泰国30+30+30租赁担保：您需要了解的信息

一个概念 泰国 30+30+30 租赁地 房产通常被宣传为“90年所有权”。实际上，只有前30年是法律保障的。另外两个条款是写进合同的承诺，但泰国法院一直裁定，预先约定的续约不具有法律效力。

本指南解释了 法律框架、30+30+30 结构如何应用于别墅和公寓、法院有何规定以及外国人如何最好地保护自己。

泰国法律下的外资所有权限制

外国人不能直接拥有泰国的土地。 土地法典颁布法案 BE 2497 (1954)，第 86-96 条，明确限制外国人拥有不动产。

“不动产”是指土地，不能被拆除或搬迁。
“动产”包括房屋或别墅等建筑物，外国人可以拥有这些财产，但其下的土地仍然禁止进入。
如果没有条约或部长豁免（罕见），外国人不得拥有土地。

这就是为什么租赁合同成为外国人控制土地使用的公认方式。

了解泰国的永久产权与租赁产权

永久业权 很简单。您会收到一份以您本人名义在土地局注册的地契。所有权是永久的，您可以将其传给您的继承人。49% 配额内的外国永久产权公寓就是最明显的例子。

租赁相比之下，世界各地情况有所不同。

在英国，租赁期最长可达 999 年，通常被视为所有权。
在中国，70年的租赁期预计将自动续期。

In 泰国，这非常不同。从技术上讲，租赁只是一份租赁协议，根据 民商法典（CCC 540）.

任何超过 30 年的任期将自动缩短为 30 年。
租约到期时可以同意续约，但不能提前通过合同保证续约。
任何超过 3 年的租约都必须在土地局登记（CCC 538) 的有效期为3年以上。

这意味着，虽然 49% 配额内的永久产权公寓提供永久所有权，但土地租赁权或泰国配额公寓只是 个人使用权与其他国家相比，泰国的租赁框架更为有限，并且不提供自动的长期担保。

泰国别墅30+30+30租赁结构

开发商通常以 30+30+30 的租赁协议来销售别墅：

前30年 在土地局登记租赁。
第二个30年—— 合同续签承诺。
第三个30年—— 另一项续约条款。

虽然宣传是“90年”，但在法律上 只有前30年才有意义.

土地局只会登记30年。
如果土地被出售，续约承诺对新土地所有者不具有约束力。
法院认为预付续约是掩盖外国所有权的企图。

一些合同参考 “特殊互惠合同”承租人提供实质性改进（例如建造别墅）以证明续租是合理的。泰国最高法院在少数情况下承认了此类安排，但这些安排仍属于例外情况，而非保证。

泰国30+30+30租赁产权公寓

在下面 公寓法，外国人最多可以 49%的可售面积 永久产权。另一个 51%配额 必须是泰国人所有。

为了将这些泰国配额单位货币化，开发商经常将其作为 租赁权 在30+30+30模式下。

授予 30 年的注册租约。
合同中规定了两次续约，每次续约30年。
这使得开发商可以将泰国配额出售给外国人，但法律风险与别墅相同。

再次强调，只有前 30 年是安全的。

泰国30+30+30租赁：法律限制及如何保护自己

根据泰国法律，租赁期限受 民商法典（CCC）540，其中规定不动产租赁上限为 30 年. 合同开始时写入的续约条款通常被视为 承诺，而非权利，泰国法院已裁定，预先约定的自动续约不可执行。

不过， 实践中的例外情况. 在某些情况下：

承租人 拥有建筑物 坐在土地上，
大量 改进或建设 已经完成，并且
租约起草时 特殊互惠合同 由合格的律师，

……法院已承认续约30年。这些裁决表明，虽然30+30+30的租赁期限并非必然，但精心设计的协议可以为续约提供更坚实的基础。

关键点在于：只有 前 30 年在法律上是安全的但如果合同正确，并有法律建议，或许可以协商并执行进一步的条款。结果仍然逐案，买家应始终寻求独立的法律顾问。

如果考虑增强保护选项，请参阅我们的指南普吉岛租赁互惠合同，解释了 SRC 涵盖的内容、它们可能授予的权利以及尚不确定的内容。

如果案件进入法庭会发生什么？

泰国判例法呈现出明显的趋势：

法官推翻了自动续约条款。
在某些情况下，包含保证续约的合同已全部无效。
最高法院的指导（包括最近的 2023-2025 年的指导）强调，续约只能在当前租赁期限届满后三年内达成一致并登记。

正如普吉岛新闻报道的泰国租赁裁决这些裁决凸显了那些认为30+30+30租赁期限保证90年的外国人所面临的风险。依赖预先约定的续约的买家可能会面临持有一份法官可能视为无效的合同的风险。

最大限度地降低风险

如果你正在考虑 泰国 30+30+30 租赁地，你应该：

仅按 30 年计算该交易的价值。 除此之外的任何事情都无法得到保证。
正确注册。 确保您的 30 年租约已在土地局正确登记。
检查开发商的声誉。 续约的效力取决于开发商履行续约意愿。
包括仲裁条款。 这些有时可以帮助在地方法院之外解决纠纷（尽管并非万无一失）。
探索替代方案：
- 外国永久产权公寓 （在 49% 的配额内）仍然是最安全的选择。
- 标准30年租约 无需预付续费，避免成本膨胀。
- 公司或配偶所有权路线 – 但前提是完全合法、符合税务规定并得到适当建议。

如需查看现有房源和所有权选项，请访问普吉岛房产出售网站，了解最新的市场库存。

常见问题

泰国 30+30+30 租赁期限为 90 年吗？
不可以。只有前30年有效。续约必须在发生时协商并登记。

我可以在土地局登记 90 年租约吗？
不可以。注册的最长期限为 30 年；任何更长的期限都会减少到 30 年。

如果土地所有者出售该财产会发生什么？
除非新业主选择履行先前的续约承诺，否则新业主在法律上不受其约束。

公寓更安全吗？
外国永久产权公寓在49%的配额范围内是安全的。以30+30+30比例出售的租赁公寓仍然面临相同的法定上限。

如果我的合同包含互惠协议怎么办？
在某些情况下，如果您拥有该建筑并进行了改进，一份精心起草的互惠合同有助于获得额外30年的续约。这在很大程度上取决于措辞和法律代理。

结论：泰国30+30+30租赁担保

不确定性 泰国 30+30+30 租赁地 对于购买此类别墅或公寓的外国人来说，这当然令人担忧。业主应尽一切努力避免与开发商或房东发生纠纷，避免因合同纠纷而闹上法庭。

降低风险的一种方法是 仲裁条款 在买卖协议中。只要开发商当时仍是交易对方，纠纷就可以在当地法院之外解决。

新买家在签订30+30+30的租约之前应该仔细考虑。对于公寓来说，支付溢价通常更安全 外国永久产权单位 而不是冒着租赁不确定性的风险。

如果购买别墅， 泰国有限公司 有时会考虑结构，但它必须完全合法，作为真正的企业运营，遵守公司法，创造收入并纳税。

最终，签订泰国 30+30+30 租赁协议的外国人必须明白，他们 不拥有土地他们实际上是租户。任何试图将租赁权伪装成所有权的行为都有可能违反法律精神，而一旦发生这种情况，泰国法官就明确表示：此类合同将不予支持。