Ce que vous devez savoir si vous héritez d'un condo à Phuket

Nous avons expliqué dans de nombreux articles précédents que la copropriété était le moyen le plus sûr et le plus simple pour les étrangers d'acquérir des biens immobiliers en Thaïlande.

La loi sur les condominiums autorise jusqu'à 49% à la propriété étrangère de la superficie de l'unité, à condition que l'autre 51% soit détenu par des ressortissants thaïlandais.

Si vous êtes un étranger, le principal attrait d'un condominium en pleine propriété à Phuket est que vous pouvez le posséder entièrement, légalement et à perpétuité. Jusqu'au moment où vous choisissez de vendre la propriété, votre propriété est permanente.

L'autre raison de posséder un condo à Phuket - un héritage plus favorable

La propriété en pleine propriété est évidemment un atout majeur pour les étrangers. Pouvoir posséder quelque chose sans avoir à s'inquiéter de contourner les lois thaïlandaises ou de louer une propriété qui ne vous donnera que 30 d'occupation, est évidemment un attrait pour de nombreuses personnes à la recherche d'un logement à Phuket.

Mais un autre avantage de la copropriété en propriété absolue est le traitement favorable en matière de succession.

C'est-à-dire que les étrangers sont autorisés à laisser un condominium thaïlandais à leurs bénéficiaires.

Législation concurrente pour l'héritage de condominiums à Phuket

Les choses semblent être un peu plus faciles avec laisser un condominium à vos proches lors de votre passage.

Mais si les lois régissant l'héritage peuvent être plus avantageuses pour les condos que pour les propriétés à bail (par exemple les villas), elles ne sont pas parfaites. Ils ne sont pas non plus parfaitement clairs.

Il y a deux lois différentes qui entrent en jeu ici. Le premier est la Loi sur les condominiums. Il dit qu'un étranger doit informer le bureau foncier dans les 60 jours suivant l'héritage d'un condominium.

Si les critères de propriété spécifiques ne sont pas remplis, le bénéficiaire étranger peut être contraint de vendre le condo. Cela devrait être fait dans l'année suivant le décès du propriétaire initial.

Le Code civil et commercial thaïlandais (CCC) a une vision différente de l'héritage. Le CCC suggère que toute personne qui hérite d'une propriété hérite également du droit légal de posséder cette propriété.

L'idée selon laquelle, à leur mort, le droit du propriétaire décédé d'acheter et de posséder le condo peut être transféré à ses bénéficiaires, a en fait été la position juridique établie du département foncier

Toutefois, l'interprétation par le Département des terres des lois régissant la succession en matière de succession n'a pas été confirmée par une jurisprudence suffisante pour qu'un héritier soit certain de recevoir un droit de propriété permanent.

Surmonter les exigences du FETF - Indiquez TOUS les noms des bénéficiaires sur le FETF

La loi sur les condominiums (section 19) définit «Cinq portes» pour la propriété étrangère d'un condominium en Thaïlande. L'un d'eux est un formulaire de transaction de change (FETF) émis au nom de l'acheteur étranger, confirmant le montant et l'objectif des fonds qui ont été envoyés dans le pays.

Afin de faciliter le processus d'héritage à l'avenir, un acheteur doit s'assurer que son nom - ainsi que le nom de son conjoint et les noms de tout bénéficiaire - soit inclus dans l'instruction de transfert de sa banque à l'étranger. Lors de l'envoi de l'argent en Thaïlande, l'acheteur doit également s'assurer que le montant est au moins équivalent au prix d'achat (plus les taxes applicables) et que l'instruction de transfert télégraphique indique clairement que le but du transfert est l'achat d'une propriété.

La banque destinataire en Thaïlande devra confirmer ces noms, puis lister chacun d'eux sur le FETF. Que la personne soit un conjoint ou un éventuel bénéficiaire, le FETF enregistrera chaque nom comme copropriétaire du condo. En cas de décès de «l'acheteur principal», cela garantit l'héritage.

En l'absence d'une interprétation plus favorable du droit des successions par le CCC, toute personne héritant d'une propriété en Thaïlande - si elle décide de rester propriétaire - peut envoyer un virement télégraphique à une banque thaïlandaise équivalant à la somme nécessaire pour acheter le condo.

Aussi étrange que cela puisse paraître, il est tout à fait possible que vous soyez effectivement obligé d'acheter le condo dont vous avez déjà hérité.

Une interprétation stricte de la Loi sur les condominiums peut les obliger à faire exactement cela. Mais si les noms sont déjà sur le FETF, le problème est résolu.

Écrire un testament en Thaïlande pour votre condominium

Si un parent est propriétaire d'un condominium, encouragez-le à faire un testament en Thaïlande. De même, si vous êtes propriétaire d'un condominium en Thaïlande, vous devez vous motiver à rédiger un testament.

L'expérience nous dit que les choses se passent de manière inattendue. Vous connaissez probablement des personnes qui sont soudainement tombées malades et qui sont décédées sans aucun avertissement.

Lorsque vous devez des actifs dans un pays étranger, il est tout à fait logique de planifier de tels événements. Faire un testament est d'une importance vitale, en particulier parce que c'est facile à faire et relativement peu coûteux.

Selon votre situation personnelle, ne pas laisser de testament peut potentiellement devenir un cauchemar pour votre famille. La succession de votre succession pourrait prendre de nombreuses années et les honoraires d'avocat pourraient finir par avoir un impact considérable sur ce qui reste.

Toute personne ayant hérité d'un condominium en Thaïlande doit en informer le bureau régional des terres dans les 60 jours qui suivent le décès du propriétaire initial. Le fait de le nommer dans le testament en tant que destinataire prévu du condominium facilite évidemment le processus dans son ensemble.

Vous pouvez lire notre article complet sur Faire un testament en Thaïlande ici:

Faire un testament en Thaïlande

Utilisation d'une société offshore pour l'héritage d'un condominium

Certains propriétaires décident d'acheter leur copropriété par l'intermédiaire d'une société offshore, par exemple une société de Maurice, des Seychelles ou plus souvent de la société British Virgin Islands (BVI).

En effet, lorsqu’il s’agit de vendre la propriété, il n’est pas nécessaire de faire intervenir le Département des terres en Thaïlande. La propriété de la copropriété reste la propriété de la société, seule la propriété de la société offshore change.

L'avantage de la société offshore en matière d'héritage est qu'une société ne "meurt" pas et que le condominium reste enregistré sous le nom de la société.

Le décès d'un propriétaire signifie que, à condition que la succession des actions de la société ait été prise en charge, les bénéficiaires reprennent simplement la société. Et avec la société vient la propriété du condominium thaïlandais.

En ce qui concerne la fiscalité, la propriété elle-même n’a pas été vendue, mais uniquement la société offshore, ce qui n’entraîne donc aucun impôt à payer en Thaïlande.

Faire de la société offshore le propriétaire inscrit de la propriété est donc une assez bonne stratégie pour assurer une succession plus facile.

Le FETF sera toujours au nom d'une société offshore. Par conséquent, le propriétaire de la société sera également propriétaire du FETF.

Vous pouvez lire notre article complet sur l'utilisation d'une société offshore pour devenir propriétaire d'un condominium ici:

Posséder un condominium en pleine propriété par l'intermédiaire d'une société offshore

Résumé

Les étrangers sont attirés par les condominiums à Phuket car ils sont autorisés à devenir propriétaires de leur logement en pleine propriété. Les lois favorables sur les successions rendent ce type d'investissement immobilier encore plus attrayant.

En vous assurant que les noms de vos héritiers figurent également sur le formulaire d'opération de change et sur le titre de propriété, vous pouvez assurer une transition transparente de la propriété.

Alternativement, la propriété par l'intermédiaire d'une société offshore - dont vos héritiers sont actionnaires et / ou administrateurs - signifierait qu'en cas de décès, aucune procédure d'homologation ne serait requise en Thaïlande pour transmettre votre condo à vos personnes à charge.