Если вы думаете об инвестировании в землю и строительстве дома, отеля или кондоминиума на Пхукете, вам действительно следует ознакомиться с действующими законами о зонировании.
Покупка участка земли с прекрасным видом может показаться отличной идеей, но если вы не сделаете свою домашнюю работу и не изучите возможные подводные камни, ваши вложения в землю вполне могут превратиться в гигантскую головную боль.
Каков худший сценарий? Что ж, это очень плохо. Если вы продолжите покупку до проведения необходимой комплексной проверки, вы можете обнаружить, что продажа на самом деле была незаконной, что сделало вашу землю практически бесполезной. Пхукет усеян старыми зданиями в заметном запущенном состоянии, которые были построены незаконно и никогда не могут быть проданы. Есть даже несколько первоклассных пляжных вилл и отелей, которые попадают в эту категорию.
Чего вам нужно остерегаться?
Если вы покупаете землю и намереваетесь на ней строить, совершенно необходимо нанять опытного юриста и оплатить комплексную юридическую экспертизу - даже до того, как вы внесете залог.
Если вы совершите покупку, не выполнив необходимых проверок, вы можете обнаружить, что вам все-таки не разрешено строить недвижимость своей мечты. Есть несколько вещей, на которые вам нужно обратить внимание, и поэтому важно иметь на вашей стороне адвоката при покупке земли.
Что такое законы зонирования?
В большинстве стран есть законы о зонировании, в которых указывается, какое коммерческое или жилое строительство разрешено в определенных районах, а также подробно излагаются допустимые виды использования и ограничения для строительства в каждом районе. Помимо обозначения (или запрещения) определенных видов использования, любые зоны, в которых возможно строительство, будут регулироваться правилами, касающимися типов зданий, разрешенного количества этажей и / или ограничений по высоте для окончательного строительства.
В Таиланде Министерство внутренних дел, существует ряд государственных ведомств, которые могут участвовать в пересмотре или изменении законов о зонировании. К ним относятся, но не ограничиваются:
Департамент общественных работ и городского и сельского планирования
Управление природных ресурсов и экологической политики и планирования
Министерство науки, технологий и окружающей среды
Министерство природных ресурсов и экологии
Ограничения по высоте зданий
Зонирование на Пхукете относительно легко понять. Поскольку это остров, вероятно, имеет смысл то, что большинство ограничений основано на расстоянии, которое вы можете построить от этой береговой линии.
Хотя вы можете увидеть нарушение этих законов, уважаемый юрист всегда советует не игнорировать эти законы. Поскольку не существует срока давности на захват земли, купленной незаконно, вы можете потерять свою собственность и увидеть, как ваш дом снесут, если вы не будете играть по правилам.
Когда дело доходит до того, насколько близко к пляжу вы можете построить, общепринятое измерение - от максимальной отметки. Но это может быть субъективным, и это одна из причин, почему некоторые партии неосознанно строят там, где не должны.
Вот некоторые правила, касающиеся строительства на участке земли рядом с пляжем:
- В пределах 50 метров от отметки прилива в глубине суши вы можете построить до максимальной высоты 6 метров.
- От 50 до 200 метров вглубь суши до максимальной высоты 12 метров.
- От 200 метров до 400 метров вглубь суши до максимальной высоты 16 метров.
- Общая максимальная высота в разрешенных зонах - 23 метра.
Мы позаимствовали следующую диаграмму с сайта Phuket Land Busters:
Ваша земля выше 80 метров?
Эту ошибку до сих пор совершают люди на Пхукете, в том числе некоторые владельцы домов стоимостью в несколько миллионов долларов.
Закон гласит, что ни одно здание не может быть построено выше 80 метров. Это относится к верхней части здания, а не к уровню земли, и измеряется от уровня моря.
Другими словами, если у вас есть красивый участок земли на вершине 70-метрового холма на Пхукете, дом, вилла или кондоминиум могут быть построены не выше 10 метров (32.8 футов).
Если высота вашей земли не позволяет достаточно места для строительства, может быть сложно продать землю новому покупателю, особенно если он решит провести комплексную проверку собственности перед закрытием сделки.
Вы слишком близко к пляжу?
Пхукет видел ряд случаев, когда виллы или городские дома строились почти прямо на пляже, в некоторых случаях с одобрения местных органов власти. Несмотря на это «одобрение», разработка может быть незаконной.
Если «заинтересованная сторона» - которой может быть сосед или приезжий чиновник из Бангкока - жалуется на потенциальную незаконность проекта, спор заканчивается в зале суда. Если будет определено, что земля находится слишком близко к морю, это может привести к сносу собственности.
Если вы собираетесь покупать землю на берегу моря, убедитесь, что вы соблюдаете не только правила, но и проводите точную съемку земли, иначе дом вашей мечты может превратиться в кошмар.
Проверьте свой склон - Новые правила, регулирующие градиенты склонов холмов
Еще одна вещь, на которую следует обратить внимание, - это градиент земли. В 2018 году законы были изменены, и землевладельцам больше не разрешалось строить на некоторых более крутых склонах Пхукета.
Элитная недвижимость обычно имеет вид, виды на возвышенности обычно считаются лучшими. Но теперь девелоперы и строители должны быть осторожны, чтобы участок земли, который они покупают, соответствовал правилам 2018 года о градиентах.
Министерство природных ресурсов и окружающей среды теперь указывает, что недвижимость не может быть построена с уклоном в 35 градусов и более.
В дополнение к ограничению уклона теперь существуют более строгие правила, регулирующие высоту. Любые здания, построенные на высоте 40 метров над уровнем моря (или более), больше не могут быть построены на высоте более 6 метров.
Хотя это вряд ли повлияет на тех, кто рассматривает виллу на склоне горы, это может иметь более серьезные последствия для кондоминиумов или отелей, направленных на захват панорамных видов.
Небольшие застройки должны быть в состоянии справиться с этими изменениями, так как любая застройка с 29 установками или меньше будет исключена из процедур экологической оценки. Однако более крупные проекты будут иметь целый ряд новых требований, которые должны удовлетворить власти.
Насколько широка ваша внешняя дорога?
В Таиланде есть законы, регулирующие высоту здания и расстояние от дороги, в котором оно должно находиться, и оба зависят от ширины рассматриваемой дороги.
Например, если ширина дороги меньше 6 метров, здание должно находиться на определенном расстоянии от дороги. И само здание тоже может иметь ограничения по высоте. Другими словами, расстояние от дороги и максимально допустимая высота здания будут меняться с шириной внешней дороги.
В прошлом соседи, жаловавшиеся на здания, нарушающие один или оба этих закона, добивались успеха. В таких случаях суд выносит постановление о сносе здания. Но если нарушение незначительное, всегда можно уменьшить высоту здания, чтобы успокоить всех недовольных соседей.
Но достаточно сказать, нарушение этого закона - не тот риск, на который вы хотите пойти.
Ваша земля находится в национальном лесу или лесном заповеднике?
Как упоминалось выше, мы всегда советуем всем, кто покупает землю, провести комплексную проверку. Но это вдвойне подходит тем, кто покупает виллу в лесной зоне.
На Пхукете (и в других местах Таиланда) было много случаев, когда большие участки земли на склонах гор, некоторые из них на мысе недалеко от пляжей, незаконно продавались частным покупателям. Эта земля никогда не была выставлена на продажу и фактически была собственностью Департамента национальных парков, дикой природы и охраны растений, который является подразделением более известного Министерства природных ресурсов и окружающей среды.
Хотя сегодня эта практика гораздо менее распространена, но, безусловно, все еще имеет место, и все еще есть виллы и кондоминиумы, строящиеся на том, что мы называем «грязной землей». Даже если вилла, кондоминиум или отель существуют уже много лет, это не означает, что нарушители ушли в обход закона. Земля принадлежит правительству и, в более широком смысле, тайскому народу, и ее можно вернуть в любой момент в будущем.
Срок давности отсутствует, и даже если вас обманули и обманули при покупке земли, вряд ли когда-нибудь будет причитаться какая-либо компенсация. Если рассматриваемая земля окажется национальным лесом, лесным заповедником или другой государственной землей, вы можете потерять все и не иметь правовой защиты.
Именно здесь действительно опытные юристы действительно зарабатывают свои гонорары, потому что в некоторых случаях только тогда, когда они проводят абсолютно тщательную комплексную проверку, они могут выявить любые потенциальные проблемы.
Социальный контакт