在普吉岛购买租赁别墅的吸引力
独栋别墅不仅为外国人提供了他们梦寐以求的热带家园，而且许多普吉岛别墅的租金收益也最高，尤其是那些位于西海岸海滩附近的别墅。在旺季，普吉岛的任何别墅几乎都不可能空置。西海岸的别墅往往会连续几个月被预订一空。四卧室别墅的租金通常比三卧室别墅好，三卧室别墅的租金比两卧室别墅好，但所有普吉岛别墅都具有极好的租赁潜力。
在创造巨大的投资回报方面，独立别墅是大多数外国人的偏好，尤其是因为，在业主每年在岛上度过的几个星期内，它还为他们提供了一个宁静的私人泳池别墅。放松一下。 您可以确定任何别墅都会在内部和外部都符合您的严格标准，因为承租人对装修和景观设施有充分的说法。 通过维护良好的泳池别墅，可以相对轻松地找到短期度假租赁以及全年的长期月租户。
如上所述，如果寻求最佳法律建议，别墅也可以成为一项可靠的创收资产，以及一项合理的投资。为了确保您的房产兼具这两种属性，在签订租赁合同时聘请一位优秀的律师是绝对必要的。如果结构正确，并在业主/开发商的合作下，租赁合同可以出售给任何感兴趣的买家，如果任何新的未来买家是泰国法人，买家有权将租赁合同转换为永久业权。租赁权可能不是完全的所有权，但它确实在租赁期间提供对房产的控制权。此外，大多数出租人会在普吉岛最初的 30 年租赁期结束后提出续签租赁权，让承租人有更长期所有权的前景。
只要租赁购买价格等于别墅的价格（包括连续续签长达90年），大多数租赁都是预付款的。 这似乎已成为延长/续订租约的一种公认方法，并且显然使促销租用别墅变得更加容易，但是从法律角度来看如何执行它存在疑问。 虽然一份好的租赁合同将始终包含一个条款，规定承租人可以选择在最初的30年后续约，但严格保证续期或预付90年的租赁费并不严格。
特 普吉岛租赁的财务逻辑
尽管租赁别墅的概念可能对某些购买者而言听起来并不吸引，但可以肯定地提出了30年租赁的财务理由。 （当您考虑将别墅随时作为永久业权出售给另一位买家（例如泰国国民或泰国有限公司）的事实时，情况就更加严峻了。）
对于希望长期居住在普吉岛别墅的人来说，唯一的选择就是租房、租赁 30 年或通过成立泰国公司购买永久产权。当然，有人认为租赁是更安全的选择。
相比租赁和出租，30 年是一段很长的时间，而且租金只会上涨。普吉岛的豪华别墅价格最高，即使是按月或按年计算，租赁成本与 30 年的租赁相比也微不足道。
对于打算住在普吉岛并想住在别墅中的人来说，长期租赁的初始成本可以节省大量资金。 并且由于租赁是预先支付的，随着岛上别墅成本的稳步上升，承租人可以保护自己免受通货膨胀的影响。
如果再考虑租金逐年上涨，那么对于计划出租别墅的个人来说，这也将带来好处，因为他们的收入将稳步增长。在未来 15-20 年内，普吉岛豪华别墅的租金很容易就会比现在翻一番，甚至翻三倍。
如果将租赁与通过泰国有限公司购买永久业权进行比较，则两者都有可取之处。但买家必须考虑通过错误成立的泰国公司购买永久业权的后果。
另一方面，外国承租人由于拥有上述“独占权”，因此法律基础更为稳固。外国承租人和外国公司所有者都可以将他们的别墅视为一项长期创收投资，但只有承租人才能确定该资产在未来 30 年内属于他们出租。
当您进一步考虑到注册租赁的成本仅为 1.1% 时，普吉岛租赁别墅的财务逻辑就变得更加清晰。
普吉岛其他类型的租赁物业
虽然普吉岛的私人泳池别墅是外国人利用租赁法律结构购买的最受欢迎的房产类型之一（如上所述），但一些长期居民（甚至是投资者）也对公寓和公寓感兴趣。这些公寓的价格比别墅低，因此有更多潜在租户可以购买。
普吉岛租赁公寓
由于外国永久产权单位的分配不到任何特定公寓大楼总数的一半，有时租赁单位被提出作为可行的替代方案。
公寓开发商（或代理商）可能会鼓励外国人设立泰国有限公司来购买租赁单位，因为买家是泰国实体，因此可以构成 51% 泰国所有权的一部分。
与英属维尔京群岛公司一样，对于低端公寓业主来说，经营一家泰国公司可能在经济上不可行。但最重要的是，从法律角度来看，这也可能是值得怀疑的（更多内容请见下文）。除非您经营的公司确实在做某事并且有营业额，否则最好还是寻找普吉岛众多永久产权公寓选项之一。
如果您非常喜欢某套普吉岛公寓，而且只有租赁单位可供选择，那么您的选择是合法的泰国公司所有权或 30 年租约。如果您选择租赁，最好将其视为长期租赁，而不是所有权。与别墅一样，它可能比支付 30 年的租金更便宜。如果结构合理，它也可能提供延期，或可转让给新所有者。
但是这里的关键词是力量。 如果继续阅读本节，您将了解租赁公寓的潜在陷阱。 未来，对于租户而言，最大的问题是他们对自己实际“拥有”（或者视情况而定）不拥有什么的看法。
一些外国人认为这或多或少与拥有一套永久产权的普吉岛公寓相同。对于租赁公寓，他们认为自己“购买”了类似于英国租赁权的东西。但他们并没有 999 年的所有权。虽然他们可能被提供长达 90 年的租赁期延长，但这 90 年也不是保证的。
由于这些误解，人们认为他们的租赁权是下一世纪的可出售资产。 在自由持有人/房东的合作下，它可能有一天可以转让，甚至可以出售。 但最好将租赁视为长期租金。
将租赁权视为30年租赁并可能进行未来扩展，可以防止误解误解您的理解。
您可以在此处阅读有关使用泰国公司结构购买租赁公寓的更多信息：
普吉岛租赁地契
与普吉岛公寓不同，在普吉岛公寓中，部分单元为外国人永久产权，其余单元为租赁权或出售给泰国国民。泰国所有合法构建为公寓的开发项目均仅以租赁方式提供。这适用于泰国国民和外国人。
有时，一个管理完善的公寓开发可能很有吸引力，但有些公寓可能与永久产权公寓的价格范围相同，因此所有权限制应该让任何买家在考虑之前仔细考虑。
此外，重要的是要记住，《公寓法》是1979中通过的。 易于注册公寓结构，并将其销售给泰国人和外国人，这意味着过去四十年来大多数新开发项目都已被构造为公寓。
如果您正在看一看 1979 年以来建造的普吉岛公寓，您真的需要问自己为什么开发商选择将其设计成公寓而不是共管公寓。
总结普吉岛别墅租赁的优点
由于外国人在普吉岛购买有地房产（如泳池别墅）的选择有限，因此很容易将租赁权视为“半杯水”的解决方案，尤其是当最接近的替代方案需要额外步骤来组建一个结构合理的公司以符合法律规定时。虽然租赁权并不完美，但它确实提供了外国人在投资普吉岛房产时寻求的大部分所有权利益。
实际上，拥有租赁拥有许多优势和吸引力，其中包括：
- 外国人可以住在他们选择的普吉岛别墅中
- 这是外国人不受干扰地拥有别墅的 100% 合法手段
- 通过取消条款，可以为潜在购买者重新开始租赁期
- 它可以作为永久业权转售给泰国国民或泰国有限公司。
- 如果租赁合同的结构正确，则租赁所有者将具有与自由所有者相同的所有权感
- 以多个名称（包括子女或孙子女）编写租约可以确保继承，并且租约可以用于其整个期限
- 普吉岛别墅的租赁者可以避免通货膨胀和租金稳步上涨
- 承租人可以完全控制别墅的室内/室外设计，包括花园景观
- 土地的外国承租人可以拥有在该土地上建造的任何建筑物或其他结构
- 普吉岛别墅的租金收入远远高于公寓
- 租赁别墅还可以获得酒店豁免，并合法提供短期租赁（公寓的批准更为复杂）
- 成交成本低，即租赁权登记相对便宜
- 承租人可能会在首个30年度任期后再续订
- 租赁的合法权益可以出售给第三方
- 购买选项允许承租人利用所有权法的任何变更（如果发生），并允许转售更大的灵活性
- 租赁可能会成为“特殊互惠合同”（稍后会详细介绍）
普吉岛别墅和公寓租赁需要注意什么
大多数别墅和公寓开发商都明白，提供帮助外国人延长初始租赁期限的策略符合他们的最佳利益，但 30 年后续签租赁的任何决定完全由房东（或永久业权人）自行决定。
如上所述，租赁合同通常提供在30年后续订（或延长）租赁的选项。 但是为了从第一天开始提供更大程度的持久性，一些开发商提供“30 + 30 + 30租赁”（甚至是30 + 30 + 30 + 30），这意味着他们在前期有效承诺承租人可以留在90或120年份的别墅。
这可以作为附录，但任何努力使90或120年的租赁合同/约束可以被视为 违反法律精神，几乎肯定会被法院宣告无效。
“民商法典”第540条允许在30年之后续签租约，而且法律条款不区分外国和泰国承租人。 但是540部分对租约的最长期限以及续租也非常清楚。
法官是法律精神的仲裁者，法院已经裁定在租赁协议中“一成不变”的延伸是对事实上的外国人所有权的企图。 外国人的延期必须是一种选择 - 只不过是一种承诺 - 而且只能对该财产的原出租人强制执行。
这是每个外国人在计划从普吉岛私人手中租赁房产时必须意识到的事实。如果个人业主去世，他的妻子、孩子或孙子继承了该房产，如果继承人不愿意延长租期，外国承租人可能会在租期结束时无家可归，并自掏腰包。
但这并不意味着外国人应该自动信任开发人员而不是个人。 如果公司被出售，甚至更换董事，新公司的管理层可能决定不履行先前商定的延期/续签，承租人将不得不搬出。 但延伸并不是唯一需要关注的问题，而是土地本身的潜在所有权。
在苏梅岛上的2016，许多外国人被他们建造的豪华别墅驱逐（仅在20年之后）。 开发商不是土地的永久业权所有者，合法所有者决定不再续租。 他们进一步同意在土地上建造的任何东西都是房东的财产。 这进一步强调了调查Chanote头衔的重要性 - 并聘请了一位优秀的律师！
有些人想要了解：确认税款已经支付
普吉岛的业主经常会忽略一项税收，如果您是租赁物业，您确实需要注意这项税收。任何用于商业用途（即出租或租赁）的物业每年需向当地政府缴纳 12.5% 的房屋和土地税。该税应由每位业主自行评估，并根据租赁协议的年租金价值计算。
“Por Ror Dor 2”表格必须每年向地区办事处提交，并且税款必须在2月底之前支付上一年的租赁价值。 但即使业主说明准确的年度租赁价值并支付税款，地方当局也有权质疑价值并改变评估，这当然会增加税收负担。
可以在15天内向民政事务处提出针对评估的上诉。 并且可以在30天内向法院提出上诉。 但是，如果所有者未能提交Por Ror Dor 2，则无法提出申诉，而较高的评估将成为税收负担的基础。
为什么这对租赁普吉岛房产的人来说尤其令人担忧？因为这种房屋和土地税的负担通常会在租赁协议中转嫁给承租人。
该税将改为传统的房地产税，即st 2020 年 0.3 月。新税为整个房产评估价值的 XNUMX%，而不仅仅是租赁的租金价值。这可能会或可能不会增加房产的税收负担，但这意味着必须仔细阅读任何租赁协议，以确保在新法律下您不会面临巨额房产税账单。
请确保有一位有能力的律师确认每年的税负是否准确，以及是否已在预付租赁付款中进行了核算。
务必在普吉岛登记租约
任何超过 3 年的租赁协议都必须在土地部门登记。由于普吉岛别墅的大多数租赁期限为 30 年，因此，如果土地所有权易手，注册租赁提供的保护就至关重要。如果房东去世、破产或将土地出售给另一方，新业主必须遵守原租赁条款。
但是，如果超过3年的租约尚未在土地部门注册，则新业主甚至没有义务允许承租人继续在那里居住。 租户，因为他们就是这样，在3年之后可以被有效地驱逐出去。
承诺，如未注册的租约，不会在法庭上搁置。 新的所有者没有义务履行过去所有者签署的任何口头或书面协议。 租约可能受到保护，但在30年之后与前所有者达成的续约协议的任何共识现在都是新主人的心血来潮。 这突出了取消条款的重要性，并将租约分为多个名称，这两个名称都在下面提到。
奥拉夫说泰国的租赁物业
“租赁”并不意味着“拥有”…
由于外国人基本上无法在泰国拥有土地，因此他们通常会签订房产租赁协议作为替代方案。 但租赁不是拥有的，理解财产的区别是很重要的。 当您租赁房产时，您实际上是“租赁”房产，但须遵守与房产的实际所有者商定的租赁合同条款。 虽然这通常是一项长期安排，但违反租约中的任何条款可能是终止租约并将您驱逐出财产的理由。
租约本质上是一项使用产品（在这种情况下为财产）以换取付款的合同。 但是租约多长时间？ 泰国房地产法的特质是，房地产租赁的期限不得超过30年，尽管可以通过在租赁协议中插入“续订条款”来续签租赁。 但是，这是泰国法律的另一个关键问题，续签条款仅约束原始所有者（或出租人）。 如果出租人在租赁期内发生变更（例如，所有者死亡，公司将财产出售给新所有者或倒闭等），则新所有者将不受原始所有者签署的任何续订条款的约束。所有者。
换句话说，泰国典型的房地产租赁，即使它包含续约条款，也不是一项安全的长期投资。 为了弥补这一点，有一些发展促进了外国人的“集体租赁”（也称为“担保租赁”）。 然而，安全性是值得怀疑的，因为如上所述，租赁并不意味着拥有。
…并且建筑许可证不是所有权
你可能听说有人说他们拥有一座建筑物，因为他们在建筑许可证上有他们的名字。 希望有一天你不会成为那个被误导的人。
虽然外国人通常不拥有泰国的土地，但他们能够拥有像别墅一样的物理结构。 对于向外国人营销房地产的开发商来说，通过承诺以外国人的名义签发建筑许可证，出售别墅“所有权”的概念曾经司空见惯。 这是我们纯粹的猜测，但其目的可能是开发商的“税收筹划”（卖方不会因出售建筑许可而产生任何房地产转让税）。
什么不是猜测，以你的名义拥有建筑许可证对你作为一个外国人没有任何帮助。 建筑许可证是政府授权您在特定时间范围内在特定的土地上建造结构（本身需经过批准）。 而已。 而已。 虽然今天可能不常见，但您仍然可能会遇到人们（甚至是开发商）将建筑许可的想法作为所有权出售。
加强租赁合同
某些条款应该是任何租赁协议的标准条款。 但是，如果没有适当的法律建议，外国买家可能无法勾选所有相关方框以保护其投资。
购买选项
如果土地所有者或房地产经理同意，建议在普吉岛别墅的租约中写入“购买选择权”。这通常以附录的形式写入，允许承租人根据自己的意愿在以后购买土地。
该期权可在租赁期内随时行使。 例如，承租人可能已经结婚，并希望将财产置于其配偶的名下。
值得注意的是，如果自由人死亡，购买选择权不会被取消。 如果房东是个人，外国承租人从死亡之日起一年内行使购房权。
虽然可能性很小，但泰国的土地所有权法律总有一天会发生变化。如果发生这种情况，外国人有朝一日可能会以自己的名义获得 Chanote 所有权以及别墅和土地。不将这一相关条款纳入租赁合同是愚蠢的，无论这种结果有多不可能。
取消条款
坚持允许取消租约的条款可能听起来很奇怪，但这是有充分理由的。
想象一下，一个外国人在普吉岛租了一套别墅 15 年，然后决定搬家。任何潜在买家在要求延期或续约之前只能使用 15 年。这套房产的价值会怎样？显然，价格会下降，因为租期缩短了一半。
允许终止租约并签订新租约的条款将保护别墅的价值。任何潜在买家都可以期待完整的 30 年租约，这意味着别墅的租约按市场价格出售。
取消条款仅对原出租人 - 无论是个人还是公司 - 具有强制执行权 - 因此，如果永久业权所有权易手，则新所有人不必遵守该条款。
重新签发租约需要付费，但目前的承租人和新买家都可以共享。 如果产生新的租约（由于新增收入的15年数），开发商可能还会承担额外的税务负担，这可能构成任何取消条款的一部分。
此外，如果先前提到的房屋和土地税尚未支付，则根本无法重新登记租约。 无论租约是否以新主人的名义登记，当地的地区办事处都会感谢某人的退税。
分租赁条款
如果承租人想转租他们的房产，这没有什么不妥。事实上，许多外国人在普吉岛租下他们的别墅 30 年，或者先租地再建别墅，目的是将别墅转租以获得投资收益。
但是，如果这是意图，它确实需要出租人的合作，并且必须包括在原始协议中。
作业条款
与普吉岛租赁协议中的任何条款或附录一样，将租约转让给新承租人需要出租人的合作，并且必须包含在原始协议中。
仲裁条款
仲裁是一个过程，通过这个过程，争议各方可以由独立机构听取其论点，而无需经历可能冗长的法庭诉讼。 自2000以来，外国人被允许在泰国担任仲裁员，在仲裁程序中，个人也可能由外国律师代理。
自2002以来，泰国一直在关注联合国国际贸易法委员会（UNCITRAL）国际商业仲裁示范法，该法确保在这种情况下仲裁者的裁决在国际上得到遵守。
仲裁程序可以用任何语言进行，并且不需要将文件翻译成泰语（泰国法院则需要）。虽然调解可能成本较低，但在仲裁中，当事人是自己程序的主人，仲裁员可以在程序结束时自由裁决和解。和解不构成任何法律先例，但具有法律约束力。
将租约放在多个名称中
如果有人以自己的名义租赁了普吉岛别墅，然后突然去世，租约将立即终止。土地所有者有权随时收回别墅。一旦他们这样做，他们就可以自由地将另外 30 年的租约卖给其他人。继承条款可以保护承租人的配偶或子女，但前提是该条款是针对原始永久业权人/所有者/出租人执行的。
遗嘱和信托都不能将租约的继承权授予配偶，而且令人沮丧的是，继承条款被视为承诺，而不是租赁权。如果永久业主/出租人发生变化，继承条款对新业主的强制执行力并不比 30 年的延期更强。如果承租人的配偶被迫搬离她的别墅，因为新房东实际上被允许收回它，这可能会特别令人恼火。
因此，任何为普吉岛别墅起草的租赁协议都应以联名（或多人）形式签署。根据年龄，外国买家可以考虑在租赁协议中写上他们孩子的姓名。如果外国夫妇发生意外，他们的孩子将有权住在别墅里，甚至有权出售租赁权。
普吉岛租赁物业和继承
这已经被提及了，但是对普吉岛租赁别墅的继承法进行快速总结是非常重要的。
在普吉岛，租赁被视为租赁和财产法项下的个人权利，而不是可继承的合同权利。泰国最高法院裁定“承租人是租赁协议的本质”，这意味着没有承租人，协议就不再存在。
如果承租人希望在去世后将别墅租约转让给继承人，则必须将其作为特定条款写入租赁协议中。但是，该条款是承租人和出租人之间的个人合同。如果承租人去世，其继承人可以对出租人强制执行继承条款。但是，如果出租人通过出售或继承所有权而发生变化，别墅的新所有者不受继承条款的约束。
另一方面，如果租约被视为特殊互惠合同（请参阅 Sam Fauma 后面的内容），适用法律将发生变化，继承权可以传给承租人的继承人。
强大，法律， 但不是必需的
使用权、地上权和居住权是授予承租人的三项权利，每项权利都为普吉岛别墅租赁协议提供了额外且独特的法律效力。
这些条款值得一提，因为这些条款的加入会加强任何租赁，使承租人受益。不幸的是，无法保证这些权利会赋予在普吉岛拥有别墅租赁权的外国人。
普吉岛的使用权
Usufruct本质上是一种允许一个人使用另一个人的财产的合同。 它起源于罗马法，妇女被剥夺了拥有土地的权利。 如果她的丈夫过早死亡，就会使用一个使用权来保护家庭。
使用权合同在世界各地仍在使用，但略有不同。虽然使用权合同可以终身有效，但通常都是固定期限的。在普吉岛，使用权的期限可以是使用权人（希望占有或使用房产的人）的终身，也可以是 30 年。
“usufruct”这个词来自拉丁语usus（使用）和fructus（意思是享受，或字面意思，“水果”）。 换句话说，它是从另一个人的财产中使用和获利的权利（不会损害它）。
利润（fructus）最初指的是可能在土地上种植并出售的水果或农作物，但其定义还延伸到租赁或租赁建筑物，或者征收其他人进入土地的征税。 绝不传达任何权利，允许出售或抵押土地本身。
如果使用权人被授予终身使用泳池别墅或普吉岛任何其他房产的权利，那么只要他们活着，他们就有权使用这些房产。在使用权人去世后，房产的全部所有权将归还给真正的土地所有者。
在普吉岛，使用权可以作为租赁策略吗？
使用权经常被认为是外国人在普吉岛拥有终身租赁权的理想方式，但不要自动假设这种假设是正确的。虽然使用权可以写入租赁协议，但并不能保证普吉岛房产的标准 30 年租赁期可以有效地成为终身租赁期。
虽然《民法典》和《商法典》承认使用权，但不确定房东的律师是否会同意任何可能让客户损失金钱或超过 30 年租期的事情。此外，虽然使用权可以出售或转让，但不能传给继承人，因此它仅在使用权人有生之年有效。
如果买家能够在普吉岛利用使用权，那么一名优秀的律师对于确保其有效性和高效运作至关重要。外国人的泰国法律代表就是在这样的领域赚取费用的。
普吉岛的地役权
地方法是拉丁语的另一个术语，用来描述放在土地上的任何东西。 它通常是指土地上由业主以外的人建造的任何建筑物。
如果您正在考虑在普吉岛购买土地，您可能需要阅读以下文章：
如果您想进一步了解普吉岛的土地测量系统，您可以在这里了解更多信息：
泰国民商法典第1410部分 - 地方权利
“一块土地的拥有者可以通过赋予他在土地，土地，建筑物，建筑物或种植园下拥有土地的权利，创造一种有利于他人的权利。”
两千年前，罗马法律规定建筑和土地是不可分割的。 任何有权使用土地的人也有权使用任何建筑物，无论他们是否拥有土地。 这是地上权利的起源。
这是一个仍然在世界各地使用的概念。 然而，在泰国，地上权将土地所有权与土地上的建筑物分开。 法律具有普遍性，因为它同样适用于外国人和泰国国民（与土地所有权法不同）。
两千年前，罗马法律规定建筑和土地是不可分割的。 任何有权使用土地的人也有权使用任何建筑物，无论他们是否拥有土地。 这是地上权利的起源。
这一概念至今仍在世界各地使用。然而，在普吉岛，地上权将土地所有权与土地上的建筑物分开。这里的法律具有普遍性，因为它同样适用于外国人和泰国国民（与土地所有权法不同）。
与普遍的看法相反，普吉岛的承租人并不自动拥有该土地上任何别墅或房屋的所有权。任何别墅的合法所有权通常都附带地上权。但如果外国人拥有租赁权但又不是地上权人，他们就一无所有。
为了使地上权具有任何意义（即具有法律效力），地上权必须出现在地契上。获得地上权的人可以获得在土地上建造的任何建筑物的所有权，而无需拥有土地本身。如果外国人在普吉岛租赁一块土地，打算在该土地上建造一栋漂亮的泳池别墅，则应在施工前获得地上权。如果等到建好房子后再申请地上权，从技术上讲，需要转让所有权。这将涉及支付转让税。
普吉岛别墅的每位承租人在同意租赁合同之前几乎肯定会收到大量文件和精美的宣传册。在大多数情况下，无论是文献还是租赁协议都没有提到地上权，因此与最具吸引力的“所有权”营销主张相矛盾。除非承租人自己提出，否则通常不会提及地上权。
如果外国买家被授予地上权，则该权利可以限制为30年，但可以延长至权利提供者或权利接收者的有效期。 房东到期后，房东可以提出购买外国人建造的房屋。 外国人也可以通过交换房屋来延长租约，即使用土地上漂亮别墅的附加值作为30年租赁的进一步支付。*
但首先，没有保证外国买家会在普吉岛获得这一权利。虽然外国人在普吉岛登记地上权是完全合法的，但决定权在土地部门。实际上，是否授予地上权完全由该政府部门自行决定。
*即使没有地形，这种使用外国人建造的房屋作为执行额外的30年租赁期的手段的策略也可以在法庭上站立起来。 在最初的30年租约结束时，一位称职的律师绝对必须确保这是一个选项。
普吉岛居住合同
居住权与使用权不同，获得居住权的人无权允许其他人（除他们自己外）居住别墅。只有居住合同上注明的人有权居住该房产。
居住合同赋予个人及其家人使用普吉岛别墅作为住所的权利。但该房产不得转租或由任何其他方用作住所。
还必须在土地局登记居住权，并在海地办公室正式批准所有权契据。
政府的服务，地役权和公共权利
这些并不是指所有权本身，但在解决普吉岛业主的权利时却是相关的概念。
在普吉岛，一处房产的出入口被另一块土地挡住的情况十分常见。地役权、地役权和公共通行权是三种不同的法律补救手段，旨在确保“内陆”房产能够通向公共道路。
来自英国的任何人都可能已经熟悉有关“公共权利”的法律和法规。 （事实上，详细的地图书显示了英国的每条公共人行道和通行权。）泰国有一个几乎相同的法律，允许“内陆”所有者通过毗邻的地块到达公共道路。
但是必须满足两个条件：
1）通过的位置和方式必须尽可能减少损坏。
2）土地所有者必须由需要通过的人赔偿所发生的任何损害。
但是，强制执行这种“访问权”可能会导致买方/承租方与其新邻居之间产生争吵。 如果承租人发现自己有一天需要借一杯糖或一些电动工具，他们可能不想成为那个强行穿过隔壁土地的人。
一种更合作、更和解的方式是“奴役”。虽然这个名字可能暗示承租人被迫为新邻居做庭院工作，但不必害怕。
地役权是土地所有者之间的契约，赋予内陆土地所有者权利，同时为另一方分配义务。地役权可能会非常详细，例如拒绝建设或开发权利，但并非总是如此。在大多数情况下，它只是同意有通行权的土地所有者应允许无通行权的土地通行。（英国的对应词是“允许通行”。）
当有明显必要时，会自动授予“地役权”，因此无需注册。地役权必须在当地普吉岛土地局注册，并且必须说明双方商定的补偿金额。如果双方未能约定补偿金额，土地局将收取 50 泰铢（每块土地）的费用。
地役权和地役权只是进入他人财产而不实际占有该财产的权利，其目的通常是为了允许通向公共道路的权利。
山姆对特殊互惠合同的看法
问题：租约何时不一定是租约？
答案：在普吉岛，这属于特殊互惠合同。泰国最高法院裁定，在出租人同意的情况下对租赁物业进行升级，在特定情况下，可导致租赁协议成为“特殊互惠合同”。这对承租人来说在实践中意味着什么？
这一新的名称改变了租赁协议的法律地位，使得协议的增强，例如继承条款“合同权利”成为可继承的。 对于任何关心他们在死亡时租赁财产的情况的外国人来说，这是一个主要的好处。
延长条款（仅仅是租赁协议下的承诺）还可能通过对房产进行实质性改进而得到执行，尤其是在租赁土地上建造普吉岛别墅的情况下。理论上，任何外国人拥有的建筑物都可以在 30 年租赁期结束时被拆除并在另一块土地上重建（例如，拆除和拆除传统泰式木屋，或一砖一瓦地拆除西式房屋）。
任何有兴趣研究泰国法律的人都会知道，房东（或出租人）拥有所有土地，除非有任何相反的可执行协议，否则，房东还拥有该土地上任何建筑物的所有权。租赁期结束后，一切归还给所有者。
如果租赁协议被视为特殊互惠合同，则可以提供延长原始租约的杠杆，但如上所述，任何外国人也应确保租赁权还包含权利以巩固其对建筑物的所有权。第一名。
如果您想了解有关特殊互惠合同的更多信息，可以在这里阅读有关该主题的文章：
寻找有担保租赁的普吉岛别墅
一种被称为“担保租赁”的结构（也称为集体租赁或受保护租赁）是任何想要购买普吉岛别墅的人的一种新型所有权载体。租户本质上是承诺签订租赁协议，同时与开发商的泰国公司签订销售和购买协议。
从各方面来看，这都是一种公司所有权安排，在尊重泰国多数股权规则的同时，租户可以利用其（少数）股东的影响力来保护自己的利益。之所以能做到这一点，是因为企业的外籍人士（通常通过离岸公司）实际上拥有优先投票权，即使他们的优先股持股量被限制在 49%。
普吉岛目前有数十个别墅度假村采用这种担保租赁结构，而且如今还有更多别墅度假村正在建立。从理论上讲，这是一个很棒的概念，多年来，它在大多数开发项目中都运行良好。而且这种结构不仅对外国人有吸引力。普吉岛的许多担保租赁豪华别墅项目现在也有许多泰国业主采用这种结构。
这种结构的某些版本已经被泰国法院推翻，因此，这实际上取决于具体开发项目是否遵守并遵守泰国法律，以及度假村如何处理其业主的问题。
买家可能面临的风险是，利益相关方（可能是任何了解底层结构或对其中一位业主有不满的人）向任何官方部门提出投诉。如果当局能够看透买卖协议，并识别出哪些当事方最终控制着开发项目所在的土地，那么问题就“可能”出现了。
然而，大多数情况下，只要各方都满意，并且这种租赁结构的问题不会诉诸法庭，这些有担保的租赁发展就可能会继续下去。
但如果未来某个时候可能受到挑战，最终的结果将取决于法庭的具体案件、提交的动议、当天的法官或当时的政治风向。
法律的精神
关于外国人如何绕过法律条文来拥有普吉岛的有地房产，存在着许多意见和建议。此类计划的问题是，如果在法庭上受到质疑，外国所有权计划不太可能得到支持。
值得注意的是，泰国法律的实际内容是关于外国土地所有权的说法。 法律实际上并没有明确禁止外国人拥有土地，而是允许外国人（外国人）拥有土地。 “土地法典颁布法”第86条规定：“外国人可以根据条约的规定获得土地，赋予拥有不动产的权利......”该法案未提及的是，最后一项此类条约在1970中终止。
在没有任何条约的情况下，“法律精神”显然是禁止外国人在泰国和普吉岛拥有土地。无论所谓的漏洞多么巧妙，从法院的裁决中可以清楚地看出，这项法律的“精神”始终得到维护。
当案件进入法庭，土地被视为由外国人拥有或控制时，每次都会返回相同的判决。 无论是在当地的初审法院还是在上诉法院（如曼谷的最高法院）之前，帮助外国人环游法律的计划都会被法官定期击落。
如果外国人是建筑物的所有者，并且争议只是过度使用或对土地的权利（他们正式租赁），法官与外国人一起是相当普遍的。 当它涉及对实际土地的所有权或控制权时，它就成了一个问题。
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