ภาพรวมเกี่ยวกับสถานการณ์ปัจจุบันของการเช่าระยะสั้นในจังหวัดภูเก็ต 2023

เจ้าของวิลล่าหรือคอนโดใด ๆ ในภูเก็ตหวังที่จะสร้างรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินของพวกเขาจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาปฏิบัติตามกฎหมายประเทศไทย

มีกฎหมายมากมายที่ปกป้องเจ้าของชาวต่างชาติ แต่นักลงทุนอาจเห็นกฎเกณฑ์บางอย่างว่าเป็นอุปสรรคในการเอาชนะ

ตัวอย่างเช่นเจ้าของที่เช่าห้องชุดให้กับผู้ที่มาพักผ่อนในช่วงวันหยุดจะต้องรู้ว่าสิ่งนี้ผิดกฎหมายหากไม่มีใบอนุญาตโรงแรม (การดำเนินการทางกฎหมายต่อ Airbnb โดยประเทศและเมืองต่างๆทั่วโลกได้เน้นย้ำข้อ จำกัด ที่คล้ายกันในที่อื่น ๆ )

หากคุณกำลังซื้อคอนโดมิเนียมภูเก็ตเป็นการลงทุนโดยมีการ จำกัด การใช้ของคุณเองดังนั้น "ความแตกต่างเล็กน้อย" นั้นเป็นสิ่งสำคัญที่คุณต้องเข้าใจ

บทความนี้นำเสนอภาพรวมคร่าวๆของสถานการณ์ปัจจุบันโดยรอบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นและสิ่งต่าง ๆ ที่อาจเปลี่ยนแปลงในอนาคต

คุณจะได้พบกับคนจำนวนมากในประเทศไทยที่มีความเห็นว่ารัฐบาล (หรือแม้แต่ศาล) จะดำเนินการเพื่อกระชับข้อ จำกัด ในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น แต่เจ้าของคอนโดและวิลล่าบางแห่งมีความกังวลและไม่ใช่เหตุผล

หากปัจจุบันคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่คุณเช่าเป็นระยะสั้นเป็นประจำ (เช่นรายวันหรือรายสัปดาห์โดยใช้ Airbnb หรือ booking.com) การยึดอำนาจใด ๆ โดยเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับการปฏิบัติที่ผิดกฎหมายนี้อาจบังคับให้คุณเริ่มเช่าเพียงระยะเวลาหนึ่งเดือน (หรือนานกว่านั้น)

นี่จะลดผลตอบแทนจากการลงทุนลงอย่างมากและอาจส่งผลต่อความสามารถในการขายคอนโดในอนาคต

แต่ถึงแม้ว่าการเช่าระยะสั้นผ่านพอร์ทัลการจองออนไลน์นั้นเป็นเรื่องปกติและได้รับการโฆษณาอย่างเปิดเผยจนถึงขณะนี้เราพบว่าไม่มีการบังคับใช้กฎหมายเพียงเล็กน้อยในจังหวัดภูเก็ต

กฎหมายพูดอะไรกันแน่? 

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2004 ระบุชัดเจนว่าไม่อนุญาตให้เช่าระยะเวลาน้อยกว่าหนึ่งเดือนโดยไม่มีใบอนุญาตที่จำเป็น นี่คือเหตุผลที่เจ้าของคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ทำผิดกฎหมายเมื่อพวกเขาเช่าให้กับวันหยุดพักผ่อนสองสามวันหรือหลายสัปดาห์ต่อครั้ง

อย่างไรก็ตามใน 2008 มีกฎกระทรวงออกเพื่อให้ยกเว้นจากพระราชบัญญัตินี้ มันอ่าน:“ ที่อยู่อาศัยใด ๆ ที่มีจำนวนห้องไม่เกินสี่ห้องไม่ว่าจะเป็นในอาคารเดียวหรือในหลายอาคารและมีความสามารถในการบริการรวมไม่เกิน 20 ผู้เข้าพักซึ่งดำเนินธุรกิจเป็นธุรกิจที่ให้บริการเพิ่มเติม แหล่งรายได้สำหรับเจ้าของ”

นี่หมายความว่าวิลล่าหรือคอนโดมิเนียม - หากมีน้อยกว่าสี่ห้องนอนและไม่นอนมากกว่า 20 คน - ไม่ได้จัดอยู่ในประเภทโรงแรมหรืออยู่ในหมวดหมู่ที่ไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม

การตีความยังไม่ชัดเจนสำหรับคนส่วนใหญ่ แต่มันอาจเปิดประตูให้เจ้าของบ้านพักตากอากาศและคอนโดที่ยื่นขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอการยกเว้นสำหรับทรัพย์สินของพวกเขา

อย่างไรก็ตามแม้ว่าพวกเขาจะทราบว่ามีข้อยกเว้นอยู่หลายเจ้าของได้ตัดสินใจว่าวิธีที่ดีที่สุดคือการเก็บรายละเอียดต่ำแทนที่จะพยายามที่จะใช้สำหรับการยกเว้น

อย่างน้อยก็ในบางครั้งพวกเขาฝืนใจกับกฎกระทรวงที่ยังไม่ได้ทดสอบอย่างเพียงพอ

แต่ถ้าพวกเขามีห้อง 4 น้อยกว่า (นอนน้อยกว่าคน 20) และพวกเขารายงานไปที่นายทะเบียนโรงแรมจ่ายภาษีที่ดินและบ้านรวมทั้งภาษีเงินได้จากการเช่าพวกเขาฟรีและชัดเจนจริงหรือไม่

เรายังไม่รู้

ด้วยวิลล่า 2008 Regulation ดูเหมือนว่าจะมีความคลุมเครือน้อยลง แต่การทำธุรกิจให้เช่าในคอนโดมิเนียมเป็นกิจกรรมเชิงพาณิชย์และหากไม่มีใบอนุญาตโรงแรมถือเป็นการละเมิดกฎหมายคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน

นอกจากนี้หากชาวต่างชาติอาศัยอยู่ในประเทศไทยและเช่าคอนโดของพวกเขามันเป็นการละเมิดพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเว้นแต่พวกเขาจะมีใบอนุญาตทำงาน

ยังไม่ชัดเจนว่าคุณจะได้รับการยกเว้นสำหรับอาคารชุดในแต่ละยูนิตหรือไม่หรือจะต้องใช้กับคอมเพล็กซ์ทั้งหมด (ถ้าเป็นแบบหลังจะเห็นได้ชัดว่ามีมากกว่าห้อง 4 ที่เกี่ยวข้องดังนั้นจึงอาจไม่ได้รับรางวัล)

ทั้งหมดนี้ไม่ต้องสงสัยเลยว่าจะมีความชัดเจนขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าไม่ว่าจะผ่านกฎกระทรวงหรือตามคำชี้ขาดของศาล

 อะไรที่เกี่ยวกับการเช่ารายเดือน

คนส่วนใหญ่รู้ว่าค่าเช่ารายเดือนเป็นที่ยอมรับอย่างสมบูรณ์เพราะพระราชบัญญัติโรงแรมกำหนดไว้โดยเฉพาะในมาตรา 4 ว่ากฎหมายว่าด้วยการจัดหาที่พักชั่วคราว (เช่นโรงแรม) ไม่รวมค่าเช่าหนึ่งเดือนหรือนานกว่านั้น

ซึ่งหมายความว่าสถานที่ให้บริการเช่าของคุณในประเทศไทยอาจใช้เว็บไซต์ออนไลน์เช่น booking.com หรือ Airbnb แต่สำหรับระยะเวลาการจองอย่างน้อยหนึ่งเดือน

ในภูเก็ตหากคุณพบผู้เช่าที่เหมาะสมการเช่ารายเดือนสามารถทำให้ได้ผลตอบแทนที่ดีในระยะสั้น

มีปัจจัยมากมายที่ต้องพิจารณาตามธรรมชาติ แต่ก็มีข้อดีหลายอย่างที่ทำให้การมีถิ่นพำนักระยะยาวมีเสถียรภาพ เจ้าของบางคนต้องการผู้เช่าถาวรมากกว่าที่จะเห็นคนขี่ม้าเป็นระยะ ๆ ของผู้ทำวันหยุดนักเลงลงมาบนที่ดินของพวกเขาตลอดทั้งปี

ช่วงเวลาผ่อนผันของโรงแรมล่าสุด

รัฐบาลไทยเพิ่งอนุญาตให้มีการนิรโทษกรรมเพิ่มเติมสำหรับโรงแรมที่ผิดกฎหมาย ช่วงเวลาผ่อนผันใหม่ให้โรงแรมที่ผิดกฎหมายจนถึงเดือนสิงหาคม 2021 เพื่อปฏิบัติตาม

โรงแรมที่ผิดกฎหมายทั้งหมดคาดว่าจะลงทะเบียนกับเจ้าหน้าที่และเพื่อให้แน่ใจว่าโรงแรมของพวกเขาปฏิบัติตามพระราชบัญญัติโรงแรมพระราชบัญญัติควบคุมอาคารและข้อบังคับอื่น ๆ อย่างครบถ้วน

กำหนดเวลาในการลงทะเบียนคือสิงหาคม 19th 2019 คุณสามารถอ่านเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ที่นี่:

https://www.bangkokpost.com/thailand/general/1698836/illegal-hotels-must-register-by-aug-19

โรงแรมที่มีคุณสมบัติในการนิรโทษกรรมต้องลงทะเบียนเป็นธุรกิจโรงแรมที่ไม่สอดคล้อง จากนั้นพวกเขาจะต้องดำเนินการต่อเพื่อจัดการกับการละเมิดความปลอดภัยภายใต้การกระทำที่เกี่ยวข้องซึ่งอาจเป็นไปไม่ได้สำหรับโรงแรมบูติกหรือคอนโดมิเนียมหลายแห่ง

การนิรโทษกรรมครั้งนี้จะส่งผลอย่างไรต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ให้เช่าระยะสั้นไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด เมื่อโครงการขายหมดแล้วนักพัฒนาส่วนใหญ่ก็จะย้ายไปโดยปล่อยให้ผู้บริหารของรีสอร์ทเป็นบุคคลที่สาม กล่าวอีกนัยหนึ่งนักพัฒนาไม่มีความสนใจอย่างแท้จริงในสิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากที่รีสอร์ทขายหมด

เนื่องจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องนั้นไม่น่าเป็นไปได้ที่อาคารชุดหลายแห่งจะไม่สนใจที่จะขอนิรโทษกรรมเพิ่มเติมโดยลงทะเบียนกับทางการหรือทำตามขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐาน ส่วนใหญ่จะเข้าใจค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการทำเช่นนั้น

ในการพัฒนาเต็มที่ที่ผู้คนอาศัยอยู่มานานหลายปีมีอุปสรรคเพิ่มเติมที่จะเอาชนะ เพราะเมื่อมันมาถึงการสร้างความมั่นใจว่าอาคารชุดเป็นไปตามกฎหมายมันไม่เพียง แต่เจ้าหน้าที่ที่ทำสิ่งที่ยากขึ้น

นิติบุคคลอาคารชุดยังกล่าวถึงวิธีการโปรโมตและเช่าคอนโดของคุณเช่นเดียวกับเจ้าของคนอื่น ๆ ในการพัฒนาของคุณ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งในคณะกรรมการผู้อยู่อาศัย) และการตัดสินใจและการกระทำของพวกเขาอาจขัดแย้งกับเจ้าของที่ต้องการใช้ประโยชน์จากการค้านักท่องเที่ยวที่กำลังขยายตัวในภูเก็ต

ดังนั้นฉันจะอยู่ที่ไหนด้วยการเช่าวิลล่าระยะสั้นของฉัน

แม้ว่าเราจะรู้จักเจ้าของวิลล่าหลายรายที่ยื่นขอยกเว้นโรงแรมได้สำเร็จ แต่เจ้าหน้าที่ในปัจจุบันดูเหมือนจะไม่เอื้อเฟื้อในการออกข้อยกเว้นเหล่านี้ สิ่งหนึ่งที่แน่นอนก็คือเจ้าของวิลล่ามีข้อโต้แย้งที่ซับซ้อนน้อยกว่าในการสร้างธุรกิจให้เช่ามากกว่าเจ้าของคอนโด

แม้ว่าเจ้าหน้าที่จะเป็นแอปพลิเคชันที่เดินช้า แต่ในทางเทคนิคเจ้าของอาจยังคงมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นดังนั้นการสมัครจะช่วยได้ ความจริงที่ว่าพวกเขาใช้ความพยายามในการนำไปใช้แสดงให้เห็นถึงเจตนาที่จะปฏิบัติตามกฎหมายซึ่งจะเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับกรณีของพวกเขาหากการเช่าระยะสั้นในอนาคตถูกท้าทาย

แม้กระทั่งก่อนที่จะได้รับการยกเว้นเจ้าของสามารถทำทุกอย่างที่เป็นไปได้เพื่อ "เหนือเรือ" โดยทำตามคำแนะนำ

สำหรับเจ้าของวิลล่าชาวต่างชาติสิ่งนี้เริ่มต้นด้วยการทำให้มั่นใจว่าพวกเขามี บริษัท ไทยที่ถูกกฎหมายทำธุรกิจให้เช่าของพวกเขาซึ่งเป็นไปตามกฎหมายไทยบัญชีไฟล์และจ่ายภาษี ถัดไปพวกเขาจำเป็นต้องทำความคุ้นเคยกับข้อกำหนดด้านสุขภาพและความปลอดภัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งโดยการติดตั้งเครื่องดับเพลิง

ในที่สุดและที่สำคัญที่สุดพวกเขาจะต้องเก็บรายละเอียดการลงทะเบียนของแขกของพวกเขา (รวมถึงสำเนาหนังสือเดินทาง) และตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการรายงานชื่อทุกสัปดาห์ต่อนายทะเบียนโรงแรม

และสิ่งที่เกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นสำหรับคอนโดของฉัน?

สถานการณ์ไม่ชัดเจนสำหรับการพัฒนาคอนโดกว่าสำหรับวิลล่า

ในทางทฤษฎีเป็นไปได้ ไม่มีสิ่งใดระบุว่าคอนโดไม่ได้รับการยกเว้น แต่ในทางปฏิบัติแล้วการได้รับคอนโดนั้นยากกว่า ในความเป็นจริงจนถึงปัจจุบันเราไม่ทราบว่าเจ้าของคอนโดมิเนียมได้รับการยกเว้นใด ๆ ดังกล่าว

กฎและข้อบังคับของคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ระบุโดยเฉพาะว่าไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้น เพื่อให้ CJP แม้แต่จะเอาผิดการปฏิบัตินี้ภายใต้กฎของพวกเขาเองเจ้าของ 100% ภายในรีสอร์ทจะต้องยินยอมที่จะอนุญาตให้เช่าระยะสั้น แต่การเปลี่ยนกฎของคอนโดเป็นเพียงก้าวแรกเท่านั้น

ถัดไปเป็นรายการข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่ยาวซึ่งต้องปฏิบัติตามเพื่อขอรับใบอนุญาตโรงแรม ตัวอย่างเช่นอาคารต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารมีใบอนุญาตการใช้งานที่ถูกต้องและอาคารชุดต้องว่าจ้างผู้จัดการโรงแรมที่มีใบอนุญาต

ความจริงที่น่าเศร้าสำหรับคอนโดส่วนใหญ่คือเมื่อสร้างเสร็จแล้วก็มักจะเป็นไปไม่ได้ทั้งในเชิงโครงสร้างและทางการเงินเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดด้านใบอนุญาตของโรงแรม

โรงแรม 5-Star ในประเทศไทยรู้สึกอย่างไรเกี่ยวกับ Airbnb

เห็นได้ชัดว่าสมาคมใดที่ส่งเสริมอุตสาหกรรมโรงแรมในประเทศไทยจะไม่ได้รับความเห็นที่ดีจากโรงแรมที่ผิดกฎหมายหลายพันแห่งในประเทศไทย

พื้นที่ สมาคมโรงแรมแห่งประเทศไทย ก่อตั้งขึ้นเพื่อให้การสนับสนุนแก่สมาชิกซึ่งเป็นธุรกิจโรงแรมที่ถูกกฎหมายเช่นเดียวกับองค์กรและบุคคลที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมการบริการและการท่องเที่ยว

ตำแหน่งของพวกเขาซึ่งไม่ได้ทำโดยปราศจากบุญก็คือธุรกิจที่ผิดกฎหมายเข้ามามีส่วนร่วมในอุตสาหกรรม แต่ไม่ถูกบังคับให้ลงทุนอย่างมีนัยสำคัญซึ่งสมาชิกของพวกเขาได้ทำเพื่อดำเนินการในประเทศไทย

โรงแรมจ่ายเงินจำนวนมากเพื่อจัดตั้งในประเทศไทย เจ้าของโรงแรมต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินและสร้างโรงแรมหรูหรือซื้อโครงการโรงแรมที่มีอยู่ (บางครั้งคิดเป็นเงินหลายพันล้านบาท)

โรงแรมที่มีใบอนุญาตได้ทำเครื่องหมายในช่องกฎระเบียบที่จำเป็นทั้งหมดรวมถึงใบอนุญาตปฏิบัติการแนวทางความปลอดภัยรหัสการก่อสร้างและการจัดสรรพื้นที่ไปยังพื้นที่ส่วนกลาง

นอกจากนี้ยังมีมูลค่าการพิจารณาว่านอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการสร้างหรือซื้อโรงแรมเจ้าของจะได้รับอนุญาตให้อุทิศพื้นที่ประมาณสองในสามของพื้นที่อาคารให้กับอาคารโรงแรมซึ่งนำรายได้มาให้

ในการได้รับใบอนุญาตเป็นโรงแรมจะต้องจัดสรรที่ดิน 40% ให้กับพื้นที่ส่วนกลางซึ่งรวมถึงสวนสระว่ายน้ำสนามเทนนิสร้านอาหารหรือแม้แต่ล็อบบี้ หลังจากลงทุนไปหลายพันล้านพวกเขาจะได้รับอนุญาตให้ใช้เงินลงทุน 60% สำหรับห้องพักในโรงแรมจริงเท่านั้น

มันเป็นเรื่องน่าแปลกใจหรือไม่ที่โรงแรมขอร้องให้เจ้าของเอกชนทำกำไรจากอุตสาหกรรมของตนโดยไม่ต้องทำตามขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อแข่งขันบนพื้นฐานที่เป็นธรรม

นี่ไม่ใช่ปัญหาใหม่ จำนวนโรงแรมที่ผิดกฎหมายเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จนถึงจุดที่พวกเขากำลังเจาะช่องทางรายได้ของเครือโรงแรมขนาดใหญ่ที่ลงทุนเงินก้อนใหญ่เพื่อดำเนินงานในภูเก็ตและประเทศไทย

ในปี 2015 ดร. กฤษดาต้นสกุลหัวหน้าภาคใต้ของจังหวัดภูเก็ตในสมาคมโรงแรมไทยได้ยื่นคำร้องเพื่อดำเนินการกับโรงแรมที่ผิดกฎหมาย 92,000 ห้องในจังหวัดภูเก็ตเพียงแห่งเดียว โรงแรมที่ผิดกฎหมายถูกประเมินว่าคิดเป็นเกือบ 70% ของห้องพักทั้งหมดที่มีในภูเก็ต

ผู้ประกอบการโรงแรมในจังหวัดภูเก็ตร้องเรียนต่อ 92,000 ห้องพักที่ผิดกฎหมาย

มันเป็นเรื่องง่ายที่จะเห็นว่าทำไมสมาคมโรงแรมที่ได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่เพื่อผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของสมาชิกและปกป้องอุตสาหกรรมควรต้องการรณรงค์ต่อต้านห้องที่มีผู้เช่าจำนวนมากอย่างผิดกฎหมาย

สถานการณ์ของตลาดคอนโดในปัจจุบัน

คอนโดส่วนใหญ่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในภูเก็ตในปัจจุบันนี้ถูกสร้างขึ้นเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งเหมาะสมเพราะผู้คนอาศัยอยู่ในคอนโดมีเนียม

น่าเสียดายที่พวกเขามักจะถูกขายให้กับชาวต่างชาติว่าเป็น“ บ้านพักตากอากาศ” แม้จะมีศักยภาพในการเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและให้ผลตอบแทนการเช่าที่รับประกันเป็นระยะเวลาหลายปี

องค์ประกอบการลงทุนนี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อจำนวนมากซึ่งยังได้รับทรัพย์สินของพวกเขาใช้เวลาไม่กี่สัปดาห์ในแต่ละปีเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง

หลังจากระยะเวลารับประกันการเช่าเสร็จสิ้นเจ้าของจะได้รับการเสนอให้เข้าร่วมในกลุ่มการเช่าโดยแบ่งส่วนแบ่งผลกำไรระหว่างเจ้าของทั้งหมด

อย่างไรก็ตามปัญหาอาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อหากเจ้าหน้าที่ตัดสินใจที่จะปราบปรามคอนโดมิเนียมที่ดำเนินการอย่างผิดกฎหมายเป็นเวลานาน คำตัดสินของศาลบางส่วนทำให้ผู้คนตระหนักถึงเรื่องนี้มากขึ้น

ใน 2018 ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ศาลท้องถิ่นตัดสินว่าเจ้าของคอนโดให้เช่าคอนโดมิเนียมในระยะสั้นไม่มีสิทธิ์ใช้งานที่จำเป็น ดังนั้นการเช่าระยะสั้นเหล่านี้จึงผิดกฎหมาย

ศาลประกาศให้เช่าระยะสั้นผิดกฎหมาย 

ไม่นานหลังจากนี้ศาลเดียวกันก็ได้มีคำสั่งให้โรงแรม 10 ซึ่งดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมที่เหมาะสมหรือใช้ใบอนุญาตปลอม โรงแรมเหล่านี้ต้องปิดตัวลง

แม้จะมีชื่อเสียงจากคดีในศาลเหล่านี้เจ้าของในภูเก็ตและที่อื่น ๆ ก็ไม่ได้กังวลมากนักเกี่ยวกับผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับพวกเขา

ในความเป็นจริงเป็นไปได้ว่าคนส่วนใหญ่เช่าคอนโดของพวกเขาในช่วงสองสามวันขึ้นไปไม่ได้ตระหนักถึงกฎหมายที่ห้ามไม่ให้พวกเขาทำเช่นนั้น

ในความเป็นจริงมีความปลอดภัยที่จะกล่าวว่าเจ้าของส่วนใหญ่ขายห้องชุดโดยไม่มีข้อบ่งชี้ว่ารายได้ค่าเช่าตามสัญญาของพวกเขาอาจได้รับผลกระทบจากการขาดใบอนุญาตที่เหมาะสม นอกจากนี้ยังเป็นไปได้ว่าพวกเขาล้มเหลวในการสมัครเป็นตัวแทนทางกฎหมายที่มีความสามารถเพื่อเป็นแนวทางให้พวกเขา

หากจุดยืนของเจ้าหน้าที่และศาลในหัวหินและกรุงเทพมหานครกลายเป็นแนวโน้มทั่วประเทศผลตอบแทนที่พวกเขามองเห็นจากคอนโดภูเก็ตของพวกเขาอาจลดลงอย่างมาก

บทลงโทษสำหรับการเช่าระยะสั้นจากเจ้าหน้าที่คืออะไร

แม้ว่าโรงแรมที่ดำเนินธุรกิจผิดกฎหมายอาจถูกจำคุกเป็นเวลานานถึงหนึ่งปี แต่ค่าปรับเป็นเงิน 20,000 บาทการเช่าห้องชุดหรือบ้านพักเดี่ยวก็ไม่น่าจะส่งผลให้มีการลงโทษได้

ในความเป็นจริงเมื่อพูดถึงการเช่าระยะสั้นเจ้าของส่วนใหญ่ค่อนข้างเฉยต่อวิธีการที่เข้มงวดซึ่งดูเหมือนว่ามีแนวโน้มจากเจ้าหน้าที่ แม้ว่าพวกเขาจะโชคร้ายและถูกจับได้ก็ตาม แต่บทลงโทษจะค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับรายได้ที่พวกเขาสามารถสร้างได้จากการให้เช่ากับผู้ทำฮอลิเดย์ผ่านทางพอร์ทัลเช่น Airbnb

สิ่งนี้อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต แต่สำหรับค่าปรับเล็กน้อยในปัจจุบันนั้นไม่ได้เป็นเรื่องที่น่ารังเกียจ ใน 2018 ศาลจังหวัดหัวหินตัดสินให้มีผู้ฝ่าฝืนสองคน คนแรกถูกสั่งให้จ่ายค่าปรับ 5,000 บาทไทยบวก 500 บาทเพิ่มอีกทุกวันที่แขกพักในบ้านของเขา มันคือ 20 วันและค่าปรับทั้งหมดคือ 15,000 บาทไทย

ผู้ฝ่าฝืนรายที่สองถูกปรับ 5,000 บาท แต่ถูกสั่งให้จ่าย 100 บาททุก ๆ 81 วันที่เขาเช่าทรัพย์สิน รวมค่าปรับ: 13,000 บาท

แต่เนื่องจากการพิจารณาคดีดังกล่าวอย่างแน่นอนในเขตกรุงเทพฯนิติบุคคลอาคารชุด (CJPs) ได้บังคับใช้กิจกรรมที่ผิดกฎหมายของเจ้าของที่ตัดสินใจเช่าระยะสั้น

ค่าปรับที่เรียกเก็บโดย CJPs นั้นสูงกว่าค่าปรับที่ออกโดยศาล ดังนั้นจึงดูเหมือนว่าจนกว่าเราจะได้รับความชัดเจนจากเจ้าหน้าที่ (สำหรับดีขึ้นหรือแย่ลง) ภัยคุกคามที่สำคัญต่อผู้เช่าระยะสั้นจะมาจาก CJP ของพวกเขาเองหากมันกลายเป็นตรงกันข้ามกับการเช่าระยะสั้นอย่างผิดกฎหมาย

พระราชบัญญัติอาคารชุดประกอบด้วยบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบและข้อบังคับคอนโดมิเนียมนิติบุคคลอาคารชุดรวมถึงบทบัญญัติเกี่ยวกับการประชุมสามัญที่จัดขึ้นโดยคณะกรรมการเจ้าของและมติใด ๆ ที่คณะกรรมการอาจผ่าน

พระราชบัญญัติอาคารชุดระบุว่าไม่ควรมีกิจกรรมเชิงพาณิชย์ใด ๆ เกิดขึ้นภายในอาคารคอนโดมิเนียมเมื่อกิจกรรมเหล่านี้อาจรบกวนผู้อยู่อาศัยรายอื่น ซึ่งรวมถึงการให้เช่ายูนิตในระยะสั้น

“ ส่วนที่ 17 / 1 ในกรณีที่มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในอาคารคอนโดมิเนียมต้องมีการจัดการการเข้าถึงพื้นที่ดังกล่าวแยกต่างหากจากการเข้าถึงที่อยู่อาศัยตามปกติเพื่อไม่รบกวนการใช้ชีวิตที่สงบสุขของเจ้าของร่วม ห้ามทำการค้าขายในอาคารคอนโดมิเนียมยกเว้นในย่านการค้าที่ระบุในวรรคหนึ่ง”

นิติบุคคลบางคนใช้ระเบียบนี้เพื่อควบคุมเจ้าของ และตามมาตรา 65 พวกเขามีสิทธิที่จะทำเช่นนี้ CJP อาจปรับผู้ที่ละเมิด พ.ร.บ. อาคารชุดไม่เกิน 50,000 บาทไทยบวกสูงสุด 5,000 บาทต่อวันในช่วงที่มีการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตาม

มาตรา 65 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17 / 1 จะถูกลงโทษด้วยค่าปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและผู้กระทำต้องระวางโทษปรับวันละไม่เกินห้าพันบาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติดังกล่าว .

ในบางกรณีกฎและระเบียบก็มีการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ CJP มีอำนาจมากขึ้นในการหยุดการเช่าที่ผิดกฎหมายและบทลงโทษก็รุนแรงขึ้น

เรามีเจ้าของที่มีประสบการณ์แล้วในกรุงเทพฯที่ได้รับค่าปรับ 70,000 บาทสำหรับการเช่าที่ผิดกฎหมาย เจ้าของอาศัยอยู่ในฮ่องกงและให้เช่าหน่วยของเขากับคนจีนในสัญญาหนึ่งปี น่าเสียดายที่ผู้เช่าชาวจีนนั้นเริ่มให้เช่าช่วง (กับการเช่าระยะสั้น) บน Airbnb

เมื่อเจ้าของได้รับจดหมายจาก CJP สั่งให้เขาจ่ายค่าปรับหรือเผชิญกับผลที่ตามมาผู้เช่าก็หายตัวไป เจ้าของไม่มีสถานะทางกฎหมายเนื่องจากรับผิดชอบต่อการกระทำของผู้เช่า

ในกรณีนี้ CJP ได้ตัดสินใจที่จะกำหนดค่าปรับให้กับผู้อยู่อาศัยสำหรับการเช่าที่ผิดกฎหมาย โดยการตรวจสอบหนังสือเดินทางของใบหน้าใด ๆ ที่พวกเขาไม่รู้จักที่แผนกต้อนรับและบันทึกพวกเขาพวกเขาสามารถสร้างรูปแบบของผู้เช่าระยะสั้นโดยใช้หน่วยนี้

น่าเศร้าที่นี่อาจพิสูจน์ได้ว่าเป็นสถานการณ์ที่พบบ่อยทั่วประเทศไทย เจ้าของที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทยอาจกลายเป็นเหยื่อในทำนองเดียวกันโดยพบว่าสายเกินไปที่ผู้เช่าระยะยาวของพวกเขาปล่อยทรัพย์สินให้ผู้ที่มาพักผ่อนในช่วงวันหยุดอย่างผิดกฎหมายในระยะสั้น การเพิกเฉยต่อการกระทำของผู้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมายจะไม่ป้องกันไม่ให้ถูกปรับ

เจ้าของอาจพบว่าตัวเองถูกบังคับให้จ่ายค่าปรับจำนวนมากถึงแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้อยู่ในประเทศและไม่มีความรู้เกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น

คุณสามารถอ่านการแปลพระราชบัญญัติอาคารชุด 2008 ฉบับแปลภาษาอังกฤษโดยกระทรวงที่ดินของประเทศไทยได้ที่นี่:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

ทำไมนิติบุคคลอาคารชุด (CJPs) จะเข้มงวดเมื่อไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้นผิดกฎหมาย

เนื่องจากการประชาสัมพันธ์โดยรอบการเช่าระยะสั้นกลายเป็นที่แพร่หลายมากขึ้นคอนโด CJP ตื่นขึ้นมาด้วยความจริงที่ว่าความผิดกฎหมายบางประการสำหรับการกระทำของเจ้าของอาจจะตกอยู่กับพวกเขา

ส่วนสำคัญของความรับผิดชอบของ CJP คือการรับรองว่าเจ้าของของพวกเขาไม่เพียง แต่ปฏิบัติตามกฎระเบียบและข้อบังคับของคอนโดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงว่าพวกเขาไม่ได้ละเมิดกฎหมาย

เมื่อไม่นานมานี้ความพยายามของ CJP ของทางรีสอร์ทในการแจ้งให้เจ้าของทราบว่าพวกเขาควรทำ ไม่ การเช่าระยะสั้นจะเป็นการดีที่สุด: การแจ้งเล็ก ๆ น้อย ๆ บนกระดานประกาศของชุมชนหรืออาจเป็นแผ่นพับที่วางไว้ในกล่องจดหมายแต่ละอัน

แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาความเร็วในการบังคับใช้หมายถึงการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นเร็วขึ้นมาก และ CJP ที่มีการพัฒนาส่วนใหญ่ได้เริ่ม "ปราบปราม" ภายในของตนเองต่อเจ้าของที่เช่าคอนโดในระยะสั้นอย่างผิดกฎหมาย

การพัฒนาบางอย่างมีรีสอร์ทชื่อแบรนด์ระดับสากลทำหน้าที่เป็น CJP และ / หรือฝ่ายบริหารและ บริษัท ดังกล่าวมีชื่อเสียงที่จะรักษา แม้ว่าในอดีตพวกเขาอาจมีการเช่าระยะสั้นที่“ ยอมได้” แต่ก็มีแนวโน้มที่จะมีจุดยืนที่แตกต่างออกไปเนื่องจากการบังคับใช้กฎหมายมีความเข้มงวดมากขึ้น

แน่นอนว่าพวกเขาไม่ต้องการปล่อยให้ตัวเองเปิดรับการฟ้องร้องโดยให้การสนับสนุนแก่สาธารณะในระยะสั้นหรือไม่บังคับหรือประณามผู้ที่ละเมิดกฎ

ในขั้นตอนแรกการพัฒนาหลายอย่างจะแสดงป้ายขนาดใหญ่อย่างชัดเจนเพื่อแจ้งให้เจ้าของทราบว่าไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้น ด้วยวิธีเล็ก ๆ น้อย ๆ นี้พวกเขาหวังว่าจะถูกมองว่าทำในสิ่งที่ถูกต้องโดยประณามกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย

นอกจากนี้เรายังรู้จัก CJP บางคนที่ได้รับคัดเลือกที่ปรึกษาเพื่อช่วยให้พวกเขาใช้ขั้นตอนเพื่อจัดการกับปัญหานี้รวมถึงวิธีจัดการกับผู้ที่ละเมิดกฎและข้อบังคับ

แน่นอนว่า CJP ไม่ต้องการถูกมองว่าน่าตำหนิหากเจ้าของยังคงฝ่าฝืนกฎหมาย

ฉันจะถูกจับได้จริงๆหรือ

คำถามที่คุณต้องถามที่นี่คือใครถูกจับ? โอกาสที่คุณจะถูก“ ผู้มีอำนาจ” ที่แท้จริงจับตาดูมาก - บางคนอาจพูดว่าไม่มีตัวตน

หากคุณคิดเกี่ยวกับโอกาสของคนที่เคาะประตูของคุณในวันหนึ่งหรือส่งจดหมายอย่างเป็นทางการแจ้งให้คุณทราบถึงการละเมิดของคุณดูเหมือนไม่น่าเป็นไปได้มาก

สำหรับ CJP ที่จะเข้าใจว่าคุณกำลังทำสัญญาเช่าระยะสั้นผิดกฎหมายขึ้นอยู่กับรีสอร์ตคอนโดของคุณและวิธีการวางและออกจากทางเข้า

หากผู้พักอาศัย / แขกต้องผ่านด่านรักษาความปลอดภัยหลักหรือบริเวณแผนกต้อนรับ - พร้อมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยหรือพนักงานต้อนรับที่ปฏิบัติหน้าที่ก่อนที่คุณจะไปถึงลิฟต์ - เป็นไปได้อย่างแน่นอนหากไม่เป็นไปได้ว่าพวกเขาจะสังเกตเห็น หน่วยของคุณ

อาจเป็นไปได้ว่าเพื่อนบ้านที่มีจมูกยาวสังเกตเห็นจำนวนคนที่เข้ามาและออกจากหน่วยของคุณที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและตัดสินใจที่จะนำประเด็นนี้ไปใช้กับ CJP

ไม่ว่าในกรณีใดหาก CJP ใด ๆ มีแรงจูงใจที่จะทำเช่นนั้นก็เป็นสิทธิ์ของพวกเขาในการเรียกเก็บค่าปรับสำหรับการละเมิดกฎอาคารชุดและข้อบังคับ

คุณจะทำอย่างไรถ้าคุณเป็นเจ้าของและคัดค้านผู้อื่นให้เช่าระยะสั้นในคอนโดมิเนียมของคุณ?

ในการพัฒนาหลายอย่างผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเป็นเจ้าของและสถานที่เหล่านี้ก็เป็นบ้านของพวกเขา พวกเขาซื้อที่นี่โดยเฉพาะเพื่อความเงียบสงบของรีสอร์ทและพวกเขาไม่ต้องการให้นักท่องเที่ยวมาพักผ่อนในสถานที่

ไม่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องนี้ผู้สร้างวันหยุดส่งเสียงดังขึ้นได้ในเวลาไม่กี่ชั่วโมงต่อมาและมีความเคารพต่ออาคารสิ่งอำนวยความสะดวกหรือผู้อยู่อาศัยรายอื่นน้อยลง

ในกรณีที่ไม่มีกฎเฉพาะใด ๆ ที่ต่อต้านการพำนักระยะสั้นเจ้าของร่วมที่ไม่มีความสุขสามารถเข้าร่วมด้วยกันและลงนามในการแก้ปัญหาจากนั้นขอให้ CJP ดำเนินการเพื่อบังคับใช้การห้ามเข้าพักระยะสั้น

เจ้าของแต่ละรายอาจดำเนินการอย่างอิสระ ผู้ที่รู้สึกราวกับว่าถูกละเมิดโดยผู้ที่มีชื่อเสียงในช่วงวันหยุดจะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยซึ่งในความเป็นจริงแล้วมีบทบัญญัติเพื่อปกป้องเจ้าของร่วมจากสถานการณ์ดังกล่าว

เจ้าของที่ถูกโจมตีสามารถฟ้องเจ้าของร่วมเพื่อรับผิดชอบการเช่าห้องชุดในระยะสั้นได้ การพิจารณาคดีในความโปรดปรานของบุคคลที่ได้รับบาดเจ็บสามารถช่วงจากการชดเชยสำหรับความเสียหายให้กับคำสั่งต่อการหยุดเช่าในอนาคต

หากผู้อยู่อาศัยที่ไม่มีความสุขรู้สึกว่าพวกเขาไม่ได้รับการดำเนินการใด ๆ จาก CJP ของพวกเขาพวกเขาอาจเลือกที่จะนำการละเมิดพระราชบัญญัติโรงแรมไปแจ้งเจ้าหน้าที่ อาจไม่ถือเป็นคดีแพ่ง แต่การฝ่าฝืนกฎและข้อบังคับต่อหน่วยงานท้องถิ่นอาจเพียงพอสำหรับ CJP ที่จะยุติการปฏิบัติ

สิ่งที่อนาคตจะนำมาให้

นี่คือการเดาของทุกคน

ดูเหมือนว่ารัฐบาลยินดีที่จะอนุญาตให้ Airbnb และพอร์ทัลที่คล้ายคลึงกันสามารถให้เช่าระยะสั้นได้ ไม่รู้ไม่ชี้ ทัศนคติอาจมีเฉพาะในพื้นที่ชนบทที่ครอบครัวที่มีรายได้น้อยจะขึ้นอยู่กับรายได้ที่พวกเขาได้รับจากการเช่าห้อง

อย่างไรก็ตามหาก บริษัท ข้ามชาติในเครือ 4-Star และ 5-Star ในพื้นที่ท่องเที่ยวที่มีความหนาแน่นสูงเริ่มบ่นมากขึ้นว่าพวกเขากำลังเดือดร้อนจากการเช่าที่พักส่วนตัวเราอาจเห็นแนวทางที่แตกต่างกัน

เจ้าหน้าที่อาจตัดสินใจทำตามแบบจำลองที่พบที่อื่นในวันหนึ่งเช่นในสเปนหรือโปรตุเกสที่การเช่าระยะสั้นผิดกฎหมายโดยไม่มีใบอนุญาตที่เหมาะสม

ในทั้งสองประเทศ Airbnb ไม่ได้รับอนุญาตให้โฆษณาที่พักซึ่งไม่มีใบอนุญาต ผู้ฝ่าฝืนจะถูกปรับอย่างหนักและสูงถึง€ 30,000 อย่างมาก

หลายภูมิภาคในสเปนได้ จำกัด การเช่าบ้านพักตากอากาศระยะสั้นสไตล์ Airbnb แต่บางพื้นที่ของสเปนเช่น Majorca ได้ห้ามพวกเขาทั้งหมด

เป็นที่น่าสังเกตว่าผู้พัฒนารายใหม่หลายรายกำลังใช้การมองการณ์ไกลเพียงเล็กน้อยโดยเสนอที่พักทั้งสองประเภทภายในการพัฒนาเดียว

ตัวอย่างเช่นรีสอร์ทแบ่งออกเป็นสองส่วนส่วนหนึ่งเพื่อการอยู่อาศัยและอีกส่วนเพื่อการลงทุน คุณสมบัติที่อยู่อาศัยที่กำหนดจะมีไว้สำหรับผู้ที่ต้องการอาศัยอยู่ในหน่วยที่ไม่มีความสนใจในการสร้างรายได้ค่าเช่าในขณะที่หน่วยที่ได้รับอนุญาตจากโรงแรมสามารถเช่าได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

นี่อาจเป็นหนทางข้างหน้าและเราจะไม่แปลกใจที่จะเห็นรีสอร์ทที่มีโครงสร้างมากขึ้นด้วยวิธีนี้ในอนาคต

คอนโดมิเนียมเก่าของฉันสามารถรับใบอนุญาตโรงแรมได้หรือไม่

ดังที่ได้กล่าวมาแล้วสิ่งแรกที่โครงการคอนโดมิเนียมใด ๆ ต้องทำคือได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคนในรีสอร์ทให้ยอมรับการเช่าระยะสั้น สาเหตุหลักมาจากผู้ที่ให้เช่าที่พักระยะสั้นมักจะมีเสียงดังกว่าคนในแวดวงโรงแรมและเป็นคนที่ยุ่งเหยิงมากกว่าคนที่สร้างที่พักอาศัยในคอมเพล็กซ์คอนโดมิเนียม

เจ้าของบางคนไม่ต้องการให้ผู้ทำฮอลิเดย์ลดระดับเสียงของสภาพแวดล้อมการใช้ชีวิตที่มีรสนิยมและผ่อนคลายและหากเป็นเช่นนั้นรีสอร์ทของพวกเขาก็ไม่น่าจะมีท่าทีเช่นนั้น

แต่แม้ว่าเจ้าของจะอยู่ในข้อตกลง 100% (และส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของ) ก็ยังมีข้อกำหนดด้านโครงสร้างและความปลอดภัยอื่น ๆ อีกมากมายที่รีสอร์ทจะต้องปฏิบัติตามเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ

แต่มันเป็นไปไม่ได้ คอนโดมิเนียมที่จัดตั้งขึ้นจำนวนมากทั่วประเทศไทยและที่เรารู้จักในภูเก็ตได้รับใบอนุญาตโรงแรม

สรุป

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตหรือประเทศไทยที่ต้องการความมั่นใจในการเลือกอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาทั้งกฎของคอนโดมิเนียมและข้อบังคับของแต่ละรีสอร์ทรวมถึงกฎกระทรวงที่เรารู้อยู่แล้วว่าใช้ทั่วประเทศ

หากคุณตัดสินใจที่จะซื้อที่รีสอร์ทที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมและนิติบุคคลอาคารชุดเริ่มปฏิบัติตามกฎหมายที่ควบคุมการเช่าระยะสั้นอย่างใกล้ชิดคุณอาจถูกบังคับให้เช่าเฉพาะในระยะยาว (เช่นรายเดือน) หากทางการตัดสินใจที่จะ จำกัด การเช่าที่ผิดกฎหมายก็จะได้ผลลัพธ์เช่นเดียวกันแม้ว่าจะมีผลบังคับใช้อย่างชัดเจนกว่าก็ตาม

ข้อกำหนดในการให้เช่าระยะยาวเท่านั้นอาจลดรายได้ของคุณลงอย่างมากและทำให้คุณได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน นอกจากนี้ยังอาจมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อที่มีศักยภาพในอนาคตซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการขายคอนโดในภายหลัง

ผู้ซื้อที่ฉลาดที่ต้องการสร้างรายได้ควรตั้งเป้าที่จะซื้อภายในรีสอร์ทที่มีใบอนุญาตโรงแรมที่ตรวจสอบได้และไม่เพียง แต่ลงทุนเท่านั้น แต่ยังสำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัยของตนเอง