Gli stranieri sono stati a lungo attratti dalla Thailandia e Phuket è sicuramente uno dei luoghi più belli e affascinanti del Regno.

Con le sue splendide spiagge esposte ad ovest sul Mare delle Andamane, non c'è da meravigliarsi che così tanti cittadini stranieri siano attratti dall'isola.

Le persone che cercano di mettere radici qui sono naturalmente interessate alla proprietà, e molti tengono d'occhio case o ville.

Non sono necessariamente appassionati di un contratto di locazione a lungo termine, ma se invece quel contratto di locazione dovesse essere considerato un "Contratto reciproco speciale"?

Mentre gli stranieri non possono possedere la terra in Tailandia, possono possedere i mattoni e il mortaio, ad esempio l'edificio. Ma quando scade il contratto di locazione sulla loro terra, non ci sono protezioni per garantire che possano rimanere nella loro casa.

Possedere un edificio fisico non potrebbe contare nulla se quell'edificio si trova su un pezzo di terreno che non hai più il diritto di occupare. E alla fine del periodo di locazione, il proprietario terriero ha il diritto di sfrattarti.

A meno che, naturalmente, il contratto di locazione non abbia cessato di essere un contratto di locazione semplice.

Quindi cos'è un contratto reciproco speciale in Thailandia?

Laddove esiste un contratto di locazione tra due persone e il locatario apporta modifiche o integrazioni alla proprietà che sono ritenute sufficientemente significative da creare un "vantaggio" per il proprietario (locatore / proprietario libero) di quel terreno, il contratto di locazione può tecnicamente diventare uno Speciale Contratto reciproco (CSR).

In altre parole, le migliorie apportate dall'affittuario / locatore alla proprietà sono ritenute sufficientemente sostanziali da alterare effettivamente la natura giuridica del contratto. Le clausole di un contratto di locazione che altrimenti potrebbero essere considerate semplici promesse - inapplicabili nei confronti di un nuovo proprietario se il locatore dovesse cambiare - diventerebbero invece diritti contrattuali.

Questi includono clausole di successione o clausole di estensione / rinnovo, che in un contratto di locazione non sono legalmente applicabili, ma se l'inquilino ha un valore (o beneficio) aggiunto alla proprietà, potrebbe diventare contrattuale. (Maggiori informazioni qui sotto.)

Un vantaggio è di solito qualcosa che si ottiene solo attraverso un esborso finanziario e che ha aggiunto valore alla terra. La costruzione di una casa o di una villa su un terreno in locazione, ad esempio, costituirebbe un miglioramento che potrebbe essere considerato a vantaggio del proprietario al termine del periodo di locazione. Allo stesso modo, l'affitto di un immobile e l'autofinanziamento di ristrutturazioni o miglioramenti sostanziali potrebbero essere considerati un vantaggio.

In tali circostanze, il contratto di locazione può cessare di essere un contratto di locazione (ai sensi della legge) e diventare invece un Contratto reciproco speciale.

Un contratto reciproco speciale è stato scritto in legge?

Non è mai esistita una legge che preveda l'esistenza o l'applicazione di un Contratto reciproco speciale. Non compare nel Codice civile e commerciale, né è descritto in alcuna altra legge thailandese.

Invece, i contratti reciproci speciali sono nati da sentenze emesse dalla Corte suprema thailandese. Queste decisioni sono state coerenti e la loro ripetuta applicazione è stata sufficiente a creare un precedente legale. (In un contesto commerciale, SRC è noto come Build-Operate-Transfer Agreement (BOT). Il locatario costruisce quindi utilizza la struttura e la proprietà dell'edificio viene trasferita al Locatario alla fine del periodo di locazione.)

Il principio del precedente legale significa che le decisioni o le decisioni passate forniscono la base e l'autorità per i giudici che hanno dovuto affrontare casi simili in un secondo momento.

Le decisioni dei tribunali superiori sono precedenti obbligatori su tutti i tribunali inferiori del paese, quindi è molto significativo in questo caso che la Corte suprema (il tribunale supremo del paese) abbia già ponderato i contratti reciproci speciali.

L'SRC è stato essenzialmente creato per riequilibrare i benefici per il locatario, che in genere guadagna poco da un contratto di locazione tradizionale, nonostante abbia speso i propri soldi per migliorare la proprietà. I giudici hanno quindi aggiunto un valore aggiunto attraverso l'SRC, come ad esempio rendere un leasing trasferibile, ereditabile e non registrabile, ma comunque applicabile.

Il fatto che un contratto di locazione dichiarato SRC sia esente da imposta di registro e imposta di trasferimento significa che i giudici decideranno solo in casi sinceri e che SRC non sarà accettato come mero stratagemma per ogni contratto di locazione privo di tali imposte.

Il locatore deve accettare di creare un SRC?

Un locatario non può assumere automaticamente alcun investimento aggiuntivo che effettuano durante il periodo di leasing iniziale creerà automaticamente un Contratto reciproco speciale.

Un locatario ha sempre bisogno del consenso del proprietario per ristrutturare, costruire o demolire e, senza questa autorizzazione, il contratto di locazione non può diventare un SRC. Ma anche se il locatore non ha intenzione di creare un contratto reciproco speciale, è ancora possibile che il loro consenso a determinati miglioramenti finanziati dal locatario possa dar luogo a un SRC.

In parole povere: il permesso è richiesto in tutti i casi, ma i miglioramenti potrebbero dar luogo a un SRC anche se non è nelle intenzioni del proprietario.

Il consenso per un investimento specifico non deve essere necessariamente fornito nel contratto di locazione originario, i dettagli verranno invece concordati successivamente nel periodo di locazione. Ma fintanto che gli obiettivi specifici sono in definitiva definiti da entrambe le parti e il consenso scritto è dato dal proprietario della proprietà, l'accordo potrebbe ancora essere visto come un contratto reciproco speciale.

Perché cambia la natura del contratto tra le due parti?

Un contratto di locazione è classificato come un contratto di "locazione di proprietà". Il locatario (locatario) concede al proprietario (locatore) una compensazione finanziaria per l'affitto o l'affitto della sua proprietà, in questo caso il terreno, per un determinato periodo di tempo. In Thailandia il contratto di locazione massimo consentito è di 30 anni.

L'accordo consente diritti di locazione temporanea, non più diritti di contratto permanenti. Fondamentalmente, un locatario (il locatario) ha i diritti esclusivi di utilizzo della proprietà per l'intero periodo di locazione di 30 anni.

Ma se quella coppia straniera prende in affitto un terreno da un cittadino thailandese, e quindi decide di costruire una villa di lusso su quel lotto di terra, avrà fornito al proprietario del terreno un "vantaggio" (la villa).

A quel tempo il contratto di locazione (un contratto di locazione di proprietà) può assumere determinati diritti contrattuali (ad esempio ereditarietà e trasferibilità).

Considerare la possibilità di un contratto reciproco speciale fin dall'inizio

Per chiunque intenda un contratto di locazione, sia da uno sviluppatore che da un privato, può essere saggio consultare un legale competente in anticipo sulla possibilità che il contratto di locazione possa un giorno essere considerato un Contratto reciproco speciale.

La costruzione di una villa su un terreno in affitto o la ristrutturazione di una villa in affitto sono tipi tipici di investimento - al di là del prezzo di locazione della proprietà - che può essere dimostrato alla fine del periodo di locazione di 30 anni di aver beneficiato del padrone di casa perché la proprietà alla fine tornerà a lui / lei.

Anche se ci si avvicina al contratto di locazione fin dall'inizio, al fine di considerarlo un giorno un contratto reciproco speciale, come menzionato sopra, qualsiasi investimento che potrebbe aggiungere un valore sufficiente affinché ciò avvenga deve essere concordato con il locatore.

Per quanto interessante, poiché un SRC cessa tecnicamente di essere un contratto di locazione, la mancata registrazione del contratto di locazione presso il Dipartimento del Land non invaliderebbe l'accordo o lo renderebbe inapplicabile.

La successione è possibile con un contratto reciproco speciale

Come accennato in precedenza, se l'accordo è considerato un Contratto reciproco speciale alla fine del periodo di locazione di 30 anni, non è più un tipico contratto di locazione di proprietà, ma diventa una sorta di "Leasing Plus".

A causa di questo sostanziale cambiamento nella definizione legale del contratto, il contratto di locazione può essere trasferito a familiari o altri beneficiari / eredi al momento della morte. Questo non è il caso di un contratto di locazione tipico che, in virtù del diritto di proprietà, non è ereditabile.

Il valore aggiunto alla proprietà può anche essere considerato sufficiente per imporre una proroga o un rinnovo nei confronti dell'eventuale locatore. Le clausole di rinnovo sono promesse nell'ambito di un contratto di locazione, che potrebbe non essere applicabile se il locatore originario muore o vende la proprietà. In base a un Contratto reciproco speciale, tuttavia, questi diventano diritti contrattuali, applicabili nei confronti di qualsiasi proprietario / locatore.

Perché i contratti reciproci speciali non vengono utilizzati più frequentemente?

Questa è una domanda a cui è difficile rispondere, ma potrebbe risiedere nel fatto che gli stranieri sono stati indotti a credere che l'acquisto di proprietà fondiaria non sia un atto discutibile, ma sia invece perfettamente accettabile.

Uno dei difetti evidenti nel settore immobiliare qui in Thailandia, in particolare quel segmento di mercato rivolto agli stranieri, è che agli acquirenti viene detto che stanno ricevendo un contratto di locazione di 30 anni, con altri due periodi di 30 anni da seguire. Tuttavia, questo è tecnicamente illegale e potrebbe annullare l'intero contratto di locazione se i trasgressori vengono catturati.

Il problema con 30 + 30 + 30 beni di terzi in Tailandia

Mentre gli stranieri alcuni decenni fa capivano di non avere diritti sulla proprietà terriera in Thailandia, oggi gli stranieri fanno spesso acquisti di ville e persino acquistano e vendono terreni. Tutta questa attività potrebbe un giorno ritorcersi contro, soprattutto se la Thai Co. Ltd. non viene utilizzata come un'attività legittima, ma come un veicolo di partecipazione che non commercia, registra conti o paga tasse.

Se uno straniero vuole semplicemente vivere in Thailandia per i prossimi 60 anni, c'è una logica finanziaria nell'avere i diritti di possesso esclusivo della propria villa per la durata del soggiorno, qualcosa che un SRC consentirebbe. Sicuramente ti pone su una base giuridica più solida rispetto ad altri mezzi per acquisire una villa.

Se gli sviluppi della villa in tutta la Thailandia hanno strutturato le loro vendite in base alle quali il contratto di locazione per occupare il terreno è stato trattato separatamente, allora l'acquisto dell'edificio fisico (che uno straniero può legalmente possedere) potrebbe essere considerato un "vantaggio" se il proprietario dell'edificio lo concede al proprietario terriero allo scadere dei termini di locazione.

Tale contratto verrebbe quindi redatto per tenere conto della sua eventuale reinterpretazione come Contratto Reciproco Speciale. Piuttosto che la durata del contratto di locazione standard di 30 anni, ciò fornirebbe effettivamente al locatario una locazione sicura per 60 anni, mentre il rinnovo successivo rimarrebbe ancora una possibilità.

È anche evidente che gli acquirenti spesso prendono decisioni sbagliate a causa della scarsa consulenza legale, sia da parte dello sviluppatore, sia da parte di un avvocato o commercialista.

Uno sviluppatore potrebbe potenzialmente preferire l'ambiguità associata a un normale contratto di locazione. In tal caso, l'idea di garantire effettivamente un rinnovo di 30 anni attraverso un Contratto Reciproco Speciale potrebbe non essere molto allettante. Dopotutto, tale ambiguità potrebbe lasciare loro, o ai loro discendenti, una proprietà di lusso che possono rivendere tra 30 anni.

Conclusione

Un contratto di leasing che in seguito viene considerato un Contratto reciproco speciale è chiaramente un'opzione migliore rispetto a un contratto di locazione di 30 anni, ma è meglio che utilizzare una Thai Company Limited correttamente formata e gestita per acquistare la proprietà?

Uno dei principali vantaggi di un SRC è che non hai nessuno dei costi aggiuntivi che sono coinvolti nel mantenere l'azienda correttamente funzionante. La SRC offre allo straniero almeno 60 anni di godimento ininterrotto della propria casa, senza spese aggiuntive.

Una società thailandese - con azionisti legittimi, che conducono affari adeguati, generano entrate, archiviano conti certificati, pagano le tasse e aderiscono alle leggi societarie della Thailandia - ha un ulteriore elemento di costo.

Ma lo straniero che acquista attraverso una società thailandese legittima possiede un investimento che può essere facilmente rivenduto ad altri stranieri in un secondo momento, con il potenziale per guadagnare plusvalenze.