租赁合同在泰国 已被外国人普遍接受，作为购买房屋，别墅，联排别墅，土地甚至小岛的替代手段。 即使是公寓度假村中的“泰国永久业权”单位，也只有外国人才能以租赁方式获得，但仍然有需求。
但泰国的租赁地点真的是你能做出的最佳决定吗？
大多数访问过泰国的人，当然还有住在这里的每个人都知道，外国人无法拥有王国的土地。
土地法典颁布法案，BE 2497部分86至96详细说明了泰国关于在泰国拥有不动产的外国人（外国人）的法律。
因为建筑物在技术上可通过拆除或拆除而移动，“不动产“是指土地。 一块土地无法被拾取并移动到其他地方。
法律非常明确地（隐含地和明确地）表明土地不能由外国人拥有。 坐落在那块土地上的别墅或房屋完全是另一回事。 这些都是可移动的，允许外国人拥有动产。
了解在泰国的永久产权与租赁权
永久业权财产是一个容易被大多数人掌握的概念。 您将收到以您自己的名义在当地土地办公室注册的产权契约。 你永远拥有它，你可以将它传递给你的孩子甚至你的孙子。
永久业权是一种简单的所有权形式，没有歧义。 另一方面，租赁权在解释时因国家而异。
在某些国家/地区，例如英国，租约可以维持999年之久，大多数人认为这是永久性的。 租约到期后，续签通常很简单，并且花费最少。 例如，预计中国政府将在到期后续签70年的租约。
在泰国，情况有所不同。 实际上，从技术上讲，它只是租赁，而不是“租赁权”。 在这里，承租人向业主租用最长30年的时间。
泰国的承租人永远不拥有土地。 尽管泰国的租赁协议扩展了“专有财产”的权利，但它并没有赋予人们在英国或中国获得的相同所有权感。
在泰国，您只是一个租户，从业主那里租用土地。 就像租户每月支付租金一样，您拥有零所有权。
泰国别墅的30 + 30 + 30租赁期限？
如果有人正在考虑在泰国购买别墅，他们可以选择如何解决这个问题。
有些人成立了泰国公司来购买土地，但如果做得不好，就会让外国人承担刑事责任。
他们还可以拥有建筑物（动产）并租赁土地（不动产）。 但是在土地上租赁的最长期限是30年。
为了克服这个相对较短的时间段，别墅开发项目为买家提供了额外的续订期，通常为两个30年。 这些期间是预付的，因此包含在销售价格中。
但是，虽然可以预付长达60年的续约费用，但远远不能保证。 基于30年的时间范围，别墅的销售价格可能更有意义。 然后价格将是当前成本的三分之一，并且当30年租约完成后别墅恢复为开发商/所有者时，承租人可以根据需要购买新的租约。
但是在过去的20-30年中，开发商以全价提供预付30 + 30 + 30租赁已变得司空见惯。 现在，已普遍接受使用此方法进行所有操作。
尽管不能保证再延长30年，但值得注意的是，有一种方法可以通过“特殊互惠合同”合法地进行别墅更新。 但这只有在对物业进行重大改进后才有可能，例如在租借了30年的土地上建造的别墅。 最高法院甚至有许多关于该主题的裁定，说对上述财产的这种改进或升级可以帮助强制进行进一步的更新。
对于泰国租赁公寓，30 + 30 + 30怎么样？
有了公寓，普吉岛的外国买家可以选择永久产权，如上所述，永久所有权和易于理解的概念。
但是，根据共管公寓法，只有49％的任何共管公寓项目可以作为永久业权出售给外国人。 泰国每个公寓的单位面积的其他51％必须由泰国国民拥有。
多年来，开发人员采用不同的方法来利用或出售为泰国人指定的51％配额。
有些人只是保留了这些单位的所有权，并将它们出租给度假者以产生收入。 （他们可以做到这一点，因为开发公司必然是泰国实体。）由于普吉岛旅游业的快速发展，这对许多开发商来说是一个很好的策略。
在一些项目中，特别是来自泰国知名开发商的项目，他们能够将所有单位出售给泰国国民。 泰国有越来越多的中产阶级，许多泰国人出于投资目的购买公寓。 但在大多数情况下，泰国人只从在泰国建立和尊重品牌的泰国开发商那里购买。
另一方面，大多数外国开发商都在努力将“ 51％”的股份转让给泰国国民。 相反，他们选择了另一种方法。 他们出售泰国比例单位最简单的方法是寻找其他向外国人销售产品的方法。
一些外国人使用泰国有限公司购买了“泰国永久产权”单位。 这可能是完全合理的，特别是如果买方在泰国拥有合法的，已建立的业务。 因为他们正在购买泰国永久业权，这意味着公司可以永久拥有公寓，就像泰国国民一样。
但还有另一种选择。 民法和商法典（CCC）允许这些单位作为租赁合同出售给外国人。
这是可以接受的，因为如上所述，开发商必须是泰国有限公司。 作为泰国实体，他们可以向外国人出售租约，同时实际保留所有权。 他们继续满足公寓的51％/ 49％要求，同时将他们无法向泰国人出售的51％货币化。
同样，在最初的30年之后，别墅买家可以获得自动续订，租赁公寓买家通常会获得相同的交易。
同样，与别墅销售一样，这些30 + 30 + 30租赁协议已成为吸引外国买家的普遍接受的手段。
但是30 + 30 + 30 Leasehold在泰国是否合法？
租赁合同的买方必须知道泰国的最长租赁期是30年，任何超过30年的续租都由土地所有者/自由人自行决定。
续订只不过是土地所有者的承诺，不能在买卖协议中以合同形式说明。 虽然房东续签租约的意愿可以写入附录，但预付款并非合同或财务上的保证。
因此，当外国人购买租赁别墅或租赁公寓时，付款仅合法涵盖租赁的前30年。 预付款30 + 30 + 30的租约（即使有3个等额付款代表3个不同的租约条件）也不太可能在法官面前坚持。
那么，如果你的案件在法庭上结束了怎么办？
不幸的是，普吉省法院不止一次地裁定了这一点 30 + 30 + 30合同不仅无法执行，而且也是非法的。
此外，曼谷最高法院的判决书表明，续租可能只在3年租约期满后的30年内完成。
法官一再表示自动延期违反了法律，这种合同类似于外国所有权，这是非法的。 最近的裁决还重申，由于合同保证续展是违法的，因此最初的30年合同也同样无效。
即使30年的租约已在土地局正式注册，一旦宣布为无效，就好像租契最初不存在。 认为自己已经购买房屋90年的租约持有人却一无所获。
必须再次强调，在法庭上作出的决定取决于有关案件，当时的政治风及处理案件的个别法官。
然而，根据法院在过去几年的裁决，似乎很明显，如果法官认为存在任何合同协议，或者甚至可能在附录中将租约延长一段时间，他同样会认为这是事实上永久业权的所有权并且可能使整个租赁合同无效。
结论
对于在泰国购买房产并签订长期租赁协议的外国人来说，这显然是非常令人担忧的。 这些业主（租户）应尽一切努力避免与开发商产生任何误解或冲突，这可能在某个阶段最终落入法庭和法官面前。
解决这个问题的一种方法是确保任何买卖合同都包含仲裁条款。 这将允许任何争议通过仲裁而不是在当地法院解决，前提是开发商在争议发生时保持不变。
新买家在签订30 + 30 + 30租赁协议之前需要仔细考虑。 如果您要购买公寓，建议您选择外国永久业权单位而不是租赁业权。 尽管要为永久业权支付溢价，但为避免法律上的麻烦而付出的代价是值得的。
如果您只对购买房屋或别墅感兴趣，则可以考虑成立泰国有限公司来拥有它。 但是，您必须确保您的公司100％符合法律规定，这意味着它是一家公司，必须遵守泰国的所有公司法，产生收入并纳税。
在泰国签订租赁协议的任何人都必须明白他们没有任何东西。 他们实际上只是租房。
任何将租赁转变为非法拥有形式的企图都违反了法律精神。 当法律精神受到威胁时，泰国的法官将通过相同的判决。 每次。
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