Si vous envisagez d'investir dans un terrain et de construire une maison, un hôtel ou un projet de condominium à Phuket, vous devez vraiment vous familiariser avec les lois de zonage applicables.
L'achat d'un terrain avec une vue imprenable peut sembler une bonne idée, mais si vous ne faites pas vos devoirs et apprenez les pièges potentiels, votre investissement foncier pourrait bien se transformer en un énorme casse-tête.
Quel est le pire des cas? Eh bien, c'est assez mauvais. Si vous procédez à votre achat avant de procéder à la diligence raisonnable nécessaire, vous découvrirez peut-être que la vente était en fait illégale, rendant votre terrain pratiquement sans valeur. Phuket est parsemée de vieux bâtiments dans un état de délabrement notable qui ont été construits illégalement et ne peuvent jamais être vendus. Il existe même des villas et des hôtels de premier ordre en bord de mer qui entrent dans cette catégorie.
À quoi devez-vous faire attention?
Si vous achetez un terrain et avez l'intention de construire dessus, il est impératif que vous engagiez un avocat expérimenté et que vous payiez la diligence raisonnable - même avant de déposer un dépôt.
Si vous continuez votre achat sans faire les vérifications nécessaires, vous découvrirez peut-être que vous n'êtes pas autorisé à construire la propriété de vos rêves après tout. Il y a certaines choses auxquelles vous devez faire attention, et c'est pourquoi il est essentiel d'avoir un avocat à vos côtés lors de l'achat d'un terrain.
Que sont les lois de zonage?
La plupart des pays ont des lois de zonage, qui spécifient quelle construction commerciale ou résidentielle est autorisée dans des zones spécifiques, et détaille les utilisations et restrictions autorisées pour la construction dans chaque zone. En plus de désigner (ou d'interdire) certains usages, toutes les zones où la construction peut se produire seront soumises à des réglementations sur les types de bâtiments, le nombre d'étages autorisés et / ou les limites de hauteur de la construction finale.
Au sein de la Thaïlande ministre de l'Intérieur, il existe un certain nombre de ministères qui peuvent être impliqués dans la révision ou la modification des lois de zonage. Ceux-ci incluent, mais ne sont pas limités à:
Département des travaux publics et de l'aménagement du territoire
Bureau des ressources naturelles et de la politique et de la planification de l'environnement
Ministère des sciences, de la technologie et de l'environnement
Ministère des Richesses naturelles et de l'Environnement
Restrictions de hauteur sur les bâtiments
Le zonage à Phuket est relativement facile à comprendre. Étant une île, il est probablement logique que la plupart des restrictions soient basées sur la distance que vous pouvez construire à partir de ce rivage.
Bien que vous puissiez voir ces lois bafouées, un avocat de bonne réputation déconseillera toujours de les ignorer. Parce qu'il n'y a pas de délai de prescription sur la saisie d'un terrain acheté illégalement, vous pouvez perdre votre propriété et voir votre maison démolie si vous ne respectez pas les règles.
En ce qui concerne la proximité de la plage, la mesure généralement acceptée est celle de la ligne des hautes eaux. Mais cela peut être subjectif et c'est l'une des raisons pour lesquelles certaines parties finissent sans le savoir par construire là où elles n'auraient pas dû.
Voici quelques règles relatives à la construction sur un terrain près de la plage:
- À moins de 50 mètres de la ligne de marée haute à l'intérieur des terres, vous pouvez construire jusqu'à une hauteur maximale de 6 mètres
- Entre 50 mètres et 200 mètres à l'intérieur des terres jusqu'à une hauteur maximale de 12 mètres
- Entre 200 mètres et 400 mètres à l'intérieur des terres jusqu'à une hauteur maximale de 16 mètres
- La hauteur maximale totale dans les zones autorisées est de 23 mètres
Nous avons emprunté le schéma suivant sur le site Internet de Phuket Land Busters:
Votre terrain est-il supérieur à 80 mètres?
Cette erreur est toujours commise par les habitants de Phuket, y compris certains propriétaires de maisons de plusieurs millions de dollars américains.
La loi stipule qu'aucun bâtiment ne peut être construit à une hauteur supérieure à 80 mètres. Cela s'applique au sommet du bâtiment, pas au niveau du sol de votre propriété, et il est mesuré à partir du niveau de la mer.
En d'autres termes, si vous avez une belle parcelle de terrain au sommet d'une colline de 70 mètres à Phuket, la maison ou la villa ou le condo ne peut pas être construit plus haut que 10 mètres (32.8 pieds).
Si l'élévation de votre terrain ne laisse pas suffisamment d'espace pour construire, il pourrait être difficile de vendre le terrain à un nouvel acheteur, surtout s'il décide de faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété avant de conclure la transaction.
Êtes-vous trop près de la plage?
Phuket a vu un certain nombre de cas où des villas ou des maisons de ville ont été construites presque directement sur la plage, dans certains cas avec l'approbation des bureaux du gouvernement local. Malgré cette «approbation», le développement peut néanmoins être illégal.
Si une «partie intéressée» - qui pourrait être un voisin ou un fonctionnaire en visite de Bangkok - se plaint de l'illégalité potentielle du projet, le différend aboutit alors dans une salle d'audience. S'il est déterminé que le terrain est trop proche de la mer, cela peut conduire à un ordre de démolition de la propriété.
Si vous envisagez d'acheter un terrain en bord de mer, assurez-vous de suivre non seulement les règles, mais également un relevé précis du terrain, sinon la maison de vos rêves pourrait se transformer en cauchemar.
Vérifiez votre pente - Nouvelles règles régissant les gradients de terrain à flanc de colline
Une autre chose à surveiller est la pente du terrain. En 2018, les lois ont été modifiées et les propriétaires fonciers n'étaient plus autorisés à construire sur certains des pentes les plus raides de Phuket.
L'immobilier de premier ordre vient généralement avec une vue, les vues surélevées sur les collines sont généralement considérées comme les meilleures. Mais les promoteurs et les constructeurs doivent désormais veiller à ce que la parcelle de terrain qu'ils achètent respecte la décision de 2018 sur les gradients.
Le ministère des Richesses naturelles et de l'Environnement précise désormais que les propriétés ne peuvent pas être construites sur une pente de 35 degrés ou plus.
En plus de la restriction de pente, il existe maintenant des règles plus strictes régissant l'élévation. Tout bâtiment construit à une altitude de 40 mètres au-dessus du niveau de la mer (ou plus) ne peut plus être construit à une hauteur de plus de 6 mètres.
Bien qu'il soit peu probable que cela affecte quiconque envisage une villa à flanc de montagne, cela pourrait avoir des ramifications plus importantes sur les développements en copropriété ou en hôtels visant à capturer des vues panoramiques.
Les petits développements devraient être en mesure de faire face à ces changements, car tout développement de 29 unités ou moins sera exempté des procédures d'évaluation environnementale. Cependant, les projets de plus grande envergure auront toute une série de nouvelles exigences pour satisfaire les autorités.
Quelle est la largeur de votre route extérieure?
La Thaïlande a des lois régissant la hauteur d'un bâtiment - et à quelle distance de la route il doit se trouver - et les deux dépendent de la largeur de la route en question.
Par exemple, si la route a moins de 6 mètres de largeur, le bâtiment doit être à une certaine distance de la route. Et le bâtiment lui-même peut également être soumis à des restrictions de hauteur. En d'autres termes, la distance de la route et la hauteur maximale autorisée du bâtiment changeront avec la largeur de la route extérieure.
Dans le passé, les voisins qui se sont plaints de bâtiments qui ont enfreint l'une ou les deux de ces lois ont été couronnés de succès dans leur argumentation. Dans de tels cas, le bâtiment a été condamné par les tribunaux à être démoli. Mais si la violation est mineure, il est toujours possible de réduire la hauteur du bâtiment pour apaiser tous les voisins qui se plaignent.
Mais il suffit de dire que faire fi de cette loi n'est pas un risque que vous voulez prendre.
Votre terre est-elle sur une forêt nationale ou une réserve forestière?
Comme mentionné ci-dessus, nous conseillons toujours à quiconque achète un terrain de faire preuve de diligence raisonnable. Mais cela double pour ceux qui achètent une villa dans une zone boisée.
Il y a eu de nombreux cas à Phuket (et ailleurs en Thaïlande), où de grandes parcelles de terrain à flanc de montagne, certaines sur des caps proches des plages, ont été illégalement vendues à des acheteurs privés. Ce terrain n'a jamais été réellement disponible à la vente et était en fait la propriété du Département des parcs nationaux, de la faune et de la conservation des plantes, qui est une sous-agence du ministère plus connu des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Bien que beaucoup moins courante aujourd'hui, cette pratique se produit certainement, et il y a encore des villas et des condominiums en construction sur ce que nous appelons des «terrains sales». Même si la villa, le condo ou l'hôtel existe depuis des années, cela ne veut pas dire que les contrevenants se sont éloignés de la loi. La terre appartient au gouvernement et, par extension, au peuple thaïlandais, et peut être récupérée à tout moment dans le futur.
Il n'y a pas de délai de prescription, et même si vous avez peut-être été menti et trompé dans l'achat de la terre, il est peu probable qu'une compensation soit due. Si la terre en question se révèle être une forêt domaniale, une réserve forestière ou autrement une terre publique, vous pourriez tout perdre et n'avoir aucun recours juridique.
C'est là que les avocats vraiment expérimentés gagnent vraiment leurs honoraires, car dans certains cas, ce n'est que lorsqu'ils effectuent une diligence raisonnable absolument approfondie qu'ils peuvent exposer les problèmes potentiels.
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