Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour posséder des villas, des maisons de ville et des propriétés foncières à Phuket
Ce que Sam dit à propos de l'achat de terres par le biais d'une société thaïlandaise
Une société à responsabilité limitée thaïlandaise - ayant des actionnaires étrangers (pas plus de 49%) et / ou un (des) administrateur (s) - peut acheter un terrain et l’enregistrer au nom de la société, mais cela comporte certains risques s’il n’est pas effectué correctement.
Inscrire une entreprise uniquement pour l'achat d'une propriété privée n'est pas la bonne option, car toute entreprise doit d'abord exercer des activités légitimes, générer des revenus et procurer un profit à ses actionnaires. Pour des raisons commerciales, une entreprise peut souhaiter acquérir un bien immobilier, mais celui-ci doit être géré conformément au droit des sociétés thaïlandais.
Si quelqu'un se présente dans un bureau foncier de Phuket avec un / des actionnaire (s) / administrateur (s) étranger (s), l'officier du territoire refusera normalement d'enregistrer le terrain. Leur soupçon, souvent le bon soupçon, est que les actionnaires thaïlandais de la société ne sont que de simples candidats, détenant les actions pour le compte d'un ou de plusieurs étrangers. Ils ont le droit de refuser un tel enregistrement sur cette base.
Si l'acheteur estime que ses efforts pour acheter un terrain par l'intermédiaire de la société sont légitimes, il peut demander à poursuivre. Le responsable du service des terres entame alors un processus d'enquête sur les actionnaires et leur investissement dans la société. Si cela réussit l'examen du bureau foncier, l'agent enverra probablement les documents à Bangkok pour approbation ou refus.
Ce processus peut prendre plusieurs mois et il n'est pas toujours possible pour l'acheteur d'attendre, car les accords conclus ne prévoient pas nécessairement un tel retard. En effet, la plupart des accords d'achat / vente ou des accords de pré-achat / pré-vente ont une date de clôture, et tout retard causé par les procédures du département foncier pourrait s'étendre au-delà de la date limite convenue.
Il est important que le ou les administrateurs connaissent les lois exactes et leur application à leur situation. Un conseil juridique adéquat est crucial, car tout manquement à la loi pourrait engager la responsabilité pénale des administrateurs.
Quand une conversation dans le pub tourne à «des façons d'acheter une propriété foncière en pleine propriété», les conseils pseudo-légaux s'écoulent plus vite que la bière.
Pour de nombreux propriétaires de villa actuels et pour ceux qui ont récemment été persuadés d'acheter une propriété foncière, il s'agit d'un sujet très sensible. Il est presque impossible de remettre en question les croyances existantes d'une personne, et quoi que puissent dire ces pages sur le sujet, cela ne peut que fâcher quelqu'un (si ce n'est déjà fait).
Alors, répétons simplement un fait simple: il est interdit aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, et cela s’applique aux biens fonciers tels que les maisons et les villas. En outre, comme mentionné précédemment et contrairement à ce qui a été dit dans les discussions au pub, ceux qui louent un terrain, puis y construisent une maison, n'obtiennent pas automatiquement les droits de propriété ultérieurs ultérieurs sur le bâtiment.
Cela a peut-être semblé convaincant après quelques pintes, mais ce n'est pas vrai.
En ce qui concerne les villas et les maisons, tout dépend du contrat sous-jacent de location (et non d’achat!) Du terrain, et de la question de savoir qui est propriétaire des bâtiments ou de ce qu'il advient de ces bâtiments après l’expiration du bail. Ce qui nous amène à la «faille» préférée de chacun pour l'achat de terrains, de villas et de maisons en Thaïlande.
Achat d'une propriété foncière par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise
Il existe des échappatoires dans lesquelles la loi est ambiguë, c’est-à-dire qu’il existe plus d’une interprétation plausible, ce qui permet aux juristes habiles de concevoir des moyens de modifier la loi à leurs propres fins.
Les échappatoires restent légales tant que la loi est mal définie, mais sur deux points spécifiques, le droit de la propriété thaïlandais est sans équivoque: les étrangers ne peuvent posséder de biens fonciers et un étranger ne peut contrôler une société thaïlandaise en utilisant actionnaires nommés.
Comme mentionné précédemment, la loi sur la promulgation du code foncier stipule que les dispositions d'un traité autorisent les étrangers («étrangers») à posséder des terres, sans toutefois mentionner qu'il n'y en a pas eu depuis près de 50.
Bien que le code foncier soit clair, la position du Code foncier sur la propriété étrangère est néanmoins claire. Entrez la Thai Company Limited. Contrairement à une société offshore (qui est également un «étranger» au sens de la loi), une société thaïlandaise propose une propriété locale. Le fruit défendu (terre) peut maintenant être récolté, et le bail devient propriété.
La société thaïlandaise ouvre les possibilités de propriété. Acheter une villa ou une maison? Aucun problème. Acheter un terrain et construire? Aucun problème. Le condo que vous aimez est vendu de l'allocation 49% aux étrangers? Puisque vous êtes maintenant «thaï», vous pouvez en acheter un parmi l’autre 51%.
Le problème est qu’une entreprise créée uniquement dans le but d’acheter une maison - une entreprise qui n’a aucune autre fonction ou activité commerciale réelle - constitue techniquement une violation de la loi. Une société avec des actionnaires nommés thaïlandais (appartenant "à l'ombre" à un étranger) est flagrante contre la loi.
En mai, les autorités de 2006 ont commencé à réprimer ce qui était (et reste) une activité illégale.
Des procédures ont été mises en place pour veiller à ce que les fonctionnaires du ministère des Terres fassent des vérifications supplémentaires et approfondies afin d’empêcher toute entreprise avec des actionnaires étrangers d’enregistrer des terres. Plus précisément, ils essayaient d'identifier des entreprises créées uniquement pour acheter des terrains, des maisons et des villas.
L’effet immédiat de cette politique a été de réduire la pratique, mais quatre mois après le début de l’application de la loi, le Premier ministre Thaksin Shinawatra a été destitué le 19 de septembre 2006 lors d’un coup d’État militaire. Les changements de gouvernement entraînent souvent des changements de priorités, et une succession de nouveaux gouvernements n'a pas repris le flambeau laissé par Thaksin.
Les gens ont cessé de s’inquiéter de cette loi parce que les gouvernements successifs avaient des problèmes plus urgents à régler (comme rester au pouvoir). Mais au cours des dernières années 13, seul le gouvernement actuel a un réel pouvoir de rétention.
De récents murmures à Bangkok ont suggéré qu'une autre série d'amendements législatifs, de lignes directrices et de réglementations pourrait être envisagée. Et pourtant, certains disent aux nouveaux arrivants en Thaïlande que le gouvernement se tirerait une balle dans le pied s'il devait à nouveau sévir.
Si une nouvelle répression intervient, qui cible l'utilisation d'entreprises thaïlandaises avec des actionnaires nominés pour acquérir des propriétés foncières, les actionnaires étrangers pourraient constater que la «faille» dans laquelle ils ont acheté n'était pas une telle chose. Au lieu de cela, ils pourraient faire face à la vente forcée de leur maison, ce qui serait un inconvénient énorme, beaucoup de stress et, selon toute vraisemblance, une perte financière.
Tout le monde a un avis sur les lois en Thaïlande limitant la propriété de terres étrangères. Mais la Thaïlande est-elle vraiment seule en ce qui concerne les lois sur la propriété? Vous pouvez trouver dans cet article ici:
Ce que dit Olaf à propos de l'achat d'une propriété par le biais d'une entreprise
Faire appel à une société pour acquérir des biens immobiliers thaïlandais est courant, mais cela n’est pas forcément recommandé car il existe des responsabilités juridiques et commerciales potentielles.
Légal
Bien qu'une société enregistrée en Thaïlande puisse posséder des terres, certaines règles doivent être suivies. Fondamentalement, il doit y avoir au moins deux actionnaires de nationalité thaïlandaise qui, à eux deux, possèdent plus de la moitié du capital-actions de la société. Il est toutefois essentiel que les ressortissants thaïlandais aient une participation légitime dans la société, c'est-à-dire qu'ils aient payé pour leurs actions et investi le capital réel dans la société.
Il est illégal si de tels actionnaires thaïlandais sont des «actionnaires nommés», c'est-à-dire des actionnaires nominatifs, auxquels des actions ont été attribuées pour satisfaire aux lois thaïlandaises sur la propriété des sociétés, mais dont le but réel était de faciliter l'achat d'un bien par l'administrateur étranger du entreprise.
Pour commencer, les entreprises sans but commercial ne sont pas reconnues par la législation thaïlandaise. Une société créée dans le seul but de posséder des actifs mais qui n’exerce aucune activité commerciale ou commerciale régulière (ce qui signifierait qu’elle évite également de payer des impôts) peut être dissoute.
Tout étranger qui crée une telle société et souhaite bénéficier de l'utilisation d'actionnaires nommés thaïlandais sera passible d'une amende, d'une peine d'emprisonnement ou des deux. Dans un tel cas, il est possible que la société ne soit pas seulement sujette à dissolution, mais que le bureau foncier exige également que la société vende tout terrain dont elle est propriétaire.
Impression
Posséder une propriété par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise limitée pourrait être plus coûteux que prévu, car une société thaïlandaise est responsable des dépenses annuelles suivantes:
- préparer et archiver des comptes vérifiés;
- préparer et produire une déclaration de revenus (c'est-à-dire une déclaration de revenus semestrielle après la première année).
Les éléments suivants sont également obligatoires pour une société thaïlandaise:
- il doit avoir une adresse enregistrée. Une entreprise doit être inscrite sur une propriété qualifiée d'adresse de bureau, si elle n'en a pas déjà une;
- si la société tire des revenus de location de biens immobiliers dont elle est propriétaire, elle sera redevable des impôts sur ces revenus. Si le directeur de société réside dans un immeuble appartenant à la société, sans loyer, des impôts sur le revenu des particuliers peuvent également être dus sur le taux du marché des revenus de location non payés. (Ces taxes ne s'appliqueraient évidemment pas aux villas ou condos possédés au nom d'une personne.);
- la vente de tout bien appartenant à un particulier en son propre nom depuis cinq ans ou plus est soumise à un droit de timbre de 0.5% du prix de vente. Cela s'applique aussi bien à une villa qu'à un condominium et est payable au moment du transfert. En vertu de la législation fiscale thaïlandaise, toutefois, les biens identiques détenus pendant cinq ans ou plus au nom d'une société seront soumis à une taxe de 3.3% sur le prix de vente; et
- tout impôt sur le revenu pouvant s'appliquer à la vente d'un bien appartenant à la société peut être considérablement plus élevé qu'il ne le serait pour un propriétaire individuel.
Propriété de l'entreprise à l'étranger
Utiliser une entreprise enregistrée en dehors de la Thaïlande n'est pas nécessairement la solution non plus. Il est assez courant de voir des propriétés thaïlandaises achetées par l’intermédiaire de sociétés «offshore» (par exemple, celles qui sont enregistrées dans des pays à faible imposition, comme les Seychelles ou les Îles Vierges britanniques).
Les sociétés offshore sont peut-être utilisées car elles ne sont pas soumises aux mêmes obligations légales que celles mentionnées ci-dessus. Outre les comptes contrôlés légalement et la déclaration de revenus, ils ont néanmoins des obligations commerciales. Indépendamment de la juridiction, une société offshore coûte de l'argent pour opérer, ce qui doit être pris en compte.
Il y a quelques cas où cela pourrait être justifié, notamment en ce qui concerne la facilité de vendre une propriété ou de la laisser en héritage. Pour transférer la propriété du bien, il suffit de transférer les actions de la société, ce qui est une procédure relativement simple. Mais une société offshore ne peut pas posséder de propriété foncière.
Il y a d'autres options
Les étrangers ont non seulement le droit de posséder des unités de condominium (en pleine propriété), mais également de posséder des villas (les structures physiques, pas le terrain). Ils peuvent louer le terrain et un bail correctement structuré offrira à leur investissement une sécurité juridique. Plus important encore, l’étranger ne se soumettrait pas aux obligations éventuelles mentionnées ci-dessus.
Propriété légitime des entreprises
Il existe toutefois un ensemble de circonstances dans lesquelles l’achat de terres auprès d’une entreprise thaïlandaise locale peut être parfaitement légitime - si l’entreprise elle-même est une entreprise légitime.
Le fait qu'une société ait des actionnaires étrangers peut être un drapeau rouge pour les autorités, mais ce n'est pas illégal. On ne peut pas en dire autant des candidats thaïlandais, qui n'ont aucun intérêt à diriger l'entreprise, qui ne sont que des noms inscrits sur un grand livre dans le bureau d'un avocat. Ils enfreignent la loi, de même que l'étranger qui a créé l'entreprise sous son nom.
Mais si une entreprise est bien établie, gérée de manière professionnelle, respecte la loi à la lettre et paie ses impôts, il est extrêmement improbable que les autorités thaïlandaises la considèrent comme illégale. Les autorités thaïlandaises verront vite quelles sont les tentatives de contournement de la loi, mais quiconque agit de la bonne façon peut trouver un chemin clair vers la propriété foncière au nom de son entreprise.
Si l’étranger utilise personnellement une villa appartenant à la société, le même «avantage en nature» (traité dans le cadre de la propriété d’une société offshore) se poserait et entraînerait des incidences fiscales. Encore une fois, si tout cela est géré "dans les règles du livre", il n'y a pas de quoi avoir peur.
En quelques mots
Cette section offre un aperçu extrêmement franc des récits racontés aux étrangers sur l’achat de biens immobiliers en Thaïlande, y compris de villas. Les croyances concernant ce qui est vraiment possible et ce qui est légal vont d’un extrême à l’autre, mais la plupart des méthodes de possession d’un bien foncier sont examinées de plus près.
L'intention ici n'était pas de contrarier les propriétaires existants, ni de rendre les gens si découragés qu'ils abandonnent leur rêve de posséder une propriété en Thaïlande. Bien au contraire, cela permet aux acheteurs potentiels de comprendre les voies légales de la propriété en Thaïlande et de comprendre que, même si certains droits peuvent être conférés à des étrangers, ils ne sont pas tous garantis. Parfois, tout dépend de la discrétion ou de l'interprétation de la loi par les fonctionnaires chargés de la paperasserie.
Que ce soit la vie citadine à Bangkok, les magnifiques plages et couchers de soleil de Phuket ou les montagnes de Chiang Mai, la Thaïlande est vraiment un pays étonnant. Il existe de magnifiques villas et condos disponibles dans toutes les régions du pays, mais pour trouver le logement qui convient, il faut parfois patience, persévérance et respect pour la loi.
L'esprit de la loi
Il existe une multitude d'opinions et de recommandations sur la manière dont un étranger peut contourner «la lettre» de la loi pour devenir propriétaire d'une propriété foncière. Le problème avec de tels systèmes est que, s'il est contesté devant un tribunal, le système de propriété étrangère ne sera probablement pas maintenu.
Il est intéressant de noter ce que dit la lettre de la loi en Thaïlande sur la propriété foncière étrangère. Plutôt que d'interdire expressément aux étrangers de posséder des terres, la loi stipule en réalité que les étrangers (étrangers) sont autorisés à posséder des terres. La section 86 de la loi portant promulgation du code foncier dispose: «Les étrangers peuvent acquérir des terres en vertu des dispositions d'un traité donnant le droit de posséder des biens immobiliers…». La loi omet de mentionner que le dernier traité de ce type a été résilié dans 1970.
En l'absence de traité, «l'esprit de la loi» consiste clairement à interdire la propriété étrangère de terres en Thaïlande. Indépendamment de l'ingéniosité de la prétendue échappatoire, il ressort clairement des décisions de justice que cet «esprit» du droit est invariablement respecté.
Lorsqu'une affaire est jugée par un tribunal où la terre est réputée appartenir à un étranger ou contrôlée par un étranger, le même verdict est rendu à peu près à chaque fois. Que ce soit devant un tribunal de première instance local ou une cour d'appel (telle que la Cour suprême de Bangkok), les programmes qui ont aidé les étrangers à contourner la loi sont régulièrement réprimés par des juges.
Si un étranger est propriétaire de l'immeuble et que le litige ne porte que sur l'utilisation ou les droits sur le terrain qu'il loue dûment, il est assez courant que les juges se rangent à côté de l'étranger. Cela devient un problème lorsqu'il s'agit de posséder ou de contrôler le terrain physique.
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