Se stai pensando di investire in un terreno e costruire una casa, un hotel o un progetto di condominio a Phuket, allora dovresti davvero familiarizzare con le leggi sulla zonizzazione applicabili.
Acquistare un appezzamento di terreno con viste mozzafiato può sembrare un'ottima idea, ma se non fai i compiti e impari le potenziali insidie, il tuo investimento sul terreno potrebbe trasformarsi in un enorme mal di testa.
Qual è lo scenario peggiore? Beh, è piuttosto brutto. Se procedi con il tuo acquisto prima di condurre la due diligence necessaria, potresti scoprire che la vendita era effettivamente illegale, rendendo la tua terra sostanzialmente priva di valore. Phuket è costellata di vecchi edifici in evidente stato di rovina che sono stati costruiti illegalmente e non possono mai essere venduti. Ci sono anche alcune ville e hotel sulla spiaggia di prima qualità che rientrano in questa categoria.
A cosa devi prestare attenzione?
Se stai acquistando un terreno e intendi costruire su di esso, è imperativo che ti rivolgi a un avvocato esperto e paghi la due diligence, anche prima di effettuare un deposito.
Se procedi con l'acquisto senza fare i controlli necessari, potresti scoprire che non ti è permesso costruire la proprietà dei tuoi sogni, dopotutto. Ci sono alcune cose a cui devi prestare attenzione, ed è per questo che è essenziale avere un avvocato dalla tua parte quando acquisti un terreno.
Cosa sono le leggi sulla zonizzazione?
La maggior parte dei paesi ha leggi sulla zonizzazione, che specificano quale costruzione commerciale o residenziale è consentita in aree specifiche e dettaglia gli usi consentiti e le restrizioni per la costruzione in ciascuna area. Oltre a designare (o vietare) determinati usi, tutte le zone in cui potrebbe verificarsi la costruzione saranno soggette a regolamenti sui tipi di edificio, sul numero di piani consentiti e / o sui limiti di altezza della costruzione finale.
All'interno della Thailandia Ministero dell'Interno, ci sono diversi dipartimenti governativi che possono essere coinvolti nella revisione o nella modifica delle leggi sulla zonizzazione. Questi includono, ma non sono limitati a:
Dipartimento dei lavori pubblici e dell'urbanistica
Ufficio risorse naturali e politica e pianificazione ambientale
Ministero della Scienza, Tecnologia e Ambiente
Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente
Restrizioni di altezza sugli edifici
La suddivisione in zone a Phuket è relativamente facile da capire. Essendo un'isola, probabilmente ha senso che la maggior parte delle restrizioni si basi sulla distanza che puoi costruire da questo litorale.
Sebbene tu possa vedere queste leggi violate, un avvocato rispettabile sconsiglierà sempre di ignorare queste leggi. Poiché non esiste uno statuto di limitazioni al sequestro di terreni acquistati illegalmente, puoi perdere la tua proprietà e vedere la tua casa demolita se non rispetti le regole.
Quando si tratta di quanto vicino alla spiaggia puoi costruire, la misura generalmente accettata è dal livello di alta marea. Ma questo può essere soggettivo ed è una delle ragioni per cui alcune parti inconsapevolmente finiscono per costruire dove non dovrebbero.
Ecco alcune delle regole relative alla costruzione su un terreno vicino alla spiaggia:
- Entro 50 metri dalla linea di alta marea nell'entroterra è possibile raggiungere un'altezza massima di 6 metri
- Tra 50 metri e 200 metri nell'entroterra fino a un'altezza massima di 12 metri
- Tra 200 metri e 400 metri nell'entroterra fino a un'altezza massima di 16 metri
- L'altezza massima totale nelle aree consentite è di 23 metri
Abbiamo preso in prestito il seguente diagramma dal sito web di Phuket Land Busters:
La tua terra supera gli 80 metri?
Questo errore è ancora commesso da persone a Phuket, inclusi alcuni proprietari di case da molti milioni di dollari.
La legge stabilisce che nessun edificio può essere costruito ad un'altezza superiore a 80 metri. Questo vale per la parte superiore dell'edificio, non il livello del suolo della tua proprietà, ed è misurato dal livello del mare.
In altre parole, se hai un bellissimo appezzamento di terreno in cima a una collina di 70 metri a Phuket, la casa, la villa o il condominio possono essere costruiti non più alti di 10 metri (32.8 piedi).
Se l'elevazione del tuo terreno non consente ampio spazio per costruire, potrebbe essere difficile vendere il terreno a un nuovo acquirente, soprattutto se decide di eseguire la due diligence sulla proprietà prima di concludere l'affare.
Sei troppo vicino alla spiaggia?
Phuket ha visto una serie di casi in cui ville o case a schiera sono state costruite quasi proprio sulla spiaggia, in alcuni casi con l'approvazione degli uffici governativi locali. Nonostante questa "approvazione", lo sviluppo potrebbe comunque essere illegale.
Se una “parte interessata” - che potrebbe essere un vicino o un funzionario in visita da Bangkok - si lamenta della potenziale illegalità del progetto, la controversia finisce in un'aula di tribunale. Se si determina che il terreno è troppo vicino al mare, ciò può portare a un ordine di demolizione della proprietà.
Se hai intenzione di acquistare un terreno fronte mare, assicurati di seguire non solo le regole, ma un accurato rilevamento del terreno, altrimenti la casa dei tuoi sogni potrebbe trasformarsi in un incubo.
Controlla la tua pendenza - Nuove regole che governano le pendenze del terreno collinare
Un'altra cosa a cui prestare attenzione è la pendenza del terreno. Nel 2018 le leggi sono state modificate e ai proprietari terrieri non è stato più permesso di costruire su alcune delle pendenze più ripide di Phuket.
Gli immobili di prima qualità di solito hanno una vista, le viste panoramiche sulle colline sono generalmente considerate le migliori. Ma gli sviluppatori e i costruttori di case ora devono stare attenti che l'appezzamento di terreno che stanno acquistando aderisca alla sentenza del 2018 sulle pendenze.
Il Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente ora specifica che le proprietà non possono essere costruite su una pendenza di 35 gradi o più.
Oltre alla limitazione della pendenza, ora ci sono regole più severe che disciplinano l'elevazione. Gli edifici costruiti a un'altitudine di 40 metri sul livello del mare (o più) non possono più essere costruiti a un'altezza di oltre 6 metri.
Anche se è improbabile che ciò influisca su chiunque stia contemplando una villa sul lato della montagna, potrebbe avere ramificazioni più ampie sugli sviluppi di condominio o hotel che mirano a catturare viste panoramiche.
Gli sviluppi più piccoli dovrebbero essere in grado di far fronte a questi cambiamenti, poiché qualsiasi sviluppo con 29 unità o meno sarà esonerato dalle procedure di valutazione ambientale. I progetti più grandi, tuttavia, avranno tutta una serie di nuovi requisiti per soddisfare le autorità.
Quanto è larga la tua strada?
La Thailandia ha leggi che regolano quanto può essere alto un edificio - e quanto lontano dalla strada deve trovarsi - ed entrambi dipendono dalla larghezza della strada in questione.
Ad esempio, se la strada è larga meno di 6 metri, l'edificio deve trovarsi a una certa distanza dalla strada. E l'edificio stesso può anche essere soggetto a limitazioni di altezza. In altre parole, la distanza dalla strada e l'altezza massima consentita dell'edificio cambieranno con la larghezza della strada esterna.
In passato, i vicini che si sono lamentati di edifici che hanno violato uno o entrambi questi statuti hanno avuto successo nella loro discussione. In tali casi l'edificio è stato ordinato dai tribunali per essere demolito. Ma se la violazione è minore, è sempre possibile ridurre l'altezza dell'edificio per placare tutti i vicini che si lamentano.
Ma basti dire che infrangere questa legge non è un rischio che vuoi correre.
La tua terra è una foresta nazionale o una riserva forestale?
Come accennato in precedenza, consigliamo sempre a chiunque acquisti un terreno di eseguire la due diligence. Ma questo vale il doppio per chi acquista una villa in una zona boschiva.
Ci sono stati molti casi a Phuket (e altrove in Thailandia), dove grandi appezzamenti di terreno sui fianchi delle montagne, alcuni dei quali su promontori vicino alle spiagge, sono stati venduti illegalmente ad acquirenti privati. Questa terra non è mai stata effettivamente disponibile per la vendita, ed era in realtà di proprietà del Dipartimento dei parchi nazionali, della fauna selvatica e della conservazione delle piante, che è una subagenzia del più noto Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente.
Anche se molto meno comune oggi, questa pratica è certamente ancora presente e ci sono ancora ville e condomini in costruzione su ciò che chiamiamo "terra sporca". Anche se la villa, il condominio o l'albergo esistono da anni, ciò non significa che i trasgressori abbiano evitato di aggirare la legge. La terra appartiene al governo e per estensione al popolo thailandese e può essere bonificata in qualsiasi momento in futuro.
Non ci sono termini di prescrizione, e anche se potresti essere stato ingannato e indotto ad acquistare la terra, è improbabile che ci sia mai un risarcimento dovuto. Se il terreno in questione risulta essere foresta nazionale, riserva forestale o comunque terreno pubblico, potresti perdere tutto e non avere ricorso legale.
È qui che gli avvocati veramente esperti guadagnano davvero le loro parcelle perché in alcuni casi è solo quando conducono una due diligence assolutamente approfondita che possono esporre i potenziali problemi.
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