Si vous êtes intéressé par l'achat d'une propriété à Phuket, ou n'importe où en Thaïlande, vous devez faire votre propre diligence et vous renseigner sur les lois avant de procéder à tout achat.
Vous devez non seulement connaître la lettre de la loi, mais également comprendre ce que l’on entend par «l’esprit de la loi» en Thaïlande.
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terre
La réalité de la propriété étrangère en Thaïlande est la suivante: il n'y a pratiquement aucun moyen pour les étrangers de posséder des terres ou de prendre possession permanente d'une propriété foncière.
Malheureusement, de nombreux agents et lotissements en vente sur l'île vendent leur produit en tant que propriété en pleine propriété à la vente pour les étrangers. Il est charitable de dire que cette pratique est trompeuse.
L'utilisation d'une société thaïlandaise limitée est-elle la solution idéale?
Pas vraiment.
Néanmoins, de nombreux acheteurs étrangers sont encouragés à faire le tour de la loi en utilisant une structure de société thaïlandaise pour acheter une villa, car cette société représente une «propriété thaïlandaise».
Toutefois, si une entreprise thaïlandaise est impliquée, le montage risque rarement de résister à un examen juridique, que les acheteurs découvrent souvent trop tard.
Un grand nombre de ces accords de «propriété étrangère» ont été annulés par les tribunaux thaïlandais, car ils n'étaient pas aussi solides sur le plan juridique que ce que l'acheteur étranger avait été amené à croire.
Aujourd’hui, la plupart des conseillers en immobilier réputés expliqueront à tout étranger intéressé par l’achat d’une villa les risques potentiels liés à l’achat de biens immobiliers en Thaïlande.
Ils vont soit le préciser eux-mêmes, soit recommander un avocat compétent et expérimenté pour clarifier la loi.
L’achat d’une villa ou d’une maison par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise, a bien sûr ses avantages, le principal étant de donner au propriétaire une impression de pleine propriété.
Mais il existe aussi des inconvénients, dont le plus évident est que les autorités ont clairement indiqué que l’utilisation d’une Thai Co. Ltd. uniquement en tant que «société de portefeuille» pour détenir des biens est tout sauf légale.
Posséder une entreprise est légitime
Avant d'aller plus loin, résumons quelques faits:
Il est parfaitement légal pour un étranger de créer une Thai Co. Ltd. Fait.
S'ils ont des actionnaires thaïlandais légitimes, qui ont investi dans la société en utilisant leurs propres fonds, ce type de structure est parfaitement légitime. Fait.
La société peut également investir dans des biens immobiliers si ceux-ci font partie de leurs activités. Fait.
La société peut même être structurée de manière à autoriser les actions privilégiées avec une capacité de vote réduite, permettant ainsi un contrôle opérationnel plus important à l’actionnaire étranger. Fait.
Si la Thai Co. Ltd. a manifestement été établie avec de faux actionnaires (nominés), qui n'ont pas investi dans des actions de la société, cela sera probablement considéré comme illégal. Fait.
S'il est évident que la Thai Co. Ltd. a été créée uniquement pour permettre à un étranger d'acheter une villa - sans autre activité commerciale légitime, sans revenu ni intention réelle de faire des affaires - cela sera probablement considéré comme une activité illégale. Fait.
Quelles lois sont enfreintes?
Le plus gros problème est que le mauvais conseil place les investisseurs et les acheteurs de villas dans une position précaire.
Les acheteurs sont amenés à croire que les méthodes utilisées pour contourner les lois ne sont que des échappatoires qu'ils exploitent. Ils sont convaincus qu'ils n'enfreignent aucune loi.
Mais ce n'est pas le cas.
On leur dit qu'ils se conforment à la loi foncière et à la loi sur les entreprises étrangères. On leur dit que le fait de posséder une société thaïlandaise, qui est une entité thaïlandaise et non une société étrangère, signifie essentiellement que l'acheteur d'une villa est thaïlandais (et que, par conséquent, tout est légitime).
Rien de tout cela n'est vrai non plus.
Le piège de l'actionnaire en voie de disparition
Depuis de nombreuses années, il est ordonné aux agents du Département des terres de ne pas enregistrer des terres au nom d’une société si elles ont des actionnaires étrangers.
La stratégie pour contourner ce problème est qu’un avocat ou un comptable établisse la Thai Company Limited avec des actionnaires et des administrateurs de 100% Thai. Ils utiliseraient ensuite cette société pour acheter et enregistrer des terres au Land Office.
Ensuite, une fois que l'enregistrement du terrain au nom de la société est terminé, l'étranger est ajouté en tant que directeur de la société.
Pourquoi utiliseraient-ils ce genre de tromperie si tout était complètement légitime?
Que cela soit expliqué ou non à l'investisseur / acheteur étranger, le simple fait que les autorités n'enregistrent pas les terres au nom d'une société appartenant à des actionnaires / administrateurs étrangers devrait véritablement sonner l'alarme.
Le Département foncier est pleinement conscient que cela se produit et essaie de réduire cette pratique. Toute collaboration future avec d'autres départements gouvernementaux, ceux qui ont le pouvoir de poursuivre, peut un jour causer des ennuis pour les propriétaires de villas sans méfiance.
Le département foncier doit seulement soupçonner qu'un achat est en cours pour le compte d'un étranger pour qu'il refuse l'enregistrement de tout titre foncier.
Pour les personnes qui tentent activement de tromper les autorités, les sanctions peuvent être sévères et elles ont été appliquées.
Malgré le fait que ces structures tomberont sous le contrôle le plus élémentaire, ces «sociétés de portefeuille» continuent à être créées tous les jours pour les étrangers qui n'ont aucune idée de l'ampleur des problèmes ou des pertes financières pouvant en résulter si la répression devait commencer sérieusement.
Le recours à une société non commerciale avec des actionnaires désignés n'est tout simplement pas une option viable pour les étrangers qui souhaitent posséder des villas et des maisons.
Vos actionnaires nommés sont-ils légitimes?
Faire en sorte que les choses paraissent réelles, alors qu'en réalité elles sont fausses, ne peuvent pas non plus se laver. Les autorités ont pris des mesures dans le passé et elles pourraient aller jusqu’à interroger des actionnaires nommés.
Dans la plupart des cas, une simple discussion établirait à quel point ces actionnaires sont légitimes (ou non).
L'esprit de la loi - Les intentions des législateurs
Enfin, il convient de souligner que la lettre de la loi n'est pas toujours le dernier mot. La lettre de la loi sur la propriété foncière, par exemple, stipule en fait que les étrangers «peuvent acquérir des terres en vertu des dispositions d'un traité donnant le droit de posséder des biens immobiliers…»
Cependant, il ne mentionne pas que le dernier traité de ce type a pris fin en 1970. Ainsi, si la lettre de la loi stipule que les terres peuvent être détenues par des étrangers, l'absence de tout traité permettant une telle propriété signifie clairement esprit de la loi est que les étrangers se voient refuser la propriété.
Tout étranger qui circule dans la loi pour acheter une propriété foncière auprès d’une société de portefeuille sera toujours considéré comme enfreignant la loi, car, si le dossier devait être renvoyé devant un tribunal, esprit de la loi prévaudra toujours.
Résumé
Peu importe ce que vous avez été amené à croire, si vous êtes un étranger et que vous contrôlez des terres par l'intermédiaire d'une Thai Company Limited, qui n'est rien de plus qu'une société de portefeuille, vous devez accepter le fait que vous puissiez éventuellement exercer ce contrôle. enlevé de vous.
Le fait que les juges puissent faire respecter le Esprit de la loi en Thaïlande signifie qu'il n'y a pas d'échappatoire à exploiter pour la propriété de terres étrangères.
Si ce n’est pas fait correctement, l’achat d’une maison ou d’une villa par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise, ne résiste pas à un examen minutieux et superficiel de la part des autorités.
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