Le crédit-bail est un ajout relativement récent aux diverses structures utilisées pour aider les étrangers à acquérir ou à contrôler des biens immobiliers. Cet article tente d'expliquer le fonctionnement du crédit-bail et pourquoi il peut être meilleur que le contrat de location à bail prépayé 30 + 30 + 30 prépayé le plus couramment utilisé. 

Les étrangers qui souhaitent vivre à Phuket ou investir dans une propriété à Phuket ont généralement des décisions à prendre sur le type de maison qu'ils souhaitent posséder, qu'il s'agisse d'un condo ou d'une villa. Les villas de Phuket sont populaires auprès des étrangers, mais si la structure du bail ou de la propriété n'est pas écrite correctement, cela peut poser des problèmes plus tard.

La propriété foncière par des étrangers n'est pas autorisée et les entreprises thaïlandaises souvent employées ne sont pas toujours structurées correctement. En outre, certains baux garantis, tout en cochant techniquement toutes les cases légales, ont été jugés nuls par les tribunaux lorsqu'ils ont été contestés.

La propriété d'une entreprise thaïlandaise est une option très viable pour toute personne exploitant une entreprise appropriée gérant une entreprise légitime. Cela signifie que vous devez avoir de vrais actionnaires locaux (pas des nominés), payer vos impôts et déposer des comptes. Là où les choses tombent pour les étrangers qui empruntent cette voie, c'est lorsqu'ils tentent de couper les coins ronds.

Le bail peut être un moyen plus sûr et plus facile de posséder une propriété en Thaïlande. Mais la plupart des nouvelles ventes de villas en développement sont structurées de sorte que les acheteurs se voient présenter une structure prépayée, ce qui suggère qu'ils obtiennent une période de renouvellement automatique de 90 ans. mais la durée maximale autorisée du bail n'est que de 30 ans.

Le crédit-bail est une structure intrigante, mais peu utilisée, qui respecte la nécessité d'un contrat de bail d'une durée d'un an (30), tout en comprenant que la lacune d'un contrat de location en Thaïlande tient à sa durée relativement courte.

Non seulement la durée maximale autorisée est-elle de 30, mais il ne peut y avoir de prolongation contractuelle, mais uniquement de renouvellement. Même une clause d'extension inscrite dans le contrat de location n'est qu'une promesse, et si le bailleur (propriétaire libre) a vendu le bien, cette promesse n'est pas opposable au nouveau propriétaire.

Malgré ces faits, de nombreux baux sont toujours vendus avec des termes prépayés de 90 ans. Ce que fait un crédit-bail-hypothèque, c'est identifier le prépaiement au-delà des 30 premières années pour ce qu'il est vraiment - un prêt. Et comme le moyen le plus courant de garantir un prêt (pour un bien immobilier) est une hypothèque, le crédit-bail-hypothèque soumet le prêt à des paiements d'intérêts et enregistre l'hypothèque contre le titre du terrain.

Concrètement, cela se fait déjà avec tout bail 30 + 30 + 30. Mais si l'argent donné par le locataire au propriétaire pour deux conditions de location supplémentaires est structuré comme une hypothèque, le locataire dispose d'un moyen légal de faire exécuter un renouvellement de bail.

Lorsque 30 ans sont écoulés et que le bail est renouvelé, le locataire (en tant que titulaire de l'hypothèque) «compense» simplement cette partie de l'hypothèque, et elle est effectivement convertie en 30 ans de loyer. Il en va de même après 60 ans (si le bail est structuré sur 90 ans).

Dans ce cas, le renouvellement du bail est toujours à la discrétion du propriétaire en pleine propriété, mais si le propriétaire, pour une raison quelconque, décide de ne pas renouveler, le locataire - en tant que titulaire de l'hypothèque sur la propriété - peut simplement exclure et forcer la vente du propriété afin de récupérer le prépaiement (plus les intérêts).

Comme cela fonctionne bien dans la pratique, comme pour la plupart des problèmes liés à l’enregistrement d’une propriété, il revient au fonctionnaire du Land Office de s’occuper de l’enregistrement du bail et de l’endossement de l’hypothèque sur le terrain.

Les employés du bureau foncier ne voient pas toujours ces arrangements de la même manière, et une personne peut faire accepter la structure un lundi, alors que la même structure est rejetée par le même bureau un jeudi.

Les accords de location-hypothèque ont été créés par des avocats et ne contreviennent pas à la lettre de loi. S'il est contesté devant un tribunal, cependant, il pourrait être considéré comme un régime de propriété étrangère qui viole «l'esprit de la loi», ce qui pourrait également être le cas avec de simples baux à long terme renouvelables.

Parce que cette structure n'est pas encore largement utilisée, nous ne savons vraiment pas de quelle manière le vent soufflera sur les crédits-bails. Cependant, nous savons que, même si un juge se prononçait contre la structure de propriété, le locataire serait toujours protégé par l'hypothèque enregistrée.

Le cabinet d’avocats Duensing-Kippen a été l’un des pionniers de la structure de crédit-bail, qui a lu et approuvé le contenu de cet article. Pour en savoir plus sur les structures de crédit-bail, cliquez ici. ici.

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