在泰国购买或租赁土地| 外国人和外籍人士指南

许多外国人到达泰国，并被泰国的人民和文化所吸引。即使乍一看，他们仍然是购买一些土地并建造理想的梦想家园的理想场所。

但是，如果您正在考虑在泰国购买或租赁土地，则需要了解一些重要事项。

土地是好的投资吗？

对于我们来说，今天似乎很难理解，但是普吉岛的土地曾经非常便宜。但是当1974年攀牙湾的一个岛屿成为詹姆斯·邦德小人的藏身之处时，全世界几乎没人听说过普吉岛。

我们知道有一位老朋友开玩笑说，几年前，莱（Rai）首次抵达该岛时，其土地价格与棒球帽的价格大致相同。

可以肯定地说，土地的价格比今天贵了一点，并且可以肯定的是，过去20年来，土地价格已显着上涨。但是在普吉岛仍有巨大的价值。

西海岸是最昂贵的土地，因为这里有日落，还有一些最好的海滩。毫不奇怪，岛的这一面也集中了许多设施，以支持居民和旅游业。

一般来说，您离西海岸越远，土地就越便宜。

合法购买土地

外国人有可能通过泰国公司购买土地，并且合法地购买土地。当人们偷工减料并接受只对出售感兴趣的个人的自助服务建议时，就会出现问题，而不能确保买方遵守法律。

使用控股公司和/或提名股东均在法律上是非法的，但这些建议往往是向毫无戒心的泰国房地产外国投资者提供的建议。

那么如何正确地做事情呢？

首先，外国人必须承认两个要点：

土地将不会以自己的名字命名，而是以公司的名义命名，并且
他们也不会拥有100％的公司所有权，因为泰国法律将外资股的所有权限制为49％。

如果您成立泰国有限公司，则必须将其作为合法企业经营。一旦找到股东，您就可以建立房地产租赁业务，并将您的房屋用作公司的总部。公司可以拥有并租用房屋或别墅（或多栋别墅）。

只要您遵守泰国所有适用的公司法（包括提交帐户，缴纳税款以及补偿董事和股东的费用），您就可以继续占用公司拥有的财产。而且，如果您的公司拥有多个资产，那么您可能会从合法的公司设置中获得可观的回报。

在泰国租赁土地

如果住在豪华的泰国别墅中的吸引力太强而无法忽略，但是您没有能力经营一家合法的泰国公司来经营一家，那么您可以选择租用30年的土地。这是完全合法的。

泰国有尝试将30年的租约转为“租赁所有权”，但这并非完全正确。例如，在许多欧洲国家/地区，租约可以使用999年，而这个期限可能会合理地提供一种拥有感。从30年的合同中很难得到那种感觉。

在泰国，承租人实际上是在租赁土地30年。因此，为避免混淆，应将其简称为“租赁”，而不是租赁。

对于对30年租约感兴趣的任何人，建议寻求最好的律师的帮助。虽然承租人的权利很明确，但结构合理的协议中的某些内容可以进一步加强外国人的地位。

可悲的是，提供自动延期的租赁协议，有效地承诺他们可以在60或90年份住在别墅的承租人，已经被法院击落。因此，任何保证扩展条款在技术上都是非法的。

书面延长租赁的期限目前正在严格审查中。法院已经多次裁定延长租约违反了“泰国法律精神”。对于承租人而言，更糟糕的是，如果要引起当局注意“ 30 + 30”的租约，这也可能会使原先的30年租约失效，在这种情况下，外国承租人将损失一切。

另一方面，每个租赁都应具有续订选项。租赁协议的结构应使初始租赁期满后可以续签。

如果外国人在租赁土地上建造自己的房屋，这尤其重要。甚至有可能将物业（即可爱的别墅）的增值视作执行新的30年租约的付款。（这称为特殊互惠合同，您可以在此处-LINK了解更多信息。）

购买泰国配偶的名字

如果您有泰国妻子，则可以以妻子的名义购买任何土地，别墅或房屋。二十年前，不允许与外国人结婚的泰国妇女拥有土地。此后该法律已更改，但外国配偶必须放弃对该财产的任何要求。甚至不允许外国人与他或她的泰国配偶共同拥有有地房产。

当今天以泰国配偶的名义购买土地或别墅时，必须签署一份联合声明，说明用于购买该物业的资金是泰国配偶的唯一财产，外国人放弃了对未来的所有要求。这些钱。这意味着该财产可以由泰国配偶出售或抵押，而无需外国配偶的许可或同意。

土地标题在泰国

泰国对私人土地所有权的认可可以追溯到朱拉隆功国王统治时期的1872。但是直到30年后，才在1901中创建了系统土地所有权，并成立了土地注册局来监督和管理私有土地所有权。

在过去的100多年中，该部门的名称和从属地位发生了一些变化。最初隶属于农业部，于1932年移至内政部，名称简称为地政部，至今仍保留其名称（尽管1932和1941之间有一些更改）。

最新的规范土地所有权的法律的基础可以在《民商法典》（于1923年首次颁布）以及最新的《土地法典》（1954年）中找到。但是，即使是那些在法律上head之以鼻的人，也常常对王国中土地名称的指定数量感到困惑。

如果您是泰国新手，那么不同类型的土地所有权（如土地测量单位）可能会令人困惑。如果您或您的泰国配偶不熟悉现有的各种产权，尝试购买一块土地是不明智的。

如果您决心在泰国购买土地，那么至少您需要确切地知道所提供的东西。在整个泰国，可能从未对大量土地进行过正确的调查，因为这是私人土地所有者多年来（有时是几代人）在家庭成员决定出售之前所拥有的土地。

未来的土地所有者不应因各种产权的复杂性而陷入困境。不必对土地市场有透彻的了解，因为唯一的重点应该是找到具有完整Chanote头衔的土地。

与往常一样，在泰国购买任何物业时，有必要获得最佳法律建议并进行适当的尽职调查。在购买土地时尤其如此，因为必须进行详细的所有权查寻以确保真实的所有权历史，并且对土地没有留置权或抵押权。

Chanote标题

作为外国人，您应该只查看Chanote产权，通常被称为真实产权契据，这是最安全的土地所有权形式。

正式名称是Nor Sor 4 Jor，它是由土地局签发的用于确认相关土地的永久所有权的证书。

将Chanote与其他地契分开的一件事是，他们的土地已经过正确且正式的勘测，并已使用GPS坐标绘制到国家勘测网格中。 Chanote下方指定的土地也使用带有编号的混凝土标记桩“放样”。

Chanote标题印在黄纸上，并在顶部带有熟悉的红色Garuda徽记，该徽记在泰国几乎所有的官方政府文件中都可以找到。该文档还将提供该土地的地图，并确认是否曾经被细分过。它还将说明对该土地的任何贷款，抵押或产权负担。

除极少数情况外，不允许外国人以自己的名义注册Chanote头衔，也不得与泰国国民（例如配偶）共同注册。

其他标题

一些外国人可能也对价格合理的Nor Sor 3或Nor Sor 3 Gor标题感兴趣，尽管它们都不像Chanote标题那么扎实。这些头衔也是由土地局发行的，尽管法律文件，但土地边界的查勘不如Chanote头衔那样准确。（还有其他一些名称仅是对使用该土地的权利提出了要求，但并未确认该土地的实际所有权。我们不建议任何外国购买者使用。