Che cosa devono sapere gli investitori di condominio di Phuket sulla legge condominiale

Thailand's Condominium Act è stato introdotto per la prima volta in 1979. Fu il primo passo per consentire agli stranieri di possedere un certo tipo di proprietà tailandese, poiché agli stranieri era stato effettivamente vietato possedere terra per gli anni 9 che portarono al passaggio della Legge.

Uno degli obiettivi principali del Condominium Act era attrarre investimenti esteri in Tailandia. In effetti, il motivo per cui così tante persone investire in condomini in Tailandia tutto è iniziato con questo primo atto di condominio.

La maggior parte delle persone sa che gli stranieri non sono ancora in grado di possedere terreni in Thailandia. Ma i condomini sono diversi.

Un comproprietario è un individuo o un'entità che possiede qualcosa insieme a tutti gli altri proprietari. E i condomini in Thailandia sono strutturati in modo che possano essere "comproprietari" sia da stranieri che da thailandesi.

Ciò significa che gli stranieri possono possedere un pezzo di proprietà immobiliare come comproprietario, incluso un interesse frazionato nell'area comune e nel terreno, purché rientri nella legge.

Tutto nella giusta proporzione

Le leggi che regolano la proprietà del condominio in Tailandia sono tutte relative a come la proprietà è suddivisa tra i comproprietari.

Ad esempio, un condominio con 100 unità di uguale dimensione significherebbe 1/100 di comproprietà per ogni unità. E la proprietà dell'area comune e del terreno sarebbe uguale alla proporzione della superficie abitabile occupata da ciascuna unità.

Quindi nell'esempio sopra, ogni unità avrebbe anche il proprietario 1 / 100 dell'area comune e della terra.

Uno straniero può avere la proprietà esclusiva di un condominio, purché l'area totale di proprietà di stranieri in tale sviluppo non superi il massimo consentito dalla legge.

La proprietà della terra di proprietà da parte di stranieri era una volta possibile in Thailandia per diritto di un trattato, ma l'ultimo trattato è scaduto nel 1970. Fino al 1979, l'unica opzione rimasta per gli stranieri era quella di prendere un contratto di locazione di 30 anni su un appartamento o una casa.

La legge sul condominio ha cambiato tutto e ha aperto la strada alla proprietà di proprietà privata straniera.

The 1979 Condominium Act

Il 1979 Condominium Act mirava a portare investimenti stranieri, ma voleva anche limitare la portata di quell'investimento in ogni singolo sviluppo condominiale.

Limitando il numero di stranieri che possiedono all'interno di un determinato sviluppo, ogni progetto sarebbe sempre di proprietà di maggioranza di cittadini tailandesi.

La legge passò in 1979 la proprietà straniera limitata a 40%, ma poiché la popolarità dei condomini acquistati dagli stranieri aumentava, il limite venne nuovamente aumentato in un successivo 1999 Act.

The 1999 Condominium Act

In 1999 la legge originale è stata modificata e la soglia di proprietà straniera consentita è passata da 40% a 49%. Ciò ha aperto la strada a un'ulteriore accelerazione nel mercato degli appartamenti.

Con il fiorire dell'industria turistica in Thailandia, il numero di potenziali acquirenti in visita nel paese è aumentato, e cioè quando le vendite di condomini hanno iniziato a decollare.

The 2008 Condominium Act

L'2008 Act non aveva spazio per manovrare con il limite di proprietà 49%, dato che difficilmente gli stranieri potevano ottenere la proprietà di maggioranza della terra - anche su una ripartizione frazionaria tra dozzine di singoli proprietari.

L'2008 Condominium Act si è invece focalizzato su un problema molto più pressante per le autorità: proteggere i consumatori.

Protezione dell'acquirente

Prima di 2008, c'era una scarsa protezione per i proprietari / investitori nei condomini thailandesi. Fino ad allora vi erano stati molti casi di disonestà e abuso da parte degli sviluppatori, compresi persino gli episodi di frode.

Quasi tutte le revisioni di quell'anno erano restrizioni imposte agli sviluppatori. L'idea era che gli acquirenti ottenessero una migliore protezione da informazioni fuorvianti, cattiva gestione e possibili fallimenti del progetto.

Ecco alcuni degli emendamenti importanti:

Il materiale di marketing deve essere onesto

Uno di questi cambiamenti era rivolto al materiale pubblicitario. Gli sviluppi venduti fuori piano erano spesso fuorvianti con il loro materiale di marketing.

Le impressioni di opuscoli e artisti oggi devono essere più credibili e fedeli nella loro rappresentazione del prodotto finito finale.

Questa nuova legge ha contribuito a stabilire i parametri che assicurano che il materiale di marketing, comprese le immagini e le informazioni, sia accurato.

In effetti, il materiale di marketing rilasciato dallo sviluppatore è ora considerato parte del contratto di acquisto.

Un nuovo contratto di acquisto standard

È stato introdotto un contratto di acquisto standard, o atto di vendita, fornito dal Ministero degli Interni, che copre clausole importanti per proteggere il consumatore.

L'intenzione era quella di creare ulteriore protezione per l'acquirente. Infatti, se uno sviluppatore cambia qualcosa in questo contratto standard che potrebbe essere interpretato come dannoso per l'acquirente, tale modifica non sarebbe applicabile in un tribunale.

Tasse comuni per unità invendute

La nuova legge copriva anche le controversie tra proprietari e sviluppatori sulle tariffe delle aree comuni. I problemi sono sorti principalmente con sviluppi che non si erano esauriti. Gli sviluppatori a volte costringevano i proprietari a contribuire a qualsiasi mancanza di fondi quando erano necessari lavori di manutenzione.

Le modifiche di 2008 hanno confermato che le commissioni dovute erano solo proporzionali alla proprietà, e hanno reso obbligatorio per lo sviluppatore coprire tutti i costi delle aree invendute, senza gravare sui proprietari esistenti.

Area comune rimane area comune

Prima di 2008 alcuni sviluppatori avrebbero costruito nell'area comune dopo che il condominio era stato esaurito. Gli acquirenti sono stati ingannati con materiale di marketing e informazioni che descrivono strutture e giardini comuni.

Le revisioni della legge 2008 stabiliscono che un progetto di condominio deve fornire obiettivi che rimangano in essere fin dall'inizio. In altre parole, le aree comuni non possono più essere utilizzate da uno sviluppatore per lo sviluppo futuro e il profitto.

L'eccezione alla legge sul condominio

La crescita nel settore condominiale per stranieri è decollata notevolmente negli ultimi anni 15. Anche gli ultimi anni di 5 hanno visto alcune aree diventare quasi irriconoscibili rispetto a prima.

Il problema di questa espansione nel mercato è che molti progetti attraggono solo gli stranieri. C'è solo un numero limitato di thailandesi interessati a vivere in un resort che potrebbe essere quasi metà di proprietà di stranieri.

Poiché ogni progetto condominiale richiede che il 51% dello sviluppo sia di proprietà di thailandesi, lo sviluppatore manterrà spesso la proprietà delle unità invendute e le utilizzerà per generare reddito da locazione. Poiché lo sviluppatore è un'entità / azienda thailandese, la proprietà di queste unità è perfettamente legale.

Se gli stranieri desiderano acquistare un'unità in un resort, ma tutte le unità di proprietà sono già state vendute, sono autorizzate ad acquistare le "unità thailandesi" su base di leasehold.

Ciò non viola il limite di proprietà straniera 49% in quanto lo sviluppatore mantiene la proprietà di proprietà di qualsiasi unità che è in affitto.

(È importante notare, tuttavia, che l'affitto di condomini in Thailandia è non disciplinato dalla legge sul condominio, ma dal Chapter Hire of Property, stabilito nelle sezioni 537-574 del codice civile e commerciale.)

Sfortunatamente, gli stranieri a volte sono persuasi ad acquistare queste unità con l'uso di una Thai Company Limited. Ci sono ragioni per cui non lo consigliamo. Puoi leggere il nostro articolo su questo qui:

Utilizzando una società tailandese limitata per l'acquisto di una unità di condominio in affitto

Conclusione

Ogni successiva modifica del Condominium Act nel corso degli anni ha reso l'acquisto di un condominio in Tailandia un'opportunità di investimento molto più interessante.

Tuttavia, le nuove regole non significano necessariamente che vengano sempre seguite ed è comunque consigliabile che gli acquirenti ottengano assistenza legale per l'acquisto di condomini in Tailandia.

Abbiamo cercato di semplificare questo articolo allo scopo di facilitare la lettura e pertanto abbiamo omesso il più possibile i dettagli tecnici.

Per quei lettori che amano i dettagli e una lettura più tecnica, l'Ufficio del Consiglio di Stato ha fornito una traduzione della legge sul condominio che copre tutti gli aspetti della legge in dettaglio.

Puoi fare clic sul link sottostante per la traduzione non ufficiale completa:

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf