5 Essential Tips lors de l'achat d'une propriété à Phuket

Nous pouvons proposer diverses options aux acheteurs potentiels, mais certaines sont plus importantes que d’autres.

Nous avons souvent été pressés de donner nos «meilleurs conseils 5» à quiconque envisage d'acheter un bien immobilier à Phuket (ou en Thaïlande, d'ailleurs), alors voici:

Trouver la meilleure représentation légale
Ne vous précipitez pas
Recherchez les développements qui vous sont présentés
Contrôlez votre agent commercial
Comprendre le droit thaïlandais

Trouver la meilleure représentation légale

Malheureusement, bien que le travail d'un avocat soit de protéger son client, il est devenu évident au fil des ans que de nombreux étrangers reçoivent de piètres conseils, même de la part d'avocats qualifiés.

Si vous avez le cœur tourné vers une maison ou une villa de luxe, sachez que les lois en vigueur ne permettent pas aux étrangers de posséder des biens-fonds en Thaïlande, ce qui comporte des risques.

Malgré cela, de nombreux avocats persuaderont les acheteurs qu'il est parfaitement acceptable d'acheter une maison ou une villa en utilisant une société thaïlandaise. Les tribunaux ont jugé à plusieurs reprises que cela violait l'esprit de la loi thaïlandaise.

Il n'est pas techniquement illégal pour une entreprise ayant des actionnaires étrangers d'acheter une villa, mais c'est illégal si:

(a) il peut être démontré que l’étranger a une participation majoritaire dans la société qui n’est qu’une société de portefeuille et ne négocie pas, et / ou
(b) les autres actionnaires sont des candidats thaïlandais. Toute entreprise de ce type créée dans le but d’acquérir une villa ou une propriété foncière serait vraisemblablement invalidée par un tribunal.

Veuillez noter qu’il est parfaitement acceptable pour un homme d’affaires d’ouvrir une société thaïlandaise légitime avec des actionnaires thaïlandais légitimes et, à condition qu’il soit conforme à la loi 100%, cette société peut posséder des biens fonciers. La société doit être une véritable entreprise, générer des revenus, archiver des comptes audités et payer des impôts.

En outre, certains avocats peuvent également informer les acheteurs que les prolongations de bail au-delà des premières années 30 sont acceptables lorsque cela est indiqué dans le contrat de location ou dans un addenda.

Il s'agit d'une autre «zone grise» qui pourrait exposer l'acheteur à de sérieux risques. La légitimité des baux prolongés est sujette à débat dans la communauté juridique car ils ne sont «pas dans l'esprit de la loi». Si les tribunaux devaient se prononcer contre les baux prolongés, le meilleur scénario serait l'annulation de la clause d'extension. Le pire des cas serait l'invalidation du bail initial de 30 ans, ce qui signifie que vous perdez votre maison et l'argent que vous y avez investi.

Notre conseil

Les acheteurs devraient consacrer plus de temps à la recherche d’un avocat de renom qu’à la recherche d’un bien immobilier.

Pour éviter tout conflit d’intérêts - ou l’apparence d’un conflit - nous ne recommanderons pas de groupe de neurones individu ou entreprise. Nous conseillons à tout le monde de demander un avis juridique indépendant, mais si vous voulez que Thai Residential recommande un avocat fiable, vous fournira une liste à choisir.

Cha Cha, Sabai Sabai - Ralentissez

Pour tous vos hispanophones: tranquillo tranquillo.

Si vous habitez déjà sur l'île, il n'y a aucune raison d'être pressé. Ralentir. Refroidissement.

Si vous êtes en vacances, que vous avez peu de temps et que vous pensez que vous ne pouvez pas prendre de décision ce voyage, envisagez de le faire lors d'un prochain voyage.

Vous constaterez que dans presque tous les domaines de la vie, une décision détendue est le plus souvent une décision correcte. En prenant le temps de dormir dessus (parfois tout à fait littéralement), vous êtes capable de réfléchir et de considérer des aspects de l'achat que vous auriez peut-être ignorés si vous vous êtes précipités dans les choses.

Cela est particulièrement vrai avec les décisions immobilières. Si vous êtes acheter une propriété à Phuket vous ne devriez jamais être dans un état d'esprit frénétique. Alors ne vous forcez pas à passer un appel hâtif et ne vous laissez pas faire pression par un agent commercial ou par toute autre personne désireuse uniquement de faire votre affaire.

De toute évidence, vous ne voulez pas perdre beaucoup de choses à perdre, alors si vous êtes convaincu que c'est la propriété que vous voulez, allez-y! Mais seulement si vous êtes convaincu que c'est la bonne décision.

L'achat d'une propriété est l'une des grandes décisions de la vie. Ce n'est certainement pas une décision qui devrait être prise à la hâte car c'est à ce moment-là que les gens sont sujets à des erreurs, au remords de l'acheteur ou aux deux.

Recherchez les développements qui vous sont présentés

Un agent immobilier réputé aura déjà effectué au moins une vérification préalable de base sur les entreprises et les développements qu'il recommande. Demandez ce qu'ils ont fait pour vérifier les propriétés qu'ils recommandent.

Vous devez connaître la réputation, les finances, les titres fonciers et ce qui pourrait mal tourner avec un nouveau développement, en particulier un qui n’a pas été achevé.

Une fois que vous avez fait cela, faites vos propres recherches! Un bon avocat fera une grande partie de ce travail de fond pour vous, mais les investisseurs avertis devraient toujours se pencher sur les développeurs eux-mêmes. Tout ce qui a déjà été sur Internet a une demi-vie extrêmement longue, alors fouillez et voyez ce que vous pouvez trouver sur les personnes qui dirigent l'entreprise et leurs antécédents.

Ne transférez aucun dépôt jusqu'à ce que vous soyez à l'aise avec 100% avec le développeur et le développement.

Contrôlez votre agent commercial

Si vous utilisez un agent commercial, examinez la façon dont il fait des affaires. S'ils utilisent des techniques de vente à haute pression pour vous forcer à prendre une décision rapide et que vous pensez que cela vous met sous pression, alors vous pouvez envisager de changer d'agent.

Même si vous êtes ici en vacances, ne vous précipitez pas dans la prise de décision simplement parce que votre vol de retour ne prend que deux jours.

Un agent sera généralement payé dès que vous avez placé le dépôt principal sur une propriété. Évidemment, chaque agent veut vous vendre une propriété - c'est son travail - mais il doit respecter le temps dont vous avez besoin pour prendre une décision. Ne vous sentez pas obligé de prendre une décision à la hâte et ne déposez jamais de caution sur une propriété sans demander un avis juridique.

Ils gagneront probablement une commission assez satisfaisante pour la vente, alors essayez de prendre note de ce que leur entreprise fait pour vous afin de gagner cette commission. Si vous ne le voyez pas, demandez-leur.

Quelle sorte de diligence raisonnable ont-ils fait sur les développements qu'ils vous montrent? Les titres fonciers ont-ils été vérifiés par un avocat compétent? Interrogez-les sur les antécédents du développeur et demandez peut-être à voir certains des travaux antérieurs de ce développeur. Si vous le pouvez, essayez de parler avec les propriétaires des développements précédents de leur propre satisfaction. (Par exemple, certains développeurs dans le passé n'ont pas réussi à fournir des titres de propriété aux propriétaires, mais ont continué à construire de nouveaux développements.)

Si vous n'êtes pas satisfait de votre agent, trouvez-en un nouveau.

Connaître la loi

Ok, il va sans dire que vous devriez connaître la loi. Mais nous estimons que 9 sur 10 et les acheteurs étrangers de villas thaïlandaises ne comprennent pas le droit thaïlandais.

Il est avantageux de passer du temps à analyser les chiffres et à se demander: «Combien d'argent puis-je me permettre de perdre?»

Vous n'achetez pas en Australie ou en Angleterre, en France ou en Allemagne, en Chine ou en Russie. Vous êtes un étranger qui achète dans un pays très éloigné de son pays avec différentes lois sur la propriété foncière.

Essayer de contourner la loi pourrait aboutir à un désastre. Si vous êtes traîné dans un tribunal thaïlandais pour une villa douteuse, quelles sont vos chances? Il existe un certain nombre d'infractions possibles qui relèvent de plusieurs articles de la loi (par exemple, la loi sur les entreprises étrangères, le code foncier et le code civil et commercial.)

Les condos sont un bon investissement

Si vous souhaitez faire un investissement solide en Thaïlande, vous pouvez le faire en achetant un condominium. Les condos peuvent être la propriété d'étrangers avec un titre de pleine propriété à perpétuité.

Si vous pensez qu'un condo est une option «de qualité inférieure» par rapport à une villa, alors vous n'avez pas vu certains des condos à Phuket. Il y a beaucoup d'unités penthouse luxueuses, ainsi que des développements de condominiums de style villa, à considérer. Certains d'entre eux ont des jardins et / ou des jardins sur le toit avec piscine privée et vue sur la mer. Ceux-ci peuvent vraiment rivaliser avec la plupart des villas de l'île.

Si vous souhaitez acheter une villa ou une maison et que votre conjoint n'est pas un ressortissant thaïlandais, vous devez comprendre que cela n'est pas autorisé par la loi. Peu importe ce que vous entendrez de la part des parties désireuses de conclure une vente, les étrangers qui tentent d'acheter une propriété foncière en Thaïlande violent l'esprit de la loi thaïlandaise. «Tout le monde le fait» ne constitue pas un conseil judicieux.

Comme mentionné, certains agents, avocats et promoteurs vous diront que vous pouvez acheter une maison en créant une société thaïlandaise, mais qu'une société thaïlandaise avec des actionnaires étrangers ne peut être créée dans le seul but d'acheter une propriété.

Certains agents vous diront également qu'un bail de 30 ans peut être prolongé de 30, 60 ou même 90 ans. Cela a déjà été contesté devant les tribunaux, et non au profit des propriétaires étrangers. Un bail peut être renouvelé après 30 ans, mais il n'existe aucun mécanisme légal pour le prolonger.

Si vous avez à cœur une maison ou une villa et que vous êtes prêt à prendre le risque, alors vous devez considérer quel pourcentage de votre valeur nette est en jeu. Si le montant que vous investissez dans la maison de vos rêves ne représente qu'une petite proportion de votre patrimoine global et que vous sentez que vous pouvez vous permettre de le perdre, alors allez-y.

Nous ne voulons pas être trop alarmistes ici, mais les autorités n’ont jamais envisagé la possibilité de devenir propriétaires de terres ou de villas à l’étranger.

Même sous la pression du FMI pour codifier l'autorisation de la propriété foncière étrangère dans la loi - que le FMI a demandé comme condition préalable au sauvetage de la Thaïlande après la crise asiatique - la Thaïlande a toujours hésité. Le pays a reçu 17.2 milliards de dollars du FMI, mais les restrictions sur son marché immobilier restent en vigueur à ce jour.

Le moyen le plus sûr de vivre dans une villa pendant une période de temps garantie est de souscrire un «bail» et d'accepter que 30 ans est la durée maximale pendant laquelle le bail peut être garanti. Quiconque structure correctement son contrat de location (ou l'avenant au bail) doit constater qu'il est en mesure de renouveler le bail pour 30 ans supplémentaires à l'expiration.

Ce qui nous étonne vraiment, c'est le nombre de personnes qui achètent des villas via des sociétés thaïlandaises pour des millions de dollars. Si vous avez 40 millions de bahts à investir, vous pouvez légalement posséder 1 Rai (1,600 XNUMX mètres carrés) de terrain par le biais du régime du Thailand Board of Investment (BOI).

Ainsi, au lieu d'acheter illégalement une villa de luxe de 3 millions de dollars américains, pourquoi ne pas investir 1.25 million de dollars américains dans des titres du gouvernement thaïlandais via le programme BOI, puis dépenser les 1.75 million de dollars américains restants pour la villa de vos rêves - 100% légal et 100% supérieur. (Faites-nous confiance quand nous disons cela, 56 millions de Baht vous achètent beaucoup de villa à Phuket.)