PROPRIÉTÉ DE PROPRIÉTÉ EN FRANCHISE À PHUKET
Appartements en résidence à Phuket
La copropriété en pleine propriété est assez claire et constitue le meilleur moyen pour les étrangers de posséder des biens en Thaïlande. La loi thaïlandaise stipule qu'un immeuble en copropriété peut avoir jusqu'à 49% de propriété étrangère, ce qui signifie qu'au moins 51% de tout immeuble doit appartenir à des ressortissants thaïlandais.
Un titre de copropriété inclut une partie de l'immeuble, ce qui signifie que chaque propriétaire a un «intérêt fractionné» dans l'immeuble. Cela comprend les espaces communs tels que la piscine, le gymnase, les jardins, le parking et la réception. Un titre de copropriété doit spécifier non seulement la taille de l'unité elle-même, mais également la superficie totale commune (et le pourcentage de propriété de l'unité). Cet intérêt fractionnaire représente également l'intérêt de vote que le propriétaire détiendra au sein de l'association de résidents ou de propriétaires.
Un de nombreux avantages et avantages d'un condominium en pleine propriété est-ce qu'il peut être pleinement et légalement détenu par un étranger. La propriété est permanente et à perpétuité jusqu'à ce que le propriétaire décide de la vendre.
Un autre avantage d'un condominium en pleine propriété est la législation favorable en matière de succession, en ce sens que les étrangers peuvent transmettre leur condominium thaïlandais à leurs héritiers. Mais si les lois sur les successions sont plus avantageuses que celles des villas à bail, elles ne sont ni parfaites ni parfaitement claires.
Il y a une législation concurrente à l'oeuvre ici. Loi sur les condominiums stipule que tout étranger qui hérite d'un condominium doit en informer le bureau foncier compétent dans les 60 jours qui suivent l'héritage. À défaut de respecter des critères de propriété spécifiques, l'héritier étranger peut alors être contraint de vendre l'unité dans l'année 1 du décès de son propriétaire.
Le Code civil et commercial thaïlandais (CCC) indique toutefois que l'héritier du bien hériterait également du droit de posséder le bien. C'est ce qu'a formulé l'avis juridique officiel du Département des terres - que le droit du propriétaire décédé à acquérir des biens et conserver la propriété passe à son héritier lors de son décès.
Toutefois, l'interprétation par le département des terres de la loi sur les successions dans le cadre de la CCC n'est pas encore étayée par une jurisprudence suffisante pour qu'un héritier soit certain de bénéficier de droits de propriété permanents. L'une des cinq exigences en matière de copropriété stipulées par la Loi sur les condominiums est un formulaire de transaction de change (FETF) émis au nom du propriétaire du condo.
Une façon de faciliter tout héritage futur consiste pour l’acheteur à demander à sa banque étrangère de donner plusieurs noms à l’instruction de virement télégraphique lorsqu’il transfère l’argent vers la Thaïlande pour l’achat de la propriété. La banque réceptrice thaïlandaise pourra alors lister tous ces noms sur le FETF.
Les noms figurant sur le FETF doivent ensuite être enregistrés en tant que copropriétaires du condo, ce qui garantit l'héritage en cas de décès de l'acheteur principal du bien. (Faire de la société offshore le propriétaire inscrit de la propriété est un autre moyen d’assurer une succession plus facile, car le FETF sera au nom de la société.)
Cependant, si une interprétation stricte de la Loi sur les condominiums est appliquée à un héritage - plutôt qu'une interprétation plus favorable de la CCC - les choses se compliquent un peu. Toute personne qui hérite d'une propriété (si elle choisit de la conserver) peut être tenue de transférer en Thaïlande le montant nécessaire pour acheter l'unité. Cela peut sembler contre-intuitif, mais il est possible que quelqu'un achète effectivement le condo dont il vient de hériter. Les exigences relatives aux FETF seront discutées plus en détail, mais pour plus d'informations sur les cinq exigences (ou «Portes») relatives à la propriété étrangère d'un condo en Thaïlande, voir ci-dessous Sam Samo de l'OIT.
Si vous envisagez sérieusement d’acheter un condominium à Phuket, vous voudrez peut-être lire notre guide complet sur la façon de faire les choses correctement et sur ce à quoi vous attendre tout au long du processus:
CE QUE SAM DIT SUR LES «CINQ PORTES»
La section 19 de la loi sur les condominiums dispose des «cinq portes» permettant à un étranger de devenir propriétaire d'un condo thaïlandais. Si l’une des conditions suivantes est remplie, l’étranger peut procéder à l’achat d’un condo en son propre nom, à condition que 49% au plus de ce projet appartient déjà à des intérêts étrangers.
Section 19 Une personne étrangère ou une personne morale considérée comme étrangère par la loi peut être propriétaire d'une unité si cette dernière remplit les conditions suivantes:
- La personne obtient un permis de séjour conformément au droit de l'immigration;
- La personne obtient un permis pour entrer dans le pays conformément à la loi sur la promotion de l'investissement;
- La personne est une personne morale au sens de la section 97 et de la section 98 du code foncier, enregistrée en tant que personne morale de droit thaïlandais.
- Cette personne est une personne juridique étrangère au sens de l’Annonce du Conseil Révolutionnaire n ° 281 datée du 24 novembre BE 2515 (1972) et obtient un certificat de promotion de l’investissement conformément à la loi sur la promotion de l’investissement.
- Il s'agit d'une personne étrangère ou d'une personne morale considérée comme étrangère par la loi, apportant des devises dans le pays, retirer des fonds d'un compte en bah thaïlandais d'une personne ayant son lieu de résidence à l'extérieur du pays ou retirer des fonds d'une monnaie étrangère. compte de dépôt basé.
Le numéro 5 est évidemment le FETF, qui est la «porte» la plus commune utilisée par les étrangers pour acheter un condo, mais il suffit de satisfaire l’un des cinq critères pour avoir droit à la propriété étrangère en pleine propriété d’un condominium en Thaïlande.
Une entreprise des îles Vierges britanniques (BVI)
Pour tout étranger concerné par la planification de la succession, il peut être intéressant d’acheter un condominium par l’intermédiaire d’une société offshore. Il peut s'agir d'une société enregistrée aux Seychelles, à Maurice, aux Îles Turques et Caïques ou dans d'autres juridictions offshore, mais les sociétés des îles Vierges britanniques sont généralement privilégiées en tant que sociétés de portefeuille immobilier car elles constituent l'un des centres offshore les plus établis et leurs coûts de fonctionnement annuels sont compétitifs.
Il est important d'établir une distinction entre le recours à une société offshore pour acheter un condominium et le recours à une société thaïlandaise pour contourner les règles relatives à la propriété foncière. (Cette dernière pratique est expliquée plus en détail à la section «Villas, maisons et biens fonciers de Phuket» à la page 37.) Il est question ici de l’achat légal d’un condominium en pleine propriété, non pas par un particulier étranger, mais par une société étrangère. La propriété de sociétés offshore résout le problème de l'héritage, car les entreprises ne meurent pas.
Par le biais d'une société des îles Vierges britanniques, l'étranger peut contrôler la propriété du condo en contrôlant l'actionnariat de la société. En outre, s'ils souhaitent vendre le condo, ils n'ont besoin que de vendre la société BVI. En transférant l'actionnariat de la société, le nouvel acheteur possède la société et le condo, mais cela peut ne pas être rentable avec des condos moins chers.
Pour commencer, la création d’une entreprise dans les îles Vierges britanniques coûte quelques milliers de dollars. Après cela, les coûts de fonctionnement annuels sont légèrement supérieurs à 1,000 par an. Pour un condo studio 100,000, cela peut être plus que ce que quelqu'un est prêt à payer. Pour un penthouse avec vue sur la mer $ 800,000, cependant, cela peut sembler une évidence.
Il y a aussi la question de savoir ce que la propriété thaïlandaise implique en droit des sociétés. Si une société offshore possède la propriété, il y a des conséquences fiscales potentielles. Bien que les comptes audités ne constituent pas une obligation légale dans les îles Vierges britanniques, la société doit déposer en Thaïlande un bilan détaillant les revenus locatifs. En outre, si l'occupant étranger est un administrateur de la société offshore, leur «loyer gratuit» est considéré comme un avantage en nature de la société. Le particulier doit alors payer de l'impôt sur la juste valeur marchande du loyer annuel.
Enfin, si le condo est vendu, la société BVI doit payer l’impôt sur les sociétés en Thaïlande sur tout gain en capital. Si le but de la société est la facilité d’héritage, ce dernier peut évidemment être évité en transférant la propriété de la société.
Lorsque la propriété sera finalement vendue, quel que soit le nombre d'années à venir, le titre en pleine propriété sera transféré hors de la société BVI. Lorsque cela se produit, le vendeur final (le propriétaire final de la société) devra payer un impôt sur le revenu basé sur le total des gains en capital réalisés sur la propriété.
Condotel et condominiums licenciés
Un Condotel est une espèce hybride de biens immobiliers à Phuket combinant les services d'un hôtel et d'un condominium. C’est un concept répandu dans d’autres parties du monde, qui permet d’acheter des logements individuels, puis de les louer à l’hôtel. En bref, ce type de propriété est destiné à quiconque est purement intéressé par l'investissement et non à une personne cherchant une résidence secondaire.
Le propriétaire d'une unité Condotel peut la louer sur une base mensuelle, hebdomadaire ou même quotidienne. (Pour quiconque a respecté les restrictions imposées à Airbnb par des villes et des pays du monde entier, il s'agit d'un avantage énorme pour tout investisseur immobilier.)
Une société de gestion hôtelière est généralement employée pour gérer la station et ces sociétés offrent toutes des programmes de location intéressants.
Le propriétaire dispose généralement d'un nombre fixe de jours par an pour utiliser son unité, mais pour le reste du temps, la société de gestion considère l'unité comme une chambre d'hôtel normale. Dans la plupart des cas, ils s’occupent également de l’entretien et des réparations de l’appareil.
La plupart des développements Condotel offrent soit un rendement garanti, soit l'option de constituer un «pool de location», ce qui oblige le propriétaire à mettre son logement à la location (avec les autres propriétaires participants). Les propriétaires mettent ensuite en commun les revenus locatifs et se partagent les bénéfices.
L'attrait d'un investissement Condotel pour un étranger est évident. Premièrement, ils sont autorisés à posséder un logement en copropriété en pleine propriété à perpétuité. Deuxièmement, ils sont légalement autorisés à faire gérer la location de leur unité par une société de gestion hôtelière professionnelle. Ils peuvent donc profiter du secteur immobilier florissant de la Thaïlande, tout en capitalisant sur le secteur touristique en plein essor de Phuket. Dans le même temps, ils peuvent également profiter d'un hébergement «gratuit» à Phuket pendant quelques semaines chaque année.
Pour fonctionner efficacement en tant que condo et hôtel, un développement Condotel doit être appliqué à des fins commerciales dès le premier jour. Il est théoriquement possible pour la personne morale d'un condominium d'autoriser (ou au moins de tolérer) les locations à court terme, en "commercialisant" efficacement le condo pour l'utiliser comme Condotel. Si la personne juridique choisit de le permettre, l'accord des propriétaires n'est pas requis. Mais pour faire une demande de licence d'hôtel, faisant ainsi officiellement du développement un Condotel, non seulement la personne juridique doit accepter, mais cette commercialisation légale de l'espace commun nécessite également l'assentiment de 100% des propriétaires.
Il est regrettable que de nombreux projets de copropriétés aient été lancés sans que leur utilisation ne soit envisagée au préalable. Les locations à court terme (par exemple, quotidiennes et hebdomadaires) sont techniquement illégales en Thaïlande sans licence d'hôtel, mais de nombreux développements de copropriétés offrent des rendements garantis basés en grande partie sur le marché de la location à court terme.
Il est également possible qu'un grand nombre de personnes bénéficiant d'une location à court terme ne paient pas d'impôt sur leur revenu. Quiconque découvre la Thaïlande comprend vite que rien ne pose problème tant que le législateur n'a pas décidé d'agir. En d'autres termes, tout va bien. . . jusqu'à ce que ce ne soit pas.
Si Phuket devait connaître un ralentissement du tourisme, les hôteliers pourraient faire campagne pour que cessent les locations illégales à court terme. Tout projet de développement déjà exploité avec une licence d’hôtel serait bien entendu à l’abri des éventuelles réactions négatives. Donc, si les hôteliers réussissaient dans une telle campagne contre les locations à court terme, Condotels en tirerait profit.
Vous pouvez en savoir plus sur la situation des locations à court terme dans notre article sur le sujet ici:
Un aperçu de la situation actuelle des locations à court terme à Phuket 2020
Résidences de marque
Le secteur de l'immobilier de luxe propose également un hôtel / investissement hybride pouvant être détenu en pleine propriété par des étrangers. Parce que même si certaines résidences de marque à Phuket sont des villas, de nombreux développements sont légalement structurés en tant que condominiums.
L'attrait des résidences de marques pour les particuliers fortunés est évident. Les investisseurs acquièrent la qualité et les niveaux de service élevés qui sont synonymes de chaînes d'hôtels haut de gamme 5. Ils ont également la possibilité de gérer le complexe immobilier pour eux, y compris un pool de location s’ils ne résident pas sur place.
Cette popularité a considérablement accru la popularité de ces unités au cours des deux dernières décennies. Alors que les États-Unis représentent environ un tiers du total mondial, le marché mondial compte désormais plus de logements de marque 50,000 dans le monde, couvrant différents développements de 400.
Les origines des résidences de marque remontent à 1927 lorsque le Sherry-Netherland Hotel a ouvert ses portes sur la Cinquième Avenue, à l’angle sud-est de Central Park, à New York. Tandis que d'autres résidences de marque suivaient, le secteur ne redevint vraiment populaire que jusqu'aux 1980 lorsque Four Seasons lança des copropriétés rattachées à leur hôtel à Boston.
La première résidence de marque en Thaïlande a suivi peu de temps après avec l'Amanpuri à Phuket, qui a révolutionné le concept avec son cadre de villégiature.
Au cours des dernières années 30, le secteur s'est renforcé. Aujourd'hui, plus d'un groupe d'hôtels 70 sont entrés dans le secteur.
Ce n'est pas un hasard si la décennie qui a vu la création de résidences de marque (les 1920) et les périodes d'expansion du marché des hôtels de luxe (les 1980 et aujourd'hui) ont toutes été riches. création.
Selon Global Wealth Report du Credit Suisse: 2018, il existe des millions de millionnaires 42.2 dans le monde, tandis que le magazine Forbes indique le nombre de milliardaires à 2,153. Et au cours de la dernière décennie, le nombre de millionnaires et de milliardaires dans le monde a plus que doublé.
Cette démographie changeante est une bonne nouvelle pour les résidences de marque, car leurs prix ont tendance à dépasser de quelques crans les copropriétés traditionnelles. Mais pour cet argent, les acheteurs savent qu'ils peuvent s'attendre à des designs exquis, souvent de la part d'architectes de renommée mondiale, ainsi qu'à des intérieurs de luxe dotés d'équipements de la plus haute qualité. À Phuket, ils peuvent également s’attendre à ce que les centres de villégiature offrent un magnifique paysage et des vues magnifiques.
Les normes de qualité qui accompagnent le nom d’un hôtel de luxe garantissent non seulement que les unités se vendent à des prix supérieurs, mais aussi qu’elles sont très recherchées en tant que biens de location et qu'elles commandent des prix de location supérieurs.
Les développements existants ont été extrêmement populaires auprès des investisseurs thaïlandais fortunés, ce qui augure très bien pour l'industrie en Thaïlande en général et à Phuket en particulier.
Avec 49% de tout développement de condominiums disponibles en pleine propriété pour les étrangers - et les investisseurs thaïlandais déjà désireux d'investir dans les 51% restants des résidences de marque - le secteur des condominiums de luxe développera probablement davantage cet investissement hybride hôtel / condo à Phuket.
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