Trovare il condominio perfetto non è mai facile, ma se si tratta di una casa per le vacanze o di un investimento immobiliare - e devi andare all'estero solo per andare a caccia in casa - questo aggiunge un'ulteriore sfida.
Come con qualsiasi cosa, è consigliabile che tu abbia un piano quando cerchi un condominio in Tailandia.
Ecco quindi i suggerimenti 8 che possono aiutare a rimuovere lo stress dalla ricerca condominiale e rendere tutto più fluido.
1: conosci il tuo budget
Questo può sembrare un po 'ovvio, ma i potenziali acquirenti a volte non riescono a prendere in considerazione l'intero costo di acquisto del condominio che stanno visualizzando.
Il "costo nascosto" più significativo è il canone per la riqualificazione del condominio a una unità di proprietà, che non sarà sempre incluso nel prezzo pubblicizzato. Si prega di notare che non c'è nulla di sbagliato in questa pratica, poiché il prezzo pubblicizzato sarà accurato per un acquirente thailandese o per un contratto di locazione straniero. Assicurati solo di chiedere se il prezzo è il prezzo di proprietà.
Un acquirente può anche attualizzare il fondo che affonda o la tassa di trasferimento, o il fatto che avranno bisogno dell'aiuto di un avvocato qualificato per salvaguardare il loro acquisto (gli avvocati, ovviamente, non lavorano gratis).
Rispetto al costo totale di un condominio, nessuno di questi può essere che una spesa significativa per conto proprio, ma combinati potrebbero aggiungere fino al 10% al prezzo di acquisto.
È anche importante capire i costi di gestione, soprattutto se prevedi di utilizzare il tuo condominio come casa per le vacanze e non lo affitterai. Se rimane vacante per mesi alla volta, ci sono ancora piccole bollette (come le tasse di manutenzione dell'area comune e le utenze) che dovranno essere pagate.
Tutto questo dovrebbe essere considerato quando si pianifica un acquisto di un condominio.
2: trova la giusta area di Phuket per acquistare il tuo condominio
Una delle grandi attrazioni di Phuket è quanto possa essere diversa ogni zona dell'isola. A causa di questa diversità, diverse parti dell'isola avranno caratteristiche che attirano diversi investitori immobiliari individuali.
Se ti piacciono gli animali selvatici e la natura, ad esempio, è improbabile che tu voglia vivere a Phuket Town o Patong. Il nord dell'isola, vicino ai grandi parchi nazionali e ai santuari della fauna selvatica, sarebbe probabilmente più di tuo gradimento.
Se è la vita di città che stai cercando, Phuket Town o Patong potrebbero effettivamente essere le tue prime scelte. E Patong, essendo il centro della vita notturna e dell'intrattenimento sull'isola, piacerà anche a chiunque desideri un'atmosfera di festa proprio davanti alla porta di casa.
Se devi assolutamente vivere vicino alla sabbia e al mare, quasi sicuramente vorrai dare un'occhiata alle proprietà sulla costa occidentale. È ovvio che qualsiasi cosa con vista sul mare sarà più costosa, ma ci sono molti appartamenti a prezzi ragionevoli a 5-10 minuti di auto da alcune delle spiagge più belle dell'isola.
Conoscere il tipo di area che si sta cercando, quindi chiedere un consiglio su dove sull'isola, o anche quali sviluppi specifici, possono soddisfare le vostre preferenze. Poi vai a vedere quegli sviluppi, e fallo in momenti diversi della giornata: guarda quanto è facile entrare o uscire durante i periodi di massimo traffico e sapere quanto può essere tranquillo (o vibrante) di notte.
Sapere che l'atmosfera e l'ambiente si adattano a qualsiasi momento della giornata è estremamente importante prima di prendere la decisione finale.
Se desideri saperne di più sulle diverse aree di Phuket e le scelte che hai, ti consigliamo di leggere questo articolo:
Una guida completa alle migliori posizioni per acquistare proprietà a Phuket
3: Assumi un avvocato esperto di Phuket
Nella "cultura immobiliare" di alcuni paesi, gli avvocati non sono abituati a fornire consulenza sugli acquisti di proprietà. In Thailandia gli avvocati sono fondamentali, soprattutto per gli stranieri. E mentre questo potrebbe probabilmente essere posizionato al numero 1 della lista - poiché è davvero così importante - un numero sorprendente di persone non riesce a consultare un avvocato quando acquista una proprietà a Phuket.
Un buon avvocato non solo spiega ciò che è necessario, ma ti consente anche di sapere cosa è una pratica comune, in modo che un agente o uno sviluppatore non approfitti della tua ingenuità quando si tratta del mercato locale.
Alcune persone pensano che il ruolo di un avvocato non vada oltre l'approvazione della formulazione del Contratto di vendita e acquisto e si immaginano di essere abbastanza informati da farlo. Ma l'avvocato giusto farà molto di più.
Ad esempio, come puoi essere certo che il tuo deposito di prenotazione sia rimborsabile e che la formulazione di tale clausola di rimborso regga in tribunale? Al di là di una ricerca su Google, cosa sai della reputazione dei vari sviluppatori dell'isola? Sai come confermare la veridicità delle licenze necessarie (ad es. Una licenza condominiale, o nel caso stai guardando un "Condotel", sia la licenza condominiale che quella alberghiera)?
Certamente l'azione più vitale che un avvocato può eseguire per te a Phuket è la ricerca del titolo. L'indagine su un titolo "pulito" conferma l'effettivo proprietario del terreno (che sicuramente speri sia la persona che ti vende la proprietà). Assicura inoltre che la proprietà abbia le strade di accesso necessarie.
Ancora più importante, una ricerca completa del titolo esamina l'intera storia della proprietà e conferma che la terra non è "terra sporca" - terra di proprietà del governo che è stata venduta illegalmente in passato.
Se acquisti un condominio in uno sviluppo che è stato costruito su un terreno sporco, non c'è assolutamente nessuna prescrizione che ti protegga. Il governo può stabilire in qualsiasi momento che i residenti debbano liberare i locali e che tutti gli edifici sul terreno saranno demoliti.
Questi sono i tipi di protezioni che l'avvocato giusto può offrirti e perché è sconsiderato procedere con qualsiasi acquisto di beni immobili senza l'aiuto di un avvocato competente.
4: utilizza un consulente immobiliare di Phuket affidabile
La Tailandia non ha un settore immobiliare regolamentato, quindi nessun consulente immobiliare / agente immobiliare è autorizzato dalle autorità a Phuket o a livello nazionale.
A causa della mancanza di regolamentazione, un agente può praticamente dirti quello che vuoi sentire con pochissimo ricorso a loro o alla loro azienda. È quindi essenziale identificare un consulente immobiliare rispettabile per assisterti con il tuo acquisto.
Un buon agente immobiliare non avrà legami con nessun singolo sviluppatore. Spiegheranno cose come le leggi sulla proprietà straniera. Soprattutto, non solo accoglieranno, ma insisteranno, affinché confermi tutto ciò che ti dicono con un avvocato locale.
I migliori consulenti immobiliari sono quelli che spiegano quelle che potrebbero essere verità scomode su un progetto, uno sviluppatore o sul diritto immobiliare thailandese in generale. Ti aiuteranno a capire il modo corretto e legale di acquistare la proprietà dei tuoi sogni.
5: Fai i compiti
Potresti pensare che questo sia un gioco da ragazzi, ma sei rimasto sorpreso dal numero di persone che vedono alcune proprietà e poi deposita un deposito prima di fare i compiti.
Non stiamo solo parlando di due diligence: in quell'area il tuo avvocato dovrebbe essere determinante. Ma ci sono una miriade di cose che potrebbero potenzialmente essere sbagliate con qualsiasi proprietà.
Se stai acquistando una nuova build, sei in qualche modo in grado di influenzare il prodotto finito e hai anche qualche ricorso se non è costruito secondo le specifiche corrette. Quando acquisti una proprietà esistente, tuttavia, acquisti anche tutti i problemi che ne derivano.
E se ci sono grossi problemi idraulici? Cosa succede se uno o più condizionatori d'aria devono essere sostituiti? Cosa succede se ci sono problemi con il cablaggio elettrico nella tua unità?
Prima di depositare un deposito, è necessario che qualsiasi proprietà venga consultata da un professionista (o professionista) per assicurarsi che non vi siano problemi strutturali o sistemici.
6: Comprendi il mercato immobiliare di Phuket
Quando si tratta di proprietà, non esiste un "mercato immobiliare universale". Il mercato immobiliare a Phuket è diverso dai mercati nel resto del mondo; infatti, è anche diverso dal mercato di Bangkok.
Ciò che distingue veramente Phuket dagli altri mercati è il numero di nuovi sviluppi che si rivolgono in modo specifico agli acquirenti stranieri e il fatto che tali acquirenti non possono ottenere alcun mutuo locale.
Poiché la maggior parte degli stranieri non sarà nemmeno in grado di finanziare una proprietà a Phuket dal loro paese d'origine, praticamente tutte le vendite sono in contanti. Ciò significa che è improbabile che le fluttuazioni dei tassi di interesse in Thailandia abbiano un impatto sulla domanda estera e, cosa più importante, è anche meno probabile che una crisi del credito globale abbia un impatto su questi sviluppi.
Se gli sviluppatori ricevono denaro contante dagli acquirenti, non devono fare affidamento su prestiti bancari per la costruzione. E poiché né gli acquirenti né gli sviluppatori dipendono dai finanziamenti, non devono preoccuparsi che le banche si rifiutino di prestare denaro (come nel caso del 2008-2009).
Una crisi importante potrebbe pesare sulla psicologia degli acquirenti, che potrebbero voler mantenere il loro denaro finché non vedono da che parte soffia il vento, ma qualsiasi progetto in cui abbiano già investito è altamente improbabile che fallisca o rimanga incompiuto perché ha stato "pre-finanziato".
7: Comprendi le basi della legge thailandese
Questo va oltre i consigli che ricevi dal tuo avvocato; infatti, la comprensione di alcuni aspetti generici della legge sulla proprietà thailandese può confermare se la fiducia nel proprio avvocato è giustificata.
La cosa fondamentale a cui devi rassegnarti è il fatto che, in quanto straniero, non puoi acquistare proprietà fondiarie in Thailandia a tuo nome. Ciò significa (con eccezioni estremamente rare) che non hai diritto a un titolo di proprietà a proprio nome per una villa, una casa o una casa a schiera di Phuket.
Per questo motivo, il mercato dei condomini di proprietà è estremamente vivace.
Se l'avvocato e l'agente te lo spiegano, probabilmente hai trovato una buona coppia di persone per aiutarti. Se il loro primo impulso è invece quello di spiegare come "aggirare la legge" e acquistare invece una villa o un condominio in affitto, dovresti iniziare a fare più domande, e probabilmente iniziare a cercare una nuova rappresentanza.
Le leggi sulla proprietà terriera non possono favorire gli stranieri, ma certamente le leggi sulla proprietà dei condomini. Tra il codice civile e commerciale (CCC) della Thailandia e la legge sul condominio vi sono protezioni legali incorporate che disciplinano tutto, dalla letteratura di marketing al formato, un accordo di vendita e acquisto deve prendere al vostro diritto di cedere la proprietà ai vostri eredi.
Molte persone sono frustrate dal fatto di non poter arrivare in Thailandia e possedere qualsiasi tipo di proprietà immobiliare scelgono. Ma è importante notare che, quando fai le cose correttamente, le leggi sulla proprietà esistenti funzionano a tuo favore.
8: riconosce il potenziale
Il potenziale di alcune proprietà non è immediatamente evidente. Se stai acquistando fuori piano, il sito del tuo condominio potrebbe essere ancora una macchia - non ancora nemmeno un cantiere - quando firmi il contratto.
Potrebbe non essere possibile visualizzarlo, ma tutto ciò che si trova al di sopra del piano terra può godere della vista sul mare. Le impressioni degli artisti a volte aiutano, ma alcune visualizzazioni si dimostrano molto migliori di quelle che hai sempre sognato.
Una nuova strada di accesso potrebbe rendere lo sviluppo estremamente attraente. Se il terreno è un po 'remoto e ci sono appezzamenti di terreno adiacenti in fase di sviluppo, puoi contare su alcuni servizi (ad esempio ristoranti) che arrivano a portata di mano man mano che lo sviluppo progredisce.
Con gli sviluppi esistenti, a volte il potenziale che devi riconoscere potrebbe essere nella proprietà stessa. Può essere difficile vedere oltre la polvere e lo sporco in un condominio che è rimasto vuoto, o oltre l'arredamento in un luogo che non è stato rinnovato da anni.
Per qualcuno con una piccola visione, tuttavia, un po 'di pulizia e alcuni nuovi mobili e decorazioni potrebbero aggiungere immediatamente un valore incredibile alla proprietà.
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