第七部分:在普吉岛购买外国永久产权公寓
做出正确的选择
投资房地产始终是一个重大决定。 购买者希望对自己的房地产投资是一个经过深思熟虑且安全的选择充满信心。
许多国家的法律都规定了房产所有权的简单性,但在普吉岛,外国人不得拥有土地,这一限制也延伸到别墅和房屋等有地房产。不过,外国买家可以购买永久产权公寓,这些公寓可以在当地土地部门以自己的名义登记。
配备了正确的信息,外国买家可以做出明智的决定。 他们还可以使用该信息来纠正有时来自代理或开发人员的不正确陈述和可疑建议。 在许多情况下,直到为时已晚,买家才会发现自己做出的投资决策不力,甚至发现自己没有遵守泰国法律。
在以下两节中,我们旨在涵盖有关房地产所有权的法律的各个方面,并旨在帮助那些希望在普吉岛房地产市场投资的挑剔投资者做出明智而有根据的决定。接下来的两节介绍了外国人拥有普吉岛别墅的各种方式,无论是通过租赁合同还是通过泰国有限公司获得永久业权。
让我们从外国永久产权公寓开始吧!
普吉岛公寓法
永久产权公寓所有权相当明确,是外国人在普吉岛拥有房产的最佳方式。泰国法律规定,公寓大楼的外国所有权最高可达 49%,这意味着任何大楼的至少 51% 必须由泰国国民拥有。
公寓产权包括建筑物的一部分,这意味着每个业主都对建筑物拥有“部分权益”。这包括游泳池、健身房、花园、停车场和接待区等公共区域。公寓产权不仅应指定单元本身的大小,还应指定总公共面积(以及每个公寓单元拥有的百分比)。对于普吉岛的外国永久产权公寓业主来说,该部分权益还代表业主在居民或业主协会中持有的投票权。
其中一个 永久地契共管公寓的诸多好处和优点 是外国人可以完全合法地拥有公寓。公寓所有权是永久的,直到业主决定出售为止。
普吉岛永久产权公寓的另一个好处是其继承权立法优惠,即外国人可以将泰国公寓传给其继承人。但尽管继承法比租赁别墅的继承法优惠,但继承法既不完善,也不十分明确。
这里有竞争性的立法。 共管公寓法 声明任何继承共管公寓的外国人必须在继承的60天内通知相关的土地局。 如果不符合具体的所有权标准,外国继承人可能被迫在所有者去世的1年内出售该单位。
然而,泰国民商法典(CCC)表明,财产的继承人也将继承拥有财产的权利,这是土地部门的正式法律意见 - 即死者所有者的权利。获得财产并在死后继承所有权转让给他/她的继承人。
但土地部门对CCC继承法的解释尚未得到足够的判例法的支持,因为100的继承人肯定会获得永久所有权。 “共管公寓法”规定的公寓所有权的五项要求之一是以公寓所有者名义签发的外汇交易表格(FETF)。
让未来继承变得更容易的一种方法是,买家在将钱汇到普吉岛购买房产时,让海外银行在电汇指令上填写多个姓名。然后,泰国接收银行就可以在 FETF 上列出所有这些姓名。
然后,FETF 上的姓名必须被记录为公寓的共同所有者,以确保在房产主要买家死亡的情况下继承财产。(让离岸公司成为房产的注册所有者是确保继承权更容易的另一种方式,因为 FETF 将以公司名义登记。)
然而,如果对继承适用严格的《公寓法》解释,而不是更有利的 CCC 解释,事情就会变得稍微复杂一些。任何继承房产的人(如果他们选择保留房产)都可能需要向泰国转移购买该单位所需的金额。这听起来可能违反直觉,但有可能有人必须购买他们刚刚继承的公寓。FETF 要求将进行更深入的讨论,但有关外国人在普吉岛拥有公寓的五项要求(或“门槛”)的更多信息,请参阅下文来自 ILO 的 Sam Fauma 的文章。
如果您正在考虑在普吉岛购买共管公寓,那么您可能需要阅读我们关于如何正确操作以及在整个过程中期望的内容的综合指南:
什么SAM说“五个门”
《公寓法》第 19 条规定了外国人拥有普吉岛公寓的“五道门槛”。如果满足以下任何一项条件,外国人可以以自己的名义购买公寓,前提是该项目中外国拥有的股份不超过 49%。
第十九条 外国人或依法被视为外国人的法人,如符合下列条件,可拥有某单位的所有权:
1:该人根据移民法取得居留许可;
2:该人根据投资促进法取得入境许可;
3:该人是根据《土地法》第97条和第98条成立的法人,并根据泰国法律注册为法人。
4:该人是根据公元 281 年(24 年)2515 月 1972 日革命委员会第 XNUMX 号公告成立的外国法人,并根据投资促进法获得投资促进证书。
5:该人是外国人或依法被视为外国人的法人,携带外币入境,从在国外有住所的人的泰铢账户中提取资金,或从外币存款账户中提取资金。
第 5 个显然是 FETF,这是外国人购买公寓最常见的“门”,但满足五个中的任何一个就足以有资格获得普吉岛公寓的永久产权外国人所有权。
使用英属维尔京群岛(BVI)公司在普吉岛购买房产
对于任何关心继承计划的外国人来说,通过离岸公司购买公寓(或别墅)可能是值得的。这家公司可能是在塞舌尔、毛里求斯、特克斯和凯科斯群岛或其他离岸司法管辖区注册的公司,但英属维尔京群岛公司通常被首选为房地产控股公司,因为它们是最成熟的离岸中心之一,并且具有竞争力的年度运营成本。
重要的是要区分使用离岸公司购买普吉岛公寓和使用泰国公司规避有地房产所有权规则。(后一种做法在“普吉岛别墅、房屋和有地房产”中进行了更详细的讨论)。这里我们指的是合法购买永久产权公寓,不是由外国个人购买,而是由外国公司购买。离岸公司所有权解决了继承问题,因为公司不会消亡。
通过BVI公司,外国人可以通过控制公司的股权来控制公寓的所有权。 此外,如果他们想出售公寓,他们只需出售BVI公司。 通过转让公司股权,新买家拥有公司和公寓,但对于价格较低的公寓而言,这可能不具成本效益。
首先,成立一家 BVI 公司需要花费几千美元。之后,每年的运营成本略高于 1,000 美元。对于一套价值 100,000 美元的单间公寓来说,这可能超出了人们愿意支付的价格。然而,对于一套价值 800,000 美元的普吉岛海景顶层公寓来说,这可能是轻而易举的事。
还有一个问题是泰国法律规定了公司所有权。 如果离岸公司拥有该物业,则可能产生税务后果。 即使经审计的账目不是英属维尔京群岛的法定要求,公司也必须在泰国提交资产负债表,详细说明租金收入。 此外,如果外国人是离岸公司的董事,他们的“免费租金”被视为公司的实物福利。 然后,个人必须按年租金的公平市场价格缴纳所得税。
最后,如果公寓被出售,BVI公司必须在泰国以任何资本收益缴纳公司税。 如果公司的目的是易于继承,那么通过转让公司的所有权显然可以避免最后一个。
当房产最终被出售时,无论未来许多年,也许永久业权将从英属维尔京群岛公司转移出去。 当发生这种情况时,最终卖方(公司的最终所有者)将必须根据财产所获得的总资本收益缴纳所得税。
普吉岛的公寓式酒店和酒店式公寓
Condotel是普吉岛房地产的混合物种,结合了酒店和公寓的服务。 这是世界其他地区的一个常见概念,允许个人单位私人购买,然后租用作酒店住宿。 简而言之,这种所有权适用于任何纯粹对投资感兴趣的人,而不是寻求第二个家的人。
Condotel单位的所有者可以每月,每周甚至每天出租。 (对于那些遵循世界各地城市和国家对Airbnb的限制的人来说,这对任何房地产投资者来说都是一个巨大的优势。)
酒店管理公司通常用于经营度假村,这些公司都有吸引人的租赁计划。
业主通常每年分配固定天数来使用他们的单位,但在剩余的时间内,管理公司将该单位视为普通的酒店房间。 在大多数安排下,他们还负责维护和维修设备。
大部分拥有酒店执照的普吉岛公寓要么提供保证回报,要么提供加入“租赁池”的选择,这要求业主将其单位出租(与其他参与业主一起)。然后,业主“汇集”租金收入,共同分享利润。
对于外国人来说,投资公寓式酒店具有明显的吸引力。首先,他们可以永久拥有普吉岛的一套永久产权公寓。其次,他们合法拥有由专业酒店管理公司管理其公寓的租赁权。因此,他们可以利用泰国蓬勃发展的房地产行业,同时利用普吉岛蓬勃发展的旅游业。同时,他们每年还可以在普吉岛享受几周的“免费”住宿。
为了有效地作为公寓和酒店运作,Condotel开发应在第一天申请商业用途。 理论上,共管公寓中的法人可以允许(或至少宽恕)短期租赁,有效地将该公寓“商业化”用作Condotel。 如果法人选择允许,则不需要业主的同意。 但是要申请酒店牌照,从而正式将发展变成Condotel,不仅法人必须同意,而且公共区域的合法商业化也需要100%的业主同意。
不幸的是,许多普吉岛公寓项目匆忙开发,而没有首先考虑将其用作酒店。在泰国,短期租赁(例如日租和周租)严格来说是非法的,除非获得酒店执照,但许多公寓开发项目主要基于短期租赁市场提供有保障的回报。
许多从短期租房中获利的人也可能不会为他们的收入纳税。 任何了解泰国的人很快就会明白,在立法者决定采取行动之前,没有任何问题。 换句话说,一切都很好。 。 。 直到它不是。
如果普吉岛的旅游业经历放缓,酒店经营者可能会为结束非法短期租赁而竞选。 任何已经使用酒店许可证进行的开发当然都不会受到潜在的强烈抵制。 因此,如果酒店经营者在任何此类短期租赁活动中取得成功,Condotels将与他们一起获利。
您可以在有关此主题的文章中阅读有关短期租金情况的更多信息:
普吉岛的品牌住宅
普吉岛的豪华房地产行业还提供混合型酒店/投资物业,外国人可以永久拥有这些物业。虽然普吉岛的一些品牌住宅是别墅,但许多开发项目在法律上都是公寓结构。
品牌住宅对高净值人士的吸引力显而易见。投资者可以享受到与高档五星级连锁酒店同等的高品质和高水平服务。他们还可以让物业度假村为他们管理,如果他们不住在度假村,还可以获得租赁池。
在过去二十年中,这些景点的受欢迎程度已经显着扩大。 虽然美国占全球总量的三分之一左右,但全球市场现在拥有超过50,000全球品牌住宅单位,涵盖400的不同发展。
当雪利酒 - 荷兰酒店在纽约中央公园东南角的第五大道开业时,品牌住宅的起源可以追溯到1927。 在其他品牌住宅紧随其后,该行业并没有真正再次受欢迎,直到四季推出的公寓附属于他们在波士顿的酒店的1980。
随后不久,普吉岛的首个品牌住宅项目——阿曼普瑞 (Amanpuri) 也相继落成,其度假村设置彻底改变了这一概念。
在过去的30年代,该行业不断壮大。 今天有超过70酒店集团进入该行业。
看到创建品牌住宅(1920s)的十年,以及奢侈酒店品牌住宿(1980s和现今)市场扩张的时期,都是重要财富的时代并非巧合。创建。
根据瑞银《2024 年全球财富报告》,全球百万富翁人数为 58 万,而《福布斯》杂志则将亿万富翁人数定为近 2,800 人。在过去十年中,全球百万富翁和亿万富翁的数量增加了一倍以上。
这种人口结构的变化对品牌住宅来说是个好消息,因为它们的价格往往比传统公寓高出几个档次。但买家知道,花这笔钱,他们可以期待精美的设计,通常由世界知名的建筑师设计,以及配有最高品质装置的豪华内饰。在普吉岛,他们还可以期待拥有壮丽景观和绝佳景色的度假村环境。
伴随豪华酒店名称的质量标准不仅确保公寓以高价出售,而且也确保它们作为租赁物业需求量大,并能获得高昂的租金。
现有的开发项目非常受泰国富裕投资者的欢迎,这对泰国的整个行业,尤其是普吉岛的行业来说是个好兆头。
随着49%的外国人永久产权公寓拥有永久业权-泰国投资者已经渴望投资其他51%的品牌住宅-豪华公寓业可能会在普吉岛开发更多这种混合型酒店/公寓投资。
此后不久,泰国的第一个品牌住宅就在普吉岛的Amanpuri之后,该度假村的设施彻底改变了这一概念。
在过去的30年代,该行业不断壮大。 今天有超过70酒店集团进入该行业。
看到创建品牌住宅(1920s)的十年,以及奢侈酒店品牌住宿(1980s和现今)市场扩张的时期,都是重要财富的时代并非巧合。创建。
根据 瑞士信贷的全球财富报告2018,全球有42.2个百万富翁,而《福布斯》杂志则将十亿富翁的数量放在2,153上。 在过去十年中,全球百万富翁和亿万富翁的数量增加了一倍以上。
这种不断变化的人口统计对于品牌公寓来说是个好消息,因为它们的价格往往比传统公寓高出几个档次。 但对于这笔钱,买家知道他们可以期待精美的设计,通常来自世界着名的建筑师,以及拥有最高品质灯具的豪华内饰。 在普吉岛,他们还可以期待拥有壮丽景观和美景的度假胜地。
伴随豪华酒店名称的质量标准不仅确保单位以高价出售,而且还作为出租物业需求旺盛,并指示高级租赁价格。
现有的开发项目非常受泰国富裕投资者的欢迎,这对泰国的整个行业,尤其是普吉岛的行业来说是个好兆头。
随着49%的外国人永久产权公寓拥有永久业权-泰国投资者已经渴望投资其他51%的品牌住宅-豪华公寓业可能会在普吉岛开发更多这种混合型酒店/公寓投资。
在普吉岛购买和租赁房产文章
第 8 部分:在普吉岛购买外国永久产权公寓
公寓是外国人在普吉岛购买房地产最安全的方式。公寓法允许将每个公寓项目中 49% 的居住面积作为外国永久产权出售给外国人。外国永久产权所有权意味着外国人将永久拥有公寓单元。此所有权在当地普吉岛土地部门注册。如果外国人正在考虑在普吉岛购买房产,那么本文将解释您需要了解的一切,以及为什么普吉岛公寓是最佳选择!!!!
第九部分:购买普吉岛别墅时可选择 9 年租赁期
我们不一定对普吉岛租赁的概念提出异议,但是,任何签订普吉岛有地房产租赁协议的人都必须意识到与此类法律安排相关的所有风险。普吉岛的租赁非常安全,因为它保证您有 30 年的租赁期,但任何超过最初 30 年期限的期限都必须被视为口头承诺。它没有保证。它只是口头保证延长租约以便进一步续签,但如果被拒绝,法院是否会支持外国人的诉求值得怀疑。
第十节:使用泰国有限公司在普吉岛拥有别墅、联排别墅和有地房产
如果泰国公司遵守泰国的所有公司法,外国人可以在普吉岛拥有一家泰国公司。但是,如果该泰国公司拥有土地,则会产生其他影响。一家公司成立的唯一目的是为外国人拥有财产,而股东没有投资泰国公司,外国人甚至不认识这些股东,因此被视为代理人。这是违法的。所有外国人在签订买卖协议以转让泰国有限公司的股份所有权或成立自己的泰国公司时,都必须了解这些规则和管理泰国公司的法律,以及他们的公司在普吉岛拥有土地的法律影响。
第 11 节:普吉岛房地产行业的发展 – 为什么这么多外国人非法拥有别墅
泰国不允许外国人拥有土地。然而,在过去的几十年里,外国人成立一家泰国公司已经很普遍了,这使他们能够控制拥有实际土地的公司。如果做得正确,这一切都很好。这实际上取决于泰国公司是否遵守泰国的所有公司法,以及是否一切都做得正确,例如公司是否拥有合法的泰国股东。如果一切都设置正确,当局可能会接受。本节解释了为什么以及如何有这么多外国人公然违反泰国法律,而且大多数人都不知道他们正在这样做。
第 12 部分:泰铢概述
当任何外国人投资普吉岛房产时,他们也会面临泰铢的风险。泰铢的任何波动显然都会影响他们的投资价值,这取决于泰铢相对于本国货币的升值和/或贬值情况。如果泰铢升值,他们会获利,而泰铢贬值,他们会亏损。然而,对于买家来说,情况则不同,如果泰铢升值过快,他们可能会推迟购买。货币波动在普吉岛房地产市场动态中起着重要作用。
第 13 部分:将钱汇入普吉岛
如果将钱汇入普吉岛购买普吉岛房产,寻求法律建议很重要。许多外国人犯了一个错误,他们将钱汇入泰国,后来发现他们无法购买公寓(或建筑物),除非将钱汇出泰国,然后再汇回泰国以获得正确的文件。这种情况经常发生,因为许多外国人决定搬到普吉岛,却不了解法律和程序。购买公寓尤其如此,因为了解 FETF 在以买家名义注册公寓时的重要性以及在出售后将资金汇回买家祖国的重要性非常重要。
第 14 部分:购买普吉岛房地产的费用和税费有多低?
与大多数其他国家相比,泰国的政府费用和税收较低。事实上,它们是世界上最便宜的,这对潜在的普吉岛房产买家来说是一个很大的吸引力。虽然税费很容易理解,但它们取决于具体情况、法律结构,以及是新建还是转售公寓单元或别墅。一位有信誉的律师将能够确定任何房产购买应缴纳的税款。
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