Ce que les investisseurs en copropriété de Phuket devraient savoir à propos de la loi sur les condominiums

La loi thaïlandaise sur les condominiums a été promulguée pour la première fois dans 1979. C'était la première étape pour permettre aux étrangers de posséder une sorte de propriété thaïlandaise, car il leur était effectivement interdit de posséder des terres depuis les années 9 qui ont précédé l'adoption de la loi.

L'un des principaux objectifs de la loi sur les condominiums était d'attirer les investissements étrangers en Thaïlande. En fait, la raison pour laquelle tant de gens investir dans des condominiums en Thaïlande, tout a commencé avec cette première loi sur les condominiums.

La plupart des gens savent que les étrangers ne peuvent toujours pas posséder de terres en Thaïlande. Mais les condominiums sont différents.

Un copropriétaire est un individu ou une entité qui possède quelque chose conjointement avec tous les autres propriétaires. Et les condominiums en Thaïlande sont structurés de manière à pouvoir être «copropriétés» par des étrangers et des Thaïlandais.

Cela signifie que les étrangers peuvent posséder un bien immobilier en tant que copropriétaire, y compris un intérêt fractionné dans l'aire commune et le terrain, à condition qu'il soit conforme à la loi.

Tout dans la bonne proportion

Les lois régissant la copropriété en Thaïlande concernent la répartition de la propriété entre les copropriétaires.

Par exemple, une copropriété de 100 unités de taille égale signifierait 1/100 de copropriété pour chaque unité. Et la propriété de l'espace commun et du terrain équivaudrait à la proportion de la surface habitable occupée par chaque unité.

Ainsi, dans l'exemple ci-dessus, chaque unité posséderait également 1 / 100 de la zone commune et du terrain.

Un étranger peut avoir la propriété d'un condo en pleine propriété, à condition que la superficie totale détenue par des étrangers dans ce développement ne dépasse pas le maximum légal.

La propriété foncière en pleine propriété par des étrangers était autrefois possible en Thaïlande par un traité, mais le dernier de ces traités a expiré en 1970. Jusqu'en 1979, la seule option qui restait aux étrangers était de prendre un bail de 30 ans pour un appartement ou une maison.

La loi sur les condominiums a changé tout cela et ouvert la voie à la propriété franche étrangère.

Loi sur les condominiums 1979

La 1979 Condominium Act visait à attirer des investissements étrangers, mais elle souhaitait également limiter l’ampleur de cet investissement dans chaque développement de copropriété.

En limitant le nombre d'étrangers appartenant à un développement donné, chaque projet serait toujours majoritairement détenu par des ressortissants thaïlandais.

La loi adoptée dans 1979 limitait la propriété étrangère à 40%, mais à mesure que la popularité des copropriétés achetées par des étrangers augmentait, la limite était de nouveau relevée dans une loi ultérieure de 1999.

Loi sur les condominiums 1999

Dans 1999, la loi initiale a été modifiée et le seuil de propriété étrangère autorisé est passé de 40% à 49%. Cela a ouvert la voie à une nouvelle accélération du marché des copropriétés.

Au fur et à mesure du développement de l'industrie du tourisme en Thaïlande, le nombre d'acheteurs potentiels dans le pays a augmenté et c'est à ce moment-là que les ventes de copropriétés ont vraiment commencé à décoller.

Loi sur les condominiums 2008

La loi 2008 ne laissait aucune marge de manœuvre avec la limite de propriété de 49, car il était peu probable que les étrangers obtiennent la propriété majoritaire du terrain - même sur une base fractionnée, divisée entre des dizaines de propriétaires individuels.

La 2008 Condominium Act était plutôt axée sur un problème beaucoup plus urgent pour les autorités: la protection des consommateurs.

Protection de l'acheteur

Avant 2008, les propriétaires / investisseurs de copropriétés thaïlandaises étaient peu protégés. Il y avait eu jusque-là de nombreux cas de malhonnêteté et d'abus de la part des développeurs, même des cas de fraude.

Presque toutes les révisions de cette année étaient des restrictions imposées aux développeurs. L'idée était que les acheteurs obtiennent une meilleure protection contre les informations trompeuses, la mauvaise gestion et d'éventuelles faillites de projets.

Voici quelques-uns des amendements importants:

Le matériel de marketing doit être honnête

L'un de ces changements visait le matériel publicitaire. Les développements vendus sur plan étaient souvent trompeurs avec leur matériel de marketing.

Les brochures et les impressions des artistes d'aujourd'hui doivent être plus crédibles et plus fidèles dans leur représentation du produit fini.

Cette nouvelle loi a permis de définir les paramètres permettant de garantir l'exactitude des informations commerciales, notamment des images et des informations.

En fait, le matériel marketing publié par le développeur est maintenant considéré comme faisant partie du contrat d’achat.

Un nouveau contrat d'achat standard

Un contrat d'achat type, ou acte de vente, fourni par le ministère de l'Intérieur a été introduit, qui contient d'importantes clauses de protection du consommateur.

L'intention était de créer une protection supplémentaire pour l'acheteur. En fait, si un développeur modifiait quelque chose sur ce contrat standard qui pourrait être interprété comme préjudiciable à l'acheteur, ce changement ne serait pas exécutoire devant un tribunal.

Frais de zone commune pour les unités invendues

La nouvelle loi couvrait également les différends entre propriétaires et promoteurs sur les redevances des espaces communs. Les problèmes sont survenus principalement avec des développements qui n'étaient pas épuisés. Les promoteurs obligeaient parfois les propriétaires à contribuer à tout manque de fonds lorsque des travaux de maintenance étaient nécessaires.

Les modifications apportées à 2008 ont confirmé que les honoraires payables étaient uniquement proportionnels à la propriété et obligeaient le développeur à couvrir tous les coûts des espaces communs non vendus, sans alourdir les propriétaires existants.

Espace commun reste espace commun

Avant 2008, certains développeurs s’appuyaient sur l’espace commun une fois que le condominium avait été vendu. Les acheteurs ont été induits en erreur avec du matériel de marketing et des informations décrivant les installations des espaces communs et les jardins.

Les révisions apportées à la loi 2008 stipulaient qu'un projet de copropriété doit fournir des objectifs qui restent en place dès le départ. En d'autres termes, les développeurs ne peuvent plus utiliser les zones communes pour leur développement et leur profit futurs.

Loi sur l'exception à la copropriété

La croissance du secteur des appartements en copropriété pour les étrangers a considérablement décollé au cours des dernières années 15. Même au cours des dernières années 5, certaines zones sont devenues presque méconnaissables.

Le problème de cette expansion du marché est que de nombreux projets n’attirent que les étrangers. Un nombre limité de Thaïlandais souhaitant vivre dans un complexe hôtelier pouvant appartenir à près de la moitié des étrangers.

Parce que chaque projet de condominium nécessite que 51% du développement soit détenu par des Thaïlandais, le promoteur conservera souvent la propriété des unités invendues et les utilisera pour générer des revenus locatifs. Le développeur étant une entité / entreprise thaïlandaise, sa propriété de ces unités est parfaitement légale.

Si les étrangers souhaitent acheter une unité dans une station, mais que toutes les unités en pleine propriété sont déjà vendues, ils sont autorisés à acquérir les «unités thaïlandaises» à bail.

Cela ne porte pas atteinte au plafond de 49% relatif à la propriété étrangère, car le développeur conserve la pleine propriété des parts louées.

(Il est toutefois important de noter que la location de condos en Thaïlande est ne sauraient régie par la loi sur la copropriété, mais par le chapitre de la location de biens, prévu aux articles 537 à 574 du code civil et commercial.)

Malheureusement, les étrangers sont parfois persuadés d'acheter ces unités avec l'utilisation d'une Thai Company Limited. Il y a des raisons pour lesquelles nous ne le recommandons pas. Vous pouvez lire notre article à ce sujet ici:

Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail

Conclusion

Au fil des années, chaque amendement successif à la loi sur les condominiums a rendu l’achat d’un condo en Thaïlande très attrayant.

Cependant, les nouvelles règles ne signifient pas nécessairement qu’elles sont toujours suivies et il est toujours conseillé aux acheteurs de se faire assister par un avocat lors de l’achat de copropriétés en Thaïlande.

Nous avons essayé de simplifier cet article dans le but de faciliter la lecture. Nous avons donc omis le plus possible les détails techniques.

Pour les lecteurs qui apprécient les détails et une lecture plus technique, le Bureau du Conseil d'État a fourni une traduction de la loi sur les condominiums qui couvre tous les aspects de la loi en détail.

Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessous pour la traduction non officielle complète:

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf