Il contratto di locazione ipotecaria è un'aggiunta relativamente nuova alle varie strutture utilizzate per assistere gli stranieri nella proprietà o nel controllo della proprietà fondiaria. Questo articolo tenta di spiegare come funziona il Leasing-Mutuo e perché potrebbe essere migliore del contratto di locazione anticipata 30 + 30 + 30 più comunemente usato. 

Gli stranieri che vogliono vivere a Phuket o investire in proprietà di Phuket di solito devono prendere decisioni sul tipo di casa che vogliono possedere, che sia un condominio o una villa. Le ville a Phuket sono popolari tra gli stranieri, ma se il contratto di locazione o la struttura della proprietà non sono scritti correttamente, possono creare problemi lungo la strada.

La proprietà della terra da parte di stranieri non è consentita e le società thailandesi spesso impiegate non sono sempre strutturate correttamente. Inoltre, alcuni contratti di locazione garantiti, pur contrassegnando tecnicamente ogni casella legale, sono stati considerati nulli dai tribunali quando contestati.

La proprietà di una società thailandese è un'opzione molto valida per chiunque gestisca una società adeguata che gestisce un'attività legittima. Ciò significa che devi avere azionisti locali reali (non intestatari), pagare le tasse e archiviare i conti. Dove le cose cadono per gli stranieri che seguono questa strada è quando cercano di tagliare gli angoli.

Il contratto di locazione può essere un modo più sicuro e semplice per possedere proprietà in Thailandia. Ma la maggior parte delle vendite di ville di nuova costruzione sono strutturate in modo che agli acquirenti venga presentata una struttura prepagata, suggerendo che ottengano un periodo di rinnovo automatico di 90 anni. ma la durata massima del contratto di locazione consentita è di soli 30 anni.

Il leasing-mutuo è una struttura intrigante, ma poco utilizzata, che rispetta la necessità di un contratto di locazione di un anno 30, pur comprendendo nel contempo che la mancanza di un contratto di locazione in Thailandia è la sua durata relativamente breve.

Non solo è il termine massimo consentito per 30 anni, ma non possono esserci estensioni contrattuali, ma solo rinnovi. Anche una clausola di estensione scritta nel contratto di locazione è solo una promessa, e se il locatore (proprietario) ha venduto la proprietà, quella promessa non è esecutiva nei confronti del nuovo proprietario.

Nonostante questi fatti, molti contratti di locazione sono ancora venduti con termini di 90 anni prepagati. Quello che fa un leasing-ipoteca è identificare il pagamento anticipato oltre i primi 30 anni per quello che è realmente: un prestito. E poiché il modo più comune per garantire un prestito (per un immobile) è tramite un mutuo, il contratto di locazione-mutuo sottopone il prestito al pagamento degli interessi e registra l'ipoteca sul titolo del terreno.

In termini pratici, questo è già stato fatto con qualsiasi contratto di locazione 30 + 30 + 30. Ma se il denaro dato dal locatario al proprietario per due ulteriori termini di locazione è strutturato come un'ipoteca, il locatario ha un mezzo legale per imporre un rinnovo del contratto di locazione.

Quando i 30 anni sono scaduti e il contratto di locazione viene rinnovato, il locatario (in quanto titolare del mutuo) semplicemente "compensa" quella parte del mutuo, che viene effettivamente convertito in 30 anni di affitto. Lo stesso viene poi fatto dopo 60 anni (se il contratto di locazione è strutturato su 90 anni).

Qualsiasi rinnovo del contratto di locazione è ancora a discrezione del proprietario della proprietà, ma se il proprietario per qualsiasi motivo decide di non rinnovarlo, il locatario - in quanto titolare dell'ipoteca sulla proprietà - può semplicemente precludere e forzare la vendita del proprietà al fine di recuperare il pagamento anticipato (più interessi).

Come funziona in pratica, come con la maggior parte delle questioni relative alla registrazione di un immobile, dipende dal funzionario del Land Office che si occupa della registrazione del contratto di locazione e dell'approvazione del mutuo sul terreno.

I dipendenti di Land Office non vedranno sempre queste disposizioni allo stesso modo e una persona potrebbe far accettare la struttura il lunedì, mentre la stessa struttura verrà respinta dalla stessa l'ufficio il giovedì.

Gli accordi di locazione-mutuo sono stati creati da avvocati e non contravvengono alla lettera di legge. Se impugnato in tribunale, tuttavia, potrebbe essere considerato un regime di proprietà straniera che viola "lo spirito della legge", il che potrebbe anche essere il caso dei semplici contratti di locazione a lungo termine rinnovabili.

Poiché questa struttura non è ancora ampiamente utilizzata, non sappiamo davvero da che parte soffierà il vento sui mutui di locazione. Tuttavia, sappiamo che, anche se un giudice si pronuncia contro la struttura proprietaria, il locatario sarebbe comunque protetto attraverso l'ipoteca registrata.

Il pioniere della struttura Leasing-Mortgage è stato lo studio legale di Duensing-Kippen, che ha letto e approvato il contenuto di questo articolo. Per ulteriori informazioni sulle strutture di leasing e mutui, fare clic su qui.

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