L'acquisto di un condominio a Phuket - Le insidie ​​dell'acquisto di una unità in affitto

Chiunque stia cercando di acquistare un condominio a Phuket, dovrà affrontare la scelta di un immobile di proprietà o di un immobile in affitto?

Allora qual è il migliore? La risposta a questa domanda dipende dalla situazione individuale dell'acquirente. Sfortunatamente, gli acquirenti sono spesso portati a credere che non vi sia praticamente alcuna differenza tra proprietà in affitto e proprietà.

Questo articolo tenta di chiarire le differenze e spiegare le insidie ​​dell'acquisto di un condominio per condominio.

Molte persone sono pienamente consapevoli delle regole sulla proprietà fondiaria in Thailandia. Gli stranieri non sono autorizzati a possedere terre. Tuttavia, sono autorizzati a possedere unità condominiali indipendenti. 

Fintanto che gli stranieri compongono solo il 49% dell'area totale di un resort, è possibile che tu possieda il titolo Chanote di proprietà privata per un'unità. Il titolo è registrato presso il Dipartimento del Territorio locale, confermando così ulteriormente la proprietà dell'utente.

E come per ogni condominio, il tuo titolo di piena proprietà ti dà la proprietà frazionata di tutto lo sviluppo, comprese tutte le aree comuni come giardini, parcheggi, corridoi, bar, ristoranti, palestre, piscine, ecc.

La proprietà ti dà anche diritto di voto proporzionale alla dimensione del tuo condominio.

Può uno straniero possedere una unità che componga "Altro 51%"?

Mentre 49% può essere di proprietà di stranieri, l'altro 51% di qualsiasi condominio può essere di proprietà di Thais.

Molti tailandesi benestanti acquistano condomini per scopi di investimento. Tuttavia, di solito acquistano solo in posizioni privilegiate e / o da sviluppatori che sono ben conosciuti e rispettati in tutta la Thailandia.

Per la maggior parte, gli sviluppatori, specialmente quelli stranieri, hanno difficoltà a vendere la loro quota di condominio 51% Thai. In effetti, la maggior parte degli sviluppi ha pochissimi proprietari tailandesi e alcuni non ne hanno affatto.

Alcuni anni fa è emersa una tendenza in cui gli sviluppatori, soprattutto quelli stranieri, avrebbero mantenuto la percentuale di 51% di unità di proprietà thailandesi per sé stessi a fini di affitto di vacanze.

Sono stati in grado di farlo perché mentre i direttori o la società madre possono provenire dall'estero, la loro società di sviluppo in Thailandia deve essere un'entità thailandese. E così questi condomini erano di proprietà tailandese al 51%.

A causa del boom dell'industria turistica, questo è diventato estremamente redditizio per la maggior parte di questi sviluppatori.

Ma il codice civile e commerciale thailandese offre un altro potenziale modo per gli sviluppatori di trarre profitto dal 51%. Vale a dire, gli stranieri possono stipulare un contratto di locazione per queste unità.

Quindi, anche se uno straniero non può possedere una di queste "unità tailandesi", può firmare un contratto di locazione di 30, con possibili rinnovi dopo quel periodo.

La proprietà di proprietà di queste unità rimane con lo sviluppatore, che (come menzionato sopra) è un'entità thailandese. In questo modo non vi è violazione del limite del 49% posto sulla proprietà straniera.

Ovviamente, gli sviluppatori sono desiderosi di affittare il 51% agli stranieri se possono, soprattutto se hanno trovato difficoltà ad attirare gli acquirenti tailandesi.

Con il prosperare del settore condominiale in Tailandia, questa tendenza non sembra rallentare.

Ciò significa che senza dubbio vedremo migliaia di queste unità in affitto spacciate verso stranieri negli anni a venire.

Sono Leaseholds Più economico di Freeholds? 

C'è una discussione da fare se le proprietà in affitto sono davvero più economiche delle proprietà terriere.

Gli uccelli in anticipo che acquistano da un piano sono più propensi a beneficiare degli sconti pre-costruzione. Qualsiasi compratore esigente in questa fase avrebbe sempre scelto la proprietà.

Per cominciare, le unità di proprietà sono effettivamente disponibili in quella fase iniziale del processo. E poiché gli sconti fuori piano significano che è già disponibile un buon prezzo, alle persone non dispiace pagare per i costi aggiuntivi associati alla registrazione di proprietà.

Esiste, naturalmente, una differenza tra le tasse e le imposte richieste per la registrazione di una proprietà e una proprietà in affitto, che è parte di ciò che rende le unità di proprietà in affitto meno costose di quelle di proprietà.

Le tasse per la registrazione di una proprietà immobiliare sono 6.3% (di solito diviso tra l'acquirente e lo sviluppatore). Il costo di registrazione di una proprietà in affitto, tuttavia, è solo 1.1%, e di solito è interamente coperto dall'acquirente / locatario.

Ma a meno che lo sviluppatore non offra uno sconto enorme sulle unità in affitto, queste tasse più basse non compensano tutti gli altri problemi che un inquilino di locazione può dover affrontare negli anni a venire.

Quando si acquista un contratto di locazione, tecnicamente non si possiede nulla

Un contratto di locazione non è di proprietà reale. È più come un contratto di locazione a lungo termine. Le leggi della Thailandia affermano che questa locazione a lungo termine non può superare gli anni 30.

Non sarai in grado di ottenere un titolo di proprietà per la tua unità perché in effetti stai solo affittando.

Un'opzione che molti acquirenti prendono per superare questo è quella di costituire una società tailandese che possiede l'unità come una proprietà libera tailandese in perpetuo. Puoi leggere di più su questo qui: 

Utilizzando una società tailandese limitata per l'acquisto di una unità di condominio in affitto

È possibile rinnovare gli anni di 30? 

Il contratto di locazione 30 originale, una volta registrato, è protetto e la proprietà è la tua casa fino alla scadenza del contratto di locazione. Ulteriori rinnovi, tuttavia, non sono altro che promesse fatte da un singolo proprietario o da uno sviluppatore e possono essere o meno applicabili.

I giudici in Thailandia hanno già stabilito che qualsiasi accordo che stabilisca che un contratto di locazione di 30 anni sarà rinnovato contrattualmente è un tentativo di proprietà. I rinnovi contrattuali garantiti non sono applicabili secondo la legge thailandese e devono invece essere scritti come addendum. Se dichiarati in un contratto, possono essere considerati illegali e questo può annullare l'intero contratto di locazione.

Quindi potresti (o meno) ricevere rinnovi dopo 30 anni: è tutt'altro che garantito. Ovviamente, molti sviluppatori hanno tutte le intenzioni di mantenere questa promessa, ma si torna alla questione dell'applicabilità e se potrebbero esistere anche tra 30 anni.

Cosa succede se il locatore / proprietario muore e la proprietà ritorna a un membro della famiglia? O se decidessero di vendere la proprietà? O nel caso di una società di sviluppo, cosa succede se la società viene venduta o l'azienda presenta istanza di fallimento?

In nessuno dei casi sopra citati, il nuovo proprietario non è legalmente obbligato a mantenere le promesse del proprietario originale e pertanto non può essere trattenuto in alcuna clausola di rinnovo.

Il leasing da società in genere offre un grado di sicurezza più elevato rispetto al leasing da parte di privati, ma non è certamente infallibile.

La relativa “sicurezza” deriva dal fatto che, alla morte di un singolo proprietario, chi eredita l'immobile può decidere (in qualità di nuovo locatore / locatore) se rinnovare il contratto di locazione.

Le aziende, d'altra parte, non muoiono. Finché la stessa entità aziendale continua a essere il proprietario, la prospettiva del rinnovo del contratto di locazione è molto più sicura. E in molti casi a Phuket, sviluppatori e gestori affidabili e rispettabili sugli sviluppi di condomini di lusso hanno rinnovato i contratti di locazione per i nuovi acquirenti dopo 15 o addirittura anni 20.

Allora, perché la gente compra condomini su beni di terzi?

Le uniche conclusioni da trarre da qualcuno che prende la decisione di acquistare un contratto di locazione condominiale sono:

1: Onestamente non si preoccupano. Hanno ottenuto un vero affare con uno sconto enorme e hanno l'obiettivo di vivere in una bella unità per i prossimi 30 anni. Questo di solito rende un acquisto su beni di terzi molto utile. 

2: Non hanno alcun interesse a vendere in futuro e se riescono a ottenere un rinnovo dopo gli 30 anni, questo è un bonus. Sono già nel loro ultimo 60 e sentono che è improbabile che sopravvivranno comunque al leasing originale.

3: Sono 100% fiduciosi sul fatto che lo sviluppatore sarà ancora in giro per 60 anni e passerà attraverso la promessa di rinnovare il contratto di locazione per ulteriori 30 anni (seguiti da un altro 30 anni) al momento opportuno.

4: Sono completamente rassicurati sul fatto che lo sviluppatore reimposterà il periodo di leasing a zero per un nuovo 30 + 30 + 30 se desiderano vendere a un nuovo acquirente in qualsiasi momento nel futuro.

5: Sono stati completamente e innegabilmente ingannati, o dati un cattivo consiglio dal loro agente, dallo sviluppatore o da un consulente inesperto.

6: Hanno una moglie thailandese e quindi possono acquistare l'unità come proprietà privata thailandese a nome della moglie.

7: Non hanno mai cercato la consulenza legale da un avvocato esperto ed etico, quindi non hanno mai avuto le insidie ​​dell'acquisto di una unità di noleggio.  

È anche possibile che le persone stipulino contratti di leasing in un particolare sviluppo perché si sentono come se non avessero altra scelta. Con ogni probabilità, quegli individui erano ritardatari del partito, dopo che tutte le unità di proprietà erano state esaurite.

E perché dovresti "scegliere" una casa su un condominio?

Ci sono molti vantaggi e vantaggi di possedere un condominio di proprietà in Thailandia. Non possiamo sottolineare abbastanza questo punto.

Gli acquirenti dovrebbero porsi questa domanda estremamente pertinente: perché dovresti scegliere una unità in affitto su un'unità di proprietà? Non ha senso.

Anche se il resort che stai guardando non ha più riserve disponibili, ci sono ancora dozzine di altri sviluppi sull'isola da cui scegliere.

Con approssimativamente 49 di ogni unità 100 in ogni sviluppo condominiale a Phuket, è praticamente impossibile che non si trovi un'unità di proprietà perfetta per te.

Perché mai sceglieresti qualcosa che non possiedi quando puoi facilmente andare in un appezzamento di proprietà?

I condomini in affitto non sono protetti in base alla legge sul condominio

Se sottoscrivi un contratto di locazione 30 su un'unità che fa parte della percentuale 51 assegnata dallo sviluppo condominiale ai cittadini tailandesi, i tuoi diritti come locatore non rientrano The Condominium Act.

Poiché un leasing è classificato come "affitto di beni immobili", è disciplinato dal codice civile e commerciale.

Come accennato in precedenza, se si affitta non si possiede.

Non sei il proprietario, non hai un dire

Poiché "l'acquisto di una proprietà in affitto" è tecnicamente solo una sottoscrizione di un contratto di locazione 30, non si riceve un titolo di proprietà.

Il Condominium Act in Tailandia divide proporzionalmente un resort tra i proprietari, con i diritti di voto di ciascun proprietario dettati dalla quantità di sviluppo condominiale che possiedono. Se ci sono unità 100 di uguale dimensione e qualcuno possiede unità 5, avranno il 5% del voto.

Quando si affitta una unità condominiale, tali diritti di voto vengono mantenuti dal proprietario, sia esso uno sviluppatore o un individuo.

Ciò significa che, sebbene tu possa pianificare di vivere lì per gli anni 30, non avrai mai voce in capitolo su come vengono gestite le cose nel tuo villaggio.

Allora, chi paga le spese di proprietà comune, ad esempio la tassa di mantenimento e il fondo di svendita?

Quindi, se non possiedi il tuo condominio e non hai voce in capitolo su come viene gestito, sicuramente questo significa che non devi pagare le stesse commissioni dei proprietari di proprietà nel condominio?

Sfortunatamente, lo fai.

Dopo aver pagato in a fondo di affondamento condominiale al momento dell'acquisto, ogni proprietario di condominio è anche responsabile del pagamento di alcune spese in corso al proprio organo di gestione o persona giuridica del condominio. Questi includono non solo il tasse di area comune, ma a volte ai proprietari viene anche chiesto di contribuire con denaro aggiuntivo per i principali aggiornamenti dell'area comune e i lavori di riparazione.

Tali contributi potrebbero essere spese straordinarie e assumere la forma di un "ricarico" del fondo che affonda. Qualcuno deve pagare questa spesa, e incredibilmente questi costi di ricarica non cadono sul proprietario di proprietà, ma sul locatario residente.

Peggio ancora, supponiamo che i voti del comitato del proprietario inizino a ristrutturare enormemente gli anni del tuo condominio nel futuro. A tutti i proprietari e i locatari verrà richiesto di effettuare il chip in base alla loro proprietà frazionata (o locazione) dell'area comune.

Ma non importa che tu sia nell'anno 2 o nell'anno 29 del tuo contratto annuale 30, come locatario, la responsabilità di pagare la quota del proprietario ricade direttamente sulle tue spalle.

Anche questo non è un tipo di "anticipo" che puoi richiedere al proprietario al termine del periodo di locazione - queste spese non sono rimborsabili.

In effetti, il mancato pagamento di questo pagamento alla persona giuridica del condominio potrebbe comportare la risoluzione del contratto di locazione. E potresti anche trovarti di fronte a pagare questo contributo aggiuntivo solo uno o due anni prima che ti venga detto che il tuo contratto di locazione non sarà rinnovato per un secondo mandato.

Anche i locatari ottengono a sinistra il conto (fiscale)

Essere un locatario in Thailandia a volte è come essere al ristorante quando tutti i tuoi amici corrono: sei tu a tenere il conto.

Ci sono così tante spese che cadono sui locatari, a volte non sembra giusto (tranne che per i proprietari, ovviamente).

Ogni proprietario che vive nel loro condominio di proprietà, o lo lascia vuoto per la maggior parte dell'anno, è risparmiato la tassa di noleggio 12.5% della Thailandia. Ma se affittano la loro proprietà, sono soggetti a questa tassa, che viene valutata sul reddito da locazione annuale o sul reddito da locazione valutato, a seconda di quale sia maggiore.

Se affittano il loro condominio, tuttavia, è il locatario (locatario) che deve pagare la tassa di affitto del 12.5%, oltre al costo del contratto di locazione. Poiché il contratto di locazione è sostituito da un contratto di locazione a lungo termine, l'imposta si basa sul maggiore tra l'importo effettivo del contratto di locazione annuale o l'importo al quale le autorità tailandesi valutano il prezzo del contratto di locazione.

Se sottoscrivi un contratto di locazione di 30 anni su un condominio da 10 milioni di THB, la spesa annuale per l'affitto sarebbe di 333,333 THB. Fintanto che questo è anche il valore stimato del contratto di locazione, ciò significherebbe una fattura fiscale di circa 42,000 THB ogni anno, oltre il costo del contratto di locazione.

La responsabilità per questa tassa a carico del locatario è sempre scritta in un contratto di locazione - non c'è modo di evitarlo.

Come i tuoi amici ti stanno attaccando con il conto, non sembra giusto. Ma a differenza del controllo della cena, non avrai intenzione di riavere i tuoi soldi il giorno successivo.

I problemi con la vendita di un condominio per condominio

Devi solo chiedere a qualcuno che sta cercando di vendere la loro unità in affitto in un condominio, se desiderano aver acquistato una proprietà.

La vendita di un immobile in affitto è molto più difficile rispetto alla vendita di un condominio di proprietà. A seconda delle circostanze specifiche, potrebbe persino essere impossibile.

I problemi con l'ereditarietà di un condominio per condominio

Un altro problema con l'acquisto di un'unità di leasehold è che le leggi di successione sono certamente meno favorevoli rispetto a quelle con un'unità di proprietà.

Sfortunatamente, un leasing non è automaticamente un diritto ereditabile. Ciò significa che un contratto di locazione viene in genere risolto alla morte del locatario, e senza una disposizione per una clausola di successione il periodo di locazione rimanente non può essere trasferito ai tuoi eredi.

Questo è un altro motivo per cui il freehold ha senso su leasehold, dato che molti sviluppatori non riescono a includere tale clausola nel contratto.

Sommario

I potenziali acquirenti dovrebbero essere consapevoli che quando stipulano un contratto di locazione non possiedono nulla. Stanno solo affittando l'unità condominiale per 30-years.

La prospettiva di tre termini consecutivi di 30-anno (es. 30 + 30 + 30) rende più attraente il valore di un leasehold, ma le due estensioni sono solo promesse che non possono mai essere applicate contrattualmente in un tribunale.

Alcuni beni di terzi possono essere ritirati a prezzi stracciati, ma agli acquirenti che vengono offerti condomini di beni di terzi dovrebbero considerare attentamente le loro opzioni.

A differenza dei compratori di proprietà, i locatari non hanno voce in capitolo su come viene eseguito lo sviluppo del condominio perché il proprietario mantiene i diritti di voto.

Anche un'unità immobiliare è più difficile da ereditare. Gli acquirenti di beni di terzi devono assicurarsi che sussista una clausola di successione nel contratto di locazione.

Inoltre, le unità su beni di terzi sono anche molto più difficili da vendere. La realtà è che il tuo appartamento è stato affittato, quindi non hai davvero molto da vendere. Un contratto di locazione non è un bene ai sensi della legge thailandese, solo un contratto di locazione.

Se il leasing non può essere rinnovato per un nuovo acquirente, il valore del contratto diminuirà con la riduzione del periodo di locazione.

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