Il potenziale di plusvalenze a lungo termine ha guidato storicamente la maggior parte dei mercati immobiliari globali e, sebbene questa sia ancora una ragionevole aspettativa a Phuket, il mercato è guidato dagli investitori ora e chiedono un migliore rendimento del loro denaro.
L'offerta di sviluppi i rendimenti garantiti sono molto richiesti. I rendimenti variano, ma la media è compresa tra 6-7% all'anno. L'intervallo di tempo per le entrate garantite può essere breve quanto 3 anni, ma alcuni sviluppatori offrono rendimenti garantiti fino a 20 anni. Se i proprietari fanno parte di un programma di noleggio, vengono offerti anche almeno due settimane (a volte fino a 2 mesi) di uso personale all'anno. Occasionalmente, la durata dell'uso personale assegnato dipenderà dal fatto che il proprietario voglia utilizzarlo in bassa o alta stagione.
In alcuni casi, i proprietari sono invitati a conservare il design degli interni standard e il pacchetto di mobili. L'arredamento potrebbe non rappresentare i gusti personali dei proprietari, ma la società di gestione deve essere in grado di pubblicizzare e fornire uno standard coerente.
Sia i progetti di ville che di condomini sono commercializzati come produttori di reddito, ma i condomini, essendo più convenienti, costituiscono la maggior parte delle vendite a Phuket. Ci sono anche "condotels", che godono di licenze sia condominiali che alberghiere. Hanno una gestione professionale come altri condomini, ma la licenza extra dell'hotel consente di affittare le proprietà a breve termine (vale a dire per periodi inferiori a 30 giorni).
Sam Fauma e i suoi colleghi dell'Ufficio legale internazionale hanno alcuni consigli su affitti a breve e lungo termine.
Cosa dice Sam dei noleggi a breve e a lungo termine
La legge sugli hotel della Thailandia (2004) afferma chiaramente che un hotel è "una sistemazione stabilita a fini commerciali per fornire un servizio di alloggio temporaneo ai viaggiatori o a qualsiasi altra persona in cambio di un risarcimento". Tuttavia, la legge esclude specificamente da tale definizione "un alloggio istituito allo scopo di fornire un servizio di alloggio pagando un canone mensile o solo verso l'alto. "
In altre parole, qualsiasi attività commerciale che fornisce alloggi temporanei per un periodo inferiore a 30 giorni è considerata come un hotel e rientra in questo atto. Un proprietario di un condominio o di una villa a Phuket potrebbe non rendersene conto, ma se stanno affittando tramite un agente o un servizio Internet (ad esempio booking.com o airbnb.com), anche loro potrebbero trovarsi definiti come un hotel, e quindi essere richiesti avere una licenza alberghiera per offrire un noleggio a breve termine.
Per fortuna, in 2008, sono stati emanati regolamenti ministeriali per un'esenzione dalla presente legge, come segue: “Qualsiasi abitazione che abbia un numero di stanze non più di quattro stanze, sia in un singolo edificio o in più edifici, e con un totale capacità di servizio non superiore a quella degli ospiti 20, che opera come un'azienda che fornisce un'ulteriore fonte di reddito per i proprietari ". Quindi, se possiedi un condominio o più condomini, con non più di quattro camere da letto, dormi non più di 20, è possibile richiedere l'esenzione delle proprietà e proseguire con i noleggi legali a breve termine. In qualità di proprietario di tali locali, tuttavia, siete tenuti a presentare una segnalazione al registrar dell'hotel.
La popolarità di Airbnb (in particolare) ha messo in evidenza il numero di noleggi tecnicamente illegali, ma non devono esserlo. È sorprendente come poche persone si sforzano di assicurarsi che siano conformi alla legge thailandese quando affittano le loro proprietà.
I rendimenti garantiti sugli investimenti (ROI) sono realmente garantiti?
Clint Eastwood una volta disse: "Se vuoi una garanzia, compra un tostapane". Quindi cosa farebbe Dirty Harry delle garanzie offerte dagli sviluppatori immobiliari di Phuket? I resi sono davvero garantiti 100%?
Questa domanda non ha una risposta semplice e, senza cercare di essere divertente, la risposta migliore è davvero sì ... e no.
Innanzitutto, il contratto di reso garantito deve essere rivisto da un avvocato per assicurarsi che rappresenti gli interessi dell'acquirente. Se è costruito male, parte del reso potrebbe essere destinato allo sviluppatore per la manutenzione dell'area comune, mentre l'acquirente è tenuto a pagare le proprie spese di manutenzione e gestione. Poiché queste commissioni sono generalmente assorbite dallo sviluppatore, ciò sottolinea l'importanza di garantire il giusto avvocato.
Una volta assicurata la formulazione del contratto, nella nostra esperienza, le garanzie a breve termine sono realistiche perché gli sviluppatori di solito prevedono questo budget. Nella maggior parte dei casi, sarà già integrato nei costi di vendita e marketing di ciascuna unità. In effetti, alcuni sviluppatori in realtà pagano anticipatamente i rendimenti del noleggio come somma forfettaria non appena viene ricevuto il pagamento finale sul condominio.
La fattibilità delle garanzie di noleggio a lungo termine, tuttavia, dipenderà dalla salute generale dell'industria del turismo a Phuket. Qualsiasi contrazione maggiore nelle figure turistiche quasi sicuramente innescerebbe una contrazione dell'economia locale. Una contrazione prolungata avrebbe un effetto a catena sul mercato immobiliare, poiché i rendimenti garantiti si basano sul riempimento di unità disponibili con i turisti ogni anno.
Il numero di turisti che visitano Phuket è aumentato costantemente negli ultimi vent'anni. Durante questo periodo ci sono stati eventi che hanno avuto un impatto negativo sul turismo (vedi Cigni neri del turismo a pagina 66), ma dopo un calo, il numero di turisti ha continuato a raggiungere nuovi massimi.
Ma quanto sono stati brutti gli anni cattivi? C'è stata la crisi asiatica, lo scoppio della bolla tecnologica, l'influenza aviaria, la SARS, la crisi finanziaria globale, i colpi di stato militari e uno tsunami nel mezzo dell'alta stagione. Questi eventi hanno avuto un marcato effetto sul turismo in quel momento, ma sia la Thailandia che Phuket sono tornate indietro con rinnovato vigore ogni volta.
In termini di garanzie di affitto, l'unica cosa che potrebbe far deragliare la maggior parte degli accordi ROI (a parte la cattiva gestione o il fallimento) sarebbe una contrazione rovinosa nell'economia turistica. Se un acquirente è motivato dalla promessa di rendimenti locativi garantiti, dovrebbe fare in modo che un avvocato riveda attentamente qualsiasi accordo stipulato dallo sviluppatore o dalla società di gestione, soprattutto se sta acquistando più unità in un unico sviluppo.
La necessaria due diligence deve trovare il più possibile su:
- merito di credito dello sviluppatore
- track record della società di gestione
- termini della propria occupazione, e
- conseguenze dovrebbero decidere di vendere l'unità durante il periodo di garanzia (per assicurarsi che non ci siano sanzioni per farlo).
Vale anche la pena chiedersi cosa succede quando i termini o le promesse fatte dallo sviluppatore e / o dalla società di gestione non vengono pienamente rispettati. Se le condizioni non sono soddisfatte, quali altre forme di compensazione esistono?
Questi controlli possono essere discutibili se lo sviluppo paga in anticipo i rendimenti del noleggio, il che annullerebbe qualsiasi rischio connesso al contratto di ritorno del noleggio garantito.
I proprietari di Phuket che affittano le loro proprietà ai vacanzieri cercano chiarimenti sulla situazione degli affitti a breve termine. Puoi leggere il nostro articolo su questo qui:
Una panoramica della situazione attuale dei noleggi a breve termine a Phuket 2019
Una delle ultime strategie di marketing degli sviluppatori, in particolare sulle unità di locazione, è quella di offrire agli acquirenti un programma di riacquisto garantito. Questo promette effettivamente di riacquistare l'unità condominiale o la villa a prezzo pieno, o anche con profitto, dopo 5, 10 o 15 anni. Ecco il nostro articolo sull'argomento:
In poche parole
Il settore immobiliare rimane estremamente vivace, con i prezzi condominiali a Phuket lungi dall'essere in territorio bolla. Offerte incredibili sono ancora facili da trovare per chiunque cerchi una casa in paradiso. Sulla base dei confronti dei prezzi di fascia bassa con la maggior parte delle economie occidentali (e anche di altre asiatiche), i prezzi attuali nel mercato immobiliare thailandese rappresentano un grande valore.
Chiunque sia alla ricerca di un investimento immobiliare ha l'imbarazzo della scelta, con nuove unità in sviluppi condominiali di qualità a partire da US $ 100,000, mentre ville di lusso di lusso possono incorrere in decine di milioni di US $. Phuket ha qualcosa per tutti gli acquirenti, che siano alla ricerca di mare e sabbia, una posizione più fresca in cima alla collina che offre solitudine appartata o il trambusto e l'eccitazione delle città.
Gli schemi di restituzione del noleggio garantiti sono legittimi e per la maggior parte sono ben gestiti, ma possono anche essere vulnerabili a circostanze che sono ben al di fuori del controllo dello sviluppatore.
Quindi, sebbene l'offerta di resi di uno sviluppatore non possa, ovviamente, essere garantita con l'100%, i rendimenti degli affitti a Phuket sono stati molto costanti per oltre due decenni e sono persino sopravvissuti ad alcuni dossi significativi sulla strada che potrebbero essersi dimostrati paralizzanti per un altro mercato turistico.
Articoli sul mercato immobiliare di Phuket
Fattori che influenzano i prezzi degli immobili a Phuket
È quasi un termine improprio riferirsi a "Il mercato immobiliare di Phuket" perché non è un'entità omogenea. È diviso (e persino suddiviso) in categorie che includono collettivamente una vasta gamma di file
Valutazione di una proprietà a Phuket
VALUTAZIONE DI UNA PROPRIETÀ PHUKET Quando un venditore pubblicizza una proprietà, il prezzo è la sua idea del valore della casa, ma l'unica vera valutazione arriva quando trova un acquirente che è d'accordo con loro. Il valore è quindi molto di più
Tipi di proprietà a Phuket
TIPI DI PROPRIETÀ DI PHUKET Nel tentativo di aiutare gli acquirenti a identificare meglio la loro proprietà ideale, Thai Residential ha classificato i diversi tipi di proprietà disponibili a Phuket. Sebbene la scelta sia ampia, la categorizzazione è forse in qualche modo soggettiva. Diverso
La domanda di reddito da locazione a Phuket
Il potenziale di guadagni in conto capitale a lungo termine ha storicamente guidato la maggior parte dei mercati immobiliari globali e, sebbene questa sia ancora un'aspettativa ragionevole a Phuket, il mercato è guidato dagli investitori ora, e sono esigenti
I rischi intrinseci per gli acquirenti di proprietà di Phuket
Dovrebbe essere logico che qualcuno che effettua un acquisto importante, in particolare uno grande come una proprietà, si sforzerà di fare la ricerca pertinente prima di firmare sulla linea tratteggiata. Chi non è incline alla condotta
Contatto sociale