Tutti sanno che un atto di proprietà fondiaria dovrebbe essere sempre esaminato prima di procedere con qualsiasi acquisto di proprietà in Thailandia. Ma non sono solo ville o case per le quali ciò è necessario.
In effetti, con un condominio, qualsiasi problema con il titolo interesserebbe ogni proprietario di unità nello sviluppo, che è potenzialmente centinaia di persone.
Le domande su un atto di proprietà sono sempre serie, ma non devono necessariamente essere critiche. A volte, tuttavia, le questioni sollevate dall'esame dell'atto di proprietà non sono solo critiche, ma anche disastrose.
Se si scopre che un progetto di condominio è stato costruito su terreni governativi, qualsiasi investitore in tale sviluppo dovrà affrontare la perdita di tutto - la sua unità condominiale, così come tutto il capitale investito in esso.
Il boom dello sviluppo a Phuket, che ha preso il largo 30 anni fa, ha portato a grandi miglioramenti negli alloggi e nelle infrastrutture dell'isola.
Sfortunatamente, ovunque ci sia un sacco di soldi, ci sono sempre quelli che cercano anche di trarne profitto illecitamente.
Fu in questo periodo che un certo numero di titoli fondiari iniziarono a farsi strada in mani private, anche se la terra stessa non era in vendita. Conosciuta come "Dirty Land", parte di quella terra è stata utilizzata per lo sviluppo residenziale.
Di conseguenza, ci sono stati imprenditori condominiali che, consapevolmente o consapevolmente, hanno costruito uno sviluppo su un terreno che non era loro legalmente. E l'emissione di alcuni di questi titoli (alcuni emessi più di 30 anni fa) è diventata parte di noti casi di corruzione della terra.
In quasi tutti i casi, la terra era (ed è) di proprietà del governo thailandese, spesso in uno dei parchi nazionali thailandesi.
Nessuno statuto di limitazioni su terra sporca
La capacità del governo di reclamare questa "terra sporca" non è soggetta ad alcuna prescrizione, ed è ampiamente previsto che il governo, a un certo momento in un futuro non troppo lontano, possa reclamare terre sporche e invase. (Questa non è solo un'opinione personale, al contrario, molti avvocati sono convinti che ciò accadrà).
Quando questa terra tornerà di proprietà del governo, tutti gli edifici illegali saranno demoliti. La terra sarà demolita e poi pianteranno nuovi alberi. E chiunque avesse l'impressione errata che questa fosse la casa dei suoi sogni potrebbe potenzialmente perdere l'intero investimento
Ci sono altre minacce agli investimenti di un proprietario (ad esempio un permesso di costruzione revocato o un progetto mancante Approvazione VIA). Ma questi casi non sono necessariamente cause perse. Una nuova valutazione da parte del dipartimento governativo competente potrebbe comunque portare allo sviluppatore il via libera per il proprio progetto.
Possedere un'unità condominiale in un resort costruito su Dirty Land non offre tale luce alla fine del tunnel. Questa è sicuramente la peggiore posizione possibile per un investitore.
Problemi di Phuket con sconfinamento della terra
I problemi di invasione della terra sono estesi in tutta la Thailandia e Phuket non è stata certamente immune da questo problema negli ultimi trent'anni.
In effetti, ci sono molte aree di montagna sulla costa occidentale, vicino al litorale, che una volta erano foreste nazionali (o tecnicamente sono ancora). La terra non è mai stata venduta e il vero proprietario è il Dipartimento dei Parchi Nazionali, Wildlife and Plant Conservation (DNP), un'agenzia secondaria del Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente.
Alcuni appezzamenti di terra sporchi o invasi sono stati venduti anche a stranieri, che usavano strutture aziendali con uomini di paglia (nominati) come azionisti. Questo aggiunge altri pochi livelli di illegalità alla pratica.
I progetti costruiti su terra sporca e terra incolta a Phuket non sono comuni, ma certamente esistono. I buoni sviluppatori hanno di solito fatto i controlli necessari per assicurarsi che questo non sia mai un problema con i loro progetti.
Ma la possibilità di acquistare terreni di qualità a basso costo, possibilmente accoppiati a una scarsa consulenza legale, potrebbe significare disastri per centinaia di persone il cui sviluppatore è stato meno cauto.
La pratica è ora esaminata molto attentamente dalle autorità di Bangkok, quindi è molto meno comune oggi.
Ma come ha riferito il Bangkok Post su 2012, l'applicazione più severa non avvenne prima che 1,000 Rai fosse coinvolta in casi di corruzione nelle province di Phang Nga e Phuket.
Assicurati che il tuo avvocato di Phuket svolga la dovuta diligenza
Comprare terreni che ancora appartengono al governo o un'unità su un condominio costruito su un terreno governativo è qualcosa che vuoi davvero provare ad evitare.
Questo è un primo esempio di importanza di ottenere un valido parere legale in Tailandia e perché questo avvocato dovrebbe essere sempre coinvolto in condurre la necessaria due diligence su ogni acquisto di proprietà.
Se non hai familiarità con il termine "due diligence" e vorresti sapere di più su cosa è e perché è importante, allora potresti trovare utile il seguente articolo:
Il recupero è imminente? - Non essere ingenuo
Alcuni investitori o agenti ingenui potrebbero credere che il governo thailandese non rivendicherà mai la terra a causa della pubblicità negativa che genererebbe. Ma l'esperienza suggerisce che il governo non si tira indietro quando vede una flagrante violazione della legge.
È assurdo pensare che un investimento in terra sporca sia sicuro e che l'applicazione di questa attività illegale sia sempre affrontata con un tocco morbido.
Se acquisti proprietà rubate in qualsiasi parte del mondo, il vero proprietario avrà sempre il diritto di reclamare il proprio possesso. La legge è la stessa ovunque. I beni rubati vengono sempre restituiti al legittimo proprietario.
E puoi mettere i tuoi soldi sul fatto che il governo thailandese non guarderà al furto efficace della loro terra in modo diverso.
Sommario
Il terreno che è stato utilizzato per alcuni sviluppi è di proprietà del governo.
Senza uno statuto di prescrizione, il governo può reclamare questa terra ogni volta che lo desidera. Ed è altamente improbabile che venga ricevuto un risarcimento perché lo sviluppo era illegale all'inizio.
Non c'è davvero alcuna scusa per spremere i costi di due diligence.
Che cosa significa un extra di mille dollari pagato a un avvocato se quei mille dollari ti risparmiano potenzialmente qualche centinaio di migliaia se finisci per fare l'investimento sbagliato !?
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