Come commercializzare la vostra proprietà in affitto a Phuket in Thailandia

Come Excel a Marketing Your Property

Vuoi aumentare immediatamente il reddito da locazione della tua proprietà? Ecco alcuni preziosi consigli di marketing e strategie infallibili per dare al tuo business di noleggio un passaggio extra oggi.

Come distinguersi nella folla

Mentre Phuket ha visto una crescita anno su anno del numero di turisti che arrivano sull'isola, il mercato degli affitti di proprietà rimane altamente competitivo.

Ci sono diversi motivi per cui una proprietà verrà affittata con maggiore successo rispetto ad altre. In effetti, il diavolo è molto nei dettagli. Molto spesso le cose più piccole possono fare la differenza più grande per i potenziali affittuari.

Anche durante l'alta stagione (da dicembre a marzo), alcune proprietà trovano difficile. Ma quando dai uno sguardo più da vicino, è facile capire perché stanno lottando.

Abbiamo visto così tante proprietà fallire nel mercato degli affitti, nonostante il loro enorme potenziale, perché i proprietari non hanno seguito alcune "regole di affitto" di base. Altri non sono stati all'altezza perché i proprietari (o in alcuni casi gli agenti) non hanno prestato attenzione ai dettagli.

I vacanzieri esigenti vogliono sentirsi a casa e un buon rapporto qualità-prezzo. Questo non significa che vogliano un prezzo conveniente; significa che vogliono sentire come stanno ottenendo ciò per cui hanno pagato. Se hanno pagato prezzi di lusso, si aspettano il lusso. I clienti soddisfatti lasceranno recensioni positive e senza buone recensioni il tuo lavoro sarà molto (molto, molto) più difficile. Affittare con successo la tua villa diventa quasi impossibile se ricevi un gran numero di recensioni negative.

Come proprietario, vuoi che la tua attività di affitto per le vacanze abbia successo e ciò non avviene automaticamente. Prepara un piano di gioco: una strategia per far notare la tua proprietà e rimanere un passo avanti rispetto alla concorrenza. (Sì, concorrenti. Sei in competizione con ogni altra villa dell'isola. Non perdere mai di vista questo fatto.)

Ecco alcune semplici linee guida che puoi seguire per assicurarti di esserlo massimizzare il reddito da locazione.

Prima di tutto - Rendi legale la tua proprietà

Le persone non se la cavano infrangendo la legge in altri paesi. Allora perché i proprietari di immobili si aspettano di farla franca in Thailandia?

È quasi assurdo il numero di persone che (consapevolmente o inconsapevolmente) operano qui sotto il radar. Non seguono le procedure corrette quando affittano le loro proprietà ai turisti. E la maggior parte di loro non paga alcuna tassa sul reddito da locazione.

Registrare la tua casa è il primo passo ed è relativamente semplice da fare. Una volta che ti sei registrato, hai la libertà di commercializzare legalmente la tua proprietà in tutto il mondo. Gli affitti a lungo termine non sono un grosso problema, ma se hai intenzione di affittare la tua proprietà su base settimanale o giornaliera, ci sono ulteriori passaggi da compiere.

I noleggi a breve termine sono definiti come qualsiasi cosa inferiore a 30 giorni e questi richiedono una licenza, che è facilmente ottenibile. Dovrai anche avvisare l'immigrazione quando i tuoi ospiti stranieri arrivano sull'isola. Questo è un requisito legale per chiunque offra affitti a breve termine.

E anche se le tasse non sono così dolorose come in altri paesi, è comunque necessario dichiarare e pagare le tasse sul reddito da locazione.

Queste sono le aree principali in cui molti proprietari entrano in conflitto con la legge quando affittano le loro proprietà a Phuket.

Non sarebbe liberatorio sapere che hai reso tutto perfetto con la tua villa in affitto? Perché solo allora puoi approfondire il redditizio mercato degli affitti di Phuket senza alcun timore di recriminazioni legali.

Abbiamo già visto i primi indizi di quelle che saranno probabilmente più ampie misure di repressione sugli affitti illegali a Phuket. Registrando la tua proprietà e seguendo le corrette procedure sarai tra quei proprietari che evitano multe per ogni violazione.

Quindi, se è davvero così facile, perché qualcuno dovrebbe scegliere di operare illegalmente? Non lo sappiamo neanche noi. Ma sappiamo che le potenziali recriminazioni non si limitano alle violazioni della Legge sugli hotel. Se la proprietà è tramite una società thailandese, potrebbero esserci anche potenziali violazioni della legge sulla terra, del codice civile e commerciale e della legge sul commercio estero.

Questi comportano sanzioni molto più rigide e qualsiasi proprietà contrassegnata in rosso per affitti illegali avviserà anche le autorità di queste altre violazioni. Perché attirare l'attenzione su di te?

Definizione della tua strategia: imposta le tue tariffe e sii realistico

Una volta che ci si è occupati delle questioni legali, è ora di concentrarsi sulla propria strategia.

Nella nostra esperienza, se hai una bella proprietà, e fai quel qualcosa in più per farlo risaltare rispetto a proprietà simili, raccoglierai i frutti.

Definisci chiaramente il tuo obiettivo, quindi costruisci la tua strategia basandoti su questo.

Quali sono le caratteristiche di vendita uniche della tua casa?
Quanto sforzo vuoi dedicare alle ristrutturazioni e ai ritocchi finali?
A che punto di prezzo vuoi puntare?
Quanti sforzi vuoi mettere nel marketing?
Vuoi attirare le persone solo sul prezzo o stai mirando alla fascia più alta del mercato?

I lavori di ristrutturazione non devono nemmeno essere importanti per fare la differenza. Una semplice mano di vernice può aggiungere qualche migliaio di baht al mese al prezzo di affitto. Se la proprietà è più vecchia, la rifinitura dei pavimenti in legno o piastrelle aumenterà sempre l'appeal.

Quando si tratta di "ritocchi finali", questi possono essere ancora più basilari, ma alla fine ugualmente redditizi. Ad esempio, paga qualcuno per pulire professionalmente la casa da cima a fondo. Aggiungi alcune decorazioni di buon gusto: anche i cuscini e le guide del letto possono essere sufficienti per attirare gli affittuari. Dopo averlo fatto, organizza fotografie o video professionali per scopi di marketing (ne parleremo più avanti).

Pensando seriamente alla tua strategia di marketing, è facile ringiovanire una proprietà e ottimizzare i tassi di occupazione. Certo, non puoi aspettarti di affittarlo 365 giorni all'anno con affitti a breve termine. (Non sarebbe fantastico se potessi !?) Ma la giusta strategia migliorerà la tua redditività attuale.

Se si sta davvero "andando avanti" allora è necessario ideare una strategia che porti sia il numero massimo di clienti o il massimo ricavo per noleggio (o idealmente entrambi). In ogni caso, massimizzare la tua esposizione attraverso il marketing è fondamentale.

Con il turismo in aumento in tutta la Thailandia, dovresti esplorare tutte le regioni del mondo sia per gli inquilini a breve che a lungo termine.

Sarebbe sconsiderato non approfittare dell'opportunità attuale offerta dal fiorente settore turistico thailandese.

La cosa importante da chiedersi è cosa vuoi ottenere dalla tua proprietà in affitto. Vuoi gestirlo come un'attività redditizia o semplicemente guadagnare abbastanza per coprire le spese della tua proprietà? O stai prendendo di mira qualcosa nel mezzo?

Se stai cercando di massimizzare le entrate, ma vuoi anche essere più "pratico" con le operazioni, la manutenzione e la manutenzione quotidiane, questo è difficile da fare da solo.

Un rispettabile società di gestione immobiliare può aiutarti in tutto questo. Le società di gestione di successo rimangono in attività per decenni perché sono brave in quello che fanno.

Usare una società di gestione comporta naturalmente una tassa, ma una volta che vedi i soldi che arrivano regolarmente, ti accorgerai che ne è valsa la pena.

Sii equo con il tuo marketing e i prezzi

Quando si tratta di standard equi nel marketing e nella pubblicità, la Thailandia è un mercato non regolamentato. C'è sempre il rischio che una proprietà acquistata o affittata a Phuket sia completamente diversa dalle sue fotografie.

Abbiamo visto proprietà pubblicizzate utilizzando fotografie di dieci anni fa, anche se la proprietà oggi è irriconoscibile da quelle immagini. Ma questa non è nemmeno la pratica più ingannevole che abbiamo osservato.

Abbiamo incontrato innumerevoli proprietà che sono a dir poco atroci. A volte il problema è "minore" come una TV che non funziona. O forse la proprietà ha solo bisogno di una leggera pulizia.

Ma altre volte ci sono piastrelle rotte ovunque, muffa sui muri o mobili da giardino in rattan che cadono a pezzi. In alcuni casi c'è anche un piano di calpestio marcio fino al midollo. Eppure questi posti vengono ancora affittati per quello che la maggior parte delle persone considererebbe tariffe premium.

È possibile che i proprietari siano "padroni di casa assenti" che utilizzano agenti poco affidabili. In altre parole, possono essere onestamente inconsapevoli che la loro proprietà è caduta in tale stato. Ma se la colpa è del proprietario o dell'agente, tale disponibilità a ingannare apertamente i vacanzieri è audace.

Il nostro punto qui è questo: se stai pianificando di basare la tua strategia esclusivamente sulla competitività dei prezzi, sii equo nel tuo marketing. Se offri qualità, offri qualità.

Per favore non tentare di affittare la tua proprietà se ha problemi simili a quelli sopra menzionati. (E non permettere nemmeno al tuo agente di farlo.) Tale comportamento dà al mercato degli affitti di Phuket una cattiva reputazione e alla fine svaluta la tua proprietà.

Sii OTT nelle tue descrizioni ... ma non mentire!

Dal punto di vista del marketing, vuoi sfruttare al meglio tutte le funzionalità esclusive offerte dalla tua proprietà.

Tutto ha un punto di forza e ogni singola caratteristica sarà attraente per qualcuno nel mondo. Se vuoi avere successo, tuttavia, concentrati sugli attributi universalmente più attraenti della tua proprietà. Fai un elenco e sii consapevole di ogni caratteristica mentre prepari la strategia di marketing.

Sottolineali. Elaborare su di loro. Il marketing è tutto incentrato sulla capacità di vendere: qualsiasi potenziale affittuario saprà di essere venduto, ma non vuole essere ingannato. Quindi non mentire.

La caratteristica migliore della tua proprietà potrebbe non essere fisica. Forse i servizi non sono dei migliori. Forse la piscina non è la più grande. Ma potrebbe essere il rapporto qualità-prezzo che gli affittuari ottengono per la tua posizione non è secondo a nessuno. Se il rapporto qualità-prezzo è il miglior punto di forza, assicurati di sottolinearlo.

Per le proprietà di fascia più alta, probabilmente si desidera evidenziare i soffitti alti o la qualità dei dispositivi e delle finiture. Per alcuni ospiti, una cucina completamente occidentale con elettrodomestici europei è un importante punto di vendita.

Potrebbe anche essere la posizione e le viste che gli ospiti avranno dalla tua villa. Phuket è un paradiso tropicale. Se la tua proprietà consente agli ospiti di apprezzare questo fatto, allora con tutti i mezzi. . . gridalo dai tetti del tuo marketing!

Il tuo obiettivo è creare una proposta unica in modo che i potenziali clienti si relazionino al tuo prodotto. Gli ospiti dovrebbero considerare ciò che hai da offrire come superiore a proprietà comparabili.

Se la loro vacanza è stata piacevole e ritengono che il tuo alloggio sia stato aggiunto a quel divertimento, consiglieranno anche la tua struttura. Lo diranno alla famiglia, agli amici e persino ai colleghi di lavoro. Per lo meno, ti "piaceranno" sui social media.

Alcuni di questi potrebbero dipendere dal servizio personalizzato che offri. Molto spesso sono le cose più piccole che fanno la strada più lunga per affittare la tua proprietà. Sii pedante. Sii pignolo. Lo sforzo vale la pena.

Quando si tratta di connettersi con le persone o di toccarle emotivamente, due più due possono davvero eguagliare dieci.

Un'immagine vale più di mille parole

Abbiamo accennato sopra che dovreste organizzare per avere la proprietà professionalmente pulita prima di fare le foto / video di vendita. La fotografia è un'altra area in cui è imperativo portare un professionista.

Se non sono in grado di vederlo di persona, è fondamentale aiutare i potenziali ospiti a "connettersi" con la tua proprietà. Le foto di prim'ordine sono essenziali per massimizzare il reddito da locazione, soprattutto se si utilizzano i social media.

Si tratta di prime impressioni. Riguarda il fattore wow. Vuoi creare un'esperienza visiva sbalorditiva come la tua proprietà è in grado di produrre. La prima impressione della gente dovrebbe essere, "Wow!"

Gli studi hanno dimostrato che, sia che si venda o si affitta una casa, spendere soldi per un fotografo esperto vale ogni centesimo. Un buon fotografo dovrebbe catturare le caratteristiche uniche e più accattivanti della tua proprietà.

Ci sono buoni fotografi e ci sono fotografi medi. Assicurati di trovare qualcuno che possa mostrarti un portafoglio di altre proprietà che hanno fotografato. Vuoi vedere esattamente cosa otterrai.

(Nota: è il portfolio di proprietà di un fotografo che vuoi vedere. Un talento per fotografare ritratti e paesaggi non si tradurrà necessariamente in un talento per catturare una proprietà.)

Ma la decisione ultima e più importante spetta a te: quali foto usare? Dai uno sguardo critico alle foto e seleziona quelle che catturano l'essenza della tua casa.

Oh, sì, e chiedi sempre i tagli B. Questi sono particolarmente utili quando pubblicizzi la tua proprietà sui social media dove vuoi mantenere costantemente le cose fresche.

Sii un passo avanti con la tua campagna di marketing

Utilizza i social media: siti web e Facebook

Se sei un proprietario di una proprietà di alto livello, potresti considerare di avere il tuo sito web. Questo è particolarmente vero se si lavora su questa impresa di noleggio per conto proprio.

Una buona persona IT per creare e mantenere il tuo sito web è relativamente economico in questa parte del mondo. Ci vuole un po 'di lavoro per rendere i tuoi contenuti professionali, ma si ripaga molte volte.

Un sito web funziona bene in combinazione con una pagina di Facebook. Ma se non vuoi creare un sito web, concentrati su una pagina Facebook dedicata per la tua proprietà.

Oltre a profilare la tua proprietà, puoi pubblicare frammenti di informazioni o anche articoli su Phuket. Rimarrai sorpreso dal successo ottenuto dopo aver costruito un buon seguito o avuto delle recensioni positive.

Se stai facendo di questo il tuo lavoro a tempo pieno, ci sono altre strade sui social media che potresti voler esplorare. Potresti anche considerare di avviare un blog.

Tutto questo può essere fatto in aggiunta ai soliti strumenti di marketing, come booking.com, airbnb e siti simili.

(Potresti aver sentito che i noleggi di tipo airbnb sono stati presi di mira in molti paesi e città in tutto il mondo. Ciò è accaduto anche in Thailandia e Phuket perché troppe persone non hanno intrapreso le misure necessarie per rendere legali le loro proprietà. Ne parliamo sopra. come puoi rendere legale la tua proprietà. Ciò significa che sei libero di offrire affitti di tipo airbnb a breve termine, a condizione che tu segua le regole.)

Vale anche la pena investire in un "Calendario di disponibilità online". Questo rende facile per le persone controllare le date aperte sulla tua proprietà rispetto al loro programma di vacanze.

Potresti anche volere un Calendario di disponibilità per consentire ai potenziali clienti di prenotare la tua proprietà online. Questi sono abbastanza economici, e in congiunzione con un sito web e / o Facebook, ti permettono di offrire un servizio più approfondito.

Contatta ogni agente immobiliare a Phuket

Ottieni un aiuto a Phuket. Questo è un must assoluto.

Gli agenti immobiliari sono uno dei mezzi più efficaci per ottenere affitti, soprattutto nei periodi più tranquilli. Contatta ogni singolo agente immobiliare a Phuket. Ci vuole un po 'di tempo, ma è facile senza la necessità di guidare intorno all'isola.

Devi semplicemente andare online e trovare i dettagli di contatto per tutte le aziende. Quindi invia una e-mail generica chiedendo a ciascuno di loro di considerare di agire come agenti per affittare la tua proprietà.

Avere un volantino o una mini brochure ben costruiti sulla tua proprietà, con collegamenti alle tue pagine dei social media, ti aiuterà. Potresti anche considerare di creare una casella personale con un portafoglio di foto più ampio.

Mentre sacrifichi 10% dei tuoi guadagni utilizzando un agente, si ripaga da solo se ricevi degli ospiti che affittano durante la bassa stagione. Quando i numeri dei turisti sono bassi, tutti gareggiano per gli stessi clienti.

Gli agenti sono il modo migliore per trovare questi clienti. Probabilmente aggiungeranno anche la tua proprietà ai propri siti web (dandoti una visibilità ancora maggiore).

Se a loro piace la tua proprietà e sai che l'hai accudita, allora la tua potrebbe essere la prima proprietà che mostrano alle parti interessate.

Assicurati di ricevere feedback e recensioni da tutti gli ospiti

Sempre. Chiedere. Per. Risposta.

Chiedi ai clienti di dirti cosa mancava e cosa può essere migliorato. La maggior parte delle persone sarà davvero felice di darti il valore di due centesimi.

Ovviamente non vuoi sentire critiche serie sulla tua casa o sul tuo servizio, nessuno lo fa. Ma se è giustificato, prendilo a cuore e assicurati di migliorare l'esperienza per i prossimi ospiti.

È importante fare 1 o 2 visite ai tuoi ospiti mentre sono qui. Le persone potrebbero non fare lo sforzo di chiamarti per un reclamo o un problema. Ma se ti presenti e chiedi se è tutto a posto, sarà più probabile che ti dica cosa c'è che non va.

Questo ti dà l'opportunità di risolvere il problema allora e lì - prima che se ne vadano, e prima che possano declassare il tuo rating online.

Il feedback non sarà sempre un reclamo. Abbiamo ricevuto incredibili feedback positivi e persino suggerimenti su piccole cose che potrebbero essere aggiunte o modificate. Questa critica costruttiva ci ha aiutato a sapere cosa funziona e a cambiare ciò che non funziona.

Se è possibile migliorare il servizio, il comfort e l'esperienza di vacanza a tutto tondo per i futuri ospiti, è assolutamente inestimabile!

Il modo migliore per garantire che gli affari si ripetano è rendere le persone felici del servizio che offri. Assicurati che ogni ospite pubblichi una recensione per te nel suo ultimo giorno. Potresti anche inviare loro un'e-mail o un messaggio WhatsApp ringraziandoli per il loro soggiorno. Includi un link e chiedi loro di cliccarci sopra e di valutare il loro soggiorno.

Le ottime recensioni sono la linfa vitale della tua attività e lo strumento pubblicitario più potente a tua disposizione. Non sprecarli !!

Se sei nuovo al noleggio di proprietà, sarai sorpreso di come la tua attività si trasforma e si evolve in seguito a recensioni positive. Le buone recensioni portano a ulteriori richieste e tali richieste si trasformano in prenotazioni confermate.

Ricorda la coerenza

Sii coerente. Non accumulare buone recensioni, quindi lascia cadere la palla. L'abbiamo visto più e più volte. Ci vuole tempo e fatica per arrivare dove vuoi essere, ma non c'è tempo per tornare al punto di partenza. Non diventare una vittima dell'autocompiacimento.

Quando il posto è affollato e un proprietario pensa di averlo fatto, spesso dimentica di concentrarsi sulle piccole cose. Quando gli standard scendono, le valutazioni scendono e ciò può trasformarsi in una "spirale mortale" se non corretto.

Stabilisci i tuoi standard e aderisci a loro. Rimani fedele alla filosofia che ha reso il tuo business di successo in primo luogo.

Utilizzare una società di gestione della proprietà

Se tutto quanto sopra sembra troppo da gestire, allora noleggia un società di gestione immobiliare.

Una buona società di gestione avrà una squadra di lavoratori che si specializzano in un'area diversa. Quello che potrebbe sembrare un duro lavoro per te, è un gioco da ragazzi per loro, e fa parte della loro routine quotidiana.

La maggior parte delle società di gestione offre una gamma di pacchetti di servizi. Questi iniziano con il marketing di base del noleggio, fino a un contratto di servizio completo. Ciò significa che, anche con una società di noleggio coinvolta, hai ancora una scelta. Puoi decidere di prenderti cura della tua proprietà, ma lascia a loro gli ultimi ritocchi e la gestione degli affitti. Oppure potresti lasciare che gestiscano l'intero taxi.

Se sei un proprietario assente (cioè residente all'estero), una buona società di gestione si prenderà cura della tua proprietà. Gestiranno la manutenzione e si assicureranno che anche le cose più piccole siano riparate. Cambieranno le lampadine, sostituiranno le piastrelle, puliranno la piscina e si assicureranno che il giardino sia tenuto in ordine. Una società di gestione affidabile si prenderà cura della tua proprietà come se fosse la loro.

Inoltre alleviano il "mal di testa" per te. Raccolgono depositi, mantengono i contatti con le autorità locali e l'immigrazione, raccolgono depositi e accolgono gli ospiti. Se non vivi a Phuket, sono i tuoi occhi, le tue orecchie e il tuo fidato rappresentante sul campo.

In sintesi

Pochissime ville si "affittano".

Quando si tratta di allestire e commercializzare la tua proprietà, concentrarti sulle minuzie differenzierà la tua villa dal resto. Se fai bene le piccole cose, le cose grandi tendono a sistemarsi.

Ma per avere successo affittando la tua proprietà devi essere proattivo. Ciò significa essere "hands-on" con il marketing, l'operazione e la manutenzione giornalieri della tua villa, o assicurarti di avere qualcuno sul posto che faccia questo lavoro per te.