Altre vulnerabilità della Thailandia

Alcuni eventi esterni sono prevedibili (o forse inevitabili) e possono avere un impatto sovradimensionato sul settore turistico della Thailandia, soprattutto se si considera che le loro origini potrebbero non essere necessariamente in Thailandia, o per quello in Asia. Anche un'economia sana può essere colpita dal "contagio" durante le crisi e i crolli globali.

Considera un crollo del mercato azionario globale e la recessione che seguirà. È altamente improbabile che siano oggi i mercati tailandesi a provocare un simile crollo, ma la Tailandia ne risentirebbe. Un calo della spesa globale significherebbe un minor numero di persone che viaggiano in Thailandia e un minor numero di proprietà Phuket acquistate.

La reazione dei banchieri centrali a una recessione economica è in genere quella di abbassare i tassi di interesse, il che potrebbe portare a un rapido rimbalzo nel settore immobiliare. Ma le iniziali flessioni nel turismo e nella proprietà sarebbero inevitabili.

In tutti i mercati immobiliari del mondo i prezzi iniziano a ristagnare e persino a diminuire quando l'offerta supera la domanda. In Thailandia, è importante tenere d'occhio l'offerta eccessiva, ed è una considerazione che deve essere valutata periodicamente per il potenziale rischio o rendimento che offre negli investimenti immobiliari.

In base al numero di nuovi turisti che attualmente visitano il paese e alla ricchezza in rapida crescita dei cittadini tailandesi, non sembra che l'offerta diventerà un problema, a meno che un importante catalizzatore globale non influisca contemporaneamente sia sulla classe media tailandese sia sui numeri dei turisti .

I nuovi proprietari di immobili di Phuket e i potenziali acquirenti dovrebbero tuttavia essere consapevoli della dinamica della domanda e dell'offerta nel settore immobiliare di Phuket.

In questo momento, mentre lo sviluppo è estremamente vivace, gli acquirenti devono capire che i venditori sono in competizione con nuovi sviluppi a prezzi interessanti. Le economie di scala su sviluppi più ampi nel corso degli anni hanno contribuito a mantenere bassi i prezzi, quindi i venditori potrebbero avere difficoltà a trovare un acquirente disponibile al prezzo desiderato fino a quando lo sviluppo non rallenta e nuovi siti si presentano meno frequentemente.

Con così tanti nuovi sviluppi che sono sorti negli ultimi anni, il mercato della rivendita avrà potenzialmente un enorme "strapiombo". Gli acquirenti devono avere un approccio a lungo termine se vogliono sfruttare le dinamiche della domanda e dell'offerta e nel lungo termine saranno probabilmente premiati.

Un'altra tattica di vendita preoccupante che è venuta alla luce è che agli stranieri viene letteralmente detto che possono finire con una o più proprietà gratuite se acquistano un numero di unità fuori piano.

Alcuni agenti stanno incoraggiando gli stranieri ad acquistare più condomini, con la promessa che l'agente, una volta completato, provvederà a mediare personalmente la vendita di unità sufficienti per raggiungere il pareggio o realizzare un profitto. La vendita lascerebbe presumibilmente l'investitore straniero con almeno 1, e probabilmente molti condomini "gratuiti".

Non vogliamo necessariamente chiamare questa pratica una bugia, quindi diciamo solo che è una promessa non contrattuale che è altamente improbabile che venga mai realizzata. Nel peggiore dei casi, l'investitore possiede una serie di condomini e li ha pagati tutti. Tuttavia, se stanno impegnando troppo i loro risparmi o il loro gruzzolo in questa strategia, ciò potrebbe lasciare l'investitore a corto di soldi se la "vendita altamente redditizia" (su cui si basa l'intero schema di marketing) non si materializzerà mai.

Qualsiasi acquirente dovrebbe vedere attraverso questo per quello che è: una tattica di vendita progettata per arricchire una persona (Suggerimento: non l'investitore). Gli anni a venire potrebbero vedere un lungo periodo di distensione, in base al quale le autorità non applicano determinati comportamenti. Forse vedremo anche leggi più favorevoli alla potenziale proprietà terriera straniera.

Ma se ci sono ulteriori problemi relativi alla proprietà illegale, schemi di marketing dubbi e non estensioni dei contratti di locazione per l'anno 30, la successiva segnalazione non sarà piacevole. E la pubblicità non sarà certamente positiva.

Mentre alcuni articoli che generano pubblicità negativa per il settore immobiliare tailandese e di Phuket potrebbero essere stati ben concepiti, la stampa straniera a volte non capisce di cosa stanno scrivendo.

Occasionalmente uno straniero trova un giornalista con un orecchio comprensivo, ma è ovvio che il giornalista non ha compreso appieno la vera natura della storia che sta raccontando. A volte lo sfortunato evento di cui si sta scrivendo non era altro che una cattiva decisione presa da uno straniero - una decisione che avrebbe potuto facilmente essere evitata - ma questo non si riscontra nella segnalazione.

È possibile (anche probabile) che lo straniero abbia avuto abbastanza informazioni per prendere una decisione informata e intelligente e avrebbe potuto evitare la situazione in cui si trovava. In alcuni casi lo straniero ha effettivamente violato la legge acquisendo il controllo sulla proprietà fondiaria, ma il giornalista non ha menzionato questo.

Anche se siamo in sintonia con chiunque abbia avuto sfortuna (nessuno di noi vuole leggere di qualcuno che perde la casa e / o il suo investimento), è importante notare che la cattiva pubblicità sulla stampa non è necessariamente il risultato di un'attività non rispettabile industria.

A volte lo è, ma a volte le persone commettono errori evitabili. Sfortunatamente, i giornalisti non sempre si prendono il tempo per scoprire la verità dietro la storia raccontata dallo straniero offeso.