Toute personne cherchant à acheter un condominium à Phuket sera confrontée au choix d’une propriété en pleine propriété ou à bail.
Alors, quel est le meilleur? La réponse à cette question dépend de la situation individuelle de l'acheteur. Malheureusement, les acheteurs sont souvent amenés à croire qu'il n'y a pratiquement aucune différence entre la propriété à bail et la propriété franche.
Cet article tente de clarifier les différences et d’expliquer les pièges de l’achat d’un condo.
La plupart des gens sont pleinement conscients des règles de propriété foncière en Thaïlande. Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres. Cependant, ils sont autorisés à posséder unités de copropriété en pleine propriété.
Tant que les étrangers ne représentent que 49% de la surface totale d'un complexe, il vous est possible de posséder le titre de propriété en propriété absolue de Chanote pour une unité. Le titre est enregistré auprès du département des terres local, authentifiant ainsi davantage votre propriété.
Et comme pour tout immeuble en copropriété, votre titre de pleine propriété vous confère une propriété partielle de l'ensemble du développement, y compris de tous les espaces communs tels que les jardins, les parkings, les couloirs, les bars, les restaurants, les gymnases, les piscines, etc.
La propriété vous donne également des droits de vote proportionnels à la taille de votre condo.
Un étranger peut-il posséder une unité composant «l'autre% 51»?
Bien que 49% puisse appartenir à des étrangers, l’autre 51% de tout condominium ne peut appartenir qu’à des Thaïlandais.
De nombreux Thaïlandais fortunés achètent des condos à des fins d'investissement. Cependant, ils n'achètent généralement que dans des emplacements de choix et / ou auprès de développeurs bien connus et respectés dans toute la Thaïlande.
Pour la plupart, les développeurs, notamment étrangers, ont du mal à vendre leur quota de copropriétés 51% Thai. En fait, la plupart des lotissements ont très peu de propriétaires thaïlandais et certains n'en ont pas du tout.
Une tendance a émergé il y a quelques années, selon laquelle les développeurs, en particulier les étrangers, conserveraient la proportion en% 51 des unités appartenant à des Thaïlandais à des fins de location de vacances.
Ils ont pu le faire parce que si les administrateurs ou la société mère peuvent venir de l'étranger, leur société de développement en Thaïlande doit être une entité thaïlandaise. Et donc ces condos étaient détenus à 51% par des Thaïlandais.
En raison de l'essor de l'industrie touristique, cela est devenu extrêmement rentable pour la plupart de ces développeurs.
Mais le Code civil et commercial thaïlandais offre un autre moyen potentiel pour les développeurs de profiter des 51%. À savoir, les étrangers sont autorisés à conclure un contrat de bail pour ces unités.
Ainsi, bien qu'un étranger ne puisse pas posséder l'une de ces «unités thaïlandaises», il peut signer un bail de 30, avec des renouvellements possibles après cette période.
La propriété franche de ces unités reste avec le développeur, qui (comme mentionné ci-dessus) est une entité thaïlandaise. De cette manière, il n'y a pas d'infraction au plafond de 49% imposé à la propriété étrangère.
De toute évidence, les développeurs sont désireux de louer le 51% à des étrangers s'ils le peuvent, surtout s'ils ont eu du mal à attirer des acheteurs thaïlandais.
Le secteur des copropriétés en Thaïlande étant florissant, cette tendance ne semble pas ralentir.
Cela signifie que nous verrons sans doute des milliers de ces logements loués à bail être vendus à des étrangers dans les années à venir.
Sont Leaseholds Cheaper Than Freeholds?
On peut se demander si les baux à bail sont vraiment moins chers que les freeholds.
Les lève-tôt qui achètent dans des conditions imprévues sont plus susceptibles de bénéficier des rabais avant construction. Tous les acheteurs perspicaces à ce stade choisiraient toujours la pleine propriété.
Pour commencer, les unités en pleine propriété sont en fait disponibles à ce stade précoce du processus. Et comme les remises sur plan signifient qu'un bon prix est déjà disponible, les gens ne craignent pas de payer les frais supplémentaires associés à l'enregistrement en pleine propriété.
Bien entendu, il existe une différence entre les droits et les taxes requis pour l’enregistrement d’une propriété franche et d’une propriété à bail, ce qui fait que les logements loués à bail sont moins onéreux que la propriété franche.
Les taxes pour enregistrer une pleine propriété sont 6.3% (généralement réparties entre l'acheteur et le développeur). Toutefois, le coût d’enregistrement d’un bail n’est que de 1.1% et est généralement entièrement à la charge de l’acheteur / locataire.
Mais à moins que le promoteur n'offre un rabais considérable sur les logements loués à bail, ces taxes moins élevées ne compensent pas tous les autres problèmes auxquels un locataire à bail peut être confronté dans les années à venir.
Lorsque vous achetez un bail, vous ne possédez techniquement rien
Un contrat de location n'est pas une véritable propriété. Cela ressemble plus à un contrat de location à long terme. Les lois de la Thaïlande stipulent que cette location à long terme ne peut pas dépasser 30 années.
Vous ne pourrez pas obtenir de titre de propriété pour votre logement, car vous ne faites que louer.
Une option que de nombreux acheteurs choisissent pour y remédier consiste à créer une société thaïlandaise qui possède l’unité en propriété foncière thaïlandaise à perpétuité. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet ici:
Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail
Peut-on compter sur un renouvellement après des années 30?
Le bail original de 30-year, une fois enregistré, est protégé, et la propriété est votre maison jusqu'à l'expiration du bail. Toutefois, les renouvellements ultérieurs ne sont que des promesses faites par un propriétaire individuel ou un développeur, et peuvent être ou ne pas être exécutoires.
Les juges thaïlandais ont déjà statué que tout accord stipulant qu'un bail de 30 ans sera renouvelé contractuellement est une tentative de propriété. Les renouvellements contractuels garantis sont inapplicables en vertu de la loi thaïlandaise et doivent plutôt être rédigés sous forme d'addendum. Si stipulés dans un contrat, ils peuvent être considérés comme illégaux et cela peut annuler le bail en entier.
Vous pouvez donc (ou non) recevoir des renouvellements après 30 ans - c'est loin d'être garanti. Bien sûr, de nombreux développeurs ont bien l'intention de tenir cette promesse, mais cela revient à la question de l'applicabilité et de savoir s'ils existent même dans 30 ans.
Que se passe-t-il si le bailleur / propriétaire décède et que la propriété revient à un membre de la famille? Ou que faire s'ils décident de vendre la propriété? Ou dans le cas d'une société de développement, que se passe-t-il si la société est vendue ou si la société fait faillite?
Dans tous les cas ci-dessus, le nouveau propriétaire n'est pas légalement tenu de tenir les promesses du propriétaire initial et ne peut donc être tenu à aucune clause de renouvellement.
Le crédit-bail de sociétés offre généralement un degré de sécurité plus élevé que le crédit-bail de particuliers, mais il n’est certainement pas infaillible.
La «sécurité» relative découle du fait que, lorsqu'un propriétaire individuel décède, celui qui hérite du bien peut décider (en tant que nouveau propriétaire / bailleur) de renouveler le bail.
Les entreprises, en revanche, ne meurent pas. Tant que la même personne morale reste le propriétaire, la perspective du renouvellement de votre bail est beaucoup plus sûre. Et dans de nombreux cas, à Phuket, des développeurs et des gestionnaires sains et réputés dans le domaine des projets de condominiums de luxe ont renouvelé les baux de nouveaux acheteurs après les années 15 ou même 20.
Alors, pourquoi les gens achètent-ils des condos à bail?
Les seules conclusions à tirer d'une personne qui prend la décision d'acheter un contrat de copropriété à bail sont:
1: Honnêtement, ils s'en moquent. Ils ont fait une bonne affaire avec un rabais énorme et ont pour objectif de vivre dans une belle unité pour les 30 prochaines années. Cela rend généralement un achat à bail très intéressant.
2: Ils n'ont aucun intérêt à vendre dans le futur et s'ils parviennent à obtenir un renouvellement après les années 30, alors c'est un bonus. Ils sont déjà à la fin de leur 60 et estiment qu'il est peu probable qu'ils survivent au bail initial de toute façon.
3: 100% sont convaincus que le développeur sera toujours là dans les années 60 et tiendra sa promesse de renouveler le bail pour des années 30 supplémentaires (suivies d’autres années 30) le moment venu.
4: Ils sont tout à fait assurés que le développeur réinitialise également la période de location à zéro pour un nouveau 30 + 30 + 30 s’il souhaite vendre à un nouvel acheteur à tout moment.
5: Ils ont été indéniablement complètement induits en erreur ou ont été mal conseillés par leur agent, le développeur ou un conseiller inexpérimenté.
6: Ils ont une femme thaïlandaise et peuvent donc acheter l'unité en tant que propriété thaïlandaise au nom de leur femme.
7: Ils n’ont jamais demandé conseil à un avocat expérimenté et respectueux de l’éthique et n’avaient donc pas été informés des pièges de l’achat d’un logement à bail.
Il est également possible que des personnes concluent des contrats de location à bail dans un développement particulier parce qu’elles ont l’impression de ne pas avoir d’autre choix. Selon toute vraisemblance, ces personnes étaient des retardataires du parti après que toutes les unités en pleine propriété avaient été vendues.
Et pourquoi choisiriez-vous un bail sur un condo en pleine propriété?
Il y a beaucoup de avantages et avantages de posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande. Nous ne pouvons pas assez insister sur ce point.
Les acheteurs devraient se poser cette question extrêmement pertinente: pourquoi choisiriez-vous éventuellement une unité locative plutôt qu'une unité en pleine propriété? Cela n'a aucun sens.
Même si la station que vous regardez n'a plus de propriétés franches disponibles, vous pouvez choisir parmi des dizaines d'autres développements sur l'île.
Avec environ 49 sur chaque unité 100 dans chaque lotissement en copropriété à Phuket en pleine propriété, il est pratiquement impossible que vous ne trouviez pas une unité en pleine propriété qui soit parfaite pour vous.
Pourquoi diable voudriez-vous opter pour quelque chose que vous ne possédez pas alors que vous pouvez facilement opter pour une unité en pleine propriété?
Les condos à bail ne sont pas protégés en vertu de la Loi sur les condominiums
Si vous souscrivez un bail de 30 année sur une unité qui fait partie du% 51 attribué par le développement de la copropriété aux ressortissants thaïlandais, vos droits en tant que bailleur ne relèvent pas Loi sur les condominiums
Un contrat de location étant qualifié de «location de biens immobiliers», il est régi par le Code civil et commercial.
Comme mentionné ci-dessus, si vous louez, vous ne possédez pas.
Vous ne possédez pas, vous n'avez pas votre mot à dire
Parce que «l'achat d'un bail» est techniquement juste la souscription d'un contrat de location d'une année 30, vous ne recevez pas un titre de propriété.
En Thaïlande, la loi sur les condominiums divise proportionnellement le lieu de villégiature entre les propriétaires, les droits de vote de chaque propriétaire étant dictés par le pourcentage de développement de condominiums qu'ils possèdent. S'il existe des unités 100 de taille égale et qu'une personne est propriétaire des unités 5, elles disposeront de 5% du vote.
Lorsque vous louez une unité de condo, ces droits de vote sont conservés par le propriétaire, qu'il s'agisse du développeur ou d'un particulier.
Cela signifie que, même si vous prévoyez y vivre pendant des années 30, vous n’aurez jamais votre mot à dire sur la façon dont les choses se déroulent dans votre complexe.
Alors, qui paie les frais de propriété commune, à savoir les frais d'entretien et le fonds d'amortissement?
Donc, si vous n'êtes pas propriétaire de votre condo et que vous n'avez pas votre mot à dire sur la façon dont il est géré, cela signifie sûrement que vous n'avez pas à payer les mêmes frais que les propriétaires en pleine propriété de la copropriété?
Malheureusement, vous faites.
Après avoir payé dans un fonds d'amortissement des condominiums au moment de l’achat, chaque propriétaire de condo est également responsable du paiement de certains frais courants à son organisme de gestion ou personne morale en copropriété. Ceux-ci comprennent non seulement la frais de zone commune, mais il est parfois demandé aux propriétaires de verser des fonds supplémentaires pour les travaux importants de modernisation et de réparation d’aires communes.
De telles contributions pourraient constituer des dépenses extraordinaires et prendre la forme d’un «complément» au fonds d’amortissement. Quelqu'un doit payer cette dépense et, incroyablement, ces coûts supplémentaires ne sont pas supportés par le propriétaire en pleine propriété, mais par le locataire résident.
Pire encore, supposons que le comité du propriétaire vote pour entreprendre une rénovation en profondeur de votre condo dans les années à venir. Tous les propriétaires et les locataires seront tenus de s’inscrire en fonction de leur propriété partielle (ou de leur bail) de l’espace commun.
Mais peu importe que vous soyez dans l'année 2 ou dans l'année 29 de votre contrat de location pour 30, en tant que locataire, la responsabilité du paiement de la part du propriétaire incombe carrément à vos épaules.
Ce n'est pas non plus un type d '«avance» que vous pouvez réclamer au propriétaire à la fin de la durée du bail - ces dépenses ne sont pas remboursables.
En fait, si vous ne versez pas ce paiement à la personne juridique du condominium, votre bail pourrait être résilié. Et vous risquez même de devoir payer cette contribution supplémentaire un ou deux ans avant de savoir que votre contrat de location ne sera pas renouvelé pour un second mandat.
Les locataires se retrouvent également avec la facture (fiscale)
Être locataire en Thaïlande, c'est parfois comme être au restaurant lorsque tous vos amis font un coureur - vous êtes celui qui tient la facture.
Il y a tellement de dépenses qui incombent aux locataires, que parfois cela ne semble pas juste (sauf pour les propriétaires, bien sûr).
Tout propriétaire qui habite dans son condo en pleine propriété, ou le laisse vide presque toute l'année, est libéré de la taxe de location 12.5 en Thaïlande. Mais s'ils louent leur propriété, ils sont soumis à cet impôt, qui est calculé sur le revenu locatif annuel ou le revenu locatif évalué, selon le montant le plus élevé.
S'ils louent leur copropriété, cependant, c'est le locataire (locataire) qui doit payer la taxe de location de 12.5% - en plus du coût de leur bail. Étant donné que le contrat de location est remplacé par un contrat de location à long terme, la taxe est basée sur le montant le plus élevé du montant annuel réel du contrat de location ou du montant auquel les autorités thaïlandaises évaluent le prix de location.
Si vous souscrivez un bail de 30 ans sur un condo de 10 millions de THB, les frais de location annuels s'élèveraient à 333,333 42,000 THB. Tant qu'il s'agit également de la valeur estimée du bail, cela signifierait une facture fiscale d'environ XNUMX XNUMX THB par an - en plus du coût du bail.
La responsabilité de cette taxe incombant au locataire est toujours inscrite dans un contrat de location - il est impossible de l'éviter.
Comme vos amis qui vous collent avec l'addition, cela ne semble pas juste. Mais contrairement au chèque-repas, vous ne récupérerez pas votre argent le lendemain.
Les problèmes avec la vente d'un logement en copropriété à bail
Il suffit de demander à quelqu'un qui essaie de vendre son logement locatif dans un condominium s'il souhaite avoir acheté une propriété en pleine propriété.
La vente d'un logement à bail est beaucoup plus difficile que la vente d'un condominium en pleine propriété. Selon les circonstances, cela peut même être impossible.
Les problèmes d'héritage d'un logement en copropriété à bail
Un autre problème lié à l’achat d’un logement en propriété locative est que les lois sur les successions sont certainement moins favorables que celles avec un logement en propriété franche.
Malheureusement, un bail n'est pas automatiquement un droit héréditaire. Cela signifie qu'un contrat de bail est généralement résilié au décès du locataire et qu'en l'absence d'une clause de succession, la durée restante du bail ne peut être transférée à vos héritiers.
C'est une autre raison pour laquelle la pleine propriété a du sens sur la tenure à bail, car de nombreux développeurs n'incluent pas une telle clause dans le contrat.
Résumé
Les acheteurs potentiels doivent savoir que, lors de la conclusion d’un contrat de location, ils ne possèdent rien. Ils ne louent que l'unité de condo pour 30 ans.
La perspective de trois mandats 30 consécutifs (c.-à-d. 30 + 30 + 30) rend le bail plus attractif, mais les deux extensions ne sont que des promesses qui ne peuvent jamais être exécutées de manière contractuelle devant un tribunal.
Certaines locations peuvent être récupérées à des prix fantastiques, mais les acheteurs qui se voient proposer un condominium à bail doivent examiner attentivement leurs options.
Contrairement aux acheteurs en pleine propriété, les locataires n'ont pas leur mot à dire sur la gestion du développement de la copropriété, car le propriétaire conserve les droits de vote.
Une unité locative est également plus difficile à hériter. Les acheteurs de baux à bail doivent s'assurer qu'une clause de succession existe dans le contrat de bail.
De plus, les logements à bail sont également beaucoup plus difficiles à vendre. La réalité est que votre condo est loué, vous n'avez donc pas grand-chose à vendre. Un bail n'est pas un actif selon la loi thaïlandaise, seulement un contrat de location.
Si le bail ne peut pas être renouvelé pour un nouvel acheteur, sa valeur diminuera à mesure que la durée du bail diminuera.
Vous pouvez lire certains de nos articles sur les condominiums à Phuket ici:
Condominiums Explained - Qu'est-ce qu'un condominium?
Posséder un condominium en pleine propriété par l'intermédiaire d'une société offshore
Posséder un condominium sous licence en pleine propriété en Thaïlande
Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail
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