กฎหมายแบ่งเขตและข้อ จำกัด อาคารในภูเก็ต

หากคุณกำลังคิดจะลงทุนในที่ดินและสร้างบ้านโรงแรมหรือโครงการคอนโดมิเนียมในภูเก็ตคุณควรทำความคุ้นเคยกับกฎหมายการแบ่งเขตที่เกี่ยวข้อง 

การซื้อที่ดินพร้อมวิวทิวทัศน์ที่สวยงามอาจดูเหมือนเป็นความคิดที่ดี แต่ถ้าคุณไม่ทำการบ้านและเรียนรู้ถึงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นการลงทุนในที่ดินของคุณอาจกลายเป็นเรื่องน่าปวดหัวได้

สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคืออะไร? มันค่อนข้างแย่ หากคุณดำเนินการซื้อของคุณก่อนดำเนินการตรวจสอบสถานะที่จำเป็นคุณอาจพบว่าการขายนั้นผิดกฎหมายจริง ๆ ทำให้ที่ดินของคุณไร้ค่าโดยทั่วไป ภูเก็ตมีอาคารเก่าแก่อยู่ในสภาพทรุดโทรมอย่างเห็นได้ชัดซึ่งสร้างขึ้นอย่างผิดกฎหมายและไม่สามารถขายได้ มีวิลล่าและโรงแรมริมชายหาดที่สำคัญบางแห่งที่อยู่ในประเภทนี้

คุณต้องระวังอะไรบ้าง?

หากคุณกำลังซื้อที่ดินและตั้งใจจะสร้างบนที่ดินมีความจำเป็นที่คุณจะต้องว่าจ้างทนายความที่มีประสบการณ์และจ่ายค่าความขยันเนื่องจากก่อนที่คุณจะวางเงินมัดจำ

หากคุณดำเนินการซื้อต่อไปโดยไม่ทำการตรวจสอบที่จำเป็นคุณอาจพบว่าคุณไม่ได้รับอนุญาตให้สร้างอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณ มีบางสิ่งที่คุณต้องระวังและนี่คือเหตุผลว่าทำไมจึงจำเป็นต้องมีทนายความอยู่เคียงข้างเมื่อซื้อที่ดิน

Zoning Laws คืออะไร? 

ประเทศส่วนใหญ่มีกฎหมายแบ่งเขตซึ่งระบุว่าการก่อสร้างเชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยใดที่ได้รับอนุญาตในพื้นที่เฉพาะและรายละเอียดการใช้งานที่อนุญาตและข้อ จำกัด สำหรับการสร้างในแต่ละพื้นที่ นอกเหนือจากการกำหนด (หรือห้าม) การใช้งานบางอย่างพื้นที่ใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นไปตามข้อบังคับเกี่ยวกับประเภทของอาคารจำนวนชั้นที่อนุญาตและ / หรือข้อจำกัดความสูงในการก่อสร้างขั้นสุดท้าย

ภายในประเทศไทย  กระทรวงมหาดไทยมีหน่วยงานของรัฐหลายหน่วยงานที่อาจเกี่ยวข้องกับการทบทวนหรือเปลี่ยนแปลงกฎหมายการแบ่งเขต ซึ่งรวมถึง แต่ไม่ จำกัด เพียง:

กรมโยธาธิการและผังเมือง

สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

กระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ข้อจำกัดความสูงของอาคาร

การแบ่งเขตในภูเก็ตค่อนข้างเข้าใจง่าย การเป็นเกาะอาจทำให้รู้สึกว่าข้อ จำกัด ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับระยะทางที่คุณสามารถสร้างจากชายฝั่งนี้ได้

แม้ว่าคุณอาจเห็นว่ากฎหมายเหล่านี้ถูกหมิ่นประมาท แต่ทนายความที่มีชื่อเสียงมักจะให้คำแนะนำว่าอย่าเพิกเฉยต่อกฎหมายเหล่านี้ เนื่องจากไม่มีข้อ จำกัด ในการยึดที่ดินที่ซื้อมาอย่างผิดกฎหมายคุณอาจสูญเสียทรัพย์สินของคุณและเห็นว่าบ้านของคุณพังยับเยินหากคุณไม่เล่นตามกฎ

เมื่อพูดถึงความใกล้ชิดกับชายหาดที่คุณสร้างได้การวัดที่ยอมรับโดยทั่วไปคือจากเครื่องหมายน้ำที่สูง แต่นี่อาจเป็นเรื่องส่วนตัวและเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้บางฝ่ายปิดกั้นการสร้างโดยไม่รู้ตัวในที่ที่พวกเขาไม่ควรมี

ต่อไปนี้เป็นกฎบางประการที่เกี่ยวข้องกับการสร้างที่ดินใกล้ชายหาด:

• ภายใน 50 เมตรจากจุดน้ำขึ้นสูงคุณสามารถสร้างความสูงได้สูงสุด 6 เมตร
• ระหว่าง 50 เมตรถึง 200 เมตรบนบกถึงความสูงสูงสุด 12 เมตร
• ระหว่าง 200 เมตรถึง 400 เมตรบนบกถึงความสูงสูงสุด 16 เมตร
• ความสูงสูงสุดรวมในพื้นที่ที่อนุญาตคือ 23 เมตร

เรายืมแผนภาพต่อไปนี้จากเว็บไซต์ Phuket Land Busters:

ที่ดินของคุณสูงกว่า 80 เมตรหรือไม่?

ความผิดพลาดนี้ยังคงเกิดขึ้นกับคนในภูเก็ตรวมถึงเจ้าของบ้านมูลค่าหลายล้านเหรียญสหรัฐ

กฎหมายระบุว่าห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 80 เมตร สิ่งนี้ใช้กับด้านบนของอาคารไม่ใช่ระดับพื้นดินของทรัพย์สินของคุณและวัดจากระดับน้ำทะเล

กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าคุณมีที่ดินผืนงามบนเนินเขา 70 เมตรในภูเก็ตบ้านหรือวิลล่าหรือคอนโดสามารถสร้างได้ไม่เกิน 10 เมตร (32.8 ฟุต)

หากการยกระดับที่ดินของคุณไม่เอื้ออำนวยให้มีที่ว่างเพียงพอในการสร้างอาจเป็นเรื่องยากที่จะขายที่ดินให้กับผู้ซื้อรายใหม่โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาตัดสินใจที่จะดำเนินการตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์ก่อนปิดดีล

คุณใกล้ชายหาดเกินไปหรือเปล่า?

ภูเก็ตมีหลายกรณีที่มีการสร้างวิลล่าหรือทาวน์โฮมเกือบชิดชายหาดในบางกรณีโดยได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานราชการในท้องถิ่น แม้จะมีการ "อนุมัติ" แต่การพัฒนานี้อาจผิดกฎหมาย

หาก“ ผู้มีส่วนได้เสีย” ซึ่งอาจเป็นเพื่อนบ้านหรือเจ้าหน้าที่ที่มาเยี่ยมจากกรุงเทพฯร้องเรียนเกี่ยวกับความผิดกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นของโครงการข้อพิพาทจะจบลงในห้องพิจารณาคดี หากมีการพิจารณาว่าที่ดินอยู่ใกล้ทะเลเกินไปอาจทำให้มีคำสั่งรื้อถอนทรัพย์สินได้

หากคุณกำลังจะซื้อที่ดินริมชายหาดอย่าลืมทำตามกฎเท่านั้น แต่ต้องสำรวจที่ดินที่ถูกต้องไม่เช่นนั้นบ้านในฝันของคุณอาจกลายเป็นฝันร้าย

ตรวจสอบความลาดชันของคุณ - กฎใหม่ที่ควบคุมการไล่ระดับสีของที่ดินบนเนินเขา

สิ่งที่ต้องระวังอีกอย่างคือการไล่ระดับของที่ดิน ในปี 2018 กฎหมายได้มีการเปลี่ยนแปลงและเจ้าของที่ดินไม่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างบนพื้นที่ลาดชันบางแห่งของภูเก็ตอีกต่อไป

อสังหาริมทรัพย์ชั้นยอดมักจะมาพร้อมกับทิวทัศน์โดยทั่วไปแล้วทิวทัศน์บนเนินเขาที่สูงขึ้นนั้นถือว่าดีที่สุด แต่ตอนนี้นักพัฒนาและผู้สร้างบ้านต้องระวังว่าที่ดินที่พวกเขากำลังซื้อนั้นเป็นไปตามคำตัดสินของปี 2018 เรื่องการไล่ระดับสี

ขณะนี้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่าคุณสมบัติไม่สามารถสร้างขึ้นบนความลาดชัน 35 องศาขึ้นไป

นอกเหนือจากข้อจำกัดความลาดชันแล้วตอนนี้ยังมีกฎที่เข้มงวดมากขึ้นในการควบคุมระดับความสูง อาคารใด ๆ ที่สร้างในระดับความสูง 40 เมตรเหนือระดับน้ำทะเล (หรือมากกว่า) จะไม่สามารถสร้างให้มีความสูงเกิน 6 เมตรได้อีกต่อไป

แม้ว่าสิ่งนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อทุกคนที่คิดว่าจะมีวิลล่าริมภูเขา แต่ก็อาจมีการแบ่งส่วนที่กว้างขึ้นในการพัฒนาคอนโดมิเนียมหรือโรงแรมโดยมีเป้าหมายเพื่อถ่ายภาพวิวแบบพาโนรามา

การพัฒนาที่มีขนาดเล็กควรสามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้เนื่องจากการพัฒนาใด ๆ ที่มี 29 หน่วยหรือน้อยกว่านั้นจะถูกตัดออกจากขั้นตอนการประเมินสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตามโครงการขนาดใหญ่จะมีข้อกำหนดใหม่ ๆ มากมายเพื่อตอบสนองเจ้าหน้าที่

ถนนด้านนอกของคุณกว้างแค่ไหน?

ประเทศไทยมีกฎหมายควบคุมความสูงของอาคาร - และต้องนั่งห่างจากถนนแค่ไหน - และทั้งสองอย่างขึ้นอยู่กับความกว้างของถนนที่เป็นปัญหา

ตัวอย่างเช่นหากถนนมีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตรอาคารจะต้องอยู่ห่างจากถนนเป็นระยะทางหนึ่ง และตัวอาคารอาจมีข้อจำกัดความสูงด้วย กล่าวอีกนัยหนึ่งคือระยะห่างจากถนนและความสูงอาคารสูงสุดที่อนุญาตจะเปลี่ยนไปตามความกว้างของถนนด้านนอก

ในอดีตเพื่อนบ้านที่ร้องเรียนเกี่ยวกับอาคารที่ละเมิดกฎเกณฑ์ข้อใดข้อหนึ่งหรือทั้งสองข้อได้ประสบความสำเร็จในการโต้แย้ง ในกรณีเช่นนี้ศาลมีคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร แต่ถ้าการละเมิดเพียงเล็กน้อยก็เป็นไปได้ที่จะลดความสูงของอาคารเพื่อเอาใจเพื่อนบ้านที่บ่นทุกคน

แต่พอเพียงกล่าวได้ว่าการฝ่าฝืนกฎหมายนี้ไม่ใช่ความเสี่ยงที่คุณต้องการรับ

ที่ดินของคุณอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติหรือป่าสงวน?

ดังที่ได้กล่าวมาแล้วเรามักจะแนะนำให้ทุกคนที่ซื้อที่ดินดำเนินการตรวจสอบสถานะ แต่จะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าสำหรับผู้ที่ซื้อวิลล่าในพื้นที่ป่า

มีหลายกรณีในภูเก็ต (และที่อื่น ๆ ในประเทศไทย) ที่ผืนดินผืนใหญ่บนภูเขาบางส่วนอยู่บนฝาปิดใกล้ชายหาดถูกขายให้กับผู้ซื้อส่วนตัวอย่างผิดกฎหมาย ที่ดินผืนนี้ไม่เคยขายได้จริงและเป็นทรัพย์สินของกรมอุทยานแห่งชาติสัตว์ป่าและพันธุ์พืชซึ่งเป็นหน่วยงานย่อยของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่รู้จักกันดี

แม้ว่าในปัจจุบันจะพบได้น้อยมาก แต่การปฏิบัติเช่นนี้ก็ยังคงเกิดขึ้นอย่างแน่นอนและยังคงมีการสร้างบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมในสิ่งที่เราเรียกว่า“ ที่ดินสกปรก” แม้ว่าวิลล่าคอนโดหรือโรงแรมจะมีมานานหลายปีแล้ว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ฝ่าฝืนจะหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมาย ที่ดินเป็นของรัฐบาลและเป็นของคนไทยและสามารถยึดคืนได้ตลอดเวลาในอนาคต

ไม่มีข้อ จำกัด ใด ๆ และแม้ว่าคุณอาจถูกโกหกและหลอกล่อให้ซื้อที่ดิน แต่ก็ไม่น่าจะมีการชดเชยใด ๆ ที่ต้องจ่าย หากที่ดินที่เป็นปัญหากลายเป็นป่าสงวนแห่งชาติป่าสงวนหรือที่ดินสาธารณะคุณอาจสูญเสียทุกอย่างและไม่มีสิทธิไล่เบี้ยทางกฎหมาย

นี่คือที่ที่ทนายความที่มีประสบการณ์อย่างแท้จริงจะได้รับค่าตอบแทนเพราะในบางกรณีก็ต่อเมื่อพวกเขาทำการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วนเท่านั้นที่สามารถเปิดเผยปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้