Еще в начале 2020 года, когда разразилась пандемия коронавируса, профессионалы со всего мира обнаружили, что динамика их работы резко изменилась. Чтобы оставаться конкурентоспособными, многие отрасли были вынуждены развиваться, и сектор недвижимости Пхукета не исключение. 

Подобно тому, как мы все научились придерживаться принципов социального дистанцирования в нашей повседневной жизни, покупатели недвижимости по всему миру также привыкли покупать квартиры и виллы на Пхукете, даже не посещая остров.

В беде кроется неожиданная возможность, и покупатели могут найти застройщиков (и даже некоторых мотивированных домовладельцев), предлагающих заманчивые сделки на их недвижимость. В этом нет сомнений - это рынок покупателей! И это причина того, почему так много людей с удовольствием совершают покупки с расстояния, значительно превышающего 2 метра.

Эта статья призвана дать отличные советы, чтобы эти покупатели могли убедиться, что они охватывают все свои основы и принимают правильное решение.

Феномен COVID-19, вероятно, вызвал больше глобальных изменений образа жизни, чем любое другое событие за последние полвека. Людей внезапно заставили работать из дома, а не из офиса, и в результате карантина были зафиксированы рекордные объемы еды на вынос и доставки на дом (включая продукты). К тому же, когда закрылись некоторые торговые центры и магазины, количество покупок в Интернете росло не по дням, а по часам.

Нечто подобное произошло и на Пхукете с индустрией недвижимости. Разработчики, агенты и владельцы адаптировались к тому, чтобы делать все необходимое для преодоления проблем, вызванных ограничениями на поездки и закрытие границ, а также находить новые способы сбыта своей продукции. Для некоторых разработчиков это означало предложение особенно выгодных предложений, и многие иностранные покупатели, у которых было свободное время и наличные, использовали возможность приобрести единицы со скидкой.

Кризис также пролил свет на некоторые достижения в области технологий, которые позволили сектору недвижимости представить недвижимость покупателям по-новому. В конце концов, только в последнее десятилетие смартфоны можно найти в каждой семье, что позволяет бесплатно обмениваться мгновенными сообщениями и звонить по телефону - даже с клиентами на другом конце света. Добавьте к этому превосходные возможности камеры и видео современных смартфонов, и любой агент сможет провести виртуальный тур по недвижимости.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость на Пхукете, то покупка издалека может быть прекрасной возможностью получить исключительные предложения на новый кондоминиум. Успешные инвесторы-противоположности на протяжении всей истории всегда находили сделки, когда «на улицах была кровь» - другими словами, когда рынок двигал страхом.

Верно, что покупка дома для жизни - это совершенно другая динамика. Вы вряд ли почувствуете себя «домом», посмотрев видео или прогуливаясь в 3D. Люди хотят открыть шкафы, провести руками по столешнице, полюбоваться видами и буквально дышать воздухом перед покупкой. В конце концов, это может быть их домом на ближайшие несколько десятилетий.

Однако для инвестиционной собственности наибольшее беспокойство вызывает то, чтобы недвижимость была безопасной, надежной и могла бы выполнить свои обещания с точки зрения качества, сроков завершения и доходности от аренды. Вам нужен уважаемый разработчик с солидной репутацией, известный тем, что выполняет то, что обещал.

Так что, если вы играете с покупкой инвестиции в кондоминиум на Пхукете и любите выгодную сделку, возможно, сейчас самое время прыгнуть на рынок. Пхукет никогда не видел подъемов и спадов на рынке недвижимости, но он испытал спады, которые принесли пользу инвесторам. Пандемия Covid-19 создала условия именно для такой возможности, и всегда имеет смысл покупать, когда «появляется возможность».

Вот наши советы по покупке кондоминиума на Пхукете, даже если обстоятельства мешают вам посетить остров.

1. Убедитесь, что вы работаете только с самым опытным агентом по недвижимости на Пхукете

Это само собой разумеется, но мы часто видим, как люди принимают решения, которые просто не совпадают. В девяти случаях из десяти это происходит потому, что они просто не получили правильного совета от своего агента.

Вы должны убедиться, что ваш агент не просто продавец, а говорит вам только то, что, по его мнению, вы хотите услышать. Агент с хорошей репутацией расскажет вам не только о плюсах каждой разработки, но и о минусах. Если все, что вы слышите, звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, скорее всего, вы не знаете всех фактов. Если вы делаете инвестиции, вам нужен агент, который одновременно является советником или консультантом.

Вам следует спросить своего агента об острове, о том, что может предложить каждая часть Пхукета, и о законах, касающихся владения недвижимостью в Таиланде. Если вы обнаружите, что агент обладает исключительными знаниями во всех аспектах покупки недвижимости на Пхукете, то вы сделали хороший выбор. Это важно, потому что упущение даже самых незначительных деталей может иметь серьезные последствия в будущем.

2. Убедитесь, что у вас есть открытые обсуждения с вашим агентом

Стоимость международных телефонных звонков когда-то была слишком высокой, чтобы оправдывать ежедневные разговоры с людьми со всего мира.

Но с появлением Skype, WhatsApp и других платформ агенты могут общаться с любыми потенциальными клиентами бесплатно. Точно так же вы можете позвонить агенту, чтобы обсудить недвижимость, и вам не нужно беспокоиться о стоимости продолжительного разговора. Другими словами, нет оправдания не разговаривать со своим агентом, когда захотите, чтобы вы получали всю информацию, необходимую для принятия решения, а затем, чтобы убедиться, что вы участвуете в процессе продаж и регулярно получаете обновления.

С самого начала убедитесь, что вы разговариваете со своим агентом, а не полагайтесь на использование текстовых сообщений и электронных писем. Разговор с агентом помогает вам выразить многие из ваших идей - идей, которые, попросту, потребовалось бы слишком много времени для ввода.

Мало того, регулярные разговоры с вашим агентом также помогают укрепить доверие, позволяя вам лучше оценить, насколько они искренни в ваших интересах.

3: Проведите собственное исследование и познакомьтесь с островом

По нашему опыту, любой, кто покупает удаленно, уже достаточно знаком с Пхукетом, отсюда и привлекательность покупки кондоминиума на острове. Однако, если вы заядлый инвестор в недвижимость со всего мира, который не знаком с Пхукетом, вам стоит провести некоторое исследование лучших мест для инвестиций.

Есть много новых курортов, открывающихся в районах, которые, честно говоря, могут иметь проблемы с заполнением своих 700 номеров, потому что эти районы просто не так популярны среди туристов. Мы заметили, что люди, которые отдыхают на Пхукете, а затем покупают здесь недвижимость, имеют тенденцию искать квартиры в тех районах, которые они посетили больше всего. Неудивительно, что это обычно зрелые районы, уже пользующиеся большой популярностью у туристов.

По нашему мнению, покупка в неразвитом районе может не принести обещанного дохода от аренды, потому что это привлечет лишь небольшой процент туристов, приезжающих на Пхукет. Чтобы избежать возможного разочарования в будущем, мы советуем придерживаться уже пользующихся большим спросом районов, которые обычно окружены достопримечательностями и удобствами. . . и, конечно же, много других туристов.

Выбор неправильного района острова может иметь большое значение между хорошими долгосрочными инвестициями и плохими.

4. Четко разъясните своему агенту критерии инвестирования в кондоминиум

Самый надежный способ найти подходящую квартиру - это с самого начала нарисовать ясную картину для вашего агента. Дайте им знать, что именно вы ищете, - в ограниченных деталях - и чем больше информации вы предоставите, тем лучше они смогут сделать для вас работу.

Ваш бюджет или, по крайней мере, ценовой диапазон - это один из основных факторов, который следует уточнить до начала поиска. Может быть довольно большой разрыв между бюджетными квартирами и доступными возможностями более высокого уровня. Вашему агенту необходимо будет знать, сколько комнат вы ищете, какие конкретные функции вы ожидаете от устройства, а также любые другие критерии, которые вы имеете в виду.

Например, как упоминалось выше, если вы часто бываете на Пхукете и намерены в полной мере использовать периоды бесплатного пребывания, то расположение на острове может быть для вас наиболее важным соображением. Если да, убедитесь, что агент знает, какие области находятся в верхней части вашего списка. Например, мы обнаружили, что большинство людей хотят иметь множество удобств поблизости, а некоторые ожидают вида на море или, по крайней мере, быть рядом с пляжем.

Подробная информация о максимально возможном количестве критериев поможет вашему агенту сузить выбор, что поможет вам определить наиболее подходящую недвижимость, избегая ненужных задержек.

5. Будьте разборчивы - убедитесь, что у вас есть ВСЕ, чтобы помочь вам принять разумное решение

Наш совет по сбору информации: задавайте все вопросы - это ключ при дистанционной покупке. Если нужно, сведите вашего агента с ума, в конце концов, они готовы вам помочь. Другими словами, заставьте агента усердно работать за свою комиссию.

Убедитесь, что вы расставили точки над каждым «i» и перечеркнули все «t», чтобы решение, которое вы принимаете, было разумным и осознанным. Нет мелочей и нет глупых вопросов.

Когда вы, наконец, выбираете квартиру, это должно быть связано с тем, что вы сравнивали похожие квартиры, вы знаете территорию острова, вы верите в качество готового продукта, и вам комфортно с разработчиком и условиями Договор купли-продажи.

6. Получите видео о каждой потенциальной инвестиции в кондоминиум

Сегодняшний темп развития технологий может иногда поражать воображение, но всем не требуется много времени, чтобы разобраться в них.

Так же, как наши дети теперь проводят онлайн-уроки с помощью Zoom или Google Classroom, а родители болтают с семьей и друзьями по всему миру через Facetime или Skype, глобальный бизнес все чаще ведется через WeChat или WhatsApp.

Сегодня мы имеем возможность представить покупателям любой товар, в том числе недвижимость. Если у вас есть время, это может включать в себя настройку прямой видеотрансляции от вашего агента для личной демонстрации объекта недвижимости. Если вы слишком заняты для живого тура, вы можете отправить видео вам на телефон, электронную почту или Dropbox.

Видео - отличный способ познакомиться с отелем или выставочным залом издалека. В большинстве случаев это самая важная часть процесса удаленной покупки, и иногда определенный проект или недвижимость просто «щелкает», когда вы их видите. Это может быть виртуальный тур, но вы знаете, что нашли подходящий вариант.

7. Понять процесс покупки

Несмотря на то, что он находится под номером 7 в списке, всегда полезно задать эти вопросы на самом раннем этапе процесса. Фактически, первый телефонный разговор с вашим агентом должен включать некоторое объяснение удаленной покупки и того, как этот процесс работает, если вы решите перейти к этому этапу в ваших новых отношениях.

Первый шаг - это, очевидно, найти ту инвестицию в кондоминиум, которая подходит вам по всем параметрам. Но даже до того, как вы начнете определять потенциальную инвестиционную недвижимость, возможно, приятно знать и понимать, что будет дальше. Что влечет за собой покупка удаленно?

В общем, довольно просто. Как только ваш агент определит свойства, соответствующие вашим критериям, он предоставит вам столько информации, сколько вы запросите, включая видео-обзор каждого объекта.

У вас, очевидно, будет бюджет, и вы внимательно изучите цены на то, что доступно, но имейте в виду, что это часто будут «базовые цены», которые будут иметь надстройки. Наиболее распространенная дополнительная плата - это повышение категории иностранного безусловного права собственности, которое обычно не превышает 300,000 500,000-XNUMX XNUMX бат за единицу. Однако одной из главных привлекательных сторон этого «рынка покупателя» является то, что многие разработчики в настоящее время бесплатно предоставляют обновление без права собственности.

Другими распространенными дополнениями к базовой цене новых построек или кондоминиумов на стадии строительства являются установка счетчиков воды и электроэнергии, оплата амортизационного фонда и плата за общие площади (вам может потребоваться оплатить первый год вперед). Каждая из них довольно незначительна и будет включена в окончательную цену, которую вы согласовываете с разработчиком.

После заключения сделки с владельцем или застройщиком, которая устраивает все стороны, следующим шагом является внесение залога за недвижимость и подписание соглашения о бронировании. Это похоже на удерживаемый депозит, который защищает выбранную вами единицу, чтобы никто другой не мог ее купить.

Следующим шагом является договор купли-продажи, в котором прописаны все важные детали продажи, условия оплаты и т. Д. Обычно у вас есть до 30 дней (считая от подписания первоначального соглашения о бронировании и оплаты депозит), чтобы подписать этот документ.

Хотя соглашение о бронировании может быть отправлено вам по электронной почте, подписано, отсканировано и возвращено в электронном виде, соглашение о купле-продаже должно быть бумажным. Он будет подписан директорами проекта и доставлен вам через DHL или TNT. Вы всегда будете получать две его копии, и вам будет предложено подписать одну копию и вернуть ее на Пхукет - снова через курьера. Другой экземпляр оставьте себе.

Когда дело доходит до фактической регистрации собственности на ваше имя, это делается во время завершения. Вы можете либо приехать на Пхукет самостоятельно, либо, если это невозможно, попросить вашего адвоката сделать это за вас, предоставив ему доверенность. Вы также можете предоставить разработчику доверенность и позволить ему зарегистрировать собственность за вас. Это делается лично в местном Земельном департаменте, и, если вы не присутствуете, кто-то должен действовать от вашего имени.

Последний пункт регистрации, который привлекает инвесторов и обычно вызывает приятный сюрприз: налоги на покупку недвижимости в Таиланде одни из самых дешевых в мире. Стоимость регистрации кондоминиума на ваше имя в местном земельном департаменте обычно составляет всего 3.15% от покупной цены, что на самом деле составляет 6.3%, но делится с застройщиком.

8: Не дайте себя обмануть диковинными обещаниями 

Как девелопер может обещать 10% годовых в течение 15 лет на кондоминиум? Мы находим этот тип предложения трудным для понимания, потому что, на самом деле, это совершенно невозможно с финансовой точки зрения.

Заранее приносим свои извинения, если мы оскорбляем покупателей, которые в прошлом применяли эту маркетинговую тактику, но вы, вероятно, не одиноки. Удивительно, как много людей соглашаются на такое диковинное обещание.

Даже в самый загруженный сезон, когда инвестиционная недвижимость приносит отличную прибыль, 10%, вероятно, немного чересчур оптимистично, особенно если вы рассчитываете добиться этого последовательно и без всех эксплуатационных расходов, сборов, сборов и налогов. Хотя 10% - это несбыточная мечта за один год, за 15 лет на ум приходит слово «невозможно».

Инвесторы также должны опасаться некоторых других обещаний, данных разработчиками, например, возможности обратного выкупа. Это когда застройщик обещает выкупить вашу квартиру через 5, 10 или даже 15 лет, во многих случаях с приростом капитала.

Первое, что следует отметить в отношении варианта обратного выкупа, - это то, что большинство разработчиков после того, как разработка была продана, переходят к следующей. Компания, занимающаяся вашей разработкой, закрывается, а будущие проекты разрабатывает новая организация. По сути, это означает, что у вас может не быть никого, к кому можно было бы обратиться за принудительным обратным выкупом.

Но есть также опытные разработчики, которые будут рядом, и опытный юрист может, по крайней мере, убедиться, что эта часть соглашения неопровержима в вашу пользу. Пока застройщик продолжает работать и не является банкротом, такой пункт в соглашении имеет юридическую силу. Фактически, мы знаем, что владельцы подали иск против разработчиков в суд и выиграли.

9. ВСЕГДА покупайте квартиру в иностранном владении

Мы упоминали выше, что цены, которые вы видите, предлагаемые на квартиру, обычно исключать пакет обновления без права собственности, а также применимые сборы и налоги. Он также может не включать мебельный пакет, хотя некоторые застройщики начали применять практику включения мебели в свою цену.

Ничто из этого не является двуличным, поэтому, если вы не уверены, какая цена влечет за собой, просто спросите своего агента. Вы, очевидно, захотите, чтобы ваша квартира была меблирована, и налоги необходимо было платить, но есть реальный выбор между квартирой на правах собственности и арендой, и вы должны знать разницу.

Закон о кондоминиумах Таиланда (1979 г.) позволяет иностранцам без права собственности владеть до 49% жилой площади любого проекта кондоминиума. Этот процент вряд ли изменится, поэтому эти единицы будут пользоваться большим спросом для перепродажи и сохранят свою стоимость. Альтернативного выбора, leasehold, определенно не будет.

Право собственности на вашу квартиру в кондоминиуме зарегистрировано на ваше имя в местном земельном департаменте, и право собственности является бессрочным - оно принадлежит вам навсегда. Если вы ищете надежные, надежные и надежные инвестиции, то единственное, что вам нужно - это иностранное право собственности.

Мы советуем вам никогда не принимать ничего, кроме квартиры в кондоминиуме за границей. Будьте уверены, что это действительно так иностранный безусловное право собственности, потому что некоторые единицы будут рекламироваться как Тайский безусловное право собственности. Безусловное право владения в Таиланде в руках иностранца является только арендой.

10. Убедитесь, что ваш выбор для инвестиций в кондоминиум на 100% легален

На протяжении десятилетий рынок кондоминиумов Пхукета эволюционировал, чтобы включить в него больше надзора для защиты иностранных инвесторов. На протяжении всей этой эволюции правительство также пыталось обеспечить соблюдение установленных правил и законов.

В сфере недвижимости один из этих законов касается аренды вилл и кондоминиумов для туристов, которые миллионами стекаются на Пхукет.

Для владельцев кондоминиумов технически незаконно сдавать свои квартиры отдыхающим, которые находятся на острове только на несколько дней или недель. Этот вопрос достиг основных средств массовой информации, и правительство Таиланда ясно дало понять, что намерено обеспечить соблюдение этих законов и пресечь незаконную аренду.

Если вы не догадались, предполагаемый бенефициар этого закона - гостиничный бизнес. Отели инвестируют в экономику миллиарды тайских батов каждый год, и они очень недовольны тем, что кондоминиумы и виллы на Пхукете (и в других местах в Таиланде) получают доход от их законного бизнеса, грубо нарушая закон.

Чтобы ваши в остальном удивительные вложения не превратились в «бесполезную», вы должны убедиться, что кондоминиум, в который вы инвестируете, на 100% легален, со всеми необходимыми лицензиями для сдачи в аренду туристам на ежедневной основе.

Это серьезная проблема, и разработчики ее принимают к сведению. Пять коротких лет назад у нас почти не было кондоминиумов с лицензией на отели (также называемых кондотелями) на Пхукете. Сегодня их более 20, и еще больше строятся.

Этот сегмент рынка растет настолько значительно, что крупные гостиничные бренды - известные в индустрии гостеприимства - принимают участие в управлении этими объектами. Это добавляет серьезного доверия, потому что эти компании преуспевают в мировой гостиничной индустрии, и их интерес состоит в том, чтобы управлять кондоминиумом как законным отелем / курортом в кондоминиуме со всеми необходимыми лицензиями.

11. ВСЕГДА пользуйтесь услугами юриста

Мы не можем достаточно подчеркнуть этот момент; фактически, мы неоднократно подчеркивали это в различных статьях, написанных нами в прошлом. При покупке недвижимости на Пхукете обязательно используйте опытного юриста. Юрист не только может провести за вас комплексную проверку (подробнее об этом в п. 12), но и убедиться, что в Соглашении купли-продажи содержатся все правильные формулировки, чтобы полностью защитить вас.

Ваш адвокат ответит на все ваши юридические вопросы, и его работа - защитить вас как покупателя. Постоянное присутствие кого-то в углу дает вам дополнительное душевное спокойствие и гарантирует, что все пройдет как можно более гладко.

В Таиланде есть законы и процедуры, которые будут отличаться от тех, к которым вы привыкли дома. Ваш адвокат может максимально защитить вас, чтобы любые обещания, данные застройщиком, могли быть выполнены в суде.

12. Заплатите немного больше за должную осмотрительность

Thai Residential проводят комплексную проверку разработок, прежде чем предлагать их инвесторам, но вы можете провести второй раунд, используя своего собственного юриста. Даже если вы решите использовать другое агентство, мы все равно будем настаивать на том, что комплексная проверка, проводимая опытным юристом, является абсолютной необходимостью.

Если проект находится вне плана (например, все еще куча грязи или роща деревьев, при нулевой активности или других знаках вопроса), то, безусловно, стоит немного проявить должную осмотрительность. Проверка на благонадежность повлечет за собой изучение застройщика, права собственности на землю, где будет построен кондоминиум, неограничен ли доступ и есть ли какие-либо факторы, которые могут привести к отклонению проекта из-за неудавшейся оценки воздействия на окружающую среду. (ОВОС).

Если не по какой-либо другой причине, кроме небольшого спокойствия, дополнительные расходы на комплексную проверку будут незначительны по сравнению со стоимостью проблем, возникающих позже - проблем, которые могли быть выявлены в ходе комплексной проверки.

13. Убедитесь, что вы понимаете свое бесплатное проживание

Когда вы инвестируете в новую квартиру на Пхукете, вам будет предложено определенное количество дней в году, в течение которых вы можете взять отпуск, чтобы насладиться своими инвестициями. Это варьируется от проекта к проекту, но обычно составляет от 14 до 28 дней, в зависимости от времени года, в которое вы решите остаться.

Как правило, высокий сезон является наиболее ценным для аренды, поэтому времени будет меньше. В некоторых случаях бывают даже периоды отключения электроэнергии, во время которых владельцы могут не оставаться. Обычно они выпадают в пик сезона между 15^th Декабрь и 15^th Январь, но также может включать китайский Новый год или совпадать с периодами западных школьных каникул.

Помните, что это относится к инвестиционным кондоминиумам, которые являются либо кондотелями, либо частью установленной программы аренды. Ваше право собственности остается абсолютным, но как арендуемой собственности ваш доступ ограничен условиями Договора купли-продажи или Договора аренды.

Бесплатное проживание обычно включается в любую инвестиционную покупку кондоминиума на Пхукете. Иногда он не упоминается в Соглашении о купле-продаже, поэтому обязательно проверьте это.

Очевидно, что любой грамотный юрист позаботится о том, чтобы в договоре купли-продажи ничего не пропало. На самом деле, если вам нравится отдыхать на Пхукете, вы можете договориться о нескольких дополнительных днях во время покупки.

14. Запрашивайте обновления в процессе строительства

Большинство девелоперов будут регулярно информировать инвесторов о ходе строительства. Обычно это информационный бюллетень с фотографиями, который часто представляет собой ссылку Dropbox, которая также включает видео о строительной площадке.

Поскольку большинство агентов по недвижимости на острове проводят много времени в разъездах, чтобы быть в курсе новых событий, они могут даже снимать вам короткое личное видео каждый раз, когда посещают этот объект. Сроки строительства, очевидно, растянуты, поэтому хорошее личное видео каждые пару месяцев может утешить покупателей и, безусловно, улучшить услуги, предлагаемые выбранным вами агентом.

15. Дайте хорошие отзывы, если ваш агент хорошо сработал для вас  

Если ваш агент по недвижимости доказал свою ценность, консультируя вас на всех этапах процесса покупки, убедитесь, что вы вознаградите его за их усилия. И нет ничего более приятного для профессионала в любой отрасли, чем довольный клиент, хвалящий свою работу другим.

Если вы довольны их усилиями от вашего имени, скажите что-нибудь хорошее о своем агенте в Google Reviews или спросите, где вы можете прокомментировать полученную услугу.

Обзор

Недвижимость на Пхукете может стать отличным вложением средств, если вы сделаете правильный выбор и примете верный совет. Это поистине великолепный остров с огромным потенциалом на будущее. Если вы хотите вложить деньги, но не можете добраться до Пхукета, обязательно следуйте нашим основным советам:

• Работайте только с самыми опытными агентами по недвижимости
• Четко изложите свои инвестиционные критерии
• Будьте внимательны - получите всю информацию, необходимую для принятия разумных решений о покупке.
• Попытайтесь понять процесс покупки
• Остерегайтесь диковинных обещаний
• Убедитесь, что вы всегда покупаете иностранное право собственности
• Убедитесь, что у вашей квартиры есть лицензия на гостиницу
• Всегда обращайтесь к опытному юристу
• Будьте готовы заплатить немного больше за должную осмотрительность