Le attrazioni di una proprietà in affitto per stranieri che acquistano proprietà a Phuket
Non solo una villa indipendente offre agli stranieri la casa nei tropici che hanno sempre sognato, ma le ville offrono anche alcuni dei migliori rendimenti da locazione, specialmente quelli situati vicino alle spiagge della West Coast. Durante l'alta stagione è quasi impossibile non avere la villa completamente prenotata per alcuni mesi alla volta. Le ville con quattro camere da letto in genere sono più belle di tre camere da letto e tre meglio di due, ma tutte le ville hanno un eccellente potenziale di affitto.
Quando si tratta di generare un grande ritorno sull'investimento, una villa indipendente è la preferenza tra la maggior parte degli stranieri, non ultimo perché, durante le poche settimane che i proprietari stessi trascorrono sull'isola ogni anno, offre loro anche una tranquilla villa con piscina privata in quale per rilassarsi. Potete essere certi che qualsiasi villa soddisferà i vostri standard esigenti sia dentro che fuori perché un locatario ha la piena opinione sulla decorazione e l'architettura del paesaggio. E con una villa con piscina ben tenuta, è relativamente facile trovare sia case per vacanze a breve termine, sia inquilini mensili a lungo termine per tutto l'anno.
Come accennato in precedenza, se si cerca la migliore consulenza legale, una villa può anche essere una solida risorsa produttiva di reddito, oltre che un valido investimento. Per assicurarti che la tua proprietà sia entrambe le cose, è assolutamente fondamentale che tu ti avvalga di un buon avvocato quando finalizzi il contratto di locazione. Se strutturato correttamente e con la collaborazione del proprietario / sviluppatore, il contratto di locazione può essere venduto a qualsiasi acquirente interessato e si può anche cercare un acquirente thailandese per acquistare la proprietà. Un contratto di locazione potrebbe non essere completamente titolato, ma offre il dominio sulla proprietà per la durata del contratto di locazione. Inoltre, la maggior parte dei locatori si offrirà di rinnovare il contratto di locazione dopo il contratto di locazione iniziale di 30 anni in Tailandia, dando al locatario la prospettiva di una proprietà a lungo termine.
La maggior parte dei contratti di locazione sono prepagati, nella misura in cui il prezzo di acquisto del contratto di locazione è pari al prezzo della villa, compresi i rinnovi consecutivi fino a 90 anni. Questo sembra essere diventato un mezzo accettato per estendere / rinnovare un contratto di locazione, e ovviamente rende più facile promuovere una villa in affitto, ma ci sono domande su come può essere applicato da una prospettiva legale. Mentre un buon contratto di locazione includerà sempre una clausola che afferma che il locatario ha la possibilità di rinnovare il contratto di locazione dopo i 30 anni iniziali, garantire che il rinnovo anticipato o il pagamento anticipato di un contratto di locazione per 90 anni non sia strettamente legale.
La logica finanziaria di una proprietà in affitto
Sebbene il concetto di villa in locazione possa non sembrare attraente per alcuni acquirenti, il caso finanziario per un contratto di locazione di 30 anni può certamente essere fatto. (Se si considera il fatto che la villa può essere venduta come proprietà in qualsiasi momento a un altro acquirente, come ad esempio un cittadino tailandese o una Thai Co. Ltd., il caso diventa ancora più forte.)
Le opzioni per chiunque desideri vivere in una villa a lungo termine sono l'affitto, il leasing per 30 anni o l'acquisto di proprietà tramite la costituzione di una società tailandese. C'è un argomento secondo cui un contratto di locazione è l'opzione più sicura.
Quando si confronta il leasing con il noleggio, 30 anni sono lunghi e i prezzi degli affitti stanno solo salendo. Le ville di lusso ottengono i migliori prezzi in dollari, anche su base mensile o annuale, e il costo di una locazione può impallidire rispetto all'affitto per un periodo di 30 anni.
Il costo iniziale di un contratto di locazione potrebbe risparmiare una grande quantità di denaro a lungo termine per qualcuno che è intenzionato a soggiornare a Phuket e vuole vivere in una villa. E poiché un contratto di locazione è pagato anticipatamente, il locatario si protegge dagli effetti dell'inflazione mentre il costo delle ville sull'isola sale costantemente.
Se si considerano anche gli aumenti annuali delle tariffe di affitto, ciò avvantaggia anche l'individuo che intende affittare la propria villa, poiché vedrà aumentare costantemente le entrate. Nei prossimi anni 15-20, le tariffe di affitto di una villa di lusso potrebbero essere facilmente doppie, se non triplicare quelle che sono oggi.
Se si confronta il leasing con l'acquisto di proprietà tramite una Thai Company Limited, c'è un motivo per entrambi. Ma gli acquirenti devono considerare le ripercussioni dell'acquisto della proprietà tramite una società thailandese formata in modo errato.
Un locatario straniero, d'altra parte, è su una base giuridica più solida a causa del diritto di "possesso esclusivo" di cui sopra. Sia il locatario che il proprietario dell'azienda possono vedere la loro villa come un investimento a lungo termine che produce reddito, ma solo il locatario può essere certo che l'attività è la loro da affittare per i prossimi anni 30.
Se si considera inoltre che il costo per la registrazione di un contratto di locazione è solo dello 1.1%, la logica finanziaria per le ville in affitto diventa ancora più chiara.
Altri tipi di beni di proprietà
I tipi di proprietà più popolari a cui accedere in locazione sono di gran lunga ville e case (discussi sopra), ma alcuni residenti di lungo periodo (e persino investitori) sono anche interessati a condomini e appartamenti. Questi hanno un prezzo più basso rispetto alle ville, rendendole disponibili a più potenziali locatari.
Condomini su beni di terzi di Phuket
Poiché l'allocazione di quote di proprietà estere è inferiore alla metà del totale disponibile in un dato complesso condominiale, a volte le unità in locazione sono proposte come alternativa praticabile.
Un condominio (o un agente) potrebbe incoraggiare lo straniero a costituire una Thai Company Ltd. per acquistare un'unità in locazione perché, poiché l'acquirente sarebbe un'entità thailandese, potrebbe costituire parte della proprietà 51% Thai.
Come per le società BVI, la gestione di una società thailandese potrebbe non essere economicamente fattibile per i proprietari di condomini di fascia bassa. Soprattutto, tuttavia, può anche essere discutibile dal punto di vista legale (ne parleremo più avanti nelle pagine seguenti). A meno che tu non stia gestendo una società che effettivamente fa qualcosa e ha un fatturato, è probabilmente meglio cercare un condominio di proprietà.
Se sei assolutamente innamorato di un condominio e le unità di locazione sono le uniche disponibili, le tue opzioni sono legittime proprietà dell'azienda thailandese o un contratto di locazione di un anno 30. Se si opta per un contratto di locazione, è meglio considerare questo come un noleggio a lungo termine, non come proprietà. Come per una casa o una villa, può rivelarsi più economico rispetto al pagamento dell'affitto per 30 anni. Se strutturato correttamente, potrebbe anche offrire un'estensione o essere trasferibile a un nuovo proprietario.
Ma la parola chiave qui è potrebbe. Se continui a leggere questa sezione capirai le potenziali insidie di un condominio in locazione. Il problema più grande per i locatari in futuro è la loro percezione di ciò che in realtà “possiedono” o, a seconda dei casi, non possiedono.
Alcuni stranieri pensano che sia più o meno lo stesso della proprietà di proprietà. Con un condominio in locazione, credono di aver "comprato" qualcosa di simile a un contratto di locazione nel Regno Unito. Ma non hanno 999 anni di proprietà. Sebbene possano essere state offerte estensioni del contratto di locazione fino a 90 anni, questi anni 90 non sono garantiti.
A causa di queste idee sbagliate, le persone pensano che il loro contratto di locazione sia una risorsa vendibile per il prossimo secolo. Con la collaborazione del proprietario / proprietario, un giorno potrebbe essere trasferibile e potresti persino venderlo. Ma è meglio pensare a un contratto di locazione come un affitto a lungo termine.
La visione di una proprietà in affitto come affitto di 30 con la possibilità di future estensioni impedirà ai pregiudizi di distorcere la tua comprensione.
Puoi leggere di più sull'utilizzo di una struttura aziendale thailandese per acquistare un condominio in locazione qui:
Utilizzando una società tailandese limitata per l'acquisto di una unità di condominio in affitto
Affitti di appartamenti a Phuket
A differenza di un condominio, in base al quale si possiede la proprietà di proprietà straniera di alcune unità, con il saldo in locazione, tutti gli sviluppi strutturati legalmente come appartamenti in Thailandia sono disponibili solo su base in locazione. Questo vale sia per i cittadini thailandesi che per gli stranieri.
Occasionalmente, uno sviluppo di appartamenti superbamente gestito può essere attraente, ma alcuni appartamenti possono rientrare nella stessa fascia di prezzo dei condomini di proprietà, quindi le restrizioni sulla proprietà dovrebbero far riflettere attentamente ogni compratore prima di valutarne uno.
Inoltre, è importante ricordare che il Condominium Act è stato approvato in 1979. La facilità di registrazione di una struttura condominiale e di commercializzazione delle unità sia per i thailandesi che per gli stranieri, ha significato che la maggior parte dei nuovi sviluppi negli ultimi quattro decenni sono stati strutturati come condomini.
Se stai guardando un appartamento costruito da 1979, devi davvero chiederti perché lo sviluppatore ha scelto di strutturarlo come un appartamento, piuttosto che un condominio.
LE ATTRAZIONI DI UN FOGLIO DI LEASEHOLD
Poiché le opzioni per uno straniero di acquistare proprietà terriere come le ville sono limitate, è certamente facile considerare la locazione come una soluzione "bicchiere mezzo pieno", soprattutto quando l'alternativa più vicina richiede il passaggio aggiuntivo di formare un'azienda adeguatamente strutturata per rimanere all'interno della legge. Sebbene un contratto di locazione non sia perfetto, fornisce la maggior parte dei benefici di proprietà che gli stranieri cercano quando investono in una proprietà di Phuket.
In effetti, possedere un contratto di locazione ha molti vantaggi e attrazioni, tra cui:
- Gli stranieri possono vivere in qualsiasi casa o villa di loro scelta
- È un mezzo legale 100% per uno straniero avere il possesso indisturbato di una villa o di una casa
- Con una clausola di annullamento il periodo di leasing può essere riavviato per un potenziale acquirente
- Può essere rivenduto come una proprietà libera a un cittadino tailandese o una società thailandese a responsabilità limitata
- Se il contratto di leasing è strutturato correttamente, i locatari avranno lo stesso senso di proprietà degli azionisti
- Scrivere un contratto di locazione con più nomi (compresi figli o nipoti) può garantire la successione e che il contratto di locazione è utilizzato per l'intero periodo
- I locatari evitano l'inflazione e aumentano costantemente i prezzi di noleggio
- I proprietari del contratto hanno il pieno controllo del design interno / esterno, compreso il giardino paesaggistico
- Un locatario di terra può possedere qualsiasi edificio o altra struttura che costruisce sulla terra
- Il reddito da affitto delle ville è superiore a quello dei condomini
- Una villa in affitto può ottenere un esonero hotel e offrire legalmente affitti a breve termine (questa approvazione è più complicata con un condominio)
- I costi di chiusura sono bassi, vale a dire che la registrazione su beni di terzi è relativamente economica
- I locatari potrebbero ricevere ulteriori rinnovi dopo il termine annuale di 30
- L'interesse legale per un leasing può essere venduto a terzi
- L'opzione di acquisto consente ai locatari di trarre vantaggio da qualsiasi modifica delle leggi sulla proprietà (qualora dovessero verificarsi) e consente una maggiore flessibilità nella rivendita
- Un contratto di locazione può diventare un "Contratto reciproco speciale" (ne parleremo più avanti)
Cosa guardare fuori con le proprietà in affitto
La maggior parte degli sviluppatori di ville capisce che l'offerta di strategie per assistere gli stranieri nel prolungare il periodo iniziale di leasing è nel loro migliore interesse, ma qualsiasi decisione di rinnovare il contratto di locazione dopo 30 anni è puramente a discrezione del proprietario (o proprietario).
Come accennato in precedenza, i contratti di locazione offrono in genere un'opzione per rinnovare (o estendere) il contratto di locazione dopo 30 anni. Ma nel tentativo di offrire un maggiore grado di permanenza dal primo giorno, alcuni sviluppatori offrono "30 + 30 + 30 Leasing" (o anche 30 + 30 + 30 + 30), il che significa che sono effettivamente promettenti in anticipo che un locatario può rimanere in una villa per 90 o 120 anni.
Questo va bene come un addendum, ma qualsiasi sforzo per rendere il contratto contrattuale / vincolante per 90 o 120 anni potrebbe essere considerato violare lo spirito della legge e sarebbe quasi sicuramente annullato dai tribunali.
La sezione 540 del codice civile e commerciale consente di rinnovare un contratto di locazione dopo 30 anni e la lettera della legge non distingue tra locatari stranieri e tailandesi. Ma la sezione 540 è anche molto chiara sia sulla durata massima di un contratto di locazione, sia sul rinnovo del contratto di locazione.
I giudici sono gli arbitri dello spirito della legge e i tribunali hanno già stabilito che le estensioni "scritte nella pietra" all'interno di un contratto di locazione sono tentativi di proprietà degli stranieri di fatto. Le estensioni per gli stranieri devono invece essere un'opzione — non più che una promessa — e una che è applicabile solo contro il locatore originale della proprietà.
Questo è un fatto che ogni straniero deve apprezzare se ha intenzione di affittare una proprietà da un privato. Se il proprietario individuale dovesse morire e sua moglie, figli o nipoti ereditasse la proprietà, il locatario straniero potrebbe ritrovarsi senza casa e senza soldi alla fine del contratto di locazione se gli eredi non sono suscettibili di un'estensione.
Ma ciò non significa che gli stranieri dovrebbero automaticamente fidarsi di uno sviluppatore rispetto a un individuo. Se una società viene venduta, o addirittura cambia amministratore, la direzione della nuova società può decidere di non onorare una proroga / rinnovo precedentemente concordata e il locatario dovrà uscire. Ma un'estensione non è l'unica cosa di cui preoccuparsi, è la proprietà sottostante della terra stessa.
A 2016, sull'isola di Koh Samui, alcuni stranieri sono stati sfrattati (dopo solo 20 anni) dalle ville di lusso che avevano costruito. Gli sviluppatori non erano i proprietari di proprietà della terra e i proprietari legali hanno deciso di non rinnovare il contratto di locazione. Avevano inoltre concordato sul fatto che qualsiasi cosa costruita sulla terra fosse di proprietà del proprietario. Ciò sottolinea ulteriormente l'importanza di indagare sul titolo di Chanote e di assumere un buon avvocato!
QUALCOSA ALTRO DA CONSIDERARE: ASSICURI CHE LE TASSE VENGANO PAGATE
C'è una tassa che viene spesso ignorata dai proprietari di immobili in Thailandia, e se stai noleggiando devi davvero esserne consapevole. La tassa sulla casa e sulla terra è pagabile annualmente al governo locale ad un tasso di 12.5% pa su qualsiasi proprietà utilizzata a fini commerciali (ad esempio un affitto o un leasing). L'imposta deve essere autovalutata da ciascun proprietario e si basa sul valore annuale del noleggio del contratto di locazione.
Il modulo "Por Ror Dor 2" deve essere presentato ogni anno all'Ufficio distrettuale e l'imposta deve essere pagata entro la fine di febbraio sul valore del contratto di locazione dell'anno precedente. Ma anche se il proprietario afferma il valore del leasing annuale accurato e paga l'imposta, le autorità locali hanno il diritto di mettere in discussione il valore e modificare la valutazione, il che ovviamente aumenta l'onere fiscale.
È possibile presentare un ricorso contro la valutazione presso l'ufficio distrettuale entro 15 giorni. E un ricorso con le Corti può essere presentato entro i giorni 30. Se il proprietario non ha archiviato il Por Ror Dor 2, tuttavia, non è possibile alcun ricorso e la valutazione più alta sarà alla base del carico fiscale.
Perché questo è particolarmente preoccupante per qualcuno che prende in affitto le loro proprietà? Perché l'onere di questa casa e della tassa fondiaria è abbastanza spesso trasferito al locatario nel contratto di locazione.
Questa imposta è dovuta al passaggio a una tassa di proprietà convenzionale su 1 gennaio, 2020. La nuova tassa deve essere 0.3% del valore stimato dell'intera proprietà, non solo il valore locativo del contratto di locazione. Questo potrebbe aumentare o non aumentare il carico fiscale sulla proprietà, ma ciò significherà una lettura attenta di ogni contratto di locazione necessario per assicurarsi di essere bloccato con una grande imposta sulla proprietà secondo la nuova legge.
Per favore assicurati che il tuo avvocato confermi esattamente dove questo onere fiscale dovrebbe gravare ogni anno, e se è già stato contabilizzato nel pagamento prepagato del leasing.
Registra sempre il contratto di locazione
È essenziale che qualsiasi contratto di locazione di durata superiore agli anni 3 sia registrato presso il Dipartimento del Land. Poiché la maggior parte dei contratti di locazione per bungalow o ville è lunga 30, la protezione offerta da un contratto di locazione registrato è quindi estremamente rilevante nel caso in cui la proprietà del terreno cambi di mano. Se il proprietario muore, diventa insolvente o vende la terra a un'altra parte, il nuovo proprietario deve rispettare i termini del contratto di locazione originale.
Se un contratto di locazione più lungo degli anni 3 non è stato registrato presso il Dipartimento del Territorio, tuttavia, i nuovi proprietari non sono nemmeno obbligati a consentire al locatario di continuare a vivere lì. L'inquilino, perché è quello che sono, potrebbe essere sfrattato in modo efficace dopo anni 3.
Le promesse, come un contratto di locazione non registrato, non reggono in tribunale. Un nuovo proprietario non è tenuto a rispettare qualsiasi accordo, verbale o scritto, stipulato dal proprietario precedente. Il contratto di locazione può essere protetto, ma qualsiasi consenso raggiunto con l'ex proprietario per rinnovare il contratto di locazione dopo anni 30 sarà ora per capriccio del nuovo proprietario. Ciò evidenzia l'importanza di una clausola di annullamento e l'inserimento del contratto di locazione in più nomi, entrambi indicati di seguito.
Che cosa dice Olaf sulla proprietà di beni di terzi in Tailandia
"Locazione" non significa "proprio" ...
Poiché gli stranieri sono in gran parte impossibilitati a possedere proprietà fondiarie in Thailandia, è comune per loro stipulare un contratto di locazione per una proprietà come alternativa. Ma il leasing non è proprietario, ed è importante capire la distinzione quando si tratta di proprietà. Quando si affitta un immobile lo si sta effettivamente "affittando", in base ai termini del contratto di locazione concordato con il proprietario effettivo della proprietà. Anche se generalmente si tratta di un accordo a lungo termine, la violazione di una qualsiasi delle clausole del contratto di locazione potrebbe essere motivo di risoluzione del contratto di affitto e di espulsione dalla proprietà.
Un contratto di locazione è essenzialmente un contratto per utilizzare un prodotto - in questo caso una proprietà - in cambio di un pagamento. Ma quanto dura un contratto di locazione? È un'idiosincrasia del diritto immobiliare thailandese che la durata di un contratto di locazione di proprietà non possa superare i 30 anni, sebbene sia possibile rinnovare il contratto di locazione inserendo una "clausola di rinnovo" nel contratto di locazione. Tuttavia, e questa è un'altra stranezza cruciale della legge in Thailandia, solo il proprietario originale (o il locatore) è vincolato dalla clausola di rinnovo. Se il locatore dovesse cambiare durante il periodo di locazione (es. Il proprietario muore, la società vende la proprietà a un nuovo proprietario o cessa l'attività, ecc.), Il nuovo proprietario non sarà vincolato da alcuna clausola di rinnovo firmata dall'originale proprietario.
In altre parole, un tipico leasing immobiliare in Tailandia, anche se contiene una clausola per il rinnovo, non è un investimento sicuro a lungo termine. Per compensare questo, ci sono sviluppi che promuovono "leasing collettivi" (chiamati anche "leasing garantiti") per gli stranieri. La sicurezza, tuttavia, è discutibile perché, come accennato in precedenza, il leasing non significa proprio.
... e un permesso di costruzione non è proprietà
Probabilmente hai sentito qualcuno dire di possedere un edificio perché hanno il loro nome sul permesso di costruzione. Spero che non sarai quella persona disinformata un giorno.
Mentre uno straniero in genere non può possedere terreni in Thailandia, è in grado di possedere una struttura fisica come una villa. Una volta era comune per gli sviluppatori che commercializzavano immobili agli stranieri vendere la nozione di "proprietà" della villa impegnandosi a rilasciare un permesso di costruzione in nome dello straniero. È pura speculazione da parte nostra, ma lo scopo di questo potrebbe essere stato la "pianificazione fiscale" da parte dello sviluppatore (un venditore non è soggetto a tasse di trasferimento immobiliare per la vendita di un permesso di costruzione).
Ciò che non è speculazione è che possedere un permesso di costruzione a tuo nome non ottiene nulla per te come straniero. Un permesso di costruzione è l'autorizzazione del governo a costruire una struttura (essa stessa soggetta all'approvazione) su un appezzamento di terreno specifico entro un periodo di tempo specifico. Questo è tutto. Niente di più. Anche se oggi potrebbe non essere così comune, potresti comunque incontrare persone (anche sviluppatori) che vendono l'idea di un permesso di costruzione come proprietà.
RAFFORZAMENTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Alcune clausole dovrebbero essere standard in qualsiasi contratto di leasing. Ma senza la consulenza legale appropriata, un acquirente straniero potrebbe non riuscire a spuntare tutte le caselle pertinenti per proteggere il proprio investimento.
Opzione di acquisto
Se il proprietario del terreno o il gestore della proprietà sono d'accordo, è consigliabile avere una "Opzione di acquisto" scritta nel contratto di locazione per la villa. Questo è normalmente scritto come un addendum e consente al locatario di acquistare il terreno in un secondo momento, se lo desiderano.
Questa opzione può essere esercitata in qualsiasi momento durante il periodo di leasing. Ad esempio, il locatario potrebbe essersi sposato e voler collocare la proprietà nel nome del proprio coniuge.
È importante notare che, in caso di decesso del proprietario, un'opzione di acquisto non viene annullata. Se il proprietario è un individuo, il locatario straniero ha un anno dal momento del decesso per esercitare l'opzione di acquisto.
Sebbene le probabilità siano ridotte, c'è sempre la possibilità che le leggi della proprietà fondiaria della Thailandia possano cambiare un giorno.
Se ciò dovesse accadere, un giorno uno straniero potrebbe assumere il titolo di Chanote a proprio nome. Sarebbe insensato non includere la clausola pertinente nel contratto di locazione, per quanto improbabile possa essere questo risultato.
Clausola di annullamento
Insistere su una clausola per consentire la cancellazione del contratto di locazione può sembrare strano, ma c'è una buona ragione per farlo.
Immagina che uno straniero abbia preso in affitto una villa per anni 15, quindi decide di trasferirsi. Qualsiasi potenziale acquirente di quel contratto di locazione avrebbe solo 15 anni per utilizzare la proprietà prima di richiedere un'estensione o un rinnovo. Cosa accadrebbe al valore di quella proprietà? Chiaramente il prezzo calerebbe perché il periodo di leasing è stato dimezzato.
Una clausola che consente di interrompere il contratto di locazione e di scrivere un nuovo contratto di locazione proteggerà il valore della casa. Qualsiasi potenziale acquirente può aspettarsi l'intero contratto di locazione 30-anno, il che significa che il contratto di locazione sulla villa viene venduto al valore di mercato.
Una clausola di annullamento è applicabile solo contro il locatore originario - sia che si tratti di un individuo o di una società - quindi se la proprietà di proprietà della proprietà cambia di mano, il nuovo proprietario non deve onorare la clausola.
È prevista una commissione per la riemissione di un contratto di locazione, ma questa può essere condivisa sia dal locatario corrente sia dal nuovo acquirente. Potrebbe inoltre esserci un onere fiscale aggiuntivo per lo sviluppatore nel caso in cui venga generato un nuovo contratto di locazione (a causa dell'aggiunta di ulteriori 15 anni di entrate), e questo potrebbe far parte dei termini di qualsiasi clausola di cancellazione.
Inoltre, se l'imposta sulla casa e sulla terra citata in precedenza non è stata pagata, non sarà possibile registrare nuovamente il contratto di locazione. E se il contratto di locazione verrà mai registrato a nome di un nuovo proprietario, l'ufficio distrettuale locale ringrazierà qualcuno per le tasse arretrate.
Clausola di sub-leasing
Se un locatario desidera subaffittare la propria proprietà, non c'è nulla di sbagliato in questo. In effetti, molti stranieri che stipulano un contratto di locazione per un anno 30 su una villa - o che prendono in affitto la terra, quindi costruiscono la villa - lo fanno con l'intenzione di subappaltare la villa per entrate da investimenti.
Se questa è l'intenzione, tuttavia, richiede la collaborazione del locatore e deve essere inclusa nell'accordo originale.
Clausola di assegnazione
Come per qualsiasi clausola o addendum a un contratto di locazione, la cooperazione del locatore è necessaria per assegnare il contratto di locazione a un nuovo locatario e deve essere inclusa nell'accordo originale.
Clausola di arbitrato
L'arbitrato è un processo attraverso il quale le parti in una controversia possono far sentire le loro argomentazioni da un organo indipendente, senza la necessità di passare attraverso procedimenti giudiziari potenzialmente lunghi. A partire da 2000, agli stranieri è stato permesso di servire come arbitri in Tailandia e gli individui possono essere rappresentati da avvocati stranieri in procedimenti arbitrali.
La Tailandia ha seguito il modello di legge sull'arbitrato commerciale internazionale della Commissione delle Nazioni Unite per il diritto commerciale internazionale (UNCITRAL) sin da 2002, che garantisce che la sentenza dell'arbitro in tali casi sia osservata a livello internazionale.
Le procedure di arbitrato possono aver luogo in qualsiasi lingua e non è necessario che i documenti vengano tradotti in tailandese (come nel caso dei tribunali tailandesi). Sebbene la mediazione sia potenzialmente meno costosa, nell'arbitrato le parti sono i padroni della propria procedura e l'arbitro è libero di aggiudicare una transazione al termine del procedimento. L'accordo non stabilisce alcun precedente legale, ma è giuridicamente vincolante.
Metti il contratto di locazione in più nomi
Se qualcuno affitta una villa a suo nome, poi muore improvvisamente, il contratto di locazione viene immediatamente interrotto. Il proprietario del terreno ha quindi il diritto di ritirare la proprietà in qualsiasi momento. Una volta fatto, sono liberi di vendere un ulteriore contratto di locazione 30 a qualcun altro. Una clausola di successione può proteggere il coniuge o i figli del locatario, ma solo se la clausola viene applicata contro il proprietario / proprietario / locatore originale.
Né una volontà né un trust possono conferire l'eredità di un contratto di locazione a un coniuge e, frustrantemente, le clausole di successione sono considerate promesse, non diritti di locazione. Se il proprietario / locatore cambia, una clausola di successione non è più applicabile nei confronti del nuovo proprietario di quanto sarebbe un'estensione di 30. Ciò può essere particolarmente fastidioso se il coniuge del locatario è costretto a lasciare la sua casa perché il nuovo padrone di casa è effettivamente autorizzato a rientrare in possesso.
Qualsiasi contratto di locazione dovrebbe pertanto essere in nome comune (o multiplo). A seconda della loro età, l'acquirente straniero può considerare di includere i nomi dei propri figli nel contratto di locazione. Se dovesse succedere qualcosa a una coppia straniera, i loro figli avrebbero il diritto di vivere in casa o vendere il contratto di locazione.
Proprietà e successioni di beni di terzi
Questo è già stato toccato, ma una rapida sintesi della legge sulle successioni per le proprietà in affitto è molto importante.
In Tailandia, un contratto di locazione è considerato un diritto personale ai sensi delle leggi sulla proprietà e sul noleggio, non un diritto contrattuale ereditabile. La Corte Suprema della Thailandia ha stabilito che "il locatario è l'essenza del contratto di locazione", il che significa che senza un locatario non esiste più un accordo.
Se un locatario desidera assegnare il contratto di locazione ai propri eredi al momento della morte, questo deve essere scritto nel contratto di locazione come una clausola specifica. La clausola, tuttavia, è un contratto personale tra locatario e locatore. Se il locatario muore, i loro eredi possono imporre la clausola di successione contro il locatore. Se il locatore cambia, tuttavia, attraverso la vendita o l'eredità del titolo, il nuovo proprietario della proprietà non è vincolato dalla clausola di successione.
D'altro canto, se il leasing dovesse essere considerato un Contratto reciproco speciale (vedere pagina 37), la legge applicabile cambia e i diritti di successione possono essere trasferiti agli eredi del locatario.
POTENTE, LEGALE, MA NON NECESSARIAMENTE DISPONIBILE
Usufrutto, Superfici e Abitazione sono tre diritti che possono essere concessi a un locatario, ciascuno dei quali fornisce una forza di legge aggiuntiva e unica a un contratto di affitto.
Vale la pena menzionarli perché la loro inclusione rafforza qualsiasi contratto di locazione a beneficio del locatario. Sfortunatamente, non vi è alcuna garanzia che tali diritti sarebbero conferiti a uno straniero in possesso di un contratto di locazione in Tailandia.
Usufrutto in Thailandia
Un Usufruct è essenzialmente un contratto che consente a una persona di utilizzare la proprietà di un'altra. Ha le sue origini nella legge romana, dove alle donne è stato negato il diritto di possedere la terra. Un usufrutto è stato utilizzato per proteggere la casa di famiglia se suo marito è morto prematuramente.
I contratti di usufrutto sono ancora usati, con variazioni minori, in tutto il mondo. Sebbene possano durare una vita, di solito vengono stabiliti per un periodo di tempo prestabilito. In Tailandia può essere istituito un usufrutto per la vita dell'usufruttuario (la persona che desidera occupare o utilizzare la proprietà) o per un periodo fino a 30 anni.
La parola "usufrutto" deriva dalle radici latine usus (da usare) e fructus (che significa godimento, o letteralmente "frutto"). In altre parole, è il diritto all'uso e al profitto dalla proprietà di un altro (senza danneggiarlo).
I profitti (fructus) originariamente si riferivano a frutti o colture che possono essere coltivate sul terreno e vendute, ma la definizione si estende anche al noleggio o al leasing di un edificio o alla riscossione di un prelievo che gli altri possano accedere al terreno. In nessun modo viene trasmesso alcun diritto che permetta la vendita o l'ipoteca del terreno stesso.
Se a un usufruttuario viene concesso un diritto a vita per l'utilizzo di una proprietà, è il loro utilizzo fino a quando vivono. Alla morte dell'usufruttuario, la piena proprietà della proprietà torna al proprietario del vero terreno.
Usufruire come strategia di leasehold?
Usufruct è spesso indicato come un modo ideale per gli stranieri di possedere un contratto di locazione per la vita in Thailandia, ma non presume automaticamente che questa presunzione sia corretta. Mentre un usufrutto può essere scritto in un contratto di leasing, non vi è alcuna garanzia che un contratto di locazione di un anno 30 possa effettivamente diventare un contratto di locazione a vita.
Mentre gli usufrutti sono riconosciuti dal Codice Civile e Commerciale, non è certo che gli avvocati di un proprietario terriero accetterebbero qualsiasi cosa che potrebbe potenzialmente costare al suo cliente denaro o superare un periodo di affitto di 30. Inoltre, mentre un usufrutto può essere venduto o trasferito, non può essere trasferito ad altri eredi, il che lo rende valido solo per la vita dell'usufruttuario.
Se l'acquirente è in grado di usufruire di un usufrutto in Tailandia, un buon avvocato è essenziale per assicurarsi che sia valido e funzionerà in modo efficiente. È in aree come questa che i rappresentanti legali tailandesi di uno straniero guadagnano le loro tasse.
superfici
Superficies è un altro termine latino, ed è usato per descrivere tutto ciò che è posto sulla terra. Si riferisce generalmente a tutti gli edifici sul terreno che sono stati costruiti da una persona diversa dal proprietario.
Se stai pensando di acquistare un terreno in Thailandia, potresti voler leggere il nostro articolo di seguito:
Acquisto o locazione di terreni in Tailandia
E se desideri capire qualcosa in più sul sistema di misurazione della terra in Thailandia, puoi scoprire di più qui:
Conversione di misure terrestri tailandesi in metriche / imperiali
Sezione codice civile e commerciale tailandese 1410 - Il diritto delle superfici
"Il proprietario di un pezzo di terra può creare un diritto di superfizi a favore di un'altra persona dandogli il diritto di possedere, sopra o sotto la terra, edifici, strutture o piantagioni".
Duemila anni fa, la legge romana affermava che l'edificio e il terreno erano inseparabili. Chiunque avesse il diritto di usare la terra aveva anche il diritto di usare qualsiasi edificio, indipendentemente dal fatto che non possedesse la terra. Questa è l'origine del diritto alla superficialità.
Questo è un concetto che è ancora usato in tutto il mondo. In Tailandia, tuttavia, il diritto dei superfizi separa la proprietà della terra dagli edifici sulla terra. Qui la legge ha universalità in quanto si applica ugualmente agli stranieri e ai cittadini tailandesi (a differenza delle leggi sulla proprietà della terra).
Contrariamente all'opinione popolare, un locatario in Thailandia non ha automaticamente il diritto di proprietà di qualsiasi villa o casa situata su quella terra. La proprietà legale di qualsiasi casa o villa viene spesso con un diritto di superficialità. Ma se uno straniero ha un contratto di locazione senza essere anche superficiale, non possiede nulla.
Affinché il diritto delle superficie abbia un significato (cioè sia legalmente applicabile) è un requisito rigoroso che appaia nell'atto di proprietà. Una persona a cui è stato concesso il diritto di superficialità può quindi ottenere la proprietà di qualsiasi edificio costruito sulla terra, senza dover possedere la terra stessa. Se un cittadino straniero prende in affitto un appezzamento di terra, al fine di costruire una villa sul terreno, il diritto alla superficie deve essere ottenuto prima della costruzione. Se viene lasciato fino a dopo la costruzione della casa, tecnicamente sarebbe richiesto un trasferimento di proprietà. E ciò implicherebbe il pagamento dell'imposta di trasferimento.
Quasi ogni locatario riceve quasi certamente documenti di documentazione e brochure brillanti prima di accettare un contratto di affitto. Nella maggior parte dei casi, né la letteratura né il contratto di locazione menzionano un diritto di superfizi, contraddicendo così le più interessanti dichiarazioni di marketing relative alla "proprietà". Di solito le superfizi non sono menzionate a meno che il locatario non le porti da sole.
Se a un acquirente straniero vengono concesse superficiali, il diritto potrebbe essere limitato a 30 anni, ma potrebbe estendersi alla durata del conferitore di diritti o del destinatario dei diritti. Alla scadenza delle superfici, il proprietario può offrire di acquistare la casa costruita dallo straniero. Lo straniero può anche barattare la casa contro un'estensione del contratto di locazione, ovvero utilizzare il valore aggiunto di una bella villa sul terreno come pagamento per un ulteriore contratto di locazione di 30 anni. *
Ma non vi è alcuna garanzia che a un acquirente straniero venga concesso il diritto in primo luogo. Sebbene la registrazione delle superficiali da parte degli stranieri in Thailandia sia perfettamente legale, la decisione spetta al Dipartimento del Land. È praticamente alla sola discrezione di questo ufficio governativo se viene concesso o meno un superficiale.
* Anche senza una superfice, questa strategia di usare la casa costruita da uno straniero come mezzo per far rispettare un periodo di affitto di 30 aggiuntivo, può anche stare in piedi in un tribunale. Un avvocato competente è assolutamente essenziale per assicurarsi che questa sia anche un'opzione quando il leasing iniziale di 30 termina.
abitazione
L'abitazione differisce dall'usufrutto in quanto la persona che ha concesso l'abitazione non ha il diritto di permettere a qualcun altro (oltre a se stesso) di abitare nella proprietà. Solo la persona nominata nel contratto di abitazione ha il diritto di abitare la proprietà.
Un contratto di abitazione dà a una persona il diritto di usare la casa, insieme alla sua famiglia, come abitazione. Ma la proprietà non può essere subaffittata o utilizzata come abitazione da nessun'altra parte.
Un diritto di abitazione deve anche essere registrato e l'atto di proprietà debitamente approvato, presso l'Ufficio del Land.
Servitù, facilità e diritti pubblici di passaggio
Questi non si riferiscono alla proprietà in sé, ma sono concetti rilevanti quando si affrontano i diritti dei proprietari di proprietà in Thailandia.
È molto comune in Thailandia che l'accesso a una proprietà sia bloccato da un altro appezzamento di terra. Servitudes, Easements e Public Rights of Way sono tre distinti mezzi di ricorso legale per garantire che la proprietà "senza sbocco sul mare" abbia accesso a una strada pubblica.
Chiunque dal Regno Unito probabilmente ha già familiarità con le leggi e gli statuti che disciplinano i "diritti di passaggio pubblici". (In effetti, sono prontamente disponibili libri dettagliati di mappe che mostrano tutti i percorsi pubblici e le vie di passaggio in Gran Bretagna.) La Thailandia ha una legge quasi identica che consente al proprietario dei "senza sbocco sul mare" di passare su un terreno adiacente per raggiungere una strada pubblica.
Vi sono tuttavia due condizioni che devono essere soddisfatte:
1) La posizione e le modalità di passaggio devono causare il minor danno possibile.
2) Il proprietario terriero deve essere risarcito dalla persona che richiede il passaggio per eventuali danni che si verificano.
Tuttavia, far valere questo "diritto di accesso" potrebbe causare acronimi tra l'acquirente / locatario e il loro nuovo vicino. Se un giorno il locatario dovesse ritrovarsi a dover prendere in prestito una tazza di zucchero o alcuni utensili elettrici, probabilmente non vorrebbe essere il ragazzo che ha forzato un percorso attraverso la terra accanto.
Un approccio più collaborativo e conciliante è il Servitude. Mentre il nome potrebbe suggerire che il locatario è costretto a fare lavori in giardino per il loro nuovo vicino, non ne ha paura.
Le servitù sono alleanze tra proprietari terrieri che offrono diritti al proprietario della proprietà senza sbocco sul mare, mentre assegnano doveri all'altro. Una servitù può andare nei minimi dettagli, come negare i diritti di costruzione o di sviluppo, ma non sempre. Nella maggior parte dei casi, accetta semplicemente che la proprietà con accesso garantisca il passaggio alla trama senza accesso. (L'equivalente nel Regno Unito sarebbe "accesso consentito").
Un Easement viene concesso automaticamente quando vi è una chiara necessità, quindi non è richiesta la registrazione. Una servitù deve essere registrata presso l'ufficio locale del territorio e deve essere indicato il risarcimento concordato tra le parti. Se le parti non riescono a stabilire l'importo del risarcimento, l'Ufficio del Land imposterà la tassa su THB 50 (per lotto di terreno).
Servitù e facilitazioni sono semplicemente il diritto di entrare nella proprietà di un'altra persona senza possedere effettivamente detta proprietà, il cui scopo è generalmente quello di consentire il diritto di passaggio su una strada pubblica.
Cosa dice Sam riguardo ai contratti reciproci speciali
Domanda: quando un leasing non è necessariamente un leasing?
Risposta: In Thailandia, quando si tratta invece di un contratto reciproco speciale. La Corte Suprema della Thailandia ha stabilito che gli aggiornamenti a una proprietà in affitto, se fatti con il mutuo accordo del locatore, possono, in circostanze specifiche, far sì che l'accordo di locazione diventi un "Contratto reciproco speciale". Cosa significano in pratica per il locatario?
Questa nuova designazione modifica la legittimità del contratto di locazione, apportando miglioramenti all'accordo come le clausole di successione "diritti contrattuali", che diventano ereditabili. Questo è un grande vantaggio per qualsiasi straniero preoccupato per ciò che accade alla loro proprietà in leasing alla morte.
È inoltre possibile che una clausola di proroga - meramente una promessa in virtù di un contratto di locazione - possa essere applicata in virtù dei miglioramenti materiali della proprietà, specialmente nel caso in cui una villa sia costruita su un terreno affittato. Teoricamente, qualsiasi edificio di proprietà di uno straniero potrebbe essere portato via e ricostruito su un altro appezzamento di terreno alla fine di un contratto annuale 30 (ad esempio una casa in legno in stile tailandese smantellata e rimossa, o una casa in stile occidentale abbattuta -da-mattone).
Chiunque si preoccupi di indagare sulla complessità della legge thailandese scoprirà che il proprietario (o il locatore) possiede tutto il terreno e, salvo imprevisti accordi contrari, assume anche la proprietà di tutti gli edifici che sorgono su quella terra. Quando il periodo di affitto è finito, tutto ritorna al proprietario.
Se il contratto di locazione è considerato un Contratto reciproco speciale, questo potrebbe offrire una leva per estendere il contratto di locazione originale, ma come menzionato sopra, ogni straniero dovrebbe anche garantire che il contratto di locazione contenga anche un diritto di superfizi per consolidare la proprietà dell'edificio nel primo posto.
Se desideri saperne di più sui Contratti reciproci speciali, puoi leggere il nostro articolo sull'argomento qui:
Comprensione dei contratti speciali reciproci in beni di terzi in Tailandia
La locazione assicurata
Una struttura nota come "contratto di locazione protetta" (noto anche come contratto di locazione collettiva o contratto di locazione protetta) è un nuovo veicolo di proprietà in Thailandia. L'inquilino si sta sostanzialmente impegnando in un contratto di locazione, mentre allo stesso tempo stipula un contratto di vendita e acquisto nella società thailandese dello sviluppatore.
A tutti gli effetti, si tratta di un accordo di proprietà aziendale che, pur rispettando le regole di partecipazione di maggioranza thailandesi, posiziona gli inquilini in modo da utilizzare la loro influenza (di minoranza) per proteggere i loro interessi. Ciò si ottiene perché gli azionisti stranieri del business (di solito tramite una società offshore) hanno effettivamente diritti di voto superiori, anche se le loro azioni privilegiate sono limitate allo 49%.
Ci sono dozzine di resort ora strutturati in questo modo, e ancora oggi ne vengono creati altri. È un concetto meraviglioso in teoria, e ha funzionato bene per la maggior parte degli sviluppi per molti anni. Ci sono versioni di questa struttura che sono state abbattute dai tribunali tailandesi, quindi dipende davvero da quanto bene uno sviluppo specifico gestisce i suoi proprietari
Il rischio che corre un acquirente è che una parte interessata (che potrebbe essere chiunque abbia conoscenza della struttura sottostante o con un reclamo nei confronti di uno dei proprietari) presenti un reclamo presso qualsiasi dipartimento ufficiale. Se le autorità sono in grado di vedere attraverso il contratto di compravendita e di riconoscere quali parti alla fine hanno il controllo del terreno su cui è stato costruito lo sviluppo, è lì che può sorgere un problema.
Per la maggior parte, finché tutte le parti sono felici, e nessun problema con la struttura potrà mai arrivare in tribunale, è probabile che questi sviluppi di leasing garantiti continuino.
Ma se uno viene sfidato, ciò che accade alla fine può dipendere dal caso specifico in tribunale, dalla mozione presentata, dal giudice del giorno o dai venti politici che soffiano in quel momento.
Un'altra forma più recente di proprietà in affitto che ora appare in Thailandia è il "mutuo in locazione" o "proprietà in affitto ipotecario". Puoi leggere di più su questa nuova struttura di proprietà straniera qui:
Lo spirito della legge
Esistono una moltitudine di opinioni e raccomandazioni su come uno straniero possa aggirare "la lettera" della legge per possedere una proprietà fondiaria. Il problema con tali schemi è che, se contestato in tribunale, è improbabile che il regime di proprietà straniera venga accolto.
È interessante notare cosa dice effettivamente la lettera della legge thailandese sulla proprietà fondiaria straniera. Piuttosto che proibire espressamente agli stranieri di possedere terre, la legge afferma che gli stranieri (alieni) sono autorizzati a possedere terre. La sezione 86 della legge sulla promulgazione del codice fondiario afferma che: "Gli stranieri possono acquisire terreni in virtù delle disposizioni di un trattato che conferiscono il diritto di possedere beni immobili ..." Ciò che la legge non menziona è che l'ultimo di tali trattati è stato risolto in 1970.
In assenza di qualsiasi trattato, "lo spirito della legge" è chiaramente vietare la proprietà straniera della terra in Thailandia. Indipendentemente dall'ingegnosità della presunta scappatoia, dalle sentenze del tribunale emerge chiaramente che questo "spirito" della legge è invariabilmente sostenuto.
Quando un caso va in tribunale in base al quale la terra viene considerata di proprietà o controllata da uno straniero, lo stesso verdetto viene restituito praticamente ogni volta. Sia davanti a un tribunale locale che a un tribunale d'appello (come la Corte suprema di Bangkok), i programmi che hanno aiutato gli stranieri a aggirare la legge sono regolarmente respinti dai giudici.
Se uno straniero è il proprietario dell'edificio e la controversia riguarda semplicemente l'uso o i diritti sulla terra, che debitamente prendono in affitto, è abbastanza comune per i giudici schierarsi con lo straniero. Diventa un problema quando implica la proprietà o il controllo sulla terra fisica.
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