评估普吉岛物业

2020-09-30T09:34:34+00:00

评估普吉岛的财产

当卖方宣传房产时,价格是他们房屋价值的概念,但是当他们找到同意他们的买家时,唯一真正的估价就来了。 因此,价值远比价格更主观。

如果没有人愿意支付所要求的价格,有可能是该房产的估值过高。 这并不代表 6 几个月之前的价格是不值得的,或有一天它的价值不會那么多,这只是在这里和现在,它不属于价值而已。

买家进入市场。 价值只是给定买家愿意支付的价格,并且房地产价格持续上涨,直到找不到买家为止。 这基本上是房地产泡沫形成和结束的方式,几乎发生在每个国家。 普吉岛的动态略有不同。

以下内容提供了普吉岛买家(和卖家)如何得出他们对物业价值的看法的想法。

重视财产

美在旁观者的眼中

这种情绪特别适用于普吉岛的财产。

普吉岛相对较新的人可能会根据他们在家中或他们访问过的其他度假目的地的等价物业成本而对房产的价值有所了解。 他们的判断也可能因兴奋,焦虑,惶恐 - 或任何可以阻止他们做出合理客观评估的情绪混合而蒙上阴影。

在大多数国家,房屋可以由评估员公平地估价,价格将主要基于该地区的可比房屋。 然而,在普吉岛,人们倾向于支付他们认为值得的东西。

有动力或没有动力的卖家

过去,当现有的长期业主(他们中的大多数并非真正有动力的卖家)决定通过以极其高的要价出售他们的房产来“测试市场”时,扭曲进入市场。 这造成了附近房产人为抬高的价格。

鉴于现在提供的物业的数量和种类,今天很少有人从这种策略中获利,但有些人会这样做,这会影响周围物业的要价。 事实上,有很多个人为土地,房产和企业多付钱。

普吉岛房地产上诉

相对价值

低利率导致许多国家的房地产行业过度膨胀,因此买家正在寻找便宜货。 当购买者本国的可比房产相当昂贵时,普吉岛房产的相对价值往往会提高。 泰国已经看到许多外国买家对泰国房地产的物有所值感兴趣,尽管他们并不总是意识到有时他们可能会推动更加艰难的交易。

支付保费

海外买家有时愿意为“梦想”支付一点保费。 虽然他们可以通过更多的搜索或谈判来节省资金,但在梦想上设置价格并不总是那么容易。 对于生活在寒冷气候,冬季阴暗,工作压力大,一天大部分时间都坐在交通中的人来说,普吉岛是天堂。 拥有这里的房产很可能是为了填补他们生活中的空白。

个人诉求

没有普遍的吸引力。 对于一个潜在买家而言,某个特定财产更合适的原因可能是对另一个人的关闭。

有人可能会被普吉岛的绿化所吸引,并积极寻求和平与孤独。 这个人可能会被人群,商店和夜生活所推迟(这可能是其他人的主要吸引力)。

有孩子的人通常希望在国际学校附近。 这可以在选择房屋时覆盖所有其他考虑因素。

在选择房产时,精明的买家将始终专注于最重要的单一属性,这将在很大程度上决定什么是物有所值。

北,南,东或西

普吉岛特定地理位置的居民可以与地区本身不同。

到机场的距离对在曼谷,香港或新加坡上班的人来说很重要。 他们每周只与家人共度两天,他们不想在周五和周日在车上花费额外的时间。 这些人往往更喜欢岛屿的北部。

西海岸有海滩。 它还拥有日落美景和清澈的海水。 因此,该岛的西侧需求量很大,房产以高价出售(特别是靠近海滩和/或提供海景的房产)。

东海岸相对不发达,虽然它拥有游艇码头和其他一些高端开发项目,但岛上的土地通常更便宜。

中央山谷非常绿,拥有一些非凡的未受破坏的丛林,但它也有高尔夫球场和住宅区。 正如它在地理位置上所做的那样,Kathu山谷的价格也在西海岸和东海岸之间。

普吉镇有更多针对泰国市场的住宅开发项目,但它也开始受到外国买家的更多关注,特别是因为它靠近扩建的中央购物中心。 尽管如此,价格尚未达到其他领域的水平。

要了解有关普吉岛不同地区的更多信息,请在此处阅读我们的文章:

普吉岛最佳购买地点综合指南

普吉岛房地产地图

新与旧

建筑的年龄问题的是也很重要,因为泰国转售房对买家的吸引力通常低于新建筑。 新开发的项目有样板间可以吸引客戶 - 干净,维护良好,毕竟它们完全是新的。

公寓或别墅的条件对任何潜在买家都很重要,而旧房产确实有一定的磨损因素。 卖家经常忽略这一点,因为他们习惯每天都看到它,而买家则用新鲜的眼睛看着每一处房产。

经销商若需要倾销他们的房产就必须考虑可以导致成功销售的所有因素. 普吉岛是一个初期的市场,新房产的销售量比旧房产更多。 对于买家来说,新房地产开发的吸引力,包括保证退货和全面管理服务的前景,以及购买计划外的折扣,使得出售旧房产变得更加困难。

这并非不可能,但如果卖家不尊重这种动态,而是试图要求过高的价格,他们可能会在市场上出售他们的房产一段时间。

一步步慢慢走, 使您走得更远

许多经销商都失败于提高房屋销售量的潜力。 很多时候,如果经销商愿意多花一点钱来购买装饰品 让装修更精致,那么房源可以出售得更成功。对购买者来说 除非他们感到和正在寻找东西有 “关连感”, 不然是不会购买的. 而房产市场的生命会很短暂, 若业主不愿意承认所潜在的缺点,或者不愿意解决这些缺点。

还有无数可用于出租的物业,只需进行一些小的调整就可以做得更好。 事实上,只有适度的支出,租金潜力可以大幅提升,而租金收入增加的前景显然会增加有关物业的转售价值。

但不仅仅是装修会产生影响。 简单的灯光,空间概念和最后润色的变化可以使平庸和高级出租物业之间产生差异。

虽然客观眼里的完美改修很重要,但任何房屋的吸引力最终都是依主观为主,有些人也只会支付他们认为值得的财产。

P / R比率计算方式

A =物业价值:THB 27百万

B =租金收入:每年1.8亿泰铢

P / R比率为A÷B = 15

15和20之间的AP / R比率通常代表良好的价值。 高于20的AP / R应被视为夸大,而低于15的任何东西都将代表潜在的优秀投资性质。

计算公关比率

房屋租金收入比率

普吉房地产价格租金比率

有许多方法可以确定房屋的价值,但将潜在的租金收入与市场价格进行比较,历史上一直是确定房产价值的首选方法。

同样,价格收益率(P / E比率)用于评估公司,房屋价格与租金收入比率(价格/租金比率或P / R比率)用于评估房产。

P / R比率的计算方法是将物业的销售价格除以物业在出租时产生的年度收益。 较高的市盈率表明相对于业主可以获得的租金收入而言,房价过高可能会导致低市盈率,相反,通常意味着良好的投资机会。

由于该比率也与通过租金恢复全部初始支出所需的年数相对应,因此P / R是对财产投资潜力的简单指导。 15的AP / R意味着租赁产生的收入将在15年内偿还房产的购买价格。

如果租金收入是购买房产的动机,那么确定一个能提供有利的市盈率的房产非常重要。 但如果要求的租金过高,房产可能会长时间保持空置,从而减少房产所产生的收入。

也就是说,目前的低利率环境扭曲了传统思维,新购买者開始愿意接受比前几年更低的收益率。 因此,确保一致的收入来源 - 即使P / R不是最优的 - 因此被认为比将资产留空更为可取。

即使租赁市场有点软,业主也可能愿意接受现在较低的租金收益率,因为在房产出售时预期会有强劲的资本增值。 除非租赁市场蓬勃发展,否则拥有稳定的租金收入要好于预期租金上涨而使房产空置。 当出售时,任何挑剔的买家都希望看到租金收入历史,而房产最终命令的售价可能取决于它能够产生的收入。

值得注意的是,世界上一些城市或其他时尚地区长期以来一直看到高P / R比率(在某些情况下高达50或60)。 这表明这些地区的大多数人拥有居住的房产和潜在的资本增值,而不是出租。 这并不一定意味着这些地区的租金很低,只是相对于购买房产的成本而言它们便宜。

尽管普吉岛与泰国其他地区的市场不同,但与其他许多国家相比,更广泛的泰国住宅房地产行业目前的市盈率仍然合理。

普吉岛的一些“保证回报”发展项目还包括保险,账单,酒店执照,维护和保养以及管理和租赁服务,这些物业的有效P / R实际上更高。 考虑到这些成本,5%净保证回报可能相当于7%或更高的有效总回报。 就P / R而言,7%回报相当于大约14的P / R比率,我们知道这是一个很好的价值。

请记住,大部分担保都是在特定时间段内进行的,因此一旦约定的合同期满,业主应该预期更不稳定的租金收入。 不稳定并不一定是坏事 - 有些年份可能会看到租金收益率超过开发商提供的担保 - 但收入也可能会下降,而业主可以通过加入租赁池或自行出租来获取租金。

材料和构建质量

一个新的甚至是成熟的房产可能看起来很漂亮,但是石膏下面的材料和工艺可能是一个谜。 买家应该好奇,甚至做一些自己研究用于建造地基,墙壁和屋顶的材料,以及仔细观察窗户和室内装饰。

采用最优秀的建筑人才的开发通常不仅可以期待设计质量,还可以期望建立质量。 优秀的建筑师是艺术家,他们不想把自己的名字放在不合标准的地方。 他们使用的材料,固定装置,家具,厨房和所有最后润色将需要高价。

问自己一个问题:这个属性是否符合标准,可以在未来许多年内保持良好状态?

每平方米的价格

每个人总是想要尽可能最好的交易,而在亚洲,这通常意味着找到尽可能多的平方米以达到理想的价格。 每单位空间的价格肯定会有所不同,而且这通常会推动最终的决定。

寻找欧洲,澳大利亚或北美新住宅的买家并不一定会像在亚洲那样关注平方英尺(或广告)。 这并不重要。 你要么喜欢这个属性,要么你不喜欢。 它既可以满足您的需求,也可以不符合您的需求。 它或者与周围的房产相提并论,或者不是。

然而,在普吉岛,这个小维度可能对潜在投资者具有重要意义。 在大多数情况下,很容易确定为什么THB 32,000 / m2房产的价格远低于THB 200,000 / m2房产。 但有时候很难确定为什么一个房产比同类地区的同类房产贵得多。

可以理解的是,更广泛的房地产行业的高需求将推高价格,但还有其他因素需要考虑。

在普吉岛,新开发的项目项目 对开发商来说不仅根据对这些单元的需求来设定单位价格,而且还要实现他们认为是令人满意的利润。 此外,使用高端装置和装修的開發商(尤其是装备齐全的西式厨房)市场需求通常会高过那些没有用的人。

普吉房地产开发商

然而,有时价格/ m2可能看起来完全随机。 那是需求推动价格的时候。 如果新单位像Cabbage Patch Dolls一样从货架上掉下来,那么价格/ m2可能完全有效。 随着新建筑的开发,开发商甚至已经知道在初始报价期的各个阶段提高价格,以便利用这种高需求并提高利润。

目前,大多数开发项目似乎都没有销售问题,但有些开发商肯定比其他开发商销售更快。 最终,这些房产要么以要价出售,要么不出售。 如果价格设置得太高而无法吸引需求,开发商将不得不接受较小的利润。

一些公寓的目标是入门级投资者,因此土地成本显然会产生影响。 普吉岛的地理位置意味着您永远不会远离大海,但一般的经验法则是您的内陆越多,每平方米的价格就越低,因此您可以获得更多的钱。 差异是显而易见的。

虽然靠近主要景点非常重要,但主要的价格差异将介于城市,乡村,海滩和海景之间。 普吉镇(吸引当地人比外国人多),每平方米的价格低于芭东,其平均价格较高,与西海岸大部分地区一样。

但是,除非我们将西海岸的单独山坡发展与其令人惊叹的景观和卓越的建筑隔离开来,否则实际上并没有一个区域价格低廉,或者只有高价格的区域。 虽然公寓价格会有所不同,但西海岸的平均价格约为THB 100,000 m2,但海滩和海景几乎总是更贵。

在计算给定区域内每平方米物业的平均价格时,还必须考虑稀缺性和密度,否则任何指示性价格范围都可能产生误导。 两个类似的公寓度假村可能分别有50和400单位出售。 平均权重显然会随着单位数量的增加而倾向于发展,这意味着没有可靠的准确方法来确定该地区每平方米的“平均”价格。

此外,某些属性的数据可能未包含在图中,或者可能错误地表示。 有些地区大多是未开发的,但可能有一个或两个高端度假村,因此在纸面上给人的印象是该地区比普吉岛的其他地方贵得多。 然而,该地区的土地价格可能比岛上的其他地方便宜,这最终将推动更有价值的公寓或别墅的进一步发展。

我们经常看到后者的动态,因此在土地传统上更便宜的地区,例如东海岸,需要高价/ m2。 “岛屿心态”表明,有限数量的土地证明了这些较高的价格,但仍有相当数量的土地可供开发。 高需求地区的土地变得越来越难以找到,但这并不一定证明该岛其他地区的“高需求”价格是合理的。

买家应该知道一些房产夸大了他们的楼层面积,使每平方米的价格低于应有的价格。 这种情况很少见,但确实存在。 如果您有疑问,请询问平面图并在观看时带上卷尺。 如果开发商误导买家每平方米的价格,就会引发一个问题:“他们还有什么可能误导投资者的?”

别墅买家或投资者还应确定每平方米的价格是生活区域还是整个土地的价格,这可能比确定一个公寓更难确定。 例如,它是否包括露台,阳台,凉亭,露台和阳台,甚至停车场,车库或汽车港口? 一个大露台区(或在公寓,大阳台的情况下)可以大大降低每平方米的价格,但实际上可能不会增加“生活区”。

简而言之

普吉岛每平方米的价格都要高于泰国其他省份,甚至在某些情况下,它也可以与曼谷的价格相較. 但若与世界其他各地的度假目的地相比的話, 公寓和带土地的房产項目 每平方米性价都是非常值

單价告诉我们,我们所看到的房产是在特定区域的房产的低端或高端,但它们不是唯一的测量棒。 挑剔的买家可以将此作为起点,但在确定房产是否合理时,只需要考虑一个因素。

普吉岛房地产价格

如果您尚未这样做,则可能还需要阅读有关影响普吉岛房地产价格的因素的内容丰富的文章:

普吉岛物业价格概述

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