Phuket Condos - Qu'est-ce qu'une personne juridique condominium (ou CJP)?

L’achat d’un condominium en Thaïlande est l’une des formes de propriété les plus populaires pour les étrangers. Cela tient probablement au fait que les étrangers peuvent légalement posséder un condominium en pleine propriété en leur propre nom.

Les avantages et les avantages de posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande

Les complexes hôteliers en copropriété ont également un certain nombre d'autres commodités et installations partagées qui ajoutent à leur attrait, telles que des piscines et des gymnases.

Les copropriétaires partagent également les jardins et les parties communes, En fait, ils détiennent une fraction du capital dans tous les espaces et installations communs du condo.

Donc, si tout le monde en est propriétaire, qui est responsable de la gestion de tous ces espaces partagés?

L'organisme qui est chargé de l'entretien quotidien de tous les espaces communs et commodités est connu sous le nom de personne juridique du condominium, ou CJP.

Cet article explique le fonctionnement du CJP et aide les propriétaires à comprendre son importance pour leur condo.

"Juristic Person" peut évoquer des images d'un vieil homme en robe noire et d'une perruque poudrée, mais c'est en fait assez éloigné de la marque.

C'est probablement une bonne idée de commencer dès le début et de clarifier exactement ce que l'on entend par personne juridique.

Sa définition la plus simple est la suivante: soit une personne, soit un groupe de personnes (comme une entreprise), reconnu par la loi comme ayant droit à des droits et / ou devoirs juridiques spécifiques.

En Thaïlande, le groupe de personnes chargé de gérer le complexe hôtelier en copropriété pour le compte de tous les propriétaires est désigné collectivement sous le nom de personne juridique copropriétaire.

Cela inclut généralement la société de gestion et le comité des propriétaires (parfois appelé comité de direction ou comité d'entreprise).

La personne juridique dans un condominium peut également inclure les propriétaires, dans la mesure où tous les propriétaires ont le droit de vote, et certains sont même choisis pour siéger au comité.

Essentiellement, la personne juridique constitue toute personne impliquée dans le processus de prise de décision, si elle choisit de l’être.

Évidemment, de nombreux propriétaires s'abstiennent de participer à la gestion du condominium qu'ils possèdent conjointement et la plupart ne prennent jamais la peine d'assister à des réunions.

Mais qui fait la gestion réelle?

Le CJP pourrait agir en tant que gestionnaire de la copropriété ou, à titre subsidiaire, désigner un remplaçant.

Si le CJP nomme une société (également appelée personne juridique), cette société doit alors nommer une personne pour agir en tant que responsable juridique (CJM).

Le CJM est embauché ou nommé pour effectuer toutes les tâches de gestion, qu'elles soient administratives ou liées à la maintenance. Le CJM est également le signataire de tous les documents de copropriété pertinents.

S'il n'y a pas de directeur commercial séparé dans le condo, cela peut même inclure la signature de chèques ou de virements bancaires (dont le montant est généralement limité par le comité).

Il existe certaines conditions et qualifications pour qu'un responsable nommé remplisse ces fonctions.

Qu'est-ce que cela signifie par droits et devoirs?

Dans le cas d'un condominium, ces «droits» seraient d'agir pour le compte de tous les propriétaires afin de s'acquitter de leurs «devoirs».

Les tâches incluront le fonctionnement général du complexe, le maintien de la propreté, la perception des redevances des zones communes par les propriétaires, l’emploi et le paiement des employés, le paiement de toutes les factures de services publics, l’élimination des ordures et le maintien des installations, jardins, piscines, etc. en parfait état.

Frais de la zone commune ou de maintenance

L'entretien du complexe hôtelier en copropriété est financé par la perception d'une redevance, généralement mensuelle ou trimestrielle, auprès de chaque propriétaire. Selon le condo, il peut s'agir de frais de zone commune, de frais de maintenance ou de frais de maintenance de zone commune (frais CAM).

Les frais correspondent à un montant fixe par mètre carré payable sur votre unité de surface. Le montant des frais de CAM peut être modifié si la majorité des propriétaires votent en faveur, ce qui se ferait généralement lors d'une assemblée générale annuelle (AGA).

Vous pouvez en savoir plus sur l'espace commun et les frais d'espace commun ici:

Qu'est-ce que les frais relatifs aux aires communes et aux aires communes?

Le CJP serait également responsable de la gestion et de l'utilisation du fonds d'amortissement, le cas échéant, pour des travaux majeurs sur le complexe ou en cas d'urgence.

Encore une fois, bien que la Loi sur les condominiums ne prévoie aucune législation à ce sujet, un vote à la majorité est généralement nécessaire pour utiliser le fonds d’amortissement et / ou pour reconstituer les fonds à l’avenir.

Qu'est-ce qu'un fonds d'amortissement de copropriété?

La CJP et la loi sur les condominiums

Les lois relatives à la CJP ont été énoncées dans la Condominium Act de 1979, mais ont également fait l'objet de modifications au fil des ans.

La Loi sur les condominiums est essentiellement le projet auquel les promoteurs, le CJP et les gestionnaires adhèrent dans l'organisation et la gestion d'un complexe de condominiums.

À la fin du développement, il y a une phase de transition au cours de laquelle tous les contrôles, la gestion et l'exploitation du complexe sont confiés du promoteur au CJP, au directeur, au comité et à tous les propriétaires de condominiums.

C'est à ce moment-là que le complexe immobilier en copropriété est enregistré auprès des autorités et que l'enregistrement de la personne juridique en copropriété est publié dans la Gazette du gouvernement.

Tout cela se produit à peu près au même moment où les unités en pleine propriété sont enregistrées auprès du bureau foncier au nom de chaque propriétaire.

Ce que tous les investisseurs en copropriété de Phuket devraient savoir à propos de la loi sur les condominiums

Comme mentionné ci-dessus, il existe généralement un comité qui décide de la gestion de la copropriété et de l'utilisation des fonds. Le comité pourrait être composé de propriétaires individuels, du gestionnaire et du CJP.

Est-ce que chaque copropriété a un comité?

Chaque copropriété n'a pas de comité, car certaines stations peuvent tout simplement ne pas avoir de propriétaires avec le temps, l'envie ou la motivation de s'impliquer.

Les propriétaires des autres centres de villégiature peuvent être satisfaits du travail accompli et disposés à faire confiance au CJP et au directeur pour continuer dans la même voie.

Cependant, la loi oblige les propriétaires de chaque immeuble de copropriété à s'autogouverner via un comité. C'est à ce moment que les propriétaires peuvent voter pour élire d'autres résidents ou propriétaires pour siéger au comité.

Les membres élus du comité ont ensuite leur mot à dire dans le fonctionnement du complexe, notamment dans les domaines où les fonds sont dépensés et les améliorations à apporter. Ils peuvent également participer à l'établissement des rues et, dans certains cas, à l'application de ces règles.

En règle générale, un comité se compose de propriétaires de 3 ou de plusieurs, mais peut en compter autant que de membres élus de 9. Les membres d'un comité sont nommés pour un mandat de deux ans. Ils ne peuvent être réélus que pour un mandat consécutif de deux années 2, après quoi ils doivent se retirer.

Nous avons connu des membres pour maintenir leur position car aucun autre propriétaire n'a pu se présenter aux élections. Dans ce cas, des mandats supplémentaires au sein du comité sont autorisés.

Les membres du comité devraient assister à chaque réunion du comité, y compris les AGA, et la plupart de ce qu'ils font est à titre de surveillance. Ils s'assurent que les règles et règlements de la copropriété sont respectés et proposent et discutent de tout changement.

Ce faisant, ils s'assurent également que la station est gérée efficacement. Si cela s'avère nécessaire, ils peuvent être impliqués dans le processus de suppression d'un CJP ou CJM et de la nomination d'un nouveau.

Les membres du comité se réunissent également pour approuver l'audit annuel du condominium, s'assurant ainsi que les finances de la station sont en ordre.

Loi sur les condominiums stipule qui est éligible pour être membre du comité. La plupart des propriétaires sont éligibles, qu’ils soient locaux ou étrangers, pour autant qu’ils jouissent d’une bonne réputation et soient considérés comme une personne apte et convenable.

Vote pour les étrangers

Dans certains cas, il sera demandé aux propriétaires de voter sur certaines questions ou aux membres du comité d’élection.

Parce que beaucoup de copropriétés neuves sont aujourd'hui achetées à des fins d'investissement plutôt que résidentielles, la plupart des propriétaires ne pourront voter. Certains propriétaires absents peuvent voter par procuration, mais beaucoup ne sont tout simplement pas dérangés pour voter.

Les acheteurs chinois, par exemple, ont peu de chance de se soucier des traductions, à moins que le complexe ne pense que la propriété chinoise justifie de traduire l’avis de l’AGA en mandarin et d’envoyer les détails aux propriétaires en Chine.

Quelles sont les règles et règlements de copropriété?

Chaque condominium en Thaïlande aura son propre ensemble de règles et règlements, qui peuvent être très vastes et englober de nombreux sujets.

Tant qu'elles n'entrent pas en conflit avec les lois thaïlandaises relatives aux condominiums, il n'y a pas vraiment de limite à ce que ces règles peuvent entraîner.

Un exemple courant est la possession d'animaux de compagnie - tous les condos ne le permettent pas. Les règles peuvent également traiter de questions telles que suspendre le linge sur les balcons, attribuer des places de parking ou comment les locataires bruyants seront traités.

Bien sûr, elles couvrent également des questions plus importantes telles que l'utilisation commerciale d'unités à des fins de location ou les procédures de modification des frais d'espace commun et du fonds d'amortissement.

Les règles et règlements sont normalement ratifiés / modifiés ou approuvés par un vote du comité lors de l'assemblée générale annuelle (AGA).

Si une question urgente est urgente et ne peut pas attendre des mois, une réunion extraordinaire ou une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée.

Un AGE peut également être convoqué si le sujet ne relève pas des sujets habituellement traités à l’AGA.

Par exemple, un groupe de propriétaires peut souhaiter proposer de voter pour l'acceptation de locations à court terme, voire même de demander une licence d'hôtel (pour aider les propriétaires à maximiser leurs revenus locatifs).

Supervision de la proportion ou du ratio de propriété dans le condominium

L'un des rôles du CJP est de veiller à ce que le ratio étrangers / ressortissants thaïlandais reste en dessous des limites fixées par la loi sur les condominiums.

La loi stipule que les étrangers ne peuvent posséder que 49% de la superficie disponible dans tout condominium, et le CJP doit veiller à ce que ce ratio soit respecté lors des achats et ventes de copropriétés.

Toute infraction à ce ratio constituerait un manquement à l'obligation de la part du CJP, mais pourrait également invalider la dernière vente à un étranger, entraînant le non-respect de la limite de 49%.

Un tel oubli pourrait entraîner des responsabilités juridiques à la fois pour le CJP et le propriétaire étranger en question.

Nomination du CJP - Le CJP exige-t-il des qualifications spécifiques?

La loi sur les condominiums prévoit certaines dispositions pour définir une «personne apte et appropriée» qui peut agir en tant que gestionnaire juridique. Cela ne constitue pas vraiment un excellent matériel de lecture, nous allons donc résumer les principales qualifications requises.

Une personne juriste doit être âgée de 25 ans et n'avoir jamais fait faillite, licenciée d'un emploi au gouvernement, emprisonnée ou démise de son poste de gestionnaire en raison d'un manquement à ses fonctions. Ils ne doivent pas non plus avoir de dettes impayées ni d'impôts fonciers.

En bref, ils doivent être dignes de confiance et non de quelqu'un qui risquerait de tirer parti de l'argent auquel ils auront accès dans leur rôle de CJP.

Tâches énoncées dans la Loi sur les condominiums

La Loi sur les condominiums définit en détail les rôles et obligations de la personne juridique du condominium.

Ses principaux objectifs sont de gérer et d'entretenir l'espace commun au mieux de ses capacités. Le CJP doit également prendre toutes les mesures nécessaires pour y parvenir, dans les limites de la loi.

La loi prévoit également le maintien de l'ordre et de la paix, la gestion des finances, la récupération des retards de paiement et des impôts dus par les propriétaires chaque fois que cela est nécessaire, et autorise même le CJP à poursuivre les propriétaires en justice pour non-paiement de ces dettes.

Nous avons essayé de simplifier cet article dans le but de faciliter la lecture. Nous avons donc omis le plus possible les détails techniques.

Pour les lecteurs qui apprécient les détails et une lecture plus technique, le Bureau du Conseil d’État a fourni une traduction de la loi sur les condominiums qui couvre tous les aspects des personnes juridiques des condominiums.

Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessous et vous reporter au chapitre V, pages 20 et suivantes.

http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf