Condomini a Phuket - Che cos'è una persona giuridica del condominio (o CJP)?

L'acquisto di un condominio in Thailandia è una delle forme più popolari di proprietà degli stranieri. Ciò è probabilmente dovuto al fatto che gli stranieri possono legalmente possedere un condominio a titolo gratuito nel proprio nome.

I vantaggi e i vantaggi di possedere un condominio gratuito in Thailandia

I resort condominiali hanno anche una serie di altri servizi e strutture condivise che si aggiungono al loro fascino, come piscine e palestre.

I proprietari di condominio condividono anche i giardini e le aree comuni, in effetti, hanno una quota di proprietà frazionata in tutte le aree comuni e le strutture del condominio.

Quindi, se tutti lo possiedono, chi è responsabile della cura di tutti questi spazi condivisi?

Il corpo che è incaricato della manutenzione quotidiana e della manutenzione di tutte le aree comuni e le amenità è conosciuto come Condiviso, o CJP in breve.

Questo articolo spiega la funzione del CJP e aiuta i proprietari a capire la sua importanza per il loro condominio.

"Juristic Person" potrebbe evocare le immagini di un vecchio in abiti neri e una parrucca in polvere, ma in realtà è abbastanza lontano dal marchio.

Probabilmente è una buona idea iniziare sin dall'inizio e chiarire esattamente cosa si intende per persona giuridica.

La sua definizione più semplice è questa: una persona o un gruppo di persone (come un'azienda), riconosciute dalla legge come aventi diritto a specifici diritti e / o doveri legali.

In Tailandia, il gruppo di persone che ricoprono il ruolo di gestione del resort condominiale per conto di tutti i proprietari del resort è collettivamente denominato Condiviso.

Questo di solito include la società di gestione e il comitato dei proprietari (a volte chiamato Comitato di gestione o Comitato aziendale).

La persona giuridica in un condominio può anche includere i proprietari, nella misura in cui tutti i proprietari hanno diritto di voto, e alcuni sono addirittura selezionati per sedersi nel comitato.

In sostanza, la persona giuridica costituisce chiunque sia coinvolto nel processo decisionale, se sceglie di essere.

Ovviamente, molti proprietari si astengono dall'essere coinvolti nella gestione del condominio di cui sono proprietari, e la maggior parte non si preoccupa mai di partecipare a nessuna riunione.

Ma chi fa la gestione effettiva?

Il CJP potrebbe agire come il gestore del condominio o, in alternativa, potrebbe nominare qualcuno che funga da manager.

Se il CJP nomina una società (indicata anche come persona giuridica), tale società deve nominare una persona che agisca in qualità di responsabile della giurisdizione (CJM).

Il CJM viene assunto o nominato per svolgere tutti i compiti di gestione, siano essi amministrativi o relativi alla manutenzione. Il CJM è anche il firmatario di qualsiasi documento condominiale pertinente.

Se non vi è un Business Manager separato presso il condominio, questo potrebbe includere anche assegni di firma o bonifici bancari (in genere di importo limitato dal comitato).

Ci sono alcune clausole e qualifiche per un Manager designato a svolgere questi compiti.

Cosa significa per diritti e doveri?

Nel caso di un condominio, quei "diritti" sarebbero di agire a nome di tutti i proprietari per svolgere i "doveri".

Le funzioni comprenderanno la gestione generale del resort, il mantenimento della pulizia, la riscossione delle tasse di area comune da parte dei proprietari, l'assunzione e il pagamento dei lavoratori, il pagamento di tutte le utenze, lo smaltimento dei rifiuti e la garanzia che le strutture, i giardini, le piscine, ecc. in ottime condizioni.

La tassa per la zona comune o la tassa di manutenzione

La manutenzione del condominio è finanziata dalla riscossione di una commissione, in genere mensile o trimestrale, da ogni proprietario. A seconda del condominio, questo può essere chiamato una tassa di zona comune, una tassa di manutenzione o una tassa di manutenzione di area comune (tassa CAM, in breve).

La tassa è un importo fisso per metro quadro pagabile sulla propria area unitaria. L'ammontare della commissione CAM può essere modificato se la maggioranza dei proprietari vota a favore, cosa che di solito viene fatta in occasione di un'assemblea generale annuale (AGM).

Puoi leggere ulteriori informazioni sull'area comune e sulle tariffe delle aree comuni qui:

Qual è l'area comune e la tassa per l'area comune?

Il CJP sarebbe anche responsabile della cura e dell'utilizzo del fondo di affondamento, qualora dovesse essere richiesto per lavori importanti nel resort o in caso di emergenza.

Anche in questo caso, sebbene non vi sia alcuna legislazione in materia ai sensi della legge condominiale, in genere è necessario un voto a maggioranza per utilizzare il fondo che affonda e / o per ricostituire i fondi in futuro.

Cos'è un fondo di affondamento del condominio?

Il CJP e il Condominium Act

Le leggi relative al CJP sono state enunciate nel Condominium Act di 1979, ma sono anche state soggette a modifiche nel corso degli anni.

Il Condominium Act è essenzialmente il progetto a cui gli sviluppatori, il CJP ei manager aderiscono nell'organizzazione e gestione di un resort condominiale.

Al termine dello sviluppo, c'è una fase di transizione durante la quale tutti i controlli, la gestione e la gestione del resort vengono trasferiti dallo sviluppatore al CJP, al manager, al comitato e a tutti i proprietari del condominio.

Questo è quando il resort condominiale è registrato con le autorità, e la registrazione della persona giuridica del condominio è pubblicata nella Gazzetta del governo.

Tutto questo accade nello stesso momento in cui le unità di proprietà sono registrate presso l'ufficio di terra nel nome di ciascun proprietario.

Le cose che tutti gli investitori di condominio di Phuket dovrebbero conoscere sulla legge condominiale

Come accennato in precedenza, vi è in genere un comitato che prende decisioni su come deve essere condotta la gestione del condominio, e dove i soldi dovrebbero essere spesi. Il comitato potrebbe essere composto da singoli proprietari, il manager e il CJP.

Ogni condominio ha un comitato?

Non tutti i condomini hanno un comitato, perché alcuni resort potrebbero semplicemente non avere proprietari con il tempo, l'inclinazione o la motivazione per essere coinvolti.

I proprietari di altri resort potrebbero essere soddisfatti del lavoro svolto e disposti a fidarsi del CJP e del manager per continuare a lavorare bene.

Ma i proprietari di ogni edificio condominiale, per legge, hanno il diritto a una qualche forma di autogoverno attraverso un comitato. Questo è quando i proprietari possono votare per eleggere altri residenti o proprietari a sedere nel comitato.

Questi membri del comitato eletto hanno quindi voce in capitolo nella gestione del resort, incluso dove vengono spesi i soldi e dove possono essere fatti dei miglioramenti. Possono anche essere coinvolti nella definizione delle rues e in alcuni casi l'applicazione di queste regole.

In generale un comitato è composto da 3 o più proprietari, ma può avere un numero di membri eletti 9. Il mandato di un membro del comitato è di due anni e possono essere rieletti a due soli termini consecutivi di 2-anno, dopo di che devono dimettersi.

Abbiamo saputo che i membri mantengono la posizione perché non è stato possibile trovare altri proprietari che si presentassero alle elezioni. In questo caso sono consentiti termini aggiuntivi nel comitato.

I membri del comitato dovrebbero partecipare a ogni riunione del comitato, comprese le AGM, e la maggior parte di ciò che fanno è in funzione di monitoraggio. Si assicurano che le regole e i regolamenti del condominio vengano rispettati e propongono e discutono eventuali modifiche.

In tal modo, assicurano anche che il resort venga gestito in modo efficiente. Se mai fosse ritenuto necessario, potrebbero essere coinvolti nel processo di rimozione di un CJP o CJM e di nominarne uno nuovo.

I membri del comitato si riuniscono anche per approvare l'audit annuale del condominio, assicurandosi così che le finanze del resort siano in ordine.

The Condominium Act stabilisce chi ha i requisiti per essere un membro del comitato. Per la maggior parte, qualsiasi proprietario è idoneo, sia esso locale o straniero, purché sia di buona reputazione e considerato una persona adatta e adeguata.

Voto per stranieri

In alcuni casi, i proprietari saranno invitati a votare su determinati argomenti, oppure potranno essere invitati a votare per eleggere i membri del comitato.

Poiché molti nuovi condomini oggi vengono acquistati per investimento, piuttosto che per scopi residenziali, la maggior parte dei proprietari non voterà. Alcuni proprietari assenti possono votare per procura, ma molti potrebbero semplicemente non essere disturbati a votare.

Ad esempio, è improbabile che gli acquirenti cinesi si preoccupino delle traduzioni, a meno che il resort non ritenga che la proprietà cinese garantisca la traduzione dell'Agenda AGM in mandarino e invii i dettagli ai proprietari in Cina.

Quali sono le regole e i regolamenti del condominio?

Ogni condominio in Tailandia avrà una propria serie di regole e regolamenti, che possono essere molto ampi e comprendere molti argomenti.

Fintanto che non entrano in conflitto con le leggi del Condominio tailandese, non vi è alcun limite a ciò che queste regole possono comportare.

Un esempio comune è la proprietà di animali domestici: non tutti i condomini li consentono. Le regole possono anche riguardare questioni come stendere il bucato sui balconi, assegnare posti auto o come verranno gestiti gli inquilini rumorosi.

Ovviamente coprono anche questioni più sostanziali come l'uso commerciale di unità per il noleggio o le procedure per modificare la commissione di area comune e il fondo di affondamento.

Normalmente le regole e i regolamenti sono ratificati / modificati o approvati con un voto di commissione all'Assemblea generale annuale (AGM).

Se una questione a portata di mano è urgente e non può attendere mesi per essere indirizzata, può essere convocata una riunione speciale o una riunione generale straordinaria (EGM).

Un EGM può anche essere chiamato se la questione non rientra negli argomenti solitamente affrontati nell'AGM.

Ad esempio, un blocco di proprietari potrebbe voler proporre una votazione per l'accettazione dei noleggi a breve termine e, eventualmente, anche la richiesta di una licenza di hotel (per aiutare i proprietari a massimizzare i loro redditi da locazione).

Supervisionare la proporzione o il rapporto di proprietà al condominio

Uno dei ruoli del CJP è quello di assicurarsi che il rapporto tra stranieri e cittadini tailandesi rimanga al di sotto dei limiti stabiliti dal Condominium Act.

La legge stabilisce che gli stranieri possono possedere solo il 49% dell'area unitaria disponibile in qualsiasi condominio, e il CJP deve garantire che - attraverso acquisti e vendite di unità condominiali - questo rapporto sia rispettato.

Qualsiasi infrazione a questo rapporto sarebbe l'abbandono del dazio da parte della CJP, ma invaliderebbe potenzialmente anche l'ultima vendita a uno straniero causando la violazione del limite di 49%.

Potrebbero esserci responsabilità legali sia per il CJP che per il proprietario straniero in questione derivante da tale supervisione.

Nomina del CJP - Il CJP richiede qualifiche specifiche?

Il Condominium Act stabilisce alcune disposizioni per definire una "persona in forma e adeguata" che può agire come un manager giuridico. Non costituisce un ottimo materiale di lettura, quindi riassumeremo le qualifiche chiave richieste.

Una persona giuridica deve avere 25 anni e non essere mai stata in bancarotta, licenziata da un lavoro presso il governo, incarcerata o rimossa da un lavoro come manager per inadempienza alle sue funzioni. Non devono inoltre avere debiti o tasse non pagate sulla proprietà.

In breve, devono essere rispettabili, e non qualcuno che sarebbe a rischio di approfittare dei soldi a cui avranno accesso nel loro ruolo di CJP.

Doveri come previsto dalla legge sul condominio

La legge sul condominio stabilisce in dettaglio i ruoli e gli obblighi della persona giuridica del condominio.

I suoi obiettivi primari sono gestire e mantenere l'area comune al meglio delle sue capacità. Il CJP deve inoltre intraprendere tutte le azioni necessarie per garantire che ciò venga raggiunto, entro i confini della legge.

La legge indica anche il mantenimento dell'ordine e della pace, la gestione delle finanze, il recupero dei ritardi di pagamento e le dovute imposte dai proprietari ogniqualvolta sia necessario e autorizza il CJP a denunciare i proprietari per il mancato pagamento di tali debiti.

Abbiamo cercato di semplificare questo articolo allo scopo di facilitare la lettura e pertanto abbiamo omesso il più possibile i dettagli tecnici.

Per quei lettori che amano i dettagli e una lettura più tecnica, l'Ufficio del Consiglio di Stato ha fornito una traduzione della legge sul condominio che copre tutti gli aspetti delle persone giuridiche condominiali.

È possibile fare clic sul collegamento sottostante e fare riferimento al capitolo V, Pagina 20 in poi.

http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf