在建筑实际开始之前很久，买家通常有机会购买一套或多套公寓。 在某些情况下，可能需要几个月甚至几年才能看到完成的项目。
但是计划外购买者通常会以有吸引力的折扣形式提前获得奖励。
购买计划外发展所吸引的投资者是那些对短期资本增值感兴趣的投资者，而不是寻求新房的个人或家庭。
但购买计划外有利有弊，任何买家都理解这两者至关重要。
购买普吉岛物业计划外
购买计划外最明显的好处是可以提前给任何购买者提供大幅折扣。
这在岛上是一种相当普遍的做法，在第一块砖铺设之前，开发可能会被淘汰，特别是在活跃的市场中。
您可以在此处阅读我们关于购买计划的好处的文章：
但是，与在已完成的项目中购买一个单元相比，此策略确实具有更大的潜在弊端。 本文重点介绍了在开发过程的早期就将钱交给开发人员的风险。
普吉岛购买计划外的主要负面因素
投资者在建设前阶段购买单位时面临的主要风险是开发可能永远不会完成。 这可能发生在世界各地，不仅在泰国。
如果这些预售对于开发商的计划至关重要，并且由于任何原因对单位的需求枯竭，则由于缺乏资金，该项目可能永远不会完成。
开发商破产的风险
在过去的二十年中，有许多恐怖故事可供投资者借鉴，但不幸的是，并非所有人都知道。
原因之一是许多新买家也刚抵达普吉岛。 他们只是在岛上的时间还不够长，无法目睹可能出问题的地方，或者听到过去其他人面临的故事。
在软性市场中，如果销售预期未得到满足，一些开发项目可能难以出售单位并满足成本。
为了与其他开发项目竞争，他们可能不得不降低销售单位的销售价格，从而进一步降低其利润率。
如果他们从贷款机构借钱，并且面临偿还贷款的压力，他们可能必须以比原先预期更高的利率获得进一步借款。
投资者需要意识到这比他们所认为的更为常见，并且可能导致意外破产。
不幸的是，一些开发商也对他们承担的新项目数量过度了解，给他们的财务带来巨大压力。
如果市场即使在很小的程度上放缓，他们自己的财务风险也会被他们正在耍弄的项目数量放大。
作为投资者，你应该 确保您选择的开发人员声名狼借并且没有暴露自己可能证明对您所做投资有害的任何风险。
环境影响评估的风险
通常，只有在获得正确的许可并获得许可后，才能在新的公寓项目上开始施工 环境影响评估（EIA） 已经获得。
这并不意味着他们不能通过销售单位来开始营销该项目。 但这确实意味着他们无法开始任何建筑工作，例如打桩和地基。 但是，他们可以开始砍伐树木并清理土地以准备开始建设。
购买者必须认识到，法律的变更，甚至是对正在建设的土地的不可预见的障碍，往往会迫使开发项目发生变更。 这些不仅会导致意外的建设延误，而且在极端情况下还可能导致环境影响评估（EIA）批准被撤销。
最终产品不如预期
购买计划外的另一个值得注意的风险是，最终产品不是宣传册和营销材料所描绘的。
修正案 共管公寓法 在2008年，为保护买家提供了很多帮助，包括试图用营销材料误导客户。 开发人员产生的任何营销材料实际上构成了买卖协议的一部分，从技术上讲，与广告内容的重大偏差完全违反了开发人员与您的合同。
这些变化为减少问题做了很多工作，但是一些开发人员要么忘记了这些规则，要么继续无视这些规则。 买家仍然很难知道最终产品的外观和质量。
不幸的是，大多数缺陷直到完成后才会显现。 买家可能稍后才会意识到某些质量问题和缺陷。 可能需要几个月甚至几年才能发现您的工艺质量受到了影响。
问题可能很小，但也可能存在严重的泄漏或结构问题，开发人员从不承担责任，因此永远不会纠正。
在这种情况下，您可能会发现您无法纠正任何不满。 虽然开发商显然在法律上是错误的，但如果您的单位或整个开发项目没有达到计划外的预期，那么任何补偿都是不可能的。
同样，投资者需要确保他们使用具有良好记录的最佳开发商来提供优质的成品。
离开预订押金
即使您的律师可能会对您感兴趣的项目进行尽职调查，但结果可能不是您所期望的，您可能希望取消购买。
因此，有一定的 与预订押金相关的风险。
在许多情况下，无论是谁的错，押金都不予退还。 因此，如果您的律师发现有什么不妥之处，或者根本不符合销售协议或预订合同中的描述，买方必须确保所有押金都可以全额退还。
利用经验丰富的律师减轻风险
如果您聘请优秀律师的服务，可以减少与购买计划外相关的许多风险 对酒店进行彻底的尽职调查 正在寻求。
但是许多买家不这样做。 例如，在俄罗斯和中国，不需要在购买房地产时聘请律师。 因此，他们还认为泰国不需要律师。
这是不幸的，因为许多俄罗斯和中国公民购买计划外的，当然是最危险的购买房产的方式，并且在没有律师的情况下这样做会增加风险。
请参阅我们关于健全的法律代表的重要性的文章：
如果您不熟悉“尽职调查”这一术语，并希望了解更多内容以及它的重要性，那么您可能会发现以下文章有用：
总结
购买非计划通常会带来极具吸引力的建筑前折扣，但也会带来风险。
如果您在选择开发商时非常谨慎，并且您的律师在购买之前进行了必要的尽职调查，那么这些风险就会大大降低。
这是《 2019/20普吉岛泰国住宅物业指南》的节选。 要下载免费副本，请单击 点击此处。
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