5 Suggerimenti essenziali per l'acquisto di una proprietà a Phuket

Ci sono molti suggerimenti che potremmo offrire ai potenziali acquirenti, ma alcuni sono più importanti di altri.

Spesso siamo stati sollecitati a fornire i nostri "Top 5 Tips" a chiunque stia pensando a un acquisto di proprietà a Phuket (o in Tailandia per questo), quindi eccoli qui:

Trova la migliore rappresentanza legale
Non correre
Ricerca gli sviluppi che vengono mostrati
Esamina il tuo agente di vendita
Comprendere la legge tailandese

Trova la migliore rappresentanza legale

Purtroppo, sebbene sia compito di un avvocato proteggere il proprio cliente, è diventato evidente nel corso degli anni che molti stranieri ricevono scarsi consigli, anche da avvocati qualificati.

Se hai il cuore su una casa o una villa di lusso, allora devi sapere che agli stranieri non è consentito dalle leggi vigenti di possedere proprietà fondiarie in Thailandia, e questo comporta dei rischi.

Nonostante questo, molti avvocati convinceranno i compratori che è perfettamente accettabile acquistare una casa o villa usando una compagnia thailandese. Le corti si sono pronunciate in più di un'occasione che questo viola lo spirito della legge thailandese.

Non è tecnicamente illegale per un'azienda con azionisti stranieri acquistare una villa, ma è illegale se:

(a) lo straniero può dimostrare di avere un interesse di controllo nella società che è solo una holding e che non commercia e / o
(b) gli altri azionisti sono candidati tailandesi. Qualsiasi compagnia di questo tipo creata allo scopo di acquistare una villa o una proprietà terriera verrebbe probabilmente abbattuta in tribunale.

Si noti che è perfettamente accettabile per un uomo d'affari aprire una società tailandese legittima con azionisti legittimi thailandesi e finché è 100% legalmente conforme, tale società può possedere una proprietà fondiaria. L'azienda deve essere un business reale, generare entrate, conti sottoposti a verifica dei file e pagare le tasse.

Inoltre, alcuni avvocati possono anche informare gli acquirenti che le estensioni di locazione oltre i primi anni 30 sono accettabili se dichiarate sul contratto di locazione o su un addendum.

Questa è un'altra “zona grigia” che potrebbe mettere a serio rischio l'acquirente. La legittimità dei contratti di locazione prolungati è oggetto di dibattito nella comunità giuridica perché "non sono nello spirito della legge". Se i tribunali dovessero pronunciarsi contro i contratti di locazione prolungati, lo scenario migliore sarebbe l'annullamento della clausola di estensione. Lo scenario peggiore sarebbe l'annullamento del contratto di locazione iniziale di 30 anni, il che significa che perderai la tua casa e il denaro che hai investito in essa.

Il nostro consiglio

Gli acquirenti dovrebbero passare più tempo a trovare un avvocato rispettabile di quanto non cerchino in proprietà.

Per evitare qualsiasi conflitto di interesse - o apparenza di un conflitto - non raccomanderemo a specifico individuo o azienda. Consigliamo a tutti di cercare una consulenza legale indipendente, ma se desideri che Thai Residential consigli un avvocato affidabile, ti fornirà una lista tra cui scegliere.

Cha Cha, Sabai Sabai - Rallenta

Per tutti voi spagnoli: tranquillo tranquillo.

Se vivi già sull'isola, non c'è assolutamente motivo di essere di fretta. Rallenta. Freddo.

Se sei in vacanza, hai un tempo limitato e ritieni di non poter prendere una decisione per questo viaggio, quindi pianifica di farlo in un prossimo viaggio.

Troverete in quasi ogni area della vita che una decisione rilassata è più spesso una decisione corretta. Prendendo tempo per dormire su di esso (a volte abbastanza letteralmente), sei in grado di riflettere e prendere in considerazione aspetti dell'acquisto che altrimenti potresti aver ignorato se ti fossi precipitato dentro le cose.

Questo è particolarmente vero con le decisioni immobiliari. Se sei comprare una proprietà a Phuket non dovresti mai essere in uno stato d'animo frenetico. Quindi non spingerti a fare una chiamata frettolosa e non farti mettere sotto pressione da un agente di vendita o da chiunque altro sia desideroso di ottenere la tua attività.

Ovviamente non vuoi perdere un bel po 'di tempo indugiando, quindi se sei sicuro che sia la proprietà che desideri, allora fallo! Ma solo se sei sicuro che sia la decisione giusta.

L'acquisto di proprietà è una delle grandi decisioni della vita. Non è certamente una decisione che dovrebbe essere affrettata perché è lì che le persone sono inclini a entrambi gli errori, il rimorso del compratore, o entrambi.

Ricerca gli sviluppi che ti vengono mostrati

Un rispettabile agente immobiliare avrà già svolto almeno un po 'di due diligence di base sulle società e sugli sviluppi che consiglia. Chiedete cosa hanno fatto per controllare le proprietà che raccomandano.

È necessario conoscere la reputazione, le finanze, i titoli di terra e ciò che potrebbe andare storto con un nuovo sviluppo, specialmente uno che non è stato completato.

Dopo averlo fatto, fai delle ricerche per conto tuo! Un buon avvocato farà molto di questo lavoro di base per te, ma gli investitori più esigenti dovrebbero sempre guardare anche agli sviluppatori stessi. Tutto ciò che è mai stato su Internet ha un'emivita estremamente lunga, quindi cerca in giro e guarda cosa puoi scoprire sulle persone che gestiscono l'azienda e il loro curriculum.

Non trasferire alcun deposito finché non si è sicuri del 100% con lo sviluppatore e lo sviluppo.

Esamina il tuo agente di vendita

Se stai usando un agente di vendita, guarda il modo in cui fa affari. Se utilizzano tecniche di vendita ad alta pressione per costringerti a prendere una decisione rapida e ritieni che questo ti stia mettendo sotto stress, allora potresti prendere in considerazione l'idea di cambiare agente.

Anche se sei qui in vacanza, non essere precipitato a prendere una decisione solo perché il tuo volo di ritorno è a soli due giorni di distanza.

Un agente verrà generalmente pagato non appena avrai depositato il deposito principale su una proprietà. Ovviamente ogni agente vuole venderti una proprietà - questo è il suo lavoro - ma dovrebbe rispettare il tempo necessario per prendere una decisione. Non pensare di dover prendere una decisione frettolosa e non depositare mai un deposito su una proprietà senza chiedere un parere legale.

È probabile che guadagnino una commissione abbastanza soddisfacente per aver effettuato la vendita, quindi prova a prendere nota esattamente di ciò che la loro azienda sta facendo per te per guadagnare quella commissione. Se non lo vedi, chiedi loro.

Che tipo di due diligence hanno fatto sugli sviluppi che ti stanno mostrando? I titoli fondiari sono stati verificati da un avvocato competente? Chiedete loro del curriculum dello sviluppatore e magari chiedete di vedere alcuni dei lavori precedenti di quello sviluppatore. Se puoi, prova a parlare con i proprietari degli sviluppi precedenti sulla loro soddisfazione. (ad esempio, alcuni sviluppatori in passato non sono riusciti a fornire titoli di proprietà ai proprietari, ma hanno continuato a costruire nuovi sviluppi.)

Se non sei soddisfatto del tuo agente, cercane uno nuovo.

Conosci la legge

Ok, è ovvio che dovresti conoscere la legge. Ma stimiamo che 9 dei compratori stranieri 10 di ville thailandesi non comprenda la legge thailandese.

Vale la pena passare un po 'di tempo a sgranocchiare i numeri e chiedersi: "Quanti soldi posso permettermi di perdere?"

Non stai comprando in Australia o Inghilterra, Francia o Germania, Cina o Russia. Sei uno straniero che compra in un paese molto lontano da casa, con diverse leggi sulla proprietà della terra.

Cercare di circumnavigare la legge potrebbe finire in un disastro. Se vieni trascinato in un tribunale thailandese per un acquisto discutibile della villa, quali sono le tue probabilità? Vi sono numerose possibili violazioni, che ricadono in più sezioni della legge (ad esempio, il Foreign Business Act, il Codice Land e il Codice civile e commerciale).

I condomini sono un buon investimento

Se hai intenzione di fare un buon investimento in Thailandia, puoi farlo acquistando un condominio. I condomini possono essere di proprietà di stranieri con un titolo di proprietà per sempre.

Se pensi che un condominio sia un'opzione "inferiore alla media" rispetto a una villa, allora non hai visto alcuni dei condomini a Phuket. Ci sono un sacco di lussuose unità attico, così come sviluppi condominiali in stile villa, da considerare. Alcuni di questi hanno giardini e / o giardini sul tetto con piscine private e vista sul mare. Questi possono davvero rivaleggiare con molte delle ville dell'isola.

Se desideri acquistare una villa o una casa e il tuo coniuge non è un cittadino thailandese, devi capire che ciò non è consentito dalla legge. Non importa cosa sentirai da parti desiderose di concludere una vendita, gli stranieri che tentano di acquistare proprietà terriere in Thailandia stanno violando lo spirito della legge thailandese. "Tutti gli altri lo stanno facendo" non costituisce un buon consiglio.

Come accennato, alcuni agenti, avvocati e sviluppatori vi diranno che è possibile acquistare una casa creando una società tailandese, ma un'azienda tailandese con azionisti stranieri non può essere costituita al solo scopo di acquistare una proprietà.

Alcuni agenti ti diranno anche che un contratto di locazione di 30 anni può essere esteso per altri 30, 60 o anche 90 anni. Ciò è già stato contestato in tribunale e non a vantaggio dei proprietari stranieri. Un contratto di locazione può essere rinnovato dopo 30 anni, ma non esiste un meccanismo legale per estenderlo.

Se hai il cuore in una casa o in una villa e sei pronto a correre il rischio, allora devi considerare quale percentuale del tuo patrimonio netto è in gioco. Se l'importo che stai investendo nella casa dei tuoi sogni è una piccola parte della tua ricchezza complessiva e ritieni di poterti permettere di perderla, allora vai avanti.

Non vogliamo essere troppo allarmanti qui, ma le autorità non hanno mai considerato favorevolmente un percorso verso terre straniere o proprietà di ville.

Anche sotto la pressione del FMI per codificare il permesso per la proprietà terriera straniera in legge - che il FMI ha chiesto come pre-condizione per il salvataggio della Thailandia dalla crisi asiatica - la Thailandia ha ancora esitato. Il paese ha ricevuto 17.2 miliardi di dollari dal FMI, ma le restrizioni sul suo mercato immobiliare rimangono in vigore fino ad oggi.

Il modo più sicuro per vivere in una villa per un periodo di tempo garantito è quello di stipulare un "contratto di locazione" e accettare che 30 anni è la quantità massima di tempo che può essere garantita la locazione. Chiunque strutturi correttamente il proprio contratto di locazione (o l'addendum al contratto di locazione), dovrebbe scoprire di poter rinnovare il contratto di locazione per ulteriori 30 anni alla scadenza.

Ciò che veramente ci stupisce è il numero di persone che acquistano ville tramite società thailandesi per milioni di dollari. Se hai 40 milioni di baht da investire, puoi possedere legalmente 1 Rai (1,600 metri quadrati) di terreno attraverso il regime Thailand Board of Investment (BOI).

Quindi, invece di acquistare illegalmente una villa di lusso da 3 milioni di dollari, perché non investire 1.25 milioni di dollari in titoli di stato thailandesi attraverso lo schema BOI e poi spendere i restanti 1.75 milioni di dollari nella villa dei tuoi sogni - 100% legale e 100% sopra. (Fidati di noi quando diciamo questo, 56 milioni di Baht ti comprano molte ville a Phuket.)