Comment Excel au marketing de votre propriété
Vous souhaitez augmenter immédiatement les revenus locatifs de votre propriété? Voici quelques conseils marketing précieux et des stratégies infaillibles pour donner à votre entreprise de location un ascenseur supplémentaire dès aujourd'hui.
Comment se démarquer dans la foule
Alors que Phuket connaît une croissance annuelle du nombre de touristes arrivant sur l'île, le marché de la location immobilière reste très concurrentiel.
Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles une propriété sera louée avec plus de succès que d'autres. En fait, le diable est vraiment dans les détails. Très souvent, les plus petites choses peuvent faire la plus grande différence pour les locataires potentiels.
Même pendant la haute saison (de décembre à mars), certaines propriétés sont difficiles. Mais quand on regarde de plus près, il est facile de voir pourquoi ils se débattent.
Nous avons vu tant de propriétés échouer sur le marché locatif, malgré leur énorme potentiel, parce que les propriétaires ne respectaient pas certaines «règles de location» de base. D'autres ont échoué parce que les propriétaires (ou dans certains cas les agents) n'ont pas prêté attention aux détails.
Les vacanciers exigeants veulent se sentir chez eux et ils veulent un bon rapport qualité-prix. Cela ne veut pas dire qu'ils veulent un prix bon marché; cela signifie qu'ils veulent avoir l'impression d'en avoir pour leur argent. S'ils ont payé le prix du luxe, ils s'attendent au luxe. Les clients satisfaits laisseront des critiques positives, et sans de bonnes critiques, votre travail sera beaucoup (beaucoup, beaucoup) plus difficile. Louer votre villa avec succès devient presque impossible si vous recevez un grand nombre de critiques négatives.
En tant que propriétaire, vous voulez que votre entreprise de location de vacances soit un succès, et cela ne se fait pas automatiquement. Ayez un plan de match - une stratégie pour faire remarquer votre propriété et garder une longueur d'avance sur vos concurrents. (Oui, concurrents. Vous êtes en concurrence avec toutes les autres villas de l'île. Ne perdez jamais de vue ce fait.)
Voici quelques conseils simples que vous pouvez suivre pour vous assurer que vous êtes maximiser vos revenus locatifs.
D'abord et avant tout - Rendre votre propriété légale
Les gens ne s'en tirent pas en enfreignant la loi dans d'autres pays. Alors pourquoi les propriétaires s'attendent-ils à s'en tirer en Thaïlande?
C'est presque absurde le nombre de personnes qui (sciemment ou non) opèrent sous le radar ici. Ils ne suivent pas les bonnes procédures lorsqu'ils louent leurs propriétés à des vacanciers. Et la plupart d'entre eux ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs.
L'enregistrement de votre maison est la première étape, et c'est relativement simple à faire. Une fois inscrit, vous avez la liberté de commercialiser légalement votre propriété dans le monde entier. Les locations à long terme ne sont pas tellement un problème, mais si vous prévoyez de louer votre propriété sur une base hebdomadaire ou quotidienne, il y a d'autres étapes à prendre.
Les locations à court terme sont définies comme tout ce qui est inférieur à 30 jours, et celles-ci nécessitent une licence, qui est facilement disponible. Vous devrez également informer l'immigration lorsque vos invités étrangers arriveront sur l'île. Il s'agit d'une exigence statutaire pour toute personne proposant des locations à court terme.
Et même si les impôts ne sont pas aussi douloureux que dans d’autres pays, vous devez quand même déclarer et payer des impôts sur vos revenus de location.
Ce sont les principaux domaines où de nombreux propriétaires se plient à la loi en louant leurs propriétés à Phuket.
Ne serait-il pas libérateur de savoir que vous avez tout fait de haut avec votre location de villa? Parce que ce n'est qu'alors que vous pourrez vous plonger dans le marché lucratif de la location de Phuket sans craindre de récriminations juridiques.
Nous avons déjà vu les premiers indices de ce qui sera probablement des mesures de répression plus importantes sur les locations illégales à Phuket. En enregistrant votre propriété et en suivant les procédures appropriées, vous ferez partie des propriétaires qui évitent les amendes pour chaque infraction.
Donc, si c'est vraiment aussi simple, pourquoi quelqu'un choisirait-il d'opérer illégalement? Nous ne savons pas non plus. Mais nous savons que les récriminations potentielles ne se limitent pas à des violations de la loi sur les hôtels. Si la propriété est assurée par une société thaïlandaise, il pourrait également y avoir des violations potentielles de la loi foncière, du code civil et commercial et de la loi sur les affaires étrangères.
Celles-ci entraînent des sanctions beaucoup plus sévères, et toute propriété signalée en rouge pour location illégale alertera également les autorités de ces autres violations. Pourquoi attirer l'attention sur vous?
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Définir votre stratégie: définissez vos tarifs et soyez réaliste
Une fois que vous avez réglé les aspects juridiques, il est temps de vous concentrer sur votre stratégie.
D'après notre expérience, si vous avez une belle propriété et que vous faites un effort supplémentaire pour la distinguer des propriétés similaires, vous en récolterez les fruits.
Définissez clairement votre objectif, puis construisez votre stratégie sur cette base.
- Quelles sont les caractéristiques de vente uniques de votre maison?
- Combien d'efforts souhaitez-vous consacrer aux rénovations et à la finition?
- Quel prix voulez-vous viser?
- Combien d'efforts souhaitez-vous consacrer au marketing?
- Voulez-vous attirer uniquement des clients sur les prix ou visez-vous le haut de gamme du marché?
Les rénovations n'ont même pas besoin d'être majeures pour faire la différence. Une simple couche de peinture peut ajouter quelques milliers de bahts chaque mois au prix de location. Si la propriété est plus ancienne, la finition des planchers de bois franc ou de carrelage ajoutera toujours à l'attrait.
Lorsqu'il s'agit de «touches finales», celles-ci peuvent être encore plus basiques, mais finalement tout aussi lucratives. Par exemple, payez quelqu'un pour nettoyer professionnellement la maison de haut en bas. Ajoutez quelques décorations de bon goût - même des coussins et des chemins de lit peuvent suffire à attirer les locataires. Une fois que vous avez fait cela, organisez des photographies ou des vidéos professionnelles à des fins de marketing (nous en parlerons plus tard).
En réfléchissant sérieusement à votre stratégie marketing, il est facile de rajeunir une propriété et d'optimiser les taux d'occupation. Bien sûr, vous ne pouvez pas vous attendre à le louer 365 jours par an avec des locations à court terme. (Ne serait-ce pas génial si vous le pouviez!?) Mais la bonne stratégie améliorera votre rentabilité actuelle.
Si vous êtes vraiment «partant», vous devez concevoir une stratégie qui apporte soit le nombre maximum de clients, soit le revenu maximum par location (ou idéalement les deux). Quoi qu'il en soit, il est primordial de maximiser votre visibilité grâce au marketing.
Avec le tourisme en hausse dans toute la Thaïlande, vous devriez prospecter toutes les régions du monde, que ce soit des locataires à court ou à long terme.
Il serait imprudent de ne pas profiter des opportunités offertes par le secteur touristique en plein essor de la Thaïlande.
La chose importante à se demander est ce que vous voulez obtenir de votre bien locatif. Voulez-vous la gérer comme une entreprise rentable ou simplement en faire suffisamment pour couvrir les dépenses de votre propriété? Ou ciblez-vous quelque chose entre les deux?
Si vous essayez de maximiser vos revenus, mais souhaitez également vous impliquer davantage dans les opérations quotidiennes, l’entretien et la maintenance, il est difficile de le faire vous-même.
Une réputation société de gestion immobilière peut vous aider avec tout cela. Les sociétés de gestion qui réussissent restent en affaires pendant des décennies parce qu'elles sont douées dans ce qu'elles font.
Utiliser une société de gestion implique naturellement des frais, mais une fois que vous voyez l'argent arriver régulièrement, vous réaliserez que cela en valait la peine.
Soyez juste avec votre marketing et vos prix
En matière de normes de marketing et de publicité équitables, la Thaïlande est un marché non réglementé. Il y a toujours le risque qu'une propriété achetée ou louée à Phuket soit complètement différente de ses photographies.
Nous avons vu des propriétés annoncées à l'aide de photographies d'il y a dix ans, même si la propriété d'aujourd'hui est méconnaissable à partir de ces images. Mais ce n'est même pas la pratique la plus trompeuse que nous ayons observée.
Nous avons rencontré d'innombrables propriétés qui sont tout simplement atroces. Parfois, le problème est aussi «mineur» qu'un téléviseur qui ne fonctionne pas. Ou peut-être que la propriété a juste besoin d'un léger nettoyage.
Mais d'autres fois, il y a des carreaux cassés partout, de la moisissure sur les murs ou des meubles de patio en rotin qui tombent en morceaux. Dans certains cas, il y a même des terrasses qui sont pourries jusqu'au cœur. Et pourtant, ces endroits sont toujours loués pour ce que la plupart des gens considèrent comme des taux supérieurs.
Il est possible que les propriétaires soient des «propriétaires absents» utilisant des agents peu recommandables. En d'autres termes, ils peuvent ignorer honnêtement que leur propriété est tombée dans un tel état. Mais que la faute incombe au propriétaire ou à l'agent, une telle volonté de duper de manière flagrante les vacanciers est audacieuse.
Notre point ici est le suivant: si vous prévoyez de baser votre stratégie uniquement sur la compétitivité des prix, soyez juste dans votre marketing. Si vous offrez de la qualité, offrez de la qualité.
Veuillez ne pas tenter de louer votre propriété si elle rencontre des problèmes similaires à ceux mentionnés ci-dessus. (Et ne permettez pas à votre agent de le faire non plus.) Un tel comportement donne au marché de la location de Phuket une mauvaise réputation et dévalorise finalement votre propriété.
Soyez OTT dans vos descriptions… mais ne mentez pas!
D'un point de vue marketing, vous souhaitez tirer le meilleur parti des caractéristiques uniques de votre propriété.
Tout a un argument de vente, et chaque fonctionnalité individuelle sera attrayante pour quelqu'un dans le monde. Cependant, si vous voulez réussir, concentrez-vous sur les attributs les plus universellement attrayants de votre propriété. Faites une liste et soyez conscient de chaque fonctionnalité lorsque vous préparez la stratégie marketing.
Stressez-les. Développez-les. Le marketing est une question de qualité de vente - tout locataire potentiel saura qu'il est vendu, mais il ne veut pas qu'on lui mente. Alors ne mens pas.
La meilleure caractéristique de votre propriété n'est peut-être pas physique. Peut-être que les équipements ne sont pas les meilleurs. Peut-être que la piscine n'est pas la plus grande. Mais il se peut que le rapport qualité-prix que les locataires obtiennent pour votre emplacement soit incomparable. Si le rapport qualité-prix est le meilleur argument de vente, assurez-vous de le souligner.
Pour les propriétés haut de gamme, vous voudrez probablement mettre en valeur les hauts plafonds ou la qualité des luminaires et des finitions. Pour certains clients, une cuisine occidentale complète avec des appareils européens est un argument de vente majeur.
Cela peut également être l’emplacement et les vues que vous aurez de votre villa. Phuket est un paradis tropical. Si votre propriété permet aux clients d'apprécier ce fait, alors certainement. . . criez-le des toits dans votre marketing!
Votre objectif est de créer une proposition unique afin que les clients potentiels se rapportent à votre produit. Les clients doivent considérer ce que vous avez à offrir comme étant supérieur à des propriétés comparables.
Si leurs vacances ont été agréables et qu'ils sentent votre logement ajouté à cette jouissance, ils vous recommanderont également votre propriété. Ils en parleront à leur famille, à leurs amis et même à leurs collègues de travail. À tout le moins, ils vous «aimeront» sur les réseaux sociaux.
Une partie de ceci pourrait dépendre du service personnalisé que vous offrez. Très souvent, ce sont les plus petites choses qui vont le plus longtemps vers la location de votre propriété. Être pédant. Soyez capricieux. L'effort en vaut la peine.
Lorsqu'il s'agit de se connecter avec des personnes ou de les toucher avec émotion, deux plus deux peuvent vraiment être égaux à dix.
Une image vaut mieux que mille mots
Nous avons mentionné ci-dessus que vous devriez faire nettoyer la propriété par un professionnel avant de faire les photos / vidéos marketing. La photographie est un autre domaine où il est impératif de faire appel à un professionnel.
S'ils ne peuvent pas le voir en personne, il est essentiel d'aider les hôtes potentiels à «se connecter» à votre propriété. Des photos de qualité sont essentielles pour maximiser vos revenus de location, surtout si vous utilisez les médias sociaux.
Tout est question de premières impressions. C'est sur le facteur wow. Vous souhaitez créer une expérience visuelle aussi étonnante que votre propriété est capable de la produire. La première impression des gens devrait être: «Waouh!
Des études ont montré que, qu'il s'agisse de vendre ou de louer une maison, dépenser de l'argent pour un photographe expert vaut chaque centime. Un bon photographe doit capturer les caractéristiques uniques et les plus captivantes de votre propriété.
Il y a de bons photographes et des photographes moyens. Assurez-vous de trouver quelqu'un qui peut vous montrer un portefeuille d'autres propriétés qu'ils ont photographiées. Vous voulez voir exactement ce que vous allez obtenir.
(Remarque: il s'agit du portefeuille immobilier d'un photographe que vous souhaitez voir. Un talent pour photographier des portraits et des paysages ne se traduira pas nécessairement par un talent pour capturer une propriété.)
Mais la décision ultime et la plus vitale dépend de vous: quelles photos utiliser? Jetez un œil critique sur les photos et sélectionnez celles qui capturent l'essence de votre maison.
Oh, ouais, et demandez toujours les coupes B. Celles-ci sont particulièrement utiles lors de la publicité de votre propriété sur les réseaux sociaux où vous souhaitez constamment «garder les choses fraîches».
Soyez un pas en avant avec votre campagne marketing
Utiliser les médias sociaux - Sites Web et Facebook
Si vous êtes un propriétaire immobilier haut de gamme, vous pouvez envisager de créer votre propre site Web. Cela est particulièrement vrai si vous travaillez vous-même dans cette entreprise de location.
Un bon informaticien pour créer et maintenir votre site Web est relativement bon marché dans cette partie du monde. Il faut un peu de travail pour donner à votre contenu une apparence professionnelle, mais cela se paie de nombreuses fois.
Un site Web fonctionne bien avec une page Facebook. Mais si vous ne souhaitez pas créer de site Web, concentrez-vous sur une page Facebook dédiée à votre propriété.
En plus de profiler votre propriété, vous pouvez publier des extraits d’informations ou même des articles sur Phuket. Vous serez surpris du succès que cela peut avoir après que vous ayez créé une bonne audience ou eu des critiques positives.
Si vous en faites votre travail à plein temps, il existe d'autres pistes de médias sociaux que vous voudrez peut-être explorer. Vous pourriez même envisager de créer un blog.
Tout cela peut être fait en plus des outils marketing habituels, tels que booking.com, airbnb et des sites similaires.
(Vous avez peut-être entendu dire que les locations de type airbnb ont été critiquées dans de nombreux pays et villes du monde. Cela s'est également produit en Thaïlande et à Phuket, car trop de personnes n'ont pas pris les mesures nécessaires pour rendre leurs propriétés légales. Nous mentionnons ci-dessus comment rendre votre propriété légale. Cela signifie que vous êtes libre de proposer des locations à court terme de type airbnb, à condition de respecter les règles.)
Il est également intéressant d'investir dans un «calendrier de disponibilité en ligne». Cela permet aux gens de vérifier facilement les dates d'ouverture de votre propriété par rapport à leur propre calendrier de vacances.
Vous pouvez également souhaiter un calendrier de disponibilité pour permettre aux clients potentiels de réserver votre propriété en ligne. Celles-ci sont relativement peu coûteuses et, associées à un site Web et / ou à Facebook, vous permettent d’offrir un service plus complet.
Contactez chaque agent immobilier à Phuket
Obtenez de l'aide à Phuket. C'est un must absolu.
Les agents immobiliers sont l'un des moyens les plus efficaces d'obtenir des locations, en particulier dans les périodes les plus calmes. Contactez chaque agent immobilier à Phuket. Cela prend un peu de temps, mais c'est facile à faire sans avoir à faire le tour de l'île.
Vous allez simplement en ligne et trouver les coordonnées de toutes les entreprises. Envoyez ensuite un e-mail générique demandant à chacun d’entre eux de considérer son rôle d’agent de location de votre propriété.
Avoir un dépliant ou une mini-brochure bien conçu sur votre propriété, avec des liens vers vos pages de médias sociaux, vous aidera. Vous pouvez même envisager de mettre en place une boîte de dépôt avec un plus grand portefeuille de photos.
Même si vous sacrifiez 10% de vos revenus en faisant appel à un agent, ce service est amorti si vous faites louer des invités en basse saison. Lorsque le nombre de touristes est en baisse, tout le monde se bat pour les mêmes clients.
Les agents sont le meilleur moyen de trouver ces clients. Ils ajouteront probablement également votre propriété à leurs propres sites Web (vous donnant une visibilité encore plus grande).
S'ils aiment votre propriété et savent que vous en avez pris soin, la vôtre sera peut-être la première propriété qu'ils montreront aux parties intéressées.
Assurez-vous d'obtenir les commentaires et les commentaires de tous les invités
Toujours. Demander. Pour. Retour d'information.
Demandez aux clients de vous dire ce qui manque et ce qui peut être amélioré. La plupart des gens prendront plaisir à vous en donner pour leur argent.
Vous ne voulez évidemment pas entendre de critiques sérieuses sur votre maison ou votre service - personne ne le fait. Mais si cela est justifié, prenez-le à cœur et assurez-vous d'améliorer l'expérience pour les prochains clients.
Il est important de rendre 1 ou 2 visites à vos invités pendant leur séjour. Les gens pourraient ne pas faire l'effort de vous appeler pour une plainte ou un problème. Mais si vous vous présentez et demandez si tout va bien, ils seront plus susceptibles de vous dire ce qui ne va pas.
Cela vous donne la possibilité de résoudre le problème sur-le-champ, avant et après leur départ, et avant qu’ils ne puissent déclasser votre note en ligne.
Les commentaires ne seront pas toujours des plaintes. Nous avons eu des retours positifs incroyables, et même des conseils sur de petites choses qui pourraient être ajoutées ou modifiées. Cette critique constructive nous a aidés à savoir ce qui fonctionne et à changer ce qui ne fonctionne pas.
Si vous pouvez améliorer le service, le confort et l'expérience de vacances complète pour les futurs clients, c'est absolument inestimable!
La meilleure façon d'assurer la répétition des affaires est de rendre les gens heureux avec le service que vous offrez. Assurez-vous que chaque invité publie un avis pour vous le dernier jour. Vous pouvez même leur envoyer un e-mail ou un message WhatsApp pour les remercier de leur séjour. Incluez un lien et demandez-leur de cliquer dessus et d'évaluer leur séjour.
Les bonnes critiques sont l’élément vital de votre entreprise et l’outil publicitaire le plus puissant à votre disposition. Ne les gaspille pas !!
Si vous débutez dans la location immobilière, vous serez étonné de la transformation et de l’évolution de votre entreprise à la suite d’évaluations positives. De bonnes critiques mènent à plus de demandes, et ces demandes se transforment en réservations confirmées.
Rappelez-vous la cohérence
Être cohérent. Ne construisez pas de bonnes critiques, puis laissez tomber la balle. Nous l'avons vu maintes et maintes fois. Il faut du temps et des efforts pour arriver là où vous voulez être, mais pas du tout pour revenir à la case départ. Ne devenez pas victime de complaisance.
Lorsque l'endroit est occupé et qu'un propriétaire pense avoir réussi, il oublie souvent de se concentrer sur les petites choses. Lorsque les normes baissent, les cotes baissent et cela peut se transformer en «spirale de la mort» si elles ne sont pas corrigées.
Définissez vos normes et respectez-les. Restez fidèle à la philosophie qui a fait de votre entreprise un succès.
Utiliser une société de gestion immobilière
Si tout ce qui précède vous semble trop difficile à gérer, alors engagez un société de gestion immobilière.
Une bonne entreprise de gestion aura une équipe de travailleurs spécialisés chacun dans un domaine différent. Ce qui peut sembler être un travail difficile pour vous est un jeu d'enfant pour eux et une partie de leur routine quotidienne.
La plupart des sociétés de gestion proposent une gamme de packages de services. Celles-ci commencent par le marketing de location de base, jusqu'à un contrat de service complet. Cela signifie que même avec une entreprise de location impliquée, vous avez toujours le choix. Vous pouvez décider de prendre soin de votre bien, mais laissez-leur la finition et la gestion des locations. Ou vous pouvez les laisser gérer tout le caboodle.
Si vous êtes un propriétaire absent (c.-à-d. Vivant à l'étranger), une bonne société de gestion prendra soin de votre propriété. Ils s'occuperont de la maintenance et veilleront à ce que même les plus petites choses soient réparées. Ils changeront les ampoules, remplaceront les carreaux, nettoieront la piscine et veilleront à ce que le jardin soit en bon état. Une société de gestion de confiance s'occupera de votre propriété comme si elle était la leur.
Ils soulagent également les «maux de tête» pour vous. Ils collectent les dépôts, assurent la liaison avec les autorités locales et l'immigration, collectent les dépôts et accueillent les invités. Si vous ne vivez pas à Phuket, ce sont vos yeux et vos oreilles et votre représentant de confiance sur le terrain.
En résumé
Très peu de villas se "louent".
Quand il s'agit de mettre en place et de commercialiser votre propriété, se concentrer sur les détails différenciera votre villa des autres. Si vous faites bien les petites choses, les grandes choses ont tendance à se mettre en place.
Mais pour louer votre propriété avec succès, vous devez être proactif. Cela signifie soit de participer activement au marketing quotidien, à l'exploitation et à la maintenance de votre villa, soit de s'assurer que vous avez quelqu'un sur place pour faire ce travail à votre place.
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