本文旨在解释永久业权和租赁结构之间的差异,并清楚说明租赁在泰国的意义。

我们理解“永久产权”和“租赁”这两个术语不一定是普遍概念。

永久业权与租赁权的所有权是许多国家的共同特征。 但是,在英国和包括英联邦在内的国家中,这种区别最为频繁。

永久业权是一个简单的概念:具有完全所有权的绝对所有权财产。

相比之下,“租赁权”是一种所有权安排,根据该安排,房屋或建筑物的所有者不一定拥有其所坐土地,而是从“自由持有人”那里出租。

这种做法可以追溯到封建制英格兰,当时农奴为了土地上的特权而向土地所有者付款。 如果农奴未能支付一定数量的谷物,黄金或绵羊,那么他和他的家人将被驱逐出境。

在21st世纪,有人可能不会代表土地所有者种植农作物或动物,但作为泰国的外国人,他们也不会拥有该土地的Chanote称号。

在泰国购买“租赁权”

我们可能应该解释为什么我们在引号(反逗号)中写上“租赁所有权”一词。 尽管租赁概念是与永久所有权的一个已知区别,但它在泰国的法律结构与世界其他地方不同。

租赁权的来源(上图)是法律在英国和其他地方仍然适用的方式,但英国租赁期限从99到999年。

大多数人都同意,持续一千年的租赁权几乎是永久所有权。

从技术上讲,您正在租房。 你什么都不拥有 

但是,在泰国,任何想“拥有”土地财产的外国人仅限于30年的“租赁土地”。 因此,逗号颠倒了–这不是传统意义上的租赁,也不是任何形式的真实所有权。

外国人可享受的30年租赁应视为长期租赁(准确地说是30年租赁)。

因此,我们将使用术语“租赁”(而不是“拥有”),以便不会混淆合同实际需要什么。

从法律的角度来看,30年的租赁当然是可以接受的,但是签订租赁合同的任何人都必须接受他们没有任何形式的真实所有权的事实。

泰国的预付租赁续订

一些开发商提供“30 + 30租赁”(甚至30 + 30 + 30),这意味着他们有效地承诺承租人可以留在60或90年份的别墅。

“民商法典”第540条允许在30年之后续签租约,而且法律条款不区分外国和泰国承租人。

但是540部分对租约的最长期限以及续租也非常清楚。

法官是法律精神的仲裁者,法院已经裁定在租赁协议中“一成不变”的延伸是对事实上的外国人所有权的企图。

你可以在这里阅读我们的文章:

普吉岛的公寓和别墅30 + 30 + 30租赁问题

外国人的延期必须是一种选择 - 只不过是一种承诺 - 而且只能对该财产的原出租人强制执行。

这可能只是作为附录通过,但任何使60或90年的租赁合同/约束的努力都可能被视为违反法律精神,并且几乎肯定会被法院宣告无效。

普吉岛别墅的预付租约续签是否在石头上?

大多数别墅开发商都知道,提供策略帮助外国人延长初始租赁期限符合他们的最大利益。 因此,一般而言,与泰国人或公众公司做生意比与个人做生意要安全得多。

30年后续租的决定完全由房东(或自由持有人)决定。 如果自由持有人是一家公司,可以被认为是持久的法人实体,那么承租人可能会更放心,认为将来更可能进行续签。

这是因为,如果个人所有人死了,而他的妻子,子女或孙子继承了财产,那么如果继承人不适合继承,则外国承租人可能会发现自己无家可归,并且在租约期满时会掏腰包。

但这当然并不意味着外国人应该自动信任开发商而不是个人。 即使他们在选择开发商方面采取了明智的行动,也绝不能保证他们将获得超过最初的30年租赁期。 公司可能被出售,这当然是很常见的事,或者它可能只是更改其董事(甚至更常见)。 如果是这种情况,那么新公司的管理层可能会决定不履行先前商定的延期/续约,承租人将不得不搬离。

扩展并不是唯一要考虑的问题,它是土地本身的潜在所有权。 这种情况很少见,但确实会发生。

在苏梅岛上的2016,许多外国人被他们建造的豪华别墅驱逐(仅在20年之后)。

开发商不是该土地的永久业权所有者,因此决定不续租。 他们进一步同意,在土地上建造的任何东西都是房东的财产。

这进一步强调了调查Chanote头衔(以及雇用一名优秀律师)的重要性。

始终注册租约

任何超过3年的租赁协议都必须向土地局注册。 如果土地所有权易手,从注册租赁中获得的保护是极为相关的。

如果房东去世,破产或将土地出售给另一方,新的所有者必须遵守原始租约的条款。

但是,如果租约尚未在土地局注册,则新所有者甚至没有义务让承租人继续居住。 房客,因为那就是他们,可以有效地被驱逐。

像未注册的租约一样,承诺不会在法庭上发生。 新所有者没有义务履行过去所有者的任何口头或书面协议。

租约可能受到保护,但在30年之后与前所有者达成的续约协议的任何共识现在都是新主人的心血来潮。

这突出了注册租约的重要性,并且还将租约用于多个名称。

“Leasehold”公寓

有许多 在泰国拥有永久产权公寓的好处和好处。

但不幸的是,每个开发项目的外国业主数量有限。 外国人只能拥有可用单位面积的49%。 剩下的51%必须由泰国人拥有。

但是,CCC声明允许外国人租用指定给泰国国民的相同单位。

因此,虽然外国人不能拥有分配给泰国人的“51%”,但他们可以租用该单位一段30年,并可能在此期间后续订。

在大多数情况下,人们不建议在共管公寓单元上签订租赁协议。 你可以在这里阅读更多相关信息:

购买公寓租赁单位的陷阱

一些公寓鼓励外国人设立泰国公司购买这些“租赁”单位之一,因为买方是泰国公司,它被视为51%的一部分。

但是,对于低端公寓的所有者而言,经营泰国公司可能在财务上不可行。 然而,最关键的是,从法律的角度来看,这也可能值得怀疑。

你可以在这里阅读更多相关信息:

使用Thai Company Limited购买租赁公寓单位

“租赁”公寓

与永久地契共管公寓不同,公寓的所有权永久保留,公寓只能以“租赁”的方式提供,并且只允许承租人在那里居住30年。

有时,价格优惠且管理完善的公寓开发可能具有吸引力,但它限制了承租人“所有权”的长度。

此外,租赁合同通常在承租人去世后终止,并且不一定有继承条款。

由于公寓通常与永久产权公寓的价格范围相同,所以所有权限制应该让任何买家在考虑之前仔细考虑。

结论

泰国的“租赁权”不是我们所知的租赁权,例如英国,租赁权被视为一种所有权形式。

在泰国签订房产租赁协议的任何人都必须明白,他们实际上是在30年期间租用房产(或土地)。

如果你租房,你没有任何东西。

虽然一些开发商提供30 + 30 + 30租约,但这些是有效的承诺,不能在法庭上以合同方式执行。

提供公寓(只有租赁权)或租赁公寓的买家应仔细考虑为什么他们会在永久业权单位中选择其中一种。

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