Il n’est jamais facile de trouver le logement idéal, mais s’il s’agit d’une maison de vacances ou d’un bien d’investissement (et que vous devez vous rendre à l’étranger pour partir à la recherche d’un logement), cela représente un défi supplémentaire.
Comme pour toute chose, il est conseillé d’avoir un plan lors de la recherche d’un condo en Thaïlande.
Voici donc les astuces 8 qui peuvent vous aider à éliminer le stress de votre recherche de condo et à rendre tout cela plus fluide.
1: Connaissez votre budget
Celui-ci peut sembler un peu évident, mais les acheteurs potentiels omettent parfois de prendre en compte le coût total de l’achat du condo qu’ils consultent.
Le «coût caché» le plus important est les frais de mise à niveau du condo en unité en pleine propriété, qui ne seront pas toujours inclus dans le prix annoncé. Veuillez noter qu'il n'y a rien de mal à cette pratique, car le prix annoncé sera exact pour un acheteur thaïlandais ou un bail étranger. Assurez-vous simplement de demander si le prix est le prix en pleine propriété.
Un acheteur peut également escompter le fonds d’amortissement ou les frais de transfert, ou encore s’il aura besoin de l’aide d’un avocat qualifié pour garantir son achat (les avocats, bien entendu, ne travaillent pas gratuitement).
Par rapport au coût total d’un condo, aucun d’entre eux ne peut être qui une dépense en soi, mais combinés, ils pourraient ajouter jusqu'à 10% au prix d'achat.
Il est également important de comprendre les coûts de fonctionnement, surtout si vous prévoyez d'utiliser votre condo comme maison de vacances et que vous ne le louez pas. S'il reste vacant pendant des mois à la fois, il y a encore de petites factures (telles que les frais d'entretien des aires communes et les services publics) qui devront être payées.
Tout cela devrait être pris en compte lors de la budgétisation d'un achat de condo.
2: Trouvez le quartier de Phuket idéal pour acheter votre condo
L'une des grandes attractions de Phuket est à quel point chaque zone de l'île peut être différente. En raison de cette diversité, différentes parties de l'île auront des caractéristiques qui plairont à différents investisseurs immobiliers individuels.
Si vous aimez la faune et la nature, par exemple, il est peu probable que vous souhaitiez vivre à Phuket Town ou à Patong. Le nord de l'île, à proximité des grands parcs nationaux et des sanctuaires de la faune, serait probablement plus à votre goût.
Si c'est la vie citadine que vous recherchez, alors Phuket Town ou Patong peuvent être vos premiers choix. Et Patong, étant le centre de la vie nocturne et des divertissements sur l'île, plaira également à tous ceux qui souhaitent une atmosphère de fête juste à leur porte.
Si vous devez absolument vivre près du sable et de la mer, vous voudrez certainement regarder des propriétés sur la côte ouest. Il va de soi que tout ce qui offre une vue sur la mer sera plus cher, mais il y a beaucoup de condos à des prix raisonnables à 5-10 minutes en voiture de certaines des plus belles plages de l'île.
Connaissez le type de région que vous recherchez, puis demandez conseil sur l’emplacement de votre île ou même sur les aménagements spécifiques qui pourraient vous convenir. Allez ensuite voir ces évolutions et faites-le à différentes heures de la journée - voyez comme il est facile d'entrer et de sortir pendant les heures de pointe, et sachez à quel point il peut être calme (ou animé) la nuit.
Il est extrêmement important de savoir que l'atmosphère et les ambiances vous conviennent à tout moment de la journée avant de prendre la décision finale.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les différents quartiers de Phuket et les choix que vous avez, vous voudrez peut-être lire cet article:
Un guide complet des meilleurs endroits pour acheter une propriété à Phuket
3: Embauchez un avocat expérimenté à Phuket
Dans la «culture immobilière» de certains pays, les avocats ne sont pas habitués à conseiller sur les achats immobiliers. En Thaïlande, les avocats sont indispensables, en particulier pour les étrangers. Et bien que cela puisse probablement être classé n ° 1 sur la liste - comme c'est vraiment important - un nombre surprenant de personnes ne consultent pas un avocat lors de l'achat d'une propriété à Phuket.
Un bon avocat ne vous expliquera pas seulement ce qui est nécessaire, il vous expliquera également quelle est la pratique courante, de sorte qu’un agent ou un développeur ne profite pas de votre naïveté quand il s’agit du marché local.
Certaines personnes pensent que le rôle d'un avocat ne va pas au-delà de l'approbation du libellé du contrat de vente et d'achat, et elles se sentent suffisamment bien informées pour le faire. Mais le bon avocat fera bien plus que cela.
Par exemple, comment pouvez-vous être certain que votre acompte de réservation est remboursable et que le libellé de cette clause de remboursement tiendra lieu au tribunal? Au-delà d'une recherche Google, que savez-vous de la réputation des différents développeurs de l'île? Savez-vous comment confirmer la véracité des licences nécessaires (par exemple, une licence de copropriété, ou dans le cas où vous recherchez un «Condotel», les licences de condo et d'hôtel)?
La recherche de titre est certainement l'action la plus vitale qu'un avocat puisse effectuer pour vous à Phuket. L'enquête sur un titre «propre» confirme le véritable propriétaire du terrain (que vous espérez certainement être la personne qui vous vend la propriété). Il garantit également que la propriété dispose des routes d'accès nécessaires.
Plus important encore, une recherche complète des titres examine l'historique complet de la propriété et confirme que la terre n'est pas une «terre sale» - une terre appartenant au gouvernement qui a été vendue illégalement dans le passé.
Si vous achetez un condo dans un développement qui a été construit sur un terrain sale, il n'y a absolument aucun délai de prescription qui vous protège. Le gouvernement peut décider à tout moment que les résidents doivent quitter les lieux et que tous les bâtiments sur le terrain seront démolis.
Ce sont les types de protection que le bon avocat peut vous offrir et la raison pour laquelle il est imprudent de procéder à tout achat immobilier sans l'aide d'un avocat compétent.
4: Utiliser un conseiller immobilier réputé à Phuket
La Thaïlande n’a pas d’industrie de l’immobilier réglementée, donc aucun conseiller en immobilier / agent immobilier n’est agréé par les autorités de Phuket ou au niveau national.
En raison du manque de réglementation, un agent peut à peu près vous dire ce que vous voulez entendre avec très peu de recours à lui ou à son entreprise. Il est donc essentiel que vous identifiiez un conseiller immobilier réputé pour vous accompagner dans votre achat.
Un bon agent immobilier n'aura aucun lien avec un promoteur individuel. Ils expliqueront des choses comme les lois sur la propriété étrangère. Plus important encore, ils accueilleront non seulement, mais insisteront même, pour que vous confirmiez tout ce qu'ils vous diront avec un avocat local.
Les meilleurs conseillers immobiliers sont ceux qui expliquent ce qui pourrait être des vérités inconfortables sur un projet, un développeur ou sur le droit immobilier thaïlandais en général. Ils vous aideront à comprendre la manière légale appropriée d'acheter la propriété de vos rêves.
5: Faites vos devoirs
Vous pensez peut-être que celui-ci est une évidence, mais vous seriez surpris du nombre de personnes qui visitent quelques propriétés puis déposent un dépôt avant de faire leurs devoirs.
Nous ne parlons pas seulement de diligence raisonnable - dans ce domaine, votre avocat devrait jouer un rôle déterminant. Mais il y a une myriade de choses qui pourraient potentiellement être erronées avec n'importe quelle propriété.
Si vous achetez une nouvelle construction, vous pouvez quelque peu affecter le produit fini, et vous avez également un recours s'il n'est pas construit selon les spécifications correctes. Cependant, lorsque vous achetez une propriété existante, vous achetez également tous les problèmes qui en découlent.
Et s'il y a des problèmes de plomberie majeurs? Que faire si une ou plusieurs unités de climatisation doivent être remplacées? Que faire s'il y a des problèmes avec le câblage électrique de votre unité?
Avant de déposer un dépôt, vous devez faire inspecter tout bien immobilier par un professionnel (ou des professionnels) afin d’éviter tout problème structurel ou systémique.
6: Comprendre le marché immobilier de Phuket
En matière de propriété, il n’existe pas de «marché immobilier universel». Le marché immobilier à Phuket est différent des marchés du reste du monde; en fait, c'est même différent du marché de Bangkok.
Ce qui distingue vraiment Phuket des autres marchés est le nombre de nouveaux développements qui ciblent spécifiquement les acheteurs étrangers et le fait que ces acheteurs ne peuvent obtenir d’hypothèques locales.
Étant donné que la plupart des étrangers ne pourront pas non plus financer une propriété à Phuket depuis leur pays d'origine, pratiquement toutes les ventes sont en espèces. Cela signifie que les fluctuations des taux d'intérêt en Thaïlande sont peu susceptibles d'avoir un impact sur la demande étrangère et, plus important encore, une crise mondiale du crédit est également moins susceptible d'avoir un impact sur ces évolutions.
Si les promoteurs reçoivent des liquidités des acheteurs, ils n'ont pas besoin de recourir aux prêts bancaires pour la construction. Et comme ni les acheteurs ni les développeurs ne dépendent du financement, ils n'ont pas à se soucier du refus des banques de prêter de l'argent (comme ce fut le cas en 2008-2009).
Une crise majeure pourrait peser sur la psychologie des acheteurs, qui voudront peut-être conserver leur argent jusqu'à ce qu'ils sachent dans quelle direction le vent souffle, mais tout projet dans lequel ils ont déjà investi risque fort de ne pas échouer ou de rester inachevé car il a été «pré-financée».
7: Comprendre les bases du droit thaïlandais
Cela va au-delà des conseils que vous recevez de votre avocat; en fait, comprendre vous-même certains aspects génériques du droit immobilier thaïlandais peut confirmer si la confiance en votre avocat est justifiée.
La chose la plus fondamentale à laquelle vous devez vous résigner est le fait qu'en tant qu'étranger, vous ne pouvez pas acheter une propriété foncière en Thaïlande en votre propre nom. Cela signifie (à de très rares exceptions près) que vous n'avez pas droit à un titre en pleine propriété à votre nom pour une villa, une maison ou une maison de ville de Phuket.
Pour cette raison, le marché des copropriétés en pleine propriété est extrêmement porteur.
Si l'avocat et l'agent vous expliquent cela, vous avez probablement trouvé une bonne paire de personnes pour vous aider. Si leur première impulsion est plutôt d'expliquer comment vous «contourner la loi» et acheter une villa ou un condo à bail à la place, vous devriez commencer à poser plus de questions et probablement commencer à chercher une nouvelle représentation.
Les lois sur la propriété foncière ne favorisent peut-être pas les étrangers, mais les lois sur la copropriété le font certainement. Entre le Code civil et commercial thaïlandais (CCC) et la loi sur les condominiums, il existe des protections juridiques intégrées qui vont de la littérature marketing au format qu'un contrat de vente et d'achat doit prendre pour que vous puissiez céder le bien à vos héritiers.
Beaucoup de gens sont frustrés de ne pouvoir arriver en Thaïlande et de posséder le type de bien immobilier de leur choix. Mais il est important de noter que, lorsque vous faites les choses correctement, les lois existantes sur la propriété jouent en votre faveur.
8: Reconnaître le potentiel
Le potentiel de certaines propriétés n'est pas immédiatement apparent. Si vous achetez sur plan, le site de votre condo peut encore être de la garrigue - pas encore un chantier - lorsque vous signez le contrat.
Vous ne pourrez peut-être pas le visualiser, mais tout ce qui se trouve au-dessus du rez-de-chaussée peut profiter d'une vue sur la mer. Les impressions d'artistes aident parfois, mais certaines vues se révèlent bien meilleures que ce dont vous avez jamais rêvé.
Une nouvelle route d'accès pourrait rendre le développement extrêmement attractif. Si le terrain est un peu isolé et qu'il y a des parcelles de terrain attenantes en cours d'aménagement, vous pouvez compter sur certaines commodités (par exemple des restaurants) qui arriveront à votre porte au fur et à mesure que le développement progresse.
Avec les développements existants, le potentiel que vous devez reconnaître peut parfois se trouver dans la propriété elle-même. Il peut être difficile de voir au-delà de la poussière et de la saleté dans un condo qui est resté vide, ou au-delà du décor dans un endroit qui n'a pas été rénové depuis des années.
Pour ceux qui ont un peu de vision, cependant, un peu de nettoyage et de nouveaux meubles et décorations pourraient instantanément ajouter une valeur incroyable à la propriété.
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