategia migliore è evitare sviluppatori che potrebbero essere sovraesposti al rischio.

Cosa succede al mio investimento se lo sviluppatore muore?

Un altro rischio che gli acquirenti potrebbero affrontare quando lavorano con un'azienda più piccola è noto come "Key Man Risk". Le persone non chiedono spesso informazioni sulla pianificazione di emergenza per la morte di un proprietario, un partner senior o un amministratore delegato.

È un fatto triste che tali individui chiave non facciano quasi mai le disposizioni necessarie per garantire la protezione dell'azienda o degli investitori in caso di decesso.

Quando si ha a che fare con una società privata, è necessario assicurarsi di aver stipulato un'assicurazione per proteggere contro la morte di qualcuno che è fondamentale per l'organizzazione (ad esempio un "uomo chiave").

Sommario

In sintesi, gli sviluppi precedenti e la reputazione non dovrebbero essere gli unici criteri utilizzati nella selezione di una proprietà.

Gli sviluppatori privati potenzialmente potrebbero esporre gli acquirenti a un rischio maggiore, ma questo non significa che dovrebbero essere scontati.

Se un'adeguata due diligence viene condotta su uno sviluppatore, il rischio che qualcosa vada storto viene notevolmente ridotto.

Se un'indagine dello sviluppatore ti lascia ancora incerto, c'è un vecchio adagio di investimento che si applica: "In caso di dubbio, stai fuori".

Questo è un estratto dalla Thai Residential Phuket Property Guide 2019/20. Per scaricare la tua copia gratuita, fai clic su