IL THAI BAHT
UNA PANORAMICA
Investire in baht thailandese
La forza relativa di qualsiasi economia nazionale avrà in genere un impatto sulla forza della sua valuta. Molti dei fattori economici discussi sopra potrebbero influenzare la valuta tailandese, ma anche altre considerazioni possono influire sul tasso di cambio.
È importante comprendere la rilevanza della "questione valutaria" e in che modo avere un investimento immobiliare valutato in Baht potrebbe influire sui rendimenti negli anni a venire. Le fluttuazioni valutarie contano, non solo per il calcolo dell'utile o della perdita, ma anche perché la variazione dei tassi di cambio influisce sul mercato nel suo insieme.
Gli investitori devono essere consapevoli del fatto che i mercati, siano essi azioni, obbligazioni o valute, attraversano cicli a breve e lungo termine. Anche un piccolo spostamento in una valuta può cambiare le tendenze di acquisto, mentre i cambiamenti importanti possono influenzare in modo più significativo il mercato immobiliare di Phuket.
Le valutazioni valutarie sono una strada a doppio senso. Il THB potrebbe vedere pochi cambiamenti rispetto a un paniere di valute, ma se la valuta nazionale di qualcuno dovesse subire una significativa svalutazione (cioè rispetto a tutte le valute globali), il potenziale acquirente potrebbe trovarsi temporaneamente fuori mercato.
Su 16 a settembre 1992, il governo del Regno Unito è stato costretto a ritirarsi dal meccanismo di cambio europeo. Soprannominato "Mercoledì nero", il costo per i contribuenti del Regno Unito quel giorno era di oltre 3.3 miliardi di GBP. La conseguente svalutazione della sterlina è stata un buon esempio di come una moneta unica possa perdere terreno rispetto ad altre, anche se storicamente percepita come forte.
Due esempi più recenti sono i ribassi dell'Euro a metà degli anni 2000 e del Rublo russo, nell'autunno del 2014. Queste svalutazioni hanno cambiato la dinamica del potere di spesa, portando a un calo delle vendite (e degli affitti) a Phuket, prima dagli europei occidentali e poi dai russi. (C'è stata un'altra svalutazione del rublo all'inizio del 2022, ma invece di una diminuzione della domanda da parte dei russi, la guerra in Ucraina in corso ha visto la proprietà di Phuket molto richiesta tra quei russi - e ucraini - che sono stati in grado di districarsi e le loro finanze da quella regione.)
Il punto di forza o di debolezza delle singole valute estere non è l'unico motore del tasso di cambio del baht thailandese. Il Baht a volte si è mosso unilateralmente rispetto a tutte le altre valute. In 1997, ad esempio, George Soros (che era dietro la svalutazione della Sterlina in 1992) è stato nuovamente coinvolto, poiché ha venduto a breve molte valute asiatiche. Il Baht ha perso terreno significativo rispetto alla maggior parte delle valute.
Tasso di cambio adeguato nelle principali valute occidentali, i prezzi degli immobili di Phuket sono quasi dimezzati dopo la crisi asiatica. All'epoca il mercato immobiliare per gli stranieri a Phuket era agli inizi e, sebbene ciò potesse avere un impatto sui proprietari esistenti, offriva anche l'opportunità ai futuri acquirenti stranieri.
Svalutazione della valuta: una spada a doppio taglio
Un Baht indebolente o rinforzante può essere un'arma a doppio taglio, a seconda della prospettiva di un individuo. Se un acquirente vede il rafforzamento del THB nei confronti della propria valuta nazionale e possiede già una proprietà di Phuket, vedrà aumentare il valore di tale investimento in termini adeguati per il cambio, anche se il prezzo della casa rimane invariato in THB.
Quindi, mentre un viaggio per visitare la loro casa per le vacanze a Phuket può diventare più costoso, avranno tratto profitto sulla carta dalla svalutazione della loro valuta di casa rispetto al Baht. Tuttavia, i loro connazionali (o donne) che non hanno ancora acquistato ora troveranno più difficile effettuare l'acquisto perché avranno perso il potere di spesa in THB.
Al contrario, se il THB si svaluta nei confronti della valuta nazionale di qualcuno, qualsiasi investimento all'estero (compresa la proprietà) perderà valore sulla carta in termini adeguati per il cambio. Per chiunque non abbia ancora preso in considerazione l'acquisto di proprietà tailandesi, un Baht più debole renderà più facile l'acquisto di una proprietà a Phuket perché otterrà più "botta per i soldi".
Il successo di qualsiasi investimento immobiliare all'estero ha in genere tanto a che fare con una fluttuazione del tasso di cambio tra acquisto e vendita quanto con qualsiasi variazione del valore THB effettivo della proprietà sottostante.
Perché le fluttuazioni valutarie sono importanti per gli investitori
Chiunque presta la minima attenzione ai mercati FX sa con che frequenza le fluttuazioni delle valute. Nella nostra esperienza, molti acquirenti stranieri non riflettono sull'esposizione valutaria che assumono quando acquistano all'estero, ma tutti sembrano essere consapevoli delle fluttuazioni dei tassi di cambio quando arriva il momento di vendere.
A causa del ruolo del dollaro USA come valuta di riserva mondiale, la forza o la debolezza del Baht in termini di dollari è il quadro di riferimento utilizzato dalla maggior parte degli analisti. Ma il tasso di cambio USD-THB è rilevante solo se l'acquirente ha i propri risparmi in dollari USA (ad esempio cittadini statunitensi o lavoratori con contratti in dollari USA). È improbabile che qualcuno di Ginevra che trasferisce franchi svizzeri per l'acquisto di un immobile a Phuket sia colpito in modo simile.
Se un acquisto richiede rate durante il processo di costruzione, i pagamenti di solito scadono quando e quando vengono raggiunti i traguardi del progetto. Se la valuta dell'acquirente sta subendo una forte fluttuazione rispetto alla Baht, i pagamenti THB altrimenti uguali potrebbero rivelarsi drammaticamente disuguali nella valuta nazionale dell'acquirente.
Si noti che questo non è necessariamente un aspetto negativo: anche le oscillazioni valutarie possono essere una buona cosa. Tuttavia, che alla fine sia benefico o dannoso, l'incertezza può comunque essere una sgradita distrazione da una transazione finanziaria attentamente pianificata.
Strategie per gli investitori che trasferiscono valuta estera in Tailandia
Per acquisti più consistenti, come la proprietà, ci sono modi per gli investitori di mitigare il rischio di cambio durante il trasferimento di denaro in Thailandia.
Uno dei più semplici è effettuare più piccoli pagamenti in un periodo di tempo, piuttosto che inviare l'intero importo in una volta. Questa "media dei costi" consente al cedente di accettare qualsiasi fluttuazione valutaria a breve termine, piuttosto che rischiare un tasso giornaliero basso su un trasferimento di fondi una tantum.
Esiste un piccolo rischio che questa strategia funzioni contro, piuttosto che per l'acquirente, ma la differenza in entrambi i casi è probabilmente ridotta. Se la valuta inizia a muoversi più bruscamente a danno dell'acquirente, tuttavia, in quel momento può scegliere di trasferire il saldo del denaro.
Per chiunque acquisti una nuova build, i pagamenti possono già essere organizzati in rate durante il periodo di costruzione (come indicato sopra). Tali trasferimenti trarranno automaticamente vantaggio dalla "media dei costi".
Gli acquirenti dovrebbero astenersi dal pagare per intero a meno che non ci siano forti incentivi finanziari quando arriva il momento di prendere la decisione. Ad esempio, uno sviluppatore può offrire uno sconto interessante per incoraggiare l'acquirente a pagare 100% in anticipo. In alternativa, il Baht può essere ai minimi quasi record (il che significa che Yuan, Rublo, Euro, Dollaro o Sterlina comprerebbero più THB).
In alcuni casi, è possibile trovare tassi di cambio molto soddisfacenti utilizzando contratti a termine e opzioni. Per acquisti estremamente ingenti è consigliabile informarsi con uno specialista di valute autorizzato nel paese di origine dell'acquirente o in Tailandia.
Quando si trasferiscono denaro a rate, è importante garantire un FETF dalla banca tailandese su ogni rata. Questo è essenziale se un giorno l'acquirente straniero intende trasferire i fondi fuori dalla Thailandia, ogni trasferimento deve essere registrato correttamente come relativo all'acquisto della proprietà.
Quali fattori economici influenzano la forza di una valuta?
Pochissimi analisti valutari (se presenti) possono prevedere correttamente i tassi di cambio in ogni momento. Esistono semplicemente troppe variabili, prevedibili e imprevedibili, che possono determinare la direzione in cui una valuta si sposterà.
A breve termine, la politica della banca centrale e persino la retorica dei responsabili politici o dei capi parlamentari (ad esempio sanzioni o minacce di sanzioni), possono spingere una valuta verso l'alto o verso il basso per un capriccio a breve termine. A lungo termine, tuttavia, i fondamentali quantificabili determineranno il valore di una valuta rispetto a tutti gli altri.
Quando parliamo di fondamentali, ci riferiamo ad alcuni driver chiave delle economie nazionali, che hanno anche un'influenza diretta sul movimento dei tassi di cambio.
Fattori economici che influenzano la forza di una valuta
I tassi più elevati in genere vedono rafforzare una valuta a causa della maggiore domanda di attività in quella valuta. Un abbassamento dei tassi di interesse, tuttavia, tende ad avere l'effetto opposto.
Quando gli investitori in titoli di stato (e persino i depositanti di banche locali) possono ottenere un tasso di rendimento più elevato rispetto a quello che stanno ottenendo altrove, il denaro fluirà nei paesi con tassi di interesse più elevati. (Dovrebbe essere ovvio che ciò non include i paesi che soffrono di inflazione di fuga, che sono stati costretti a fissare tassi di interesse astronomicamente elevati per necessità. Una certa stabilità politica ed economica deve prevalere anche per attrarre depositanti o investitori obbligazionari.)
Come accennato in precedenza, ciò ha un impatto molto reale e diretto sul settore immobiliare. Tassi bassi o in calo stimolano il settore immobiliare nello stesso modo in cui stimolano l'economia nel suo complesso. Il motore principale per qualsiasi mercato immobiliare è l'accessibilità dei mutui e, man mano che i tassi scendono, le rate del mutuo diminuiscono. Finanziamenti più convenienti si traducono in maggiori investimenti immobiliari.
Se la domanda di proprietà di Phuket fosse guidata esclusivamente dalla popolazione locale, qualsiasi movimento dei tassi di interesse thailandesi avrebbe un impatto significativo su tale domanda. Fortunatamente, come accennato in precedenza, non è così. Poiché gli stranieri acquistano quasi esclusivamente in contanti, anche i tassi di interesse globali non hanno un impatto generale sulle vendite di proprietà di Phuket.
Lo stato di diritto e la sana politica economica sono anche gli ingredienti chiave per una valuta stabile. Se i governi e le società straniere trovano attraente un paese, attirerà investimenti esteri diretti (IED), che rafforzano ulteriormente l'economia e stabilizzano la valuta.
Questo è un punto importante: i governi non vogliono vedere una valuta in costante rafforzamento, ma solo stabile. Una valuta troppo forte rende i prodotti fabbricati localmente troppo costosi e quindi non competitivi, il che può essere dannoso per un'economia guidata dalle esportazioni.
Anche una valuta debole è indesiderata perché le importazioni diventano troppo costose, il che potrebbe essere inflazionistico. Trovare il "punto debole" tra la forza della valuta e la crescita economica è l'obiettivo dei responsabili politici in ogni paese.
Un paese con un avanzo delle partite correnti è generalmente uno che esporta più di quanto importi e, di conseguenza, ha accumulato sostanziali attività in valuta estera. I paesi con le maggiori eccedenze delle partite correnti tendono ad essere esportatori di manufatti, esportatori di produzione di massa come la Cina, o paesi specializzati in prodotti di alto valore come automobili ed elettronica (ad esempio Germania, Giappone o Corea del Sud).
Durante le turbolenze economiche del 1997 la Thailandia registrava un disavanzo delle partite correnti pari all'8% del PIL. Due decenni di avanzi di conto corrente abbastanza consistenti hanno portato a un baht thailandese molto stabile.
Un paese che mantiene consistenti surplus di solito vede una pressione al rialzo sulla sua valuta, quindi potrebbe non sorprendere che i deficit subiti dalla Thailandia dopo la pandemia abbiano corrisposto a un baht thailandese leggermente più debole. La Thailandia ha registrato un surplus di conto corrente di 1.1 miliardi di dollari USA nel dicembre 2022, che è stato solo il terzo mese in surplus nel 2022.
La Tailandia non ha assistito all'impennata dei prezzi degli immobili residenziali a livello di bolla osservati in altri paesi che godono di condizioni economiche simili, e questo è dovuto a una combinazione della stabilità politica generale della Thailandia, nonché alla sua volontà e capacità di tenere sotto controllo il conto corrente.
fonte: tradingeconomics.com
Investimenti diretti esteri (IDE)
A seguito della pandemia, gli investimenti esteri diretti in Thailandia hanno registrato il loro più grande colpo dal 1997. Gli IDE non hanno certo ostacolato la stabilità del baht. Gli IDE hanno registrato un aumento di 69.5 miliardi di THB nel terzo trimestre del 2022, ma ciò è avvenuto dopo aver visto deflussi netti nel 2020.
Nel 2022, a Phuket sono state vendute circa 400 nuove unità condominiali, in calo rispetto alle oltre 3,500 del 2019. D'altra parte, il numero di ville vendute è aumentato, riflettendo la tendenza demografica verso residenti più a lungo termine sull'isola. Con solo un anno di dati dalla pandemia, è difficile dire quale impatto abbiano gli acquisti immobiliari sugli IDE, ma la natura degli acquisti in contanti del mercato per gli stranieri indicherebbe che il mercato immobiliare ha avuto un ruolo da svolgere.
Indipendentemente da quanto solidi siano i fondamenti a sostegno del Baht thailandese, potrebbe non essere immune al contagio che potrebbe verificarsi in presenza di una "fuga verso la sicurezza".
In tempi di crisi finanziaria, la moneta tende a spostarsi dalle economie emergenti a valute percepite come "più sicure". Non importa quanto possa essere buona la gestione dell'economia thailandese e del Baht, in tempi di turbolenza il denaro si riversa nelle principali valute (ad esempio il dollaro USA o il franco svizzero).
Sarebbe avventato suggerire che una fuga verso la salvezza non influirebbe sulla tratta di esseri umani; tuttavia, è importante notare che durante i periodi difficili le valute con fondamentali forti resistono molto meglio di quelle con fondamentali più deboli.
Essendo un'economia in rapida espansione, la Thailandia vede regolarmente investimenti significativi nel suo mercato azionario. I periodi di alti afflussi nel mercato azionario generalmente coincidono con un rafforzamento del baht thailandese, mentre i deflussi dal mercato azionario di solito vedono il baht cadere.
Uno dei motivi di ciò è che i fondi comuni di investimento che investono in Tailandia sono generalmente quotati in USD e qualsiasi vendita di quote del fondo esercita una pressione al ribasso sul THB. Per l'investitore USD sottostante, è molto probabile che il fondo abbia una copertura valutaria per evitare perdite quando il THB fluttua. Ma quando il fondo, o una parte del fondo viene liquidata, le attività sottostanti (ovvero le azioni della società thailandese di proprietà del fondo) devono essere vendute in THB, quindi scambiate in USD per restituire dollari USA ai propri investitori.
Ciò esercita una pressione al ribasso sul baht e l'impatto è in genere più pronunciato durante crolli o importanti vendite, come quelli avvenuti nel 1997, tra il 2000-2002 e nel 2008.
Il barometro thailandese Big Mac come modo per prevedere la baht
(Gennaio 2023)
L'indice Big Mac
Pioniere di The Economist in 1986, il Big Mac Index è un modo ironico per dimostrare la parità del potere d'acquisto tra due paesi e, per estensione, la relativa sopravvalutazione o sottovalutazione di una valuta rispetto a un'altra. Il Big Mac è stato scelto perché, con pochissime eccezioni, gli ingredienti sono gli stessi in tutto il mondo, il che significa che il prezzo di un Big Mac dovrebbe (in teoria) riflettersi accuratamente nel tasso di cambio tra due valute. 
Alcuni economisti considerano l'indice troppo soggettivo e nei paesi in cui esistono controlli dei prezzi su determinati ingredienti o dove differenze culturali indicano che l'hamburger è molto diverso, questa critica è valida. Tuttavia, ha dimostrato di essere un barometro straordinariamente preciso e affidabile.
In un mondo con una perfetta parità di potere d'acquisto, il prezzo di un Big Mac (ad esempio in Thailandia) sarebbe il prezzo del Big Mac negli Stati Uniti moltiplicato per il tasso di cambio USD-THB. Qualsiasi variazione del prezzo "ottimale" indicherebbe che il Baht è o sopravvalutato o sottovalutato rispetto al dollaro.
The Economist ha anche un indice adeguato, che affronta le differenze nei costi di produzione del Big Mac in diversi paesi. Questo è un tentativo di superare eventuali difetti nella metodologia originale prendendo in considerazione i costi della manodopera e delle materie prime. Questo calcolo secondario, basato sul PIL per capitale, può essere l'indicatore più accurato, poiché affronta anche la ricchezza complessiva della nazione, nonché i redditi dei suoi residenti rispetto ad altri paesi.
The Baht In A Nutshell (o forse, un Burger Bun)
Il baht thailandese è oggi più debole del 30% rispetto al dollaro USA rispetto agli anni '1990 (quando era ancorato a circa 26:1). Sarebbe necessario un apprezzamento del 15% in ciascuno dei prossimi due anni per tornare a quel livello.
Alcuni considerano il THB sopravvalutato, ma negli ultimi anni si è effettivamente indebolito rispetto alle valute globali. Il 2013 ha visto il Baht avvicinarsi alla forza del suo ancoraggio precedente al 1997. Da allora, si è indebolito nei confronti di tutte le principali valute. Sulla base di ciò e dei fondamentali attuali, forse l'indice Big Mac ha ancorato il baht thailandese proprio nel modo giusto.
La banca centrale thailandese ha importanti riserve in valuta estera, adeguate riserve auree e una forte crescita economica, che dovrebbe tenere sotto controllo il rischio valutario per gli investitori immobiliari.
L'eccessivo debito delle famiglie, il potenziale per i movimenti dei tassi di interesse e una miriade di altre variabili possono determinare la forza (o la debolezza) di una valuta. Quando si verificano questi aggiustamenti naturali, i tassi di cambio saranno quasi sempre influenzati. Gli investitori devono essere consapevoli di ciò quando prendono in considerazione un investimento in proprietà tailandese.
Riteniamo che gli investitori nel settore immobiliare thailandese che hanno una visione a lungo termine saranno premiati. Eventuali dossi sulla strada includeranno probabilmente la buca occasionale per il Baht thailandese, ma questo dovrebbe essere previsto e accettato quando si investe in qualsiasi valuta estera.
Panoramica economica per gli articoli degli investitori immobiliari in Thailandia
Dati economici attuali della Thailandia
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