OLAF对于寻找合法律师的看法

在这里，Duensing Kippen 的 Olaf Duensing 解释了买家在寻找法律顾问时应该注意什么，以及为什么最好的普吉岛房产法律咨询至关重要：
在大多数情况下，泰国的房地产可以是一项非常好的投资。 可悲的是，我们遇到了恐怖故事，并不像人们希望的那样罕见。 如果你想考虑投资这个投资，这里有一些提示。

在泰国进行房地产投资时，您可以通过聘请一位称职的律师来保护自己。 这是必要的，您应该在流程开始时（即在签署任何代理人或卖方协议之前）获得正确的法律顾问。

这里的关键词真的是“称职”。 当人们告诉我们泰国的律师事务所告诉他们时，我们常常发现自己傻眼了。 泰国有一套完善的法律体系，在很多方面与西方的法律非常相似。 在大多数完全发达国家，大多数情况下，泰国的法律在逻辑上是合适的。 此外，这对泰国的外国人来说非常方便，大多数相关法律的英文翻译都很容易获得。

因此，如果您从另一家泰国律师事务所听到的消息似乎不合逻辑且没有任何意义，那么您很有可能会对此表示怀疑。 如果不确定，请索取法律副本，以便您自己阅读。 如果他们在桌子上翻译了法律后仍然无法解释自己的观点，或者更糟糕的是，如果他们实际上拒绝提供更多的理解，建议您寻求新的法律顾问来帮助您。

然而，“称职”的普吉岛房产法律顾问不仅仅需要具备法律知识——称职的法律顾问还应具备职业道德。也就是说，他们将遵守所有律师都应遵循的公认国际标准。每家律师事务所都对其客户负有信托责任，这意味着您的利益高于律师个人和律师事务所的利益。这包括将您的经济利益置于律师自身利益之上，并确保律师事务所在代表您时不会发生利益冲突。

这就是为什么您的法律代表不应该将您转介给房地产开发商或代理商，他们当然不应接受这些政党的佣金。 您的律师在任何交易中都不应代表双方，因为这样做是利益冲突。 您应该能够合理地期望公司永远不会提出任何有损您利益的利益。

评估任何一位潜在律师其实很简单。首先，要求查看他们的法律资质。然后询问他们的职业道德准则。要求查看两者，并在仔细阅读他们的道德准则之前核实他们的法律资质。如果他们无法提供其中任何一项，或者您对他们对您的问题的回复感到不满意，那么建议您寻求新的法律顾问。获得最佳的普吉岛房产法律建议始终至关重要。

最后一点，您不应该假设泰国政府官员会为您提供简单或准确的法律建议。 虽然他们可能负责管理法律，但他们并不一定精通法律的复杂性。

不难理解为什么有些人忽视了获得普吉岛最佳房产法律咨询。初到泰国的人常常被 “微笑之国”。毕竟，在一个充满友好、热情的人民的国家，可能出什么问题呢？

不幸的是，问题可能会出现，就像世界上任何地方一样。这就是为什么每个购房者都必须了解 尽职调查 并确保彻底执行。目标是确认该房产是一项合理的投资，且卖方合法且信誉良好。

想想看：股市投资者在投资几百美元、英镑或欧元之前，往往会花费数小时分析财务报告。然而，其中一些人在普吉岛花费数百万泰铢时，却忽略了类似的预防措施。

这时，合适的律师就显得弥足珍贵。如果您从开发商处购房，尤其是购买期房，务必确认土地产权契据的持有人是该开发商的法人实体，而非个人，当然也包括无关的第三方。如果产权属于第三方，即使您已支付定金、分期付款或全额购房款，他们仍保留随时出售土地的合法权利。如果该第三方去世，您的投资将由其继承人负责。

开发商代表可能会向您保证，这种安排是暂时的，土地将在项目完工后转让给开发商。但如果现有业主选择出售土地，或将土地用作贷款或抵押贷款的抵押品，您的投资可能会面临风险。如果土地被抵押，贷款被取消赎回权，或者您未缴纳房产税，税务部门可能会收回您认为属于自己的房产。此警告适用于所有类型的房产，而不仅仅是公寓。在公寓开发项目中，一个产权问题就可能影响数百名买家。

购买公寓，尤其是期房，务必索取整个楼盘的完整Chanote产权证副本，而不是仅索取与单元相关的部分产权证。完整的产权证会显示该房产现有的所有抵押贷款、贷款或留置权。单独的产权契据只有在项目竣工后才会签发，因此，转售单元或即将竣工的楼盘可以为外国投资者提供更多保障。

听起来 普吉岛房产法律咨询 确保这种程度的尽职调查不会被忽视，让您清晰地了解情况并充满信心地进行明智的投资。在下一部分中，我们将与 Olaf Duensing 一起，进一步了解适当的尽职调查涵盖哪些内容。

您可以在此处阅读我们关于购买普吉岛房产时进行尽职调查的必要性的附加文章： 

在普吉岛购买房地产时进行必要的尽职调查

在普吉岛留下遗嘱并继承普吉岛财产

提前规划：为什么每个普吉岛业主都应该有一份泰国遗嘱以及为什么 

制定遗嘱是您可以采取的最重要的步骤之一，良好的普吉岛房地产法律建议将确保正确完成。

无论您居住在哪里，无论您的资产位于何处，立下遗嘱都是保护您挚爱亲朋的最佳方式。提前规划不仅能确保他们得到妥善照顾，还能让所有相关人员更轻松地处理您的遗产。

泰国没有强制继承权

泰国没有强制继承法，这与法国、意大利、西班牙、葡萄牙、日本和许多阿拉伯国家不同，在这些国家，资产必须依法在后代和配偶之间分配。因此，如果您拥有泰国资产，包括普吉岛高价别墅等房产，您绝对应该立一份泰国遗嘱。

泰国遵循普通法原则，并遵守无遗嘱继承规则。如果您去世时没有遗嘱，您的资产将平均分配给您的法定继承人，通常从后代和配偶开始。但这个过程远非快速或简单。即使您与泰国公民合法结婚，在没有遗嘱的情况下处理您的遗产也可能是一个漫长、复杂且昂贵的过程。

值得注意的是，“合法婚姻”的意思就是——未合法结婚的长期伴侣无权获得共同资产。

没有遗嘱的挑战

如果您在泰国没有亲人，并且去世时没有留下遗嘱，您的亲人可能会面临巨大的障碍。他们可能需要长途跋涉数千英里来到泰国，证明自己的身份，然后还要经历复杂的法律程序，甚至需要聘请泰国律师。这可能需要数年时间，而且律师费可能会占用您遗产的很大一部分。在某些情况下，当局甚至可能不承认他们是受益人。

有些人以为海外遗嘱就足够了。虽然外国遗嘱在泰国理论上有效，但遗嘱认证仍需经过泰国法院。这意味着遗嘱必须翻译成泰文、经过公证并获得外交部授权。根据遗嘱的长度，翻译和认证费用可能与起草泰国遗嘱的费用相当，甚至更高。

外国人继承规则

如果您继承了普吉岛的房产，例如别墅、联排别墅或平房，则不得将其所有权登记在自己的名下。法律要求在合理期限内（通常为180天）将其过户给泰国公民。

如果您继承的是公寓，流程会更便捷。您必须在60天内通知土地局，支付必要的过户费，并将产权契据过户到您名下。然而，目前有两部法律管辖公寓继承，相互冲突，就连律师也对哪部法律的效力更大存在分歧。在某些情况下，最终结果可能取决于审理案件的法官。

为您的普吉岛资产获取泰国遗嘱

最好的方法是聘请一位合格的泰国律师来起草您的遗嘱。这种方式快捷、相对便宜，还能确保流程顺利完成。虽然区政府（Amphur）可以为您准备遗嘱，但这项服务只有当您能流利地说和写泰语时才实用。

遗嘱完成后，请复印多份。每位指定为受益人的家庭成员复印一份，律师复印一份，自己妥善保管一份，最后交给您信任的朋友一份。

通过采取这一步骤，并获得正确的 普吉岛房产法律咨询，您可以帮助确保将您的财产顺利、无压力地转移给您的继承人，保护您的资产和您家人的未来。