Acheter ou louer un terrain en Thaïlande

De nombreux étrangers arrivent en Thaïlande et sont attirés par ses habitants et sa culture. Même à première vue, ils trouvent que c'est un endroit idéal pour acheter des terrains et construire la maison de rêve idéale.

Mais si vous envisagez d'acheter ou de louer des terres en Thaïlande, voici quelques points importants à connaître.

La terre est-elle un bon investissement?

Cela peut nous sembler trop difficile à comprendre aujourd'hui, mais la terre à Phuket était autrefois incroyablement bon marché. Mais lorsqu'une île de la baie de Phang Nga était en bonne place comme repaire d'un méchant de James Bond en 1974, presque personne au monde n'avait jamais entendu parler de Phuket.

Nous connaissons bien, à la blague, un vieil homme qui rigole sur le fait qu’un Rai de terre coûte environ le même prix qu’une casquette de baseball lorsqu’il est arrivé sur l’île 40 il ya quelques années.

Il est sûr de dire que la terre coûte un peu plus cher qu'aujourd'hui, et il est certain que les prix du terrain ont augmenté sensiblement au cours des dernières années 20. Mais il reste encore beaucoup à faire à Phuket.

La côte ouest a les terres les plus chères, car c’est là que se trouvent les couchers de soleil, et certaines des plus belles plages se trouvent ici. Sans surprise, il y a aussi une forte concentration d'aménagements pour soutenir les résidents et le tourisme de ce côté de l'île.

En règle générale, plus on s'éloigne de la côte ouest, plus les terres sont moins chères.

Acheter des terres légalement

Il est possible pour un étranger d'acheter un terrain via une société thaïlandaise, et de le faire parfaitement légalement. Les problèmes surviennent lorsque les gens coupent les coins ronds et acceptent les conseils intéressés de personnes qui ne sont intéressées qu'à faire une vente, sans s'assurer que l'acheteur respecte la loi.

Le recours à une société de portefeuille et / ou à des actionnaires nominatifs est à la fois manifestement illégal, mais ce sont trop souvent les recommandations qui sont données aux investisseurs étrangers non méfiants investissant dans l’immobilier thaïlandais.

Alors, comment peut-on faire les choses correctement?

Pour commencer, l’étranger doit reconnaître deux points essentiels:

Les terres ne seront pas intitulées en leur nom propre, mais plutôt au nom de la société, et
100 ne détiendra pas% de la société car la législation thaïlandaise limite la participation étrangère au capital de 49%.

Si vous créez une société thaïlandaise Ltd., elle doit être gérée comme une entreprise légitime. Une fois que vous avez trouvé des actionnaires, vous pouvez créer une entreprise de location immobilière, votre maison étant utilisée comme siège social de votre entreprise. Et l'entreprise peut posséder et louer la maison ou la villa (ou plusieurs villas).

À condition de respecter toutes les lois sur les sociétés applicables en Thaïlande - y compris le dépôt de comptes, le paiement des impôts et l'indemnisation de vos administrateurs et actionnaires - vous pouvez continuer à occuper la propriété de votre entreprise. Et si votre entreprise possède plusieurs propriétés, vous pouvez tirer un bon retour de votre configuration d'entreprise légitime.

Location de terrains en Thaïlande

Si l'attrait de vivre dans une luxueuse villa thaïlandaise est trop fort pour être ignoré, mais que vous n'avez pas l'énergie nécessaire pour faire fonctionner une société thaïlandaise légitime, vous pouvez choisir de louer le terrain pour une période de 30. C'est parfaitement légal.

Il y a des tentatives en Thaïlande pour faire du bail de 30 ans une «propriété à bail», mais ce n'est pas strictement vrai. Dans de nombreux pays européens, par exemple, un bail peut durer 999 ans, période qui pourrait légitimement offrir un sentiment de propriété. À peine le sentiment que vous procure un contrat de 30 ans.

En Thaïlande, un locataire loue effectivement le terrain pendant 30 ans. Donc, pour éviter toute confusion, il faudrait simplement l'appeler simplement «bail», plutôt que bail.

Pour toute personne intéressée par un bail de 30 ans, il est conseillé de faire appel aux meilleurs avocats. Si les droits du locataire sont assez clairs, certains éléments d'un accord bien structuré peuvent encore renforcer la position de l'étranger.

Malheureusement, les contrats de location offrant une prolongation automatique, promettant effectivement au locataire de vivre dans la villa pendant plusieurs années 60 ou 90, ont été annulés par les tribunaux. Par conséquent, toute clause d'extension garantie est techniquement illégale.

Les extensions de bail écrites sur papier font actuellement l'objet d'un examen minutieux. Les tribunaux ont déjà, à plusieurs reprises, jugé que les prolongations de bail violaient «l'esprit de la loi thaïlandaise». Pire encore pour les locataires, si un bail «30 + 30» venait à être porté à l'attention des autorités, il pourrait également invalider le bail initial de 30 ans, auquel cas le locataire étranger perdrait tout.

L'option de renouvellement, en revanche, est quelque chose que tout bail devrait avoir. Un contrat de location doit être structuré de manière à ce qu'un renouvellement soit possible après l'expiration du bail initial.

Ceci est particulièrement important si un étranger construit sa propre maison sur un terrain loué. Il est même possible que la valeur ajoutée à la propriété (c’est-à-dire la belle villa) puisse être considérée favorablement comme un paiement pour l’application d’un nouveau bail de 30. (Ceci s'appelle un contrat spécial réciproque, et vous pouvez en lire plus ici -LINK).

Acheter au nom d'un conjoint thaïlandais

Si vous avez une femme thaïlandaise, vous êtes autorisé à acheter un terrain, une villa ou une maison au nom de votre femme. Il y a vingt ans, une femme thaïlandaise mariée à un étranger n'était pas autorisée à posséder des terres. Cette loi a depuis été modifiée, mais le conjoint étranger doit renoncer à toute créance sur la propriété. Un étranger n'est même pas autorisé à être copropriétaire d'une propriété foncière avec son conjoint thaïlandais.

Lorsqu'un terrain ou une villa est acheté au nom d'un conjoint thaïlandais aujourd'hui, une déclaration conjointe doit être signée indiquant que les fonds utilisés pour acheter la propriété étaient la propriété exclusive du conjoint thaïlandais et que l'étranger renonce à toutes les réclamations futures. ces sommes. Cela signifie que la propriété peut être vendue ou hypothéquée par le conjoint thaïlandais sans la permission ou le consentement du conjoint étranger.

Titres fonciers en Thaïlande

La reconnaissance de la propriété foncière privée en Thaïlande remonte à 1872 pendant le règne du roi Chulalongkorn. Mais ce n’est que quelques années plus tard, des années plus tard, un système de titres fonciers système a été créé et un service d’enregistrement des biens fonciers a été créé pour superviser et administrer la propriété des terres privées.

Au cours des 100 dernières années, le département a subi quelques changements de nom et de subordination. À l'origine relevant du ministère de l'Agriculture, il a été transféré au ministère de l'Intérieur en 1932, et le nom a été raccourci en Département des terres, le nom qu’elle conserve aujourd’hui (quelques modifications entre 1932 et 1941 nonobstant).

Le fondement de la plupart des lois régissant la propriété foncière se trouve dans le Code civil et commercial (qui a été promulgué pour la première fois en 1923), ainsi que dans le plus récent Code foncier (1954). Mais même les gens qui se font une idée de la loi sont souvent déconcertés par le grand nombre de désignations de titres fonciers trouvées dans le Royaume.

Si vous êtes nouveau en Thaïlande, les différents types de titres de propriété, comme les unités de mesure de la terre, peuvent être déroutants. Il n'est pas sage d'essayer d'acheter un lopin de terre si vous ou votre épouse thaïlandaise ne connaissez pas les divers titres existants.

Si vous êtes déterminé à acheter des terres en Thaïlande, vous devez au moins savoir exactement ce qui vous est proposé. Dans toute la Thaïlande, de nombreuses terres n'ont peut-être jamais été arpentées correctement car elles ont été détenues par des propriétaires fonciers privés pendant des années (parfois des générations) avant qu'un membre de la famille ne décide de vendre.

Les futurs propriétaires fonciers ne doivent pas s'enliser dans la complexité des différents titres. Il n'est pas nécessaire d'avoir une compréhension approfondie du marché foncier, car le seul objectif devrait être de trouver des terres avec un titre Chanote complet.

Comme toujours, il est nécessaire d'obtenir les meilleurs conseils juridiques et de faire preuve de diligence raisonnable lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande. Cela est particulièrement vrai lors de l'achat de terres, car une recherche détaillée des titres doit être entreprise pour s'assurer de la véritable histoire de la propriété et qu'il n'y a pas de privilèges ou d'hypothèques sur la terre.

Titres Chanote

En tant qu'étranger, vous ne devriez rechercher qu'un titre de Chanote, communément appelé un véritable titre de propriété, qui est la forme la plus sûre de propriété foncière.

Le nom officiel est un Nor Sor 4 Jor et il s’agit d’un certificat délivré par le Land Office pour confirmer la pleine propriété du terrain en question.

Une chose qui sépare un Chanote des autres titres de propriété est le fait que le terrain a été correctement et officiellement arpenté, et a été tracé sur une grille d'enquête nationale en utilisant les coordonnées GPS. Les terrains désignés sous un Chanote sont également «jalonnés» à l'aide de poteaux de repérage en béton numérotés.

Les titres Chanote sont imprimés sur du papier jaune et portent l'emblème rouge familier de Garuda sur le dessus, que l'on trouve sur presque tous les documents officiels du gouvernement thaïlandais. Ce document comportera également une carte de la terre et confirmera si elle a déjà été subdivisée. Il indiquera également tous les prêts, hypothèques ou charges sur le terrain.

Sauf dans des cas extrêmement rares, un étranger ne sera pas autorisé à enregistrer un titre de Chanote en son propre nom, pas plus qu'il ne peut être enregistré conjointement avec un ressortissant thaïlandais (par exemple, un conjoint).

Autres titres

Certains étrangers pourraient également avoir un intérêt pour les titres à bon prix Nor Sor 3 ou Nor Sor 3 Gor, même si aucun n'est aussi solide qu'un titre Chanote. Ces titres sont également délivrés par le bureau foncier, et bien que des documents juridiques, les limites du terrain n'ont pas été aussi précisément arpentées qu'avec un titre Chanote. (Il existe d'autres titres qui établissent simplement une revendication d'utilisation du terrain, mais ne confirment pas la propriété réelle du terrain. Nous ne les recommandons à aucun acheteur étranger.)

Transférer la propriété du bâtiment

La propriété du bâtiment, par opposition à la propriété du terrain sur lequel se trouve le bâtiment, n'a pas ou ne nécessite pas l'utilisation d'un titre. Cependant, toute vente ou location à long terme peut être enregistrée au bureau foncier. Étant donné que les étrangers peuvent posséder un immeuble indépendamment du terrain, ils peuvent (et devraient) enregistrer cette propriété.

S'ils ont participé à la construction du bâtiment, la preuve de la construction suffit à être enregistrée, sinon le bureau foncier voudra voir les contrats de vente et les documents relatifs à l'achat du bâtiment.

Avez-vous le meilleur avocat?

Nous terminerons avec l'évidence et une raison régulièrement ignorée pour laquelle les gens finissent par faire de grosses erreurs: ils ont choisi le mauvais avocat.

Comme toujours, nous vous recommandons de n'utiliser que le meilleur avocat. Si votre avocat vous dit de créer une société thaïlandaise et qu'il s'occupera des actionnaires sans vous soucier de rien, et que rien ne peut jamais se tromper, alors ils sont probablement ne sauraient le meilleur avocat.

Les autorités connaissent toutes les astuces du livre qui ont été utilisées dans le passé pour cacher la propriété étrangère. Trouvez un avocat qui vous explique tous les pièges de manière claire et concise afin de connaître les risques que vous prenez. Ce sera un avocat fiable qui fera cela.