ИНОСТРАННАЯ СВОБОДНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ПХУКЕТЕ
Кондоминиумы на Пхукете
Право собственности на квартиру в частной собственности является довольно четким и является лучшим способом для иностранцев владеть недвижимостью в Таиланде. Закон Таиланда гласит, что комплекс кондоминиумов может иметь до 49% иностранного владения, то есть, по крайней мере, 51% любого комплекса должно принадлежать гражданам Таиланда.
Название кондоминиума включает часть здания, что означает, что каждый владелец имеет «незначительный интерес» в здании. Это включает в себя общую зону, такую как бассейн, тренажерный зал, сады, автостоянка и зона приема. Название кондоминиума должно указывать не только размер самого объекта, но и общую общую площадь (и какой процент принадлежит объекту). Этот долевой интерес также представляет голосующий интерес, который владелец будет владеть в ассоциации резидентов или владельцев.
Один из много преимуществ и преимуществ безусловного права собственности кондоминиума является то, что он может быть полностью и законно принадлежит иностранцу. Владение является постоянным и бессрочным, пока владелец не решит его продать.
Еще одним преимуществом кондоминиума без права собственности является благоприятное законодательство, регулирующее наследование, то есть иностранцы могут передавать свои тайские кондоминиумы своим наследникам. Но в то время как законы о наследовании более выгодны, чем законы об аренде вилл, они не являются ни идеальными, ни совершенно ясными.
Здесь действует конкурирующее законодательство. Закон о кондоминиуме заявляет, что любой иностранец, унаследовавший кондоминиум, должен уведомить соответствующее земельное управление в течение 60 дней с момента наследования. В случае несоответствия определенным критериям владения, иностранный наследник может быть вынужден продать объект в течение 1 года после смерти владельца.
Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда (КТС), однако, указывает, что наследник собственности также наследовал бы право владения собственностью, и это было формальное юридическое заключение Земельного департамента - что право умершего владельца на приобретать имущество и сохранять право собственности на наследника после его смерти.
Но толкование Земельным департаментом закона о наследовании в соответствии с КТС еще не подкреплено достаточным прецедентным правом, чтобы наследник был уверен в получении права на постоянное владение. Одним из пяти требований к владению кондоминиумом, предусмотренных Законом о кондоминиумах, является форма сделки с иностранной валютой (FETF), выпущенная на имя владельца кондо.
Один из способов облегчить любое будущее наследование заключается в том, что покупатель должен указать в своем иностранном банке несколько имен в инструкции по телеграфному переводу при передаче денег в Таиланд для покупки недвижимости. Тайский банк-получатель сможет перечислить все эти имена в FETF.
Имена на FETF должны быть затем зарегистрированы как совладельцы квартиры, которая обеспечивает наследование в случае смерти основного покупателя недвижимости. (Создание оффшорной компании зарегистрированным владельцем собственности - это еще один способ обеспечить более легкую преемственность, поскольку FETF будет в названии компании.)
Однако, если строгое толкование Закона о кондоминиуме применяется к наследованию, а не к более благоприятной интерпретации CCC, все становится немного сложнее. Любой, кто унаследует имущество (если он захочет сохранить его), может потребоваться перевести в Таиланд сумму, необходимую для покупки объекта. Это может показаться противоречащим интуиции, но возможно, что кто-то должен эффективно купить ту квартиру, которую он только что унаследовал. Требования FETF будут обсуждаться более подробно, но для получения дополнительной информации о пяти требованиях (или «дверях») к иностранной собственности на квартиру в Таиланде см. Ниже Сэма Фаума из МОТ.
Если вы всерьез задумываетесь о покупке кондоминиума на Пхукете, вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как правильно делать вещи и чего ожидать на протяжении всего процесса:
Что Сэм говорит о «пяти дверях»
Раздел 19 Закона о кондоминиуме предусматривает «пять дверей» для владения тайской квартирой иностранцем. Если какое-либо из следующих условий выполнено, иностранец может приобрести квартиру на свое имя, при условии, что не более 49% этой застройки уже принадлежит иностранцу.
Раздел 19 Иностранец или юридическое лицо, которое по закону считается иностранцем, может иметь право собственности на единицу, если оно удовлетворяет следующим условиям:
- Лицо получает вид на жительство в соответствии с иммиграционным законодательством;
- Лицо получает разрешение на въезд в страну в соответствии с законом о поощрении инвестиций;
- Это юридическое лицо в соответствии с разделом 97 и разделом 98 Земельного кодекса, зарегистрированное в качестве юридического лица в соответствии с законодательством Таиланда.
- Лицо является иностранным юридическим лицом в соответствии с объявлением Революционного совета № 281 от 24th ноября BE 2515 (1972) и получает сертификат поощрения инвестиций в соответствии с законом о поощрении инвестиций.
- Это иностранец или юридическое лицо, которое по закону считается иностранным, ввозит в страну иностранную валюту, снимает средства со счета в тайских батах лица, имеющего место жительства за пределами страны, или выводит средства из иностранной валюты. на основе депозитного счета.
Номер 5, очевидно, является FETF, который является наиболее распространенной «дверью», которую иностранцы используют для покупки квартиры, но удовлетворение любой из пяти является достаточным для получения права собственности иностранца на кондоминиум в Таиланде.
Британские Виргинские Острова (BVI) Компания
Для любого иностранца, заинтересованного в планировании преемственности, возможно, стоит купить кондоминиум через оффшорную компанию. Это может быть компания, зарегистрированная на Сейшельских островах, Маврикии, в Теркс и Кайкосе или в других оффшорных юрисдикциях, но компании на Британских Виргинских островах, как правило, предпочитаются в качестве компаний, владеющих недвижимостью, поскольку они являются одним из наиболее авторитетных оффшорных центров и имеют конкурентоспособные годовые эксплуатационные расходы.
Важно провести различие между использованием оффшорной компании для покупки кондоминиума и использованием тайской компании для обхода правил владения земельной собственностью. (Последняя практика более подробно обсуждается в разделе «Пхукетские виллы, дома и земельные участки» на стр. 37.) Здесь мы имеем в виду законную покупку кондоминиума без права собственности не иностранным лицом, а иностранной компанией. Владение оффшорной компанией решает проблему наследования, потому что компании не умирают.
Через компанию на Британских Виргинских островах иностранец может контролировать право собственности на квартиру, контролируя пакет акций компании. Кроме того, если они хотят продать квартиру, им нужно только продать компанию на БВО. Передав долю владения компанией, новый покупатель владеет компанией и квартирой, но это может быть неэффективно с более дешевыми квартирами.
Начнем с того, что создание компании на БВО стоит несколько тысяч долларов. После этого ежегодные эксплуатационные расходы составляют чуть более $ 1,000 в год. Для студийного кондо за $ 100,000 это может быть больше, чем кто-то готов заплатить. Однако для пентхауса с видом на море за $ 800,000 это может быть просто.
Существует также вопрос о том, что корпоративное право собственности в соответствии с тайским законодательством. Если оффшорная компания владеет имуществом, возможны налоговые последствия. Даже если проверенные счета не являются обязательным требованием на Британских Виргинских островах, компания должна подать баланс в Таиланде с подробным описанием дохода от аренды. Кроме того, если иностранный владелец является директором оффшорной компании, их «бесплатная аренда» считается выгодой в натуральной форме от компании. Затем физическое лицо должно уплатить подоходный налог с рыночной стоимости годовой ренты.
Наконец, если квартира продана, компания БВО должна уплатить корпоративный налог в Таиланде на любой прирост капитала. Если целью компании является простота наследования, этого последнего, очевидно, можно избежать, передав право собственности на компанию.
Когда собственность будет в конечном итоге продана, как бы много лет в будущем это ни происходило, право собственности будет передано компании БВО. Когда это произойдет, конечный продавец (конечный владелец компании) должен будет уплатить подоходный налог на основе общего прироста капитала, полученного от собственности.
Condotel и Hotel-Licensed Condominiums
Condotel - гибридный вид недвижимости Пхукета, сочетающий в себе услуги отеля и кондоминиума. Это распространенная концепция в других частях мира, которая позволяет частным лицам приобретать отдельные объекты, а затем сдавать их в аренду в качестве гостиничного номера. Короче говоря, этот тип собственности предназначен для всех, кто заинтересован в инвестициях, а не для тех, кто ищет второй дом.
Владелец подразделения Condotel может сдавать его в аренду ежемесячно, еженедельно или даже ежедневно. (Для тех, кто следовал ограничениям, налагаемым на Airbnb городами и странами по всему миру, это огромное преимущество для любого инвестора в недвижимость.)
Для управления курортом обычно используется управляющая компания, и все эти компании имеют привлекательные программы аренды.
Владельцу обычно выделяется фиксированное количество дней в году для использования его единицы, но в остальное время управляющая компания рассматривает эту единицу как обычный гостиничный номер. В большинстве случаев они также занимаются техническим обслуживанием и ремонтом устройства.
Большинство разработок Condotel предлагают либо гарантированный возврат, либо возможность войти в «арендуемый пул», при котором владелец должен предоставить свою единицу в аренду (вместе с другими участвующими владельцами). Затем владельцы «объединяют» доход от аренды и делят все вместе на прибыль.
Привлекательность инвестиций Condotel для иностранца очевидна. Во-первых, им разрешено бессрочно владеть частной собственностью кондоминиумов. Во-вторых, им по закону разрешено арендовать свою квартиру для профессиональной управляющей компании. Таким образом, они могут воспользоваться преимуществами процветающего сектора недвижимости Таиланда и одновременно извлечь выгоду из процветающей туристической индустрии Пхукета. В то же время, они также могут пользоваться «бесплатным» жильем на Пхукете несколько недель в году.
Чтобы эффективно функционировать как кондоминиум, а также как отель, разработка Condotel должна применяться для коммерческого использования в первый день. Теоретически возможно, чтобы юрист в кондоминиуме разрешал (или, по крайней мере, оправдывал) краткосрочную аренду, эффективно «коммерциализируя» квартиру для использования в качестве кондотеля. Если юридическое лицо решает это позволить, согласие владельцев не требуется. Но чтобы подать заявку на лицензию на отель, тем самым официально превратив проект в кондотель, юрист должен согласиться не только с этим, но и для этой юридической коммерциализации общей зоны также требуется согласие 100% владельцев.
К сожалению, многие проекты кондоминиумов были запущены в разработку без предварительного рассмотрения их использования в качестве отеля. Краткосрочная аренда (например, посуточная и еженедельная) технически незаконна в Таиланде без лицензии на отель, однако многие проекты кондоминиумов предлагают гарантированный доход, основанный в основном на рынке краткосрочной аренды.
Также возможно, что многие люди, получающие прибыль от краткосрочной аренды, не платят налог на свои доходы. Любой, кто узнает Таиланд, скоро поймет, что ничто не является проблемой, пока законодатели не решат принять меры. Другими словами, все в порядке. , , пока это не так.
Если в Пхукете возникнет спад в туризме, отельеры могут провести активную кампанию за прекращение нелегальной краткосрочной аренды. Любая разработка, уже запущенная с лицензией на отель, будет, конечно, защищена от потенциальной обратной реакции. Так что, если отельеры были успешны в любой такой кампании против краткосрочной аренды, Condotels получил бы прибыль вместе с ними.
Вы можете узнать больше о ситуации с краткосрочной арендой в нашей статье на эту тему здесь:
Фирменные Резиденции
Сектор Luxury Real Estate также предлагает гибридную гостиницу / инвестиционную собственность, которая может быть в собственности иностранцев. Потому что, хотя некоторые фирменные резиденции на Пхукете являются виллами, многие объекты юридически структурированы как кондоминиумы.
Привлекательность фирменных резиденций для состоятельных людей очевидна. Инвесторы приобретают качество и высокий уровень обслуживания, которые являются синонимами высококлассных гостиничных сетей 5. Они также получают возможность управлять имуществом курорта, включая арендуемый бассейн, если они не проживают на территории отеля.
Эта привлекательность видела, что популярность этих единиц значительно расширилась за прошлые два десятилетия. В то время как США занимают около трети мирового рынка, в настоящее время на мировом рынке представлено более чем 20 единиц фирменных резиденций 50,000 по всему миру, охватывающих различные разработки 400.
Происхождение Branded Residences восходит к 1927, когда отель Sherry-Netherland открылся на Пятой авеню, в юго-восточном углу Центрального парка Нью-Йорка. В то время как другие фирменные резиденции последовали, сектор не стал снова популярным до тех пор, пока 1980 не открыли кондоминиумы при их отеле в Бостоне.
Вскоре после этого появилась первая фирменная резиденция в Таиланде с Amanpuri на Пхукете, которая произвела революцию в концепции курорта.
В последние 30 годы этот сектор набирал силу. Сегодня в сектор вошли более гостиничных групп 70.
Не случайно, что десятилетие, в течение которого были созданы фирменные резиденции (1920s), и периоды, в которых наблюдалось расширение рынка роскошных гостиничных номеров (1980 и современность), были все времена значительного благосостояния. создание.
По Отчет о мировом благосостоянии Credit Suisse 2018В мире насчитывается миллион миллионеров 42.2, а журнал Forbes сообщает о миллиардерах 2,153. А за последнее десятилетие число миллионеров и миллиардеров в мире выросло более чем вдвое.
Эта изменчивая демография - хорошие новости для Фирменных Жилищ, поскольку их цены имеют тенденцию быть на несколько ступеней выше традиционных кондоминиумов. Но за эти деньги покупатели знают, что они могут ожидать изысканный дизайн, часто от всемирно известных архитекторов, а также роскошные интерьеры с высококачественной сантехникой. На Пхукете они также могут ожидать курортные настройки с великолепным ландшафтом и прекрасными видами.
Стандарты качества, которые сопровождают название роскошного отеля, не только гарантируют, что апартаменты продаются по более высокой цене, но также пользуются спросом в качестве арендуемой недвижимости и устанавливают премиальные цены на аренду.
Существующие разработки были чрезвычайно популярны среди богатых таиландских инвесторов, что очень хорошо для промышленности в Таиланде в целом и на Пхукете в частности.
Поскольку 49% любой застройки кондоминиумов доступно в собственность иностранцам - а тайские инвесторы уже готовы инвестировать в другие 51% брендовых резиденций - сектор роскошных кондоминиумов, вероятно, будет больше развивать этот гибридный отель / кондоминиум на Пхукете.
Покупка и аренда недвижимости в Таиланде Статьи
Слово о завещаниях Таиланда
Слово о завещаниях Таиланда, если у вас есть или вы хотите купить недвижимость на Пхукете. Планирование нашего перехода очень важно, в этой статье содержится «Слово о завещаниях Таиланда». Независимо от того, где в мире вы
Насколько низкие сборы и налоги при покупке недвижимости на Пхукете?
НАСКОЛЬКО НИЗКИЕ ЦЕНЫ? Как и в большинстве стран, когда вы покупаете недвижимость в Таиланде, вам придется заплатить либо местные органы власти, либо государственные сборы и налоги. Эти налоги в Таиланде, однако, являются одними из
Перевод денег в Таиланд
ТАЙСКИЙ БАТ - Перевод денег в Таиланд ПЕРЕВОД ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЫ В ТАИЛАНД ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ Перевод денег в ТаиландЛюбой иностранец, планирующий приобрести недвижимость в Таиланде, должен следовать правильным процедурам перевода денег
Эволюция сектора недвижимости Пхукета - почему так много иностранцев владеют виллами незаконно
ЭВОЛЮЦИЯ СЕКТОРА НЕДВИЖИМОСТИ ПХУКЕТА (Или почему так много иностранцев теперь владеют виллами незаконно) Бесполезность незнания Незнание никогда не является оправданным с юридической точки зрения оправданием нарушения закона; умышленное невежество, тем более
Социальный контакт