PROPRIETÀ DI PROPRIETÀ ESTERA LIBERA A PHUKET
Condomini a Phuket
La proprietà del condominio di proprietà è abbastanza chiara ed è il modo migliore per gli stranieri di possedere proprietà in Thailandia. La legge thailandese stabilisce che un complesso condominiale può avere fino al 49% di proprietà straniera, il che significa che almeno il 51% di qualsiasi complesso deve essere di proprietà di cittadini tailandesi.
Un titolo condominiale include parte dell'edificio, il che significa che ogni proprietario ha un "interesse frazionario" nell'edificio. Ciò include l'area comune come la piscina, la palestra, i giardini, il parcheggio e l'area della reception. Un titolo condominiale dovrebbe specificare non solo la dimensione dell'unità stessa, ma anche l'area comune totale (e quale percentuale è di proprietà dell'unità). Tale interesse frazionario rappresenta anche l'interesse al voto che il proprietario deterrà all'interno dell'associazione dei residenti o dei proprietari.
Uno di molti benefici e vantaggi di un condominio di proprietà è che può essere interamente e legalmente di proprietà di uno straniero. La proprietà è permanente e perpetua fino a quando il proprietario non decide di venderla.
Un altro vantaggio di un condominio di proprietà è la legislazione favorevole che disciplina l'eredità, vale a dire che gli stranieri sono in grado di trasmettere il loro condominio thailandese ai loro eredi. Ma mentre le leggi sull'eredità sono più vantaggiose di quelle per le ville in affitto, non sono né perfette, né perfettamente chiare.
C'è una legislazione concorrente al lavoro qui. The Condominium Act afferma che qualsiasi straniero che eredita un condominio deve informare l'ufficio del territorio competente entro 60 giorni dell'eredità. Non riuscendo a soddisfare criteri specifici di proprietà, l'erede straniero può quindi essere costretto a vendere l'unità entro 1 anno dalla morte del proprietario.
Il codice civile e commerciale thailandese (CCC), tuttavia, indica che l'erede della proprietà erediterebbe anche il diritto di possedere la proprietà, e questo è stato il parere legale formale del Dipartimento fondiario - che il diritto del proprietario deceduto di acquisire proprietà e conservare la proprietà passa al suo erede alla morte.
Ma l'interpretazione del Dipartimento fondiario della legge sulle successioni ai sensi del CCC non è ancora supportata da una giurisprudenza sufficiente affinché un erede sia certo 100% di ricevere diritti di proprietà permanenti. Uno dei cinque requisiti per la proprietà del condominio stipulato dalla legge sul condominio è un modulo di transazione in valuta estera (FETF) emesso a nome del proprietario del condominio.
Un modo per rendere più semplice qualsiasi eredità futura è che l'acquirente faccia in modo che la propria banca estera indichi più nomi sull'istruzione di trasferimento telegrafico quando effettua il cablaggio in Thailandia per l'acquisto della proprietà. La banca ricevente tailandese sarà quindi in grado di elencare tutti quei nomi sul FETF.
I nomi sul FETF devono quindi essere registrati come comproprietari del condominio, che assicura l'eredità in caso di morte del principale acquirente della proprietà. (Rendere una società offshore il proprietario registrato della proprietà è un altro modo per garantire una successione più semplice, poiché il FETF sarà a nome della società.)
Tuttavia, se un'interpretazione rigorosa del Condominium Act viene applicata a un'eredità, piuttosto che all'interpretazione più favorevole del CCC, le cose diventano un po 'più complicate. Chiunque erediti una proprietà (qualora scelga di conservarla) potrebbe essere tenuto a trasferire in Thailandia l'importo necessario per acquistare l'unità. Può sembrare intuitivo, ma è possibile che qualcuno debba effettivamente acquistare l'appartamento che ha appena ereditato. I requisiti FETF saranno discussi in modo più approfondito, ma per ulteriori informazioni sui cinque requisiti (o "Porte") alla proprietà straniera di un condominio in Thailandia, vedi sotto da Sam Fauma dell'ILO.
Se stai seriamente pensando di acquistare un condominio a Phuket, allora potresti voler leggere la nostra guida completa su come fare le cose correttamente e cosa aspettarsi durante l'intero processo:
COSA DICE SAM DI "THE FIVE DOORS"
La sezione 19 del Condominium Act ha “Five Doors” alla proprietà di un condominio tailandese da parte di uno straniero. Se una delle seguenti condizioni è soddisfatta, lo straniero può procedere all'acquisto di un condominio a proprio nome, a condizione che non più del 49% di tale sviluppo sia già di proprietà straniera.
Sezione 19 Una persona straniera o una persona giuridica ritenuta estranea per legge può avere una proprietà in un'unità se soddisfa le seguenti condizioni:
- La persona ottiene un permesso di soggiorno in conformità con la legge sull'immigrazione;
- La persona ottiene un permesso per entrare nel paese in conformità con la legge sulla promozione degli investimenti;
- La persona è una persona giuridica ai sensi della sezione 97 e della sezione 98 del codice fondiario, registrata come persona giuridica ai sensi della legge thailandese.
- La persona è una persona giuridica estranea ai sensi dell'annuncio del Consiglio rivoluzionario n. 281, datata 24th November BE 2515 (1972) e ottiene un certificato di promozione degli investimenti in conformità con la legge sulla promozione degli investimenti.
- La persona è una persona straniera o una persona giuridica ritenuta estranea alla legge, portando valuta estera nel paese, prelevando fondi da un conto Baht thailandese di una persona che ha un luogo di residenza al di fuori del paese o prelevando fondi da una valuta estera- conto di deposito basato.
Il numero 5 è ovviamente il FETF, che è il più comune "porta" che gli stranieri usano per acquistare un condominio, ma soddisfare uno dei cinque è sufficiente per qualificarsi per la proprietà straniera di un condominio in Tailandia.
Una società delle Isole Vergini britanniche (BVI)
Per qualsiasi straniero interessato alla pianificazione della successione, può valere la pena acquistare un condominio attraverso una società offshore. Potrebbe trattarsi di una società registrata nelle Seychelles, Mauritius, Turks e Caicos o in altre giurisdizioni offshore, ma le società BVI sono generalmente preferite come holding di proprietà perché sono uno dei centri offshore più affermati e hanno costi di gestione annuali competitivi.
È importante distinguere tra l'utilizzo di una società offshore per l'acquisto di un condominio e l'uso di una società thailandese per eludere le regole sulla proprietà fondiaria. (Quest'ultima pratica è discussa più dettagliatamente in “Ville, case e proprietà terriere di Phuket” a pagina 37.) Qui ci riferiamo all'acquisto legale di un condominio di proprietà, non da parte di un individuo straniero, ma da una società straniera. La proprietà delle società offshore risolve il problema dell'eredità perché le aziende non muoiono.
Attraverso una società BVI, lo straniero può controllare la proprietà del condominio controllando la partecipazione azionaria della società. Inoltre, se desiderano vendere il condominio, devono solo vendere la società BVI. Trasferendo la proprietà della società, il nuovo acquirente possiede la società e il condominio, ma ciò potrebbe non essere conveniente con condomini più economici.
Innanzitutto, la costituzione di una società BVI costa alcune migliaia di dollari. Successivamente, i costi di gestione annuali sono poco più di $ 1,000 all'anno. Per un condominio in studio $ 100,000, questo potrebbe essere più di quanto qualcuno è disposto a pagare. Per un attico con vista sul mare $ 800,000, tuttavia, potrebbe essere un gioco da ragazzi.
C'è anche la questione di ciò che la proprietà aziendale comporta ai sensi della legge thailandese. Se una società offshore possiede la proprietà, ci sono potenziali conseguenze fiscali. Anche se i conti certificati non sono un requisito legale nella BVI, la società deve presentare uno stato patrimoniale in Tailandia che dettaglia i redditi da locazione. Inoltre, se l'occupante straniero è un direttore della società offshore, il suo "affitto gratuito" è considerato un vantaggio in natura dalla società. L'individuo deve quindi pagare l'imposta sul reddito sul valore equo di mercato dell'affitto annuale.
Infine, se il condominio viene venduto, la società BVI deve pagare l'imposta sulle società in Thailandia su qualsiasi plusvalenza. Se lo scopo dell'azienda è la facilità di eredità, quest'ultima può ovviamente essere evitata trasferendo la proprietà dell'azienda.
Quando la proprietà verrà infine venduta, per molti anni in futuro che forse, il titolo di proprietà verrà trasferito dalla società BVI. Quando ciò accade, il venditore finale (il proprietario finale dell'azienda) dovrà pagare l'imposta sul reddito in base alle plusvalenze totali guadagnate sulla proprietà.
Condotel e condomini con licenza alberghiera
Un Condotel è una specie ibrida di proprietà immobiliari di Phuket che unisce i servizi di un hotel e un condominio. È un concetto comune in altre parti del mondo, che consente alle singole unità di essere acquistate privatamente e quindi affittate come sistemazione in hotel. In breve, questo tipo di proprietà è per chiunque sia puramente interessato agli investimenti, non per chi cerca una seconda casa.
Il proprietario di un'unità Condotel può noleggiarlo su base mensile, settimanale o persino giornaliera. (Per chiunque abbia seguito le restrizioni imposte su Airbnb da città e paesi in tutto il mondo, questo è un enorme vantaggio per qualsiasi investitore immobiliare.)
Una società di gestione alberghiera è generalmente impiegata per gestire il resort e tutte queste società hanno programmi di noleggio interessanti.
Al proprietario viene solitamente assegnato un numero fisso di giorni all'anno per utilizzare la propria unità, ma per il resto del tempo la società di gestione tratta l'unità come una normale camera d'albergo. Nella maggior parte dei casi, si occupano anche della manutenzione e delle riparazioni dell'unità.
La maggior parte degli sviluppi di Condotel offre un ritorno garantito o la possibilità di entrare in un "pool di noleggio", che richiede al proprietario di rendere disponibile la propria unità per il noleggio (insieme agli altri proprietari partecipanti). I proprietari quindi "raggruppano" i redditi da locazione e condividono i profitti.
L'attrazione di un investimento Condotel per uno straniero è evidente. In primo luogo, sono autorizzati a possedere un'unità condominiale di proprietà in perpetuo. In secondo luogo, è legalmente autorizzato a far gestire il noleggio della propria unità da una società di gestione alberghiera professionale. Possono quindi trarre vantaggio dal fiorente settore immobiliare della Thailandia, sfruttando allo stesso tempo l'industria del turismo in forte espansione di Phuket. Allo stesso tempo, possono anche godere di un alloggio "gratuito" a Phuket per alcune settimane ogni anno.
Per funzionare efficacemente come un condominio, così come un hotel, uno sviluppo Condotel dovrebbe richiedere l'uso commerciale il primo giorno. È teoricamente possibile per la persona giuridica in un condominio consentire (o almeno condonare) affitti a breve termine, "commercializzando" efficacemente il condominio per l'uso come condotel. Se la persona giuridica decide di consentirlo, non è necessario l'accordo dei proprietari. Ma per richiedere la licenza alberghiera, trasformando così ufficialmente lo sviluppo in un Condotel, non solo la persona giuridica deve essere d'accordo, ma questa commercializzazione legale dell'area comune richiede anche il consenso di 100% dei proprietari.
È un peccato che molti progetti condominiali siano stati portati rapidamente allo sviluppo senza prima pensare al loro uso come hotel. Noleggi a breve termine (ad esempio giornalieri e settimanali) sono tecnicamente illegali in Thailandia senza una licenza alberghiera, ma molti sviluppi condominiali offrono rendimenti garantiti basati in gran parte sul mercato degli affitti a breve termine.
È anche possibile che molte delle persone che beneficiano di affitti a breve termine non stiano pagando le tasse sul proprio reddito. Chiunque conosca la Thailandia capisce presto che nulla è un problema fino a quando i legislatori decidono di agire. In altre parole, va tutto bene. . . fino a quando non lo è.
Se Phuket dovesse subire un rallentamento del turismo, gli albergatori potrebbero fare una campagna per fermare i noleggi illegali a breve termine. Qualsiasi sviluppo già eseguito con una licenza alberghiera sarebbe ovviamente immune dal potenziale contraccolpo. Quindi, se gli albergatori avessero successo in una simile campagna contro affitti a breve termine, Condotels trarrebbe profitto proprio da loro.
Puoi leggere di più sulla situazione con affitti a breve termine nel nostro articolo sull'argomento qui:
Una panoramica della situazione attuale dei noleggi a breve termine a Phuket 2020
Residenze di marca
Il settore immobiliare di lusso offre anche un hotel ibrido / proprietà di investimento che può essere di proprietà di proprietà di stranieri. Perché mentre alcune residenze di marca a Phuket sono ville, molti sviluppi sono legalmente strutturati come condomini.
È evidente l'appello delle Residenze di marca per le persone con un patrimonio netto elevato. Gli investitori acquistano la qualità e gli alti livelli di servizio che sono sinonimo di catene alberghiere di lusso 5. Possono anche gestire il resort di proprietà per loro, incluso un pool di noleggio se non vivono in loco.
Questa attrazione ha visto la popolarità di queste unità espandersi significativamente negli ultimi due decenni. Mentre gli Stati Uniti hanno circa un terzo del totale mondiale, il mercato globale ha ora più di 50,000 unità di residenze di marca in tutto il mondo, che coprono 400 diversi sviluppi.
Le origini di Branded Residences risalgono al 1927 quando lo Sherry-Netherland Hotel aprì sulla Fifth Avenue, all'angolo sud-est di Central Park a New York. Mentre seguivano altre residenze di marca, il settore non divenne di nuovo popolare fino agli 1980, quando Four Seasons lanciò condomini collegati al loro hotel a Boston.
La prima residenza di marca in Thailandia è seguita poco dopo con l'Amanpuri di Phuket, che ha rivoluzionato il concetto con la sua impostazione resort.
Negli ultimi anni 30, il settore è andato sempre più rafforzandosi. Oggi ci sono più gruppi di hotel 70 che sono entrati nel settore.
Non è un caso che il decennio che ha visto la creazione di residenze di marca (gli 1920) e i periodi che hanno visto un'espansione nel mercato degli alloggi di lusso a marchio alberghiero (gli 1980 e l'attuale), siano stati momenti di grande ricchezza creazione.
Secondo Rapporto sulla ricchezza globale del Credit Suisse 2018, ci sono 42.2 milioni di milionari nel mondo, mentre la rivista Forbes colloca il numero di miliardari a 2,153. E nell'ultimo decennio, il numero di milionari e miliardari nel mondo è più che raddoppiato.
Questa demografica mutevole è una buona notizia per le Residenze di marca, poiché i loro prezzi tendono ad essere di qualche gradino sopra i condomini tradizionali. Ma per quei soldi, gli acquirenti sanno che possono aspettarsi design squisiti, spesso da architetti di fama mondiale, così come interni di lusso con infissi di altissima qualità. A Phuket, possono anche aspettarsi ambientazioni da resort con magnifici paesaggi e viste meravigliose.
Gli standard di qualità che accompagnano il nome di un hotel di lusso non solo assicurano che le unità vendano a prezzi premium, ma anche che sono molto richieste come proprietà in affitto e ordinano prezzi di noleggio premium.
Gli sviluppi esistenti sono stati estremamente popolari con ricchi investitori tailandesi, il che fa ben sperare per l'industria in Tailandia in generale, e in particolare a Phuket.
Con il 49% di qualsiasi sviluppo condominiale disponibile in piena proprietà per gli stranieri - e gli investitori thailandesi già desiderosi di investire nell'altro 51% delle residenze di marca - il settore del condominio di lusso svilupperà probabilmente più di questo investimento ibrido di hotel / condomini a Phuket.
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