L'IMPORTANZA DEI CONSIGLI LEGALI DEL SUONO PER GLI STRANIERI IN TAILANDIA
Trovare un buon avvocato in Thailandia
Questo è stato trattato sopra, e non può essere sottolineato abbastanza: il primo passo quando intraprendere qualsiasi transazione immobiliare in Tailandia dovrebbe essere quello di ottenere l'aiuto di un ottimo avvocato.
Cosa si intende per "primo passo"? Se qualcuno sta pensando a un investimento immobiliare in Tailandia, dovrebbe cercare una rappresentanza legale prima ancora di iniziare a vedere le proprietà. Ma cosa costituisce un "buon avvocato"?
Molte volte non è solo la loro conoscenza della legge thailandese, ma la loro capacità di spiegare la legge nella lingua dei loro clienti. Il buon avvocato può parlare correntemente il tailandese e l'inglese, ma se è necessaria un'altra lingua madre, potrebbero essere solo le aziende più grandi che hanno le risorse per aiutare. Non sorprendentemente, questi sono probabilmente gli studi legali più costosi.
Fondamentalmente, le persone professionali non hanno tempo da perdere. Se stanno volando in Tailandia appositamente per trovare la proprietà perfetta, il loro tempo limitato sull'isola è particolarmente prezioso. Senza l'avvocato giusto, un acquirente potrebbe perdere tempo a guardare immobili che non offrono le garanzie di proprietà legale che vogliono. Una solida rappresentanza legale proteggerà i loro interessi, risparmiando tempo e, infine, farà risparmiare denaro.
CHE COSA DICE L'OLAF PER TROVARE IL GIUSTO AVVOCATO
Qui Olaf Duensing di Duensing Kippen spiega cosa dovrebbero cercare i compratori nel loro consiglio legale:
Gli immobili in Tailandia possono, per la maggior parte, essere un ottimo investimento. Purtroppo, abbiamo incontrato storie dell'orrore, e non sono così rare come si potrebbe sperare. Se stai pensando di fare questo tuffo negli investimenti, ecco alcuni suggerimenti.
Quando si effettua un investimento immobiliare in Tailandia, uno dei modi migliori per proteggersi è assumere un avvocato competente. Questo è un imperativo e dovresti ottenere il giusto consulente legale all'inizio del processo (cioè prima di firmare qualsiasi accordo di agente o venditore).
La parola chiave qui è davvero "competente". Spesso ci troviamo sbalorditi quando le persone si riferiscono a noi che cosa hanno detto loro gli studi legali in Tailandia. La Thailandia ha un sistema di leggi ben sviluppato, che per molti aspetti è molto simile alle leggi occidentali. Per la maggior parte, come nella maggior parte delle nazioni pienamente sviluppate, le leggi in Thailandia si sono combinate logicamente. Inoltre, qualcosa che è molto conveniente per gli stranieri in Thailandia, le traduzioni inglesi delle leggi più rilevanti sono prontamente disponibili.
Quindi, se qualcosa che stai ascoltando da un altro studio legale thailandese è apparentemente illogico e non ha senso, ci sono tutte le possibilità che il tuo scetticismo sia giustificato. In caso di dubbi, richiedere una copia della legge in modo da poterla leggere da soli. Se, con una traduzione della legge sul tavolo, sono ancora incapaci di spiegare il loro punto - o peggio ancora, se rifiutano effettivamente di offrire una maggiore comprensione - sarebbe consigliabile cercare un nuovo consulente legale per aiutarti.
Ma c'è più di un consiglio "competente" che non solo la conoscenza della legge, un consulente legale competente sarà anche etico. Ciò significa che saranno conformi agli standard internazionali riconosciuti che tutti gli avvocati dovrebbero seguire. Ogni studio legale ha un dovere fiduciario nei confronti dei propri clienti, il che significa che i tuoi interessi sono anteposti a quelli del singolo avvocato e dello studio. Questo include mettere i tuoi interessi finanziari davanti ai loro, e assicurare che l'azienda non abbia mai un conflitto di interessi quando si tratta di rappresentarti.
Questo è il motivo per cui i tuoi rappresentanti legali non dovrebbero mai indirizzarti a sviluppatori o agenti immobiliari, e certamente non dovrebbero accettare commissioni da tali parti. I tuoi avvocati non dovrebbero mai rappresentare entrambe le parti in nessuna transazione, perché farlo è un conflitto di interessi. Dovresti essere in grado di aspettarti ragionevolmente che l'azienda non promuoverà mai alcun interesse che è dannoso per i tuoi interessi.
È abbastanza semplice valutare qualsiasi potenziale consulente. Per i principianti, chiedi di vedere le loro credenziali legali. Quindi informarsi sul loro codice etico professionale. Chiedi di vedere entrambi e verificare le loro credenziali legali prima di leggere il loro codice etico. Se non riescono a produrre l'uno o l'altro, o se si è semplicemente a disagio con la loro risposta alla domanda, allora si consiglia di cercare un nuovo consulente legale.
Come punto finale, non dovresti dare per scontato che i funzionari governativi thailandesi ti forniscano consigli legali semplici o precisi. Anche se possono essere responsabili per l'amministrazione della legge, non sono necessariamente esperti nelle complessità della legge.
Fare la dovuta diligenza necessaria durante l'acquisto di proprietà a Phuket
Qualcuno nuovo in Thailandia è solitamente innamorato della "Terra dei sorrisi". Cosa potrebbe andare storto in un paese pieno di persone meravigliose e sorridenti, giusto?
Sfortunatamente le cose possono e sbagliare, ma questo è vero in tutto il mondo. Ecco perché ogni acquirente deve avere un comprensione della dovuta diligenza e si assicura che sia condotto per garantire che un immobile sia un investimento valido e valido e che il venditore sia legittimo e rispettabile.
Gli investitori in borsa trascorrono spesso ore a riversare bilanci e fondamentali prima di investire qualche centinaio di dollari, sterline o euro. Perché allora alcune delle stesse persone non riescono a prestare la stessa attenzione quando spendono milioni di Baht in Thailandia?
La dovuta diligenza è dove il giusto avvocato ha un valore inestimabile. Se si acquista da uno sviluppatore, in particolare da un piano, è importante assicurarsi che l'atto di proprietà per il lotto di terra sia in nome dello sviluppo effettivo - l'entità aziendale, in contrapposizione al nome di un individuo - e che sicuramente non è intestato a terzi non correlati. Se il titolo del terreno è intestato a terzi, egli ha il diritto legale di vendere il terreno quando lo desidera, anche dopo aver versato un deposito, rate o l'intero valore dell'unità. Se quella terza parte dovesse morire, il destino della terra (e con essa il tuo investimento immobiliare) spetta al nuovo proprietario.
Un rappresentante dello sviluppatore potrebbe affermare che tale struttura proprietaria ha reso più semplice assegnare un titolo al terreno e che la proprietà sarà trasferita alla società di sviluppo al termine della costruzione. Ma se il vero proprietario decide di vendere la terra o di gravarla stipulando un'ipoteca o un prestito contro di essa, ogni investitore potrebbe trovarsi di tasca propria. Inoltre, se il terreno fosse gravato, il mutuo potrebbe essere precluso o le tasse potrebbero non essere pagate, nel qual caso il dipartimento delle entrate potrebbe puntare la loro richiesta a ciò che la gente pensava fosse di loro proprietà. Questa cautela dovrebbe essere presa con qualsiasi acquisto, non solo un condominio, tranne che con condomini centinaia di persone potrebbero essere interessate da un singolo titolo.
Gli acquirenti di condomini, in particolare quelli venduti fuori piano, dovrebbero sempre chiedere una copia del titolo. Questo dovrebbe essere il titolo Chanote di terra per l'intero sviluppo, non semplicemente un segmento correlato all'unità in questione. Il titolo completo di Chanote mostrerà privilegi, mutui o prestiti contro la proprietà.
Le stesse informazioni possono essere ottenute da un singolo atto di proprietà, ma queste sono rilasciate solo al completamento della costruzione del condominio. L'acquisto di un'unità di rivendita è quindi relativamente sicuro, e uno sviluppo completato (o uno che è quasi finito) potrebbe anche essere una considerazione per un investitore straniero.
Torniamo ancora una volta a Olaf Duensing per saperne di più su ciò che costituisce la necessaria due diligence.
CHE COSA DICE L'OLAF SU DUE DILIGENCE
La due diligence in sostanza significa fare i compiti - identificare eventuali potenziali problemi legali che potrebbero influenzare negativamente l'acquisto della proprietà che si desidera acquistare. La ragione per cui questo è così critico è che non stai solo acquisendo una proprietà, ma stai anche assumendo qualsiasi responsabilità legale che possa essere collegata ad essa. La due diligence è essenziale indipendentemente da dove si sta acquistando, ma quando si investe in proprietà all'estero (ad es. In Thailandia) è particolarmente importante.
Abbiamo sentito dai proprietari di immobili con "rimorso del compratore" in più di un'occasione, e tutti insistono sul fatto che è stata condotta una due diligence. La loro definizione di questo è: "Il mio avvocato ha richiesto l'atto di proprietà dell'Ufficio del Territorio. L'ha fatto tradurre, e ha confermato la proprietà nel nome del venditore, e che la proprietà non ha avuto alcun mutuo contro di essa ".
Anche se questo potrebbe essere un buon primo passo, non è una vera e propria diligenza.
Al momento dell'acquisto di beni immobili, la dovuta diligenza dovrebbe comprendere quanto meno (almeno):
- Una ricerca completa del titolo, compresa la validità dell'atto stesso, nonché l'intera storia. Il fatto che un atto di proprietà sia stato emesso non conferma che sia stato emesso legalmente. È possibile che un atto di proprietà appaia in ordine, solo dopo essere ritenuto non valido;
- I diritti legali di accesso alla proprietà devono essere verificati;
- Un rapporto dettagliato delle leggi che regolano l'uso del suolo e le norme relative a qualsiasi costruzione su detto terreno (se la proprietà è un appezzamento di terreno su cui si intende costruire);
- Se il terreno ha un edificio esistente (ad esempio una villa), il permesso di costruzione per la struttura deve essere esaminato per confermare che sia legalmente valido. L'esistenza di un permesso di costruzione non dimostra che l'edificio sia legale. Se è ritenuto illegale, è possibile che possa essere ordinato di essere demolito;
- Se la proprietà che si intende acquistare richiede una licenza particolare (come una licenza condominiale o una licenza alberghiera aggiuntiva se lo sviluppo funzionerà in entrambe le capacità), la verifica di tali licenze è imperativa. A volte viene trascurato che un progetto deve essere costruito in un certo modo, per qualificarsi per la licenza di condominio o hotel. Gli sviluppi di fascia alta sono sorprendentemente non immuni da questa svista. Uno sviluppo balneare a Phuket una volta è stato venduto come condominio - vincendo anche i premi "miglior condominio" - solo per essere "scioccati" in seguito quando è stato rivelato che non si qualificava per la licenza di condominio perché la strada di accesso era troppo stretta. Lo sviluppo invece è diventato un albergo; e
- Se stai acquisendo una proprietà tramite l'acquisizione della società che possiede tale proprietà (una pratica non tipicamente raccomandata), è consigliabile condurre un esame approfondito di tutti i registri aziendali - legali, contabili e societari.
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